Frais annexes à la vente à Majorque

Combien coûte la vente d’un bien immobilier à Majorque ?

Entre le prix convenu et la somme qui arrive sur votre compte, plusieurs frais s’intercalent : commission d’agence, certificat énergétique, certificat d’habitabilité, avocat ou bureau de gestion, quote-part des frais de notaire, éventuellement radiation de votre hypothèque et taxe municipale sur la plus-value. Seuls 2 de ces postes sont soumis à un tarif officiel ; tous les autres se négocient.

Le calculateur ci-dessus détaille chaque poste, ajoute la TVA uniquement aux prestations de services et déduit le total du prix de vente : vous obtenez ainsi le produit de la vente avant impôt sur les plus-values. Lors de la signature chez le notaire, 2 montants qui ne constituent pas des frais en sont déduits : le remboursement d’une hypothèque en cours et, pour les non-résidents, la retenue fiscale. Le montant restant est indiqué par le calculateur comme somme versée lors de la signature.

Mode de calcul

Commission d’agence — le poste le plus élevé et le plus librement négociable

La commission est le poste individuel le plus coûteux pour le vendeur — et elle se négocie librement. Il ne s’agit pas d’une observation du marché, mais d’une règle juridique : l’art. 3 du Real Decreto-ley 4/2000 a libéralisé l’intermédiation immobilière, qui peut être exercée sans titre spécifique ni affiliation à une chambre professionnelle. Sans obligation d’adhérer à une chambre, il n’existe pas de barème d’honoraires : ce que l’on vous présente comme « habituel » est une proposition de négociation, non une obligation.

À cela s’ajoute la TVA espagnole (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido), au taux général de 21 %. Le calculateur la présente séparément, car elle s’applique à l’ensemble des prestations de services, et non aux impôts.

Quote-part des frais de notaire — la réserve qui change tout

La répartition des frais liés à la signature est prévue à l’art. 1455 du Código Civil, le Code civil espagnol : « Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. » Les frais de signature incombent donc au vendeur, tandis que la première expédition et tous les frais ultérieurs sont à la charge de l’acheteur — sauf accord contraire.

Cette réserve correspond à la pratique habituelle à Majorque : dans la plupart des contrats de vente, l’acheteur prend l’ensemble des frais à sa charge, et l’accord prévaut sur la loi. Le calculateur propose donc les 2 cas ; en cas d’accord, votre quote-part de frais de notaire est de zéro, mais la ligne reste affichée. Les montants proviennent du tarif officiel (arancel — le barème fixé par l’État pour les notaires et les registres fonciers), selon la même grille que celle utilisée par le calculateur des frais de notaire et de registre foncier. Ce n’est pas le montant qui se négocie, mais uniquement la personne qui le paie.

La facture du notaire (minuta) comprend, outre les honoraires, les suplidos — des débours avancés puis refacturés par le notaire, par exemple pour des consultations du registre. Ils ne font pas partie des honoraires et ne sont donc pas inclus dans la grille du calculateur ; sans cette précision, la différence pourrait être prise pour une erreur.

Certificat de performance énergétique

Le certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética) est obligatoire en cas de vente : l’art. 3.1.b) du Real Decreto 390/2021 vise expressément les bâtiments vendus, et l’art. 17.2 exige qu’une copie du certificat enregistré, accompagnée de l’étiquette énergétique, soit jointe au contrat de vente. Conformément à l’art. 6.1, c’est le propriétaire qui doit le commander et le payer — donc vous en cas de vente.

La réglementation ne fixe aucun tarif officiel ; les honoraires de l’expert sont libres, c’est pourquoi le certificat de performance énergétique constitue un champ de saisie dans le calculateur. En revanche, sa durée de validité est réglementée : un certificat est valable au maximum dix ans, et seulement cinq ans pour la classe énergétique G (art. 13.1). Si vous en possédez un encore valable, ce poste de dépense disparaît. Son inscription au registre des Baléares entraîne des frais supplémentaires, négligeables par rapport aux autres postes.

