Usage personnel ou location

La location de votre bien à Majorque reste-t-elle rentable si vous y séjournez souvent vous-même ?

Fiscalement, votre séjour sur place ne change rien : pour chaque jour où le bien n’est pas loué, le fisc espagnol retient le même revenu fictif, que vous l’occupiez vous-même ou qu’il soit vacant. Il n’existe donc pas de seuil fiscal. Le seuil est économique : chaque jour où vous occupez le bien est un jour sans loyer, alors que les frais continuent de courir.

C’est précisément ce que calcule le simulateur ci-dessus. Il compare 2 versions d’une même année — l’une avec votre usage personnel, l’autre sans — et vous indique à partir de combien de jours d’occupation personnelle les revenus locatifs ne couvrent plus les frais annuels que vous avez saisis, puis à partir de quand ils vous rapportent même moins que l’absence totale de location. Il vous montre également ce que vous coûte 1 journée d’usage personnel.

Mode de calcul

Le calcul est volontairement détaillé afin que vous puissiez suivre chaque résultat intermédiaire. Il part de tous les jours de l’année fiscale pendant lesquels vous êtes propriétaire du bien. Vos jours d’occupation personnelle en sont déduits ; les jours restants correspondent aux jours disponibles. Parmi ces jours disponibles, la part que vous indiquez comme taux d’occupation est louée — les nuits entamées ne sont pas comptabilisées et le calcul est arrondi à des nuits entières.

Les nuits louées génèrent le loyer brut. Sont ensuite déduits les frais liés exclusivement à la location : le coût par nuit louée du ménage, du linge et de la remise des clés, la commission de la plateforme ou de la gestion, ainsi que les frais fixes annuels que vous supportez même sans aucune réservation. Viennent ensuite les charges courantes du bien, que vous payez dans tous les cas : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, intérêts et entretien. Enfin, les 2 impôts sont déduits — celui sur les revenus locatifs et celui sur les périodes non louées.

À première vue, 2 éléments de ce calcul peuvent sembler erronés, mais ils ne le sont pas.

Le premier concerne les charges courantes. Elles sont intégralement déduites de votre cash-flow, car vous les payez intégralement. Fiscalement, en revanche, vous ne pouvez les déduire que pour la période durant laquelle le bien a effectivement été loué — le reste se rapporte à la période non louée et n’est pas déductible fiscalement. Il s’agit du même calcul, mais de 2 montants différents pour une même dépense.

Le second concerne l’amortissement. Vous pouvez déduire chaque année 3 % de la part bâtie de votre bien au titre des frais professionnels, au prorata de la période louée. Cela réduit votre impôt, mais ne constitue pas un paiement — aucune somme ne sort de votre compte. L’amortissement figure donc dans la ligne fiscale et n’apparaît pas une 2e fois dans le cash-flow. Le déduire aux 2 endroits reviendrait à compter 2 fois le même montant.

Le résultat final correspond au résultat annuel après frais et après impôt espagnol, pour votre quote-part de propriété. À ne pas confondre avec le rendimiento neto — c’est ainsi que la déclaration fiscale espagnole désigne le revenu locatif net, autrement dit la base imposable avant impôt. Il ne tient compte ni du remboursement du capital, ni des investissements, ni de l’évolution de la valeur du bien, ni de ce que votre pays de résidence fait ensuite de ce résultat.

Les 2 seuils, et ce qu’ils indiquent réellement

Le calculateur donne 2 chiffres, qui répondent à des questions différentes.

Premièrement : à partir de quand la location ne couvre-t-elle plus les coûts annuels que vous avez saisis ? Il détermine à partir de quel jour d'usage personnel le revenu net devient négatif pour la première fois. Cela ne signifie délibérément pas que « le bien immobilier ne s'autofinance plus ». Le calcul ne tient compte que des coûts que vous avez saisis — ni remboursement du prêt, ni provision pour la nouvelle pompe de piscine, ni plus-value latente. Si vous remboursez un financement, votre seuil est plus élevé que celui indiqué ici.

Deuxièmement : à partir de quand la location rapporte-t-elle moins que l'absence totale de location ? Ce chiffre compare votre année à une année sans aucune location : pas de loyer, mais pas non plus de ménage, de commission ni de frais de mise à disposition. À partir de ce point, vous gérez la location sans qu'il ne vous reste rien au final. L'impôt sur la période non louée s'applique dans les 2 cas ; il ne modifie donc pas la comparaison.

Un point que de nombreux calculateurs passent sous silence : l'évolution n'est pas toujours continue. Il peut arriver qu'une condition soit à nouveau remplie avec davantage de jours d'usage personnel, après avoir cessé de l'être entre-temps. Cela s'explique par 2 seuils dans le droit fiscal : la déduction des intérêts et des frais d'entretien est plafonnée aux revenus tirés du bien, et un loyer net négatif entraîne un impôt nul plutôt qu'un impôt négatif. Lorsque cela se produit, le calculateur indique les 2 nombres de jours et vous précise expressément que la condition n'est pas remplie de manière continue entre les 2. Il ne prétend pas qu'il existe une limite nette là où le calcul n'en donne pas.

