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Taxe de spéculation sur la résidence de vacances : le volet allemand de la vente à Majorque

Responsable du contenu : Frank Menze

Quand on vend une résidence de vacances à Majorque, on pense d'abord à l'impôt espagnol – et on oublie le volet allemand de l'addition. Ce qu'on appelle la « Spekulationssteuer » n'est en réalité rien d'autre que le § 23 de la loi allemande sur l'impôt sur le revenu (EStG) : un délai de dix ans pendant lequel une plus-value réalisée sur la vente d'un bien immobilier peut être imposable en Allemagne – que ce bien se trouve sur le territoire allemand ou à Majorque. Pour les propriétaires domiciliés en Allemagne, ce n'est pas une question théorique : le texte de loi prévoit une exception pour les biens à usage personnel, et un arrêt de principe du Bundesfinanzhof a précisé en 2017 que les résidences secondaires et de vacances peuvent elles aussi être concernées. Ce guide fait le point sur ce délai, son exception et les pièges liés à la location – et montre comment cette règle allemande s'articule avec la convention de double imposition (DBA) conclue avec l'Espagne.

Taxe sur la plus-value immobilière pour une résidence de vacances : le point de vue allemand

Tu envisages de vendre et tu veux savoir comment l'historique d'utilisation de ton bien joue sur l'impôt allemand ?

Ce qu'est vraiment la « Spekulationssteuer » sur le plan juridique

Le terme « Spekulationssteuer » n'apparaît nulle part dans la loi. Il désigne en réalité le § 23 EStG, qui régit les opérations privées de cession. Cette disposition s'applique aux plus-values réalisées lors de la vente de terrains et de droits assimilés, lorsque moins de dix ans se sont écoulés entre l'acquisition et la cession. Cela vaut quel que soit le pays où se situe le bien – pour ta propriété à Majorque, la règle est donc en principe la même que pour une maison en Allemagne, dès lors que tu es assujetti de manière illimitée à l'impôt en Allemagne.

Caractéristique Règle prévue par le § 23 EStG
Base légale § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG
Biens concernés Terrains, droits assimilés à des terrains, bâtiments, aménagements extérieurs
Durée du délai Pas plus de dix ans entre l'acquisition et la cession
Constructions prises en compte Bâtiments/aménagements extérieurs construits, agrandis ou transformés pendant le délai
Exception Usage personnel selon la phrase 3 (deux alternatives, voir ci-dessous)

Remarque : Ce délai concerne exclusivement l'impôt sur le revenu allemand. La question de savoir si et comment l'Espagne impose la plus-value est un sujet à part – nous y reviendrons plus loin, ainsi que dans le guide détaillé Impôts lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne.

Le délai de dix ans en détail

Le délai commence à la date de l'acquisition et se termine à la date de la cession – il s'agit à chaque fois des actes obligatoires de droit civil, donc en règle générale la date de l'acte notarié de vente, et non l'inscription ultérieure au registre foncier. Point important pour les propriétaires qui ont agrandi ou transformé leur finca : les parties de bâtiments et les aménagements extérieurs construits pendant le délai de dix ans en cours sont également pris en compte dans le calcul – cela concerne aussi bien les appartements en copropriété que la propriété partagée.

Question Réponse selon le § 23 al. 1 phrase 1 n° 1
Quand commence le délai ? Avec l'acquisition (en règle générale : la date de l'acte de vente)
Quand se termine-t-il ? Avec la cession (contrat de vente)
Qu'est-ce qui compte en plus ? Bâtiments/installations extérieures construits, aménagés ou agrandis dans le délai imparti
Cela vaut-il aussi pour les appartements en copropriété ? Oui, de manière équivalente pour les parties de bâtiment indépendantes et la propriété partielle

L'exception de l'usage personnel – deux voies vers l'exonération fiscale

La phrase 3 de la disposition exclut les biens économiques utilisés à des fins d'habitation personnelle. Le texte de loi décrit pour cela deux alternatives distinctes – une seule suffit déjà.

Alternative 1 Alternative 2
Période Entre l'acquisition/l'achèvement et la cession Dans l'année de la cession et les deux années précédentes
Exigence relative à l'usage Exclusivement à des fins d'habitation personnelle, de manière continue Une seule période continue sur trois années civiles est nécessaire
Particularité Aucune interruption autorisée Seule l'année du milieu doit être entièrement remplie, pas les années de bord

Attention : les deux alternatives exigent une occupation personnelle effective. Celui qui n'habite jamais le bien lui-même, mais le loue dès le départ purement comme placement, ne peut s'appuyer sur aucune des deux variantes et a besoin des dix années complètes.