Cédula de habitabilidad

Le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) atteste qu’un logement est habitable. L’art. 16.4 de la Ley 5/2018, la loi baléare sur le logement, impose de joindre une copie du certificat valide à chaque transfert de propriété ; s’il manque, cela doit être expressément mentionné dans l’acte. La vente n’est donc pas impossible sans ce document — mais, selon l’art. 16.3, l’acheteur ne peut pas obtenir de contrats définitifs pour les services essentiels, raison pour laquelle presque tous les acheteurs l’exigent.

Il est délivré par le Consell Insular de Mallorca, l’autorité insulaire compétente. Selon l’art. 13 du Decret 145/1997, il perd sa validité dix ans après sa délivrance, indépendamment de tout changement de propriétaire, d’occupant ou d’utilisateur. Si le vôtre est encore valable, vous n’avez rien à payer ; s’il a expiré, vous devez faire appel à un technicien, dont les honoraires sont là encore libres.

Il est intéressant de noter ce que la réglementation ne dit pas : elle n’attribue les frais à personne. Si le vendeur les assume habituellement, c’est uniquement parce qu’il est tenu de fournir le document ; un accord différent reste possible.

Avocat et gestoría

Faire appel à un avocat ou à une gestoría — un bureau administratif espagnol qui s’occupe des démarches fiscales et administratives — relève de votre choix, et les honoraires sont libres. L’art. 14 de la Ley 2/1974 relative aux ordres professionnels, dans sa version issue de la Ley 25/2009, leur interdit tout barème ou toute recommandation d’honoraires ; quiconque vous présente une « grille tarifaire » d’honoraires d’avocat vous montre un document qui, juridiquement, ne devrait plus exister.

Radiation de l’hypothèque

Une hypothèque inscrite doit être radiée pour la signature de l’acte (escritura — l’acte notarié), même si vous avez remboursé le prêt depuis longtemps : le remboursement éteint la dette, mais pas l’inscription au registre foncier.

Une erreur coûteuse persiste à ce sujet : croire que l’acte de radiation est soumis à l’impôt AJD (Actos Jurídicos Documentados, le droit de timbre espagnol sur les actes notariés). Ce n’est pas le cas ; l’art. 45.I.B).18 du Real Decreto Legislativo 1/1993 exonère expressément la première expédition. Restent les frais de notaire et de registre foncier, tous deux réglementés : le notaire facture la radiation comme un acte sans valeur économique, selon un montant fixe indépendant du solde restant dû ; le registre foncier applique son propre barème, non pas au solde restant dû, mais à une fraction fortement réduite de celui-ci, avec un minimum et un maximum.

La radiation coûte donc presque toujours nettement moins cher que les vendeurs ne l’imaginent, et son montant est assez proche, que le solde restant dû soit élevé ou faible. Le calculateur demande le solde restant dû et calcule les 2 frais à partir de celui-ci.

Plusvalía municipal

L’impôt communal sur la plus-value foncière (plusvalía municipal) taxe l’augmentation théorique de la valeur du terrain pendant la durée de votre propriété. En cas de vente, l’art. 106.1.b) du Real Decreto Legislativo 2/2004 désigne le cédant comme redevable, donc vous.

Son montant ne relève pas du droit national, mais du règlement fiscal (ordenanza fiscal) de chaque commune — Palma ne calcule pas comme Andratx. C’est pourquoi vous devez le saisir dans le calculateur : reportez le montant indiqué sur l’avis de votre mairie (Ayuntamiento — l’administration communale espagnole). Elle n’est pas soumise à la TVA, puisqu’il s’agit d’un impôt ; le calculateur l’indique séparément.

Exemples de calcul

Vous trouverez sous le calculateur 3 exemples détaillés, calculés avec les taux et tarifs en vigueur. Ils montrent à quel point les postes librement négociés influent sur le résultat, tandis que ceux fixés par les tarifs officiels pèsent peu.