Le chiffre indiqué en dessous est tout aussi transparent : ce que vous coûte un seul jour d'usage personnel. Vous obtenez 2 valeurs, car un seul chiffre ne suffit pas ici. La moyenne calculée sur vos jours d'usage personnel déjà prévus est la valeur stable. En revanche, le coût du jour suivant varie par paliers, car chaque jour supplémentaire d'usage personnel ne vous fait pas nécessairement perdre une réservation dans le calcul : il est parfois gratuit, parfois il coûte une nuit entière.

Et voici la restriction la plus importante : le calculateur compare des montants, pas la qualité de vie. Il vous indique ce que coûte une semaine dans votre propre maison. À vous de décider si elle en vaut la peine. Les valeurs préremplies dans les champs sont des exemples librement choisis, afin que vous obteniez immédiatement un résultat — ce ne sont ni des données de marché, ni des valeurs typiques, ni des données spécifiques à Majorque. Remplacez-les par vos propres chiffres, faute de quoi vous calculerez pour un bien qui n'est pas le vôtre.

Cas particuliers et limites d'application

Le calculateur s'applique aux personnes physiques non résidentes fiscales en Espagne, pleinement propriétaires d'un bien immobilier résidentiel achevé et habitable, loué à titre onéreux aux conditions du marché. Sont notamment exclus de ce cadre :

• Usufruit. Si le droit d'usage est dissocié de la propriété, le revenu fictif est imputé à l'usufruitier, et non au propriétaire. Le calcul du calculateur ne convient alors pas.
• Biens en construction ou juridiquement inhabitables. Aucun revenu fictif ne leur est imputé.
• Prestations de type hôtelier. Si vous proposez des repas, le nettoyage des chambres pendant le séjour ou des services de réception, vous vous rapprochez d'une activité commerciale et relevez donc d'une fiscalité totalement différente.
• Mise à disposition gratuite ou à prix réduit à des amis ou à la famille. Le calculateur suppose des conditions de marché. Si vous ne saisissez pas de prix de location, il considère qu'il s'agit d'une absence totale de location — il ne traite pas un séjour de faveur comme une location.
• Absence de valeur cadastrale (valor catastral). Sans valeur cadastrale communiquée, la loi impose une base d'imposition de remplacement. Le calculateur ne la reproduit pas et refuse visiblement ce cas, plutôt que de vous afficher à tort un zéro.
• Achat ou vente en cours d'année. Il s'agit ici d'une analyse annuelle pour une propriété détenue toute l'année. Pour une année incomplète, mieux vaut calculer directement avec le calculateur d'imposition de vos revenus locatifs.
• Résidence hors de l'UE et de l'EEE. Dans ce cas, le taux applicable n'est pas 19 %, mais 24 % — et surtout, aucune déduction de coûts n'est admise. C'est le loyer brut qui est imposé. Le calculateur en tient compte ; il vous suffit d'indiquer correctement votre résidence.

Une licence ETV (estancia turística en viviendas, l’autorisation des Baléares pour la location touristique) ne change rien à cela. Elle vous autorise à commercialiser votre bien à des fins touristiques, mais ne vous y oblige pas. Vous pouvez à tout moment occuper vous-même votre maison, même si elle dispose d’une licence.

Délais et formulaires

Pour vos revenus locatifs, vous devez déposer le Modelo 210 — le formulaire fiscal destiné aux non-résidents —, généralement sous la forme d’une déclaration annuelle l’année suivante, depuis que les revenus sont regroupés. Pour les périodes non louées, c’est l’imputación de rentas qui s’applique : ce revenu fictif couvre les périodes d’occupation personnelle et de vacance du bien. Elle se déclare également via le Modelo 210, mais pendant une période de dépôt distincte et plus tardive l’année suivante. Si, au cours d’une même année, vous avez à la fois loué le bien et l’avez occupé vous-même, vous devez donc remplir 2 déclarations à des échéances différentes, et non une seule.

Les périodes exactes dépendent de l’année fiscale et sont susceptibles d’évoluer ; elles ne sont donc pas indiquées ici sous forme de dates, mais sont calculées directement par les outils. Pour les revenus locatifs, consultez le calculateur d’imposition des revenus locatifs pour les non-résidents ; pour les périodes non louées, le calculateur de l’impôt sur l’occupation personnelle. Vous y découvrirez aussi pourquoi, fiscalement, un bien laissé entièrement vacant est traité de la même manière qu’une semaine passée dans la maison avec votre famille.

Base légale

La base de calcul du revenu fictif est définie à l’art. 85.1 de la loi espagnole sur l’impôt sur le revenu (LIRPF). Cet article précise également quel taux appliquer à la valeur cadastrale : le taux le plus avantageux de 1,1 % si l’évaluation cadastrale est suffisamment récente, ou, à défaut, de 2 %. Pour les non-résidents, cette disposition s’applique par le biais de l’art. 24.5 de la loi relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents (TRLIRNR). L’art. 24.6 TRLIRNR permet aux résidents de l’UE et de l’EEE de déduire les frais et renvoie, à cette fin, aux règles de la LIRPF, notamment à la liste des frais prévue à l’art. 23.1 LIRPF. Le taux d’imposition lui-même découle de l’art. 25.1.a) TRLIRNR.

Le calculateur indique, avec son résultat, l’état précis du droit pris en compte ainsi que l’origine de chaque chiffre. Il signale également les points pour lesquels nous retenons une interprétation, car la pratique administrative de l’AEAT (Agencia Tributaria, l’administration fiscale espagnole) ne règle pas expressément le cas concerné. Cela ne remplace pas les conseils d’un fiscaliste.

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