La raison pour laquelle ce sujet concerne vraiment les propriétaires à Majorque

La question décisive pour les biens de vacances est la suivante : une finca que tu n'habites que temporairement dans l'année compte-t-elle seulement comme « usage personnel » ? Le Bundesfinanzhof (Cour fédérale des finances) l'a expressément confirmé dans son arrêt du 27 juin 2017 (réf. IX R 37/16). Le principe directeur précise : un bâtiment est utilisé à des fins d'habitation personnelle même lorsque le propriétaire ne l'habite que temporairement, à condition qu'il reste à sa disposition comme logement le reste du temps. Peuvent donc entrer dans cette exception les résidences secondaires, les logements de vacances non destinés à la location et les logements liés à une double résidence professionnelle.

Le BFH précise en outre : si l'usage est conçu pour durer, peu importe que le propriétaire possède d'autres logements et la fréquence à laquelle il y séjourne réellement. Pour la configuration classique – un couple allemand possédant une finca à Santanyí, qui y passe plusieurs semaines à plusieurs reprises dans l'année et laisse le bien vide le reste du temps – il s'agit d'une clarification importante : un usage rare ne disqualifie pas à lui seul l'occupation personnelle.

Le piège : la location sans occupation personnelle simultanée

C'est ici que beaucoup de propriétaires titulaires d'une licence ETV trébuchent. Selon la jurisprudence constante du BFH, il n'y a pas d'occupation à des fins d'habitation personnelle lorsque le propriétaire cède le logement à un tiers, à titre onéreux ou gratuit, sans l'habiter lui-même en même temps – confirmé expressément par le BFH, arrêt du 3 septembre 2019 (IX R 8/18). Dans sa décision du 29 mai 2018 (IX B 106/17), le BFH a encore durci cette position : il ne suffit pas que le propriétaire pénètre occasionnellement dans le logement loué à titre de visite – celui-ci doit lui rester à disposition à tout moment comme logement.

Traduit en pratique : celui qui loue temporairement son bien à Majorque via une licence ETV et ne l'habite pas lui-même pendant ces périodes perd l'avantage précisément pour ces périodes-là. Pour la part concernée, il faut alors le délai complet de dix ans, et non l'exception plus courte liée à l'occupation personnelle.

Remarque : la manière de répartir, dans le calcul, un usage mixte – en partie occupation personnelle, en partie location, sur le même bien – fait partie des questions les plus complexes de l'article 23 de l'EStG et ne peut recevoir de réponse générale. C'est précisément à ce moment qu'un conseil fiscal individuel devient indispensable.

Qui est « résident » – et pourquoi cela change tout

L'ensemble de la perspective allemande de cet article vaut pour les propriétaires fiscalement résidents en Allemagne. Celui qui a au contraire son domicile fiscal à Majorque déclare ses revenus mondiaux en Espagne et relève d'une autre logique. Le fait que tu sois (encore) résident en Allemagne ou déjà en Espagne se détermine notamment en fonction du nombre de tes jours de séjour et d'autres critères – pour en savoir plus, consulte le guide Domicile fiscal en Espagne. Pour la suite de cet article, nous partons du principe d'un vendeur résident en Allemagne.

Le volet espagnol – brièvement situé, non développé

L'Espagne ne connaît pas de délai de détention équivalent aux dix ans allemands : la plus-value y est en principe imposable indépendamment de la durée pendant laquelle le bien a été détenu. Les vendeurs non-résidents sont en outre confrontés à une retenue à la source et à une obligation déclarative propre, à quoi s'ajoute la taxe communale sur la plus-value (plus-value municipale). Ces trois sujets font l'objet de guides détaillés dédiés :

Cet article se limite volontairement à l'aspect allemand, car c'est celui qui est le plus souvent négligé en pratique.

La convention de double imposition : exonération avec réserve de progressivité

Entre l'Allemagne et l'Espagne, la convention du 3 février 2011 visant à éviter la double imposition est en vigueur depuis le 18 octobre 2012. Pour la vente d'un bien immobilier situé en Espagne, le régime est le suivant :

Article de la convention Contenu de la réglementation
Art. 13 al. 1 Les plus-values issues de la cession de biens immobiliers peuvent être imposées dans l'État de situation du bien – c'est-à-dire l'Espagne
Art. 22 al. 2 a) L'Allemagne exonère de sa base d'imposition les revenus qui, selon la convention, sont effectivement imposés en Espagne (méthode de l'exonération)
Art. 22 al. 2 d) L'Allemagne se réserve le droit de prendre en compte les revenus exonérés pour déterminer le taux d'imposition applicable aux autres revenus (réserve de progressivité)
Art. 22 al. 2 e) En cas de conflits de qualification ou d'imputation non résolus, la convention bascule sur la méthode de l'imputation

Important pour bien situer les choses : l'exonération prévue à l'art. 22 al. 2 a) ne s'applique que dans la mesure où l'Espagne impose effectivement le gain – pas automatiquement dans toutes les configurations. Et même si le gain est exclu de l'assiette imposable en Allemagne, il continue d'influer, via la réserve de progressivité (Progressionsvorbehalt), sur le taux d'imposition applicable à tes autres revenus allemands. « Il n'y a alors rien à payer en Allemagne » n'est donc pas un résumé correct – l'effet est plus subtil. Pour la mécanique de base, consulte le guide Convention de double imposition Allemagne–Espagne.