Cas particuliers

Vente par un non-résident

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, les frais annexes ne changent pas — mais le montant qui vous est versé le jour de la signature, oui. 2 mécanismes se combinent. Le premier est la retenue fiscale : l’acheteur retient 3 % du prix de vente (retención — l’acompte fiscal retenu à la source) et le reverse à l’administration fiscale. Il ne s’agit pas d’un poste de frais, mais d’une avance sur votre impôt sur les plus-values ; si celui-ci est finalement inférieur, la différence vous est remboursée. Cette retenue reste toutefois déterminante pour votre trésorerie le jour de la signature chez le notaire.

Le second mécanisme concerne la taxe sur la plus-value municipale. Si le vendeur est une personne physique sans résidence en Espagne, l’acheteur devient, en vertu de l’art. 106.2 du Real Decreto Legislativo 2/2004, le sujeto pasivo sustituto, c’est-à-dire le redevable fiscal substitué : la commune peut recouvrer directement la taxe auprès de lui, bien qu’elle vous incombe économiquement — et il doit lui déclarer la transmission conformément à l’art. 110.6.b). Aucun acheteur n’accepte ce risque ; en pratique, le montant est retenu lors de la signature chez le notaire et versé directement à la mairie.

Bien immobilier assorti d’une hypothèque en cours

Si un prêt reste à rembourser, il est soldé sur le prix de vente le jour de la signature chez le notaire, et la banque donne simultanément son accord à la radiation. 2 éléments très différents interviennent donc le même jour et sont régulièrement confondus. Les frais de radiation du notaire et du registre foncier font partie des frais annexes de vente ; ils sont à la charge du vendeur, puisqu’il doit livrer un bien libre de toute charge, et ils se chiffrent à 2 chiffres. Le remboursement du solde du prêt n’est pas un poste de frais, mais le remboursement de votre propre emprunt : il ne réduit pas le produit de la vente avant impôt sur les plus-values, mais uniquement le montant versé le jour de la signature. Le calculateur distingue les 2.

Absence de cédula

Si le certificat expire ou n’a jamais été délivré, 2 solutions s’offrent à vous. Vous pouvez le demander avant la vente — cela entraîne des honoraires de technicien et des frais administratifs, et, pour les biens anciens, la visite révèle parfois des travaux de mise aux normes nécessaires. Vous pouvez aussi constater son absence dans l’acte, comme l’exige l’art. 16.4 de la Ley 5/2018 ; cette solution est autorisée, mais elle reporte le problème sur l’acheteur — et celui qui en est conscient le déduira du prix.

Bien immobilier hérité

Les frais annexes de vente sont les mêmes ; la différence se situe sur le plan fiscal, car la valeur d’acquisition correspond à celle retenue à l’époque pour l’impôt sur les successions. Cette page reste applicable ; l’impôt sur les plus-values doit être calculé avec le calculateur dédié. À condition que la succession soit retracée au registre foncier.

Absence de rapport d’évaluation du bâtiment lors de la vente

Un rapport d’évaluation du bâtiment (informe de evaluación del edificio) est parfois présenté comme une condition préalable à la vente — à tort : l’obligation de le remettre à l’acheteur a été déclarée nulle. La question de savoir si une commune impose son propre contrôle pour les bâtiments anciens relève de la réglementation municipale.

Ce que le calculateur n’inclut pas

• L’indemnité de remboursement anticipé de votre banque. Si vous remboursez votre prêt par anticipation, elle peut exiger une indemnité ; son montant est indiqué dans le contrat de prêt, pas dans la loi. À ne pas confondre avec les frais de radiation.
• L’impôt sur la plus-value. Il est traité dans le calculateur adjacent ; les frais annexes indiqués sur cette page y réduisent votre prix de cession et, par conséquent, l’impôt.
• L’impôt foncier de l’année en cours. L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’impôt foncier espagnol) ne constitue pas un frais de vente, mais fait l’objet d’une répartition entre vous : le redevable est la personne qui possédait le bien au 1er janvier. Cette répartition doit figurer dans le contrat de vente.
• NIE, procurations et traductions assermentées. Ils ne font pas l’objet d’un poste distinct : indiquez-les dans la rubrique des honoraires d’avocat et du bureau administratif.

Délais et formulaires

Après la signature de l’acte authentique, 3 délais courent simultanément, sans qu’aucune notification ne vous soit adressée.

• Taxe municipale sur la plus-value foncière, 30 jours ouvrables. L’art. 110.2.a) du Real Decreto Legislativo 2/2004 vous accorde, pour les transmissions entre vifs, 30 jours ouvrables à compter de la signature de l’acte authentique pour effectuer votre déclaration auprès de la mairie. Le fait que votre commune accepte une déclaration ou exige une autoliquidation est précisé dans son règlement fiscal ; le délai reste le même.
• Modelo 211, 1 mois. Ce formulaire permet à l’acheteur de déclarer la retenue à la source. Il doit la verser à l’AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, l’administration fiscale espagnole) dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte authentique et vous en remettre une copie — votre justificatif, sans lequel vous ne pourrez pas imputer la retenue.
• Modelo 210, rubrique H. Avec le Modelo 210, la déclaration fiscale espagnole destinée aux non-résidents, vous déclarez vous-même la plus-value de cession et demandez le remboursement du montant retenu en trop — via la rubrique H, dans laquelle vous indiquez vos coordonnées bancaires.

Base juridique et état des textes

Cette présentation s’appuie sur les textes suivants, dans leur version en vigueur :

• Art. 1455 Código Civil : répartition des frais d’acte authentique, pouvant être modifiée par accord. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) et 110.6.b) du Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL) : contribuable de la taxe municipale sur la plus-value foncière, qualité de substitut du contribuable de l’acheteur, délai et obligation de notification. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 du Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — cette même loi régit l’impôt sur les transmissions patrimoniales ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, à la charge de l’acheteur) : exonération de la radiation hypothécaire. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notaires) et Real Decreto 1427/1989 (registradores de la propiedad), dans leur version issue du Real Decreto 1612/2011 : frais de radiation d’hypothèque. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 et 17.2 du Real Decreto 390/2021 : certificat énergétique — obligation, responsable, validité et annexion. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 de la Ley 5/2018 (loi baléare sur le logement) et art. 13 du Decret 145/1997 : obligation de présenter et de mentionner le certificat d’habitabilité, ainsi que sa durée de validité. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 du Real Decreto-ley 4/2000 et art. 14 de la Ley 2/1974, dans leur version issue de la Ley 25/2009 : libre exercice de l’intermédiation immobilière et interdiction des barèmes d’honoraires — ce qui explique que les honoraires d’agence, d’avocat et de gestion ne soient pas des montants officiels. Ainsi que l’art. 29 du Real Decreto Legislativo 7/2015 et STC 143/2017 : suppression de l’obligation d’établir un rapport d’inspection du bâtiment.

Le calculateur indique lui-même les taux et montants applicables à la date de référence choisie ; il permet aussi de calculer pour des dates antérieures.

Questions fréquentes

Calculateurs associés

Le total affiché sur cette page est le montant à inscrire comme frais de vente déductibles dans le calcul de l’impôt sur la plus-value. Pour connaître le montant de l’impôt et les règles transitoires applicables aux acquisitions anciennes, vous pouvez calculer ce que le fisc prélève sur la plus-value de votre vente.

Pour connaître le coût total de l’acte notarié et de l’inscription au registre foncier — et donc les frais sur lesquels vous négociez dans la clause de répartition des coûts —, vous pouvez le calculer à partir du barème officiel des frais de notaire et de registre foncier ; les 2 calculateurs utilisent le même tarif.