Les erreurs les plus fréquentes lors de la vente

  1. Prendre la mauvaise date comme point de départ du délai. Le délai court entre l'acquisition et la cession ; les périodes de location ne l'interrompent pas — elles font seulement perdre l'exception liée à l'usage personnel. Si en plus tu as construit, aménagé ou agrandi pendant ce délai, il faut aussi lire le § 23 al. 1 phrase 1 n° 1 phrase 2 : le bâtiment et les installations extérieures sont alors intégrés au calcul.
  2. Négliger le piège de la location : si tu as loué le bien via une licence ETV sans l'occuper toi-même pendant cette période, tu perds l'exception liée à l'usage personnel pour ces phases – même si tu le considères « en réalité » comme une résidence de vacances.
  3. Confondre les logiques allemande et espagnole : l'exception allemande des dix ans n'a pas d'équivalent en Espagne – là-bas, l'examen se fait indépendamment de la durée de détention.
  4. Ne pas avoir clarifié sa résidence fiscale avant la vente : si tu ne sais pas avec certitude si tu es encore résident fiscal en Allemagne ou déjà en Espagne, tu ne peux pas attribuer correctement les règles applicables.
  5. Oublier la réserve de progressivité : même des revenus exonérés peuvent faire augmenter le taux d'imposition appliqué à tes autres revenus allemands.

Que se passe-t-il après la vente ?

Après le passage chez le notaire, deux voies se séparent et se déroulent en parallèle : en Espagne s'appliquent les délais propres à la retenue et à la déclaration du vendeur – voir à ce sujet le guide consacré aux impôts liés à la vente immobilière. En Allemagne, tu déclares l'opération, si elle est imposable selon le § 23 EStG, dans ta déclaration de revenus ; c'est ton centre des impôts allemand du lieu de résidence qui est compétent. Comme l'historique d'usage – à quel moment le bien a-t-il été occupé personnellement, à quel moment loué – est déterminant pour l'évaluation, il vaut mieux organiser ces documents (contrats de location, périodes de licence ETV, plannings d'occupation) avant la vente, plutôt que de devoir les rassembler dans l'urgence à la demande du fisc.

Check-list avant la vente

Point à vérifier Pourquoi c'est important
Date et contrat d'acquisition à portée de main Détermine le point de départ du délai selon le § 23 EStG
Historique d'utilisation documenté sans lacune Détermine si et pour quelles périodes l'exception d'usage personnel s'applique
Périodes de location (licence ETV) enregistrées séparément Les périodes sans usage personnel simultané ne comptent pas comme usage personnel
Domicile fiscal au moment de la vente clarifié Détermine quel droit national sert de point de départ
Conseil obtenu dans les deux pays Le droit fiscal allemand et espagnol s'appliquent indépendamment l'un de l'autre
Délais côté espagnol (retenue à la source, déclaration, Plusvalía) inscrits au calendrier Délais parallèles, indépendants du délai décennal allemand

Pour la coordination juridique et fiscale entre les deux pays, un conseiller fiscal expérimenté dans les dossiers franco-germano-espagnols peut souvent aider – d'autant plus que l'interface entre le § 23 EStG et la convention de double imposition est rarement triviale dans le détail.

Conclusion

La « taxe sur les plus-values spéculatives » n'est pas, lors de la vente d'un bien immobilier à Majorque, une question espagnole, mais avant tout une question allemande pour les propriétaires domiciliés en Allemagne : le § 23 EStG se rattache à un délai de dix ans et connaît une exception pour usage personnel, que le BFH applique expressément aussi aux résidences de vacances et secondaires. L'écueil décisif est la location sans usage personnel simultané – elle rompt l'exception pour les périodes concernées. Parallèlement, la convention de double imposition avec l'Espagne prévoit une exonération avec réserve de progressivité, et non une exonération fiscale automatique en Allemagne. Celui qui documente proprement son historique d'utilisation et coordonne tôt les deux ordres juridiques évite les surprises les plus coûteuses après le passage chez le notaire.

Sources officielles

Le délai allemand de dix ans s'applique-t-il aussi à mon bien à Majorque ?
Oui, le § 23 EStG ne distingue pas entre les biens situés en Allemagne et à l'étranger. Il s'applique aux propriétaires résidant en Allemagne, que le bien soit situé en Allemagne ou à Majorque.
Quand la plus-value de vente est-elle exonérée d'impôt allemand en raison d'un usage personnel ?
Selon le § 23 al. 1 phrase 1 n° 1 phrase 3 EStG, il existe deux alternatives : un usage personnel ininterrompu entre l'acquisition et la vente, ou un usage personnel l'année de la vente et les deux années précédentes, l'année intermédiaire devant seule être entièrement couverte.
Un appartement de vacances que je n'occupe que quelques semaines par an compte-t-il comme usage personnel ?
Selon l'arrêt du BFH du 27 juin 2017 (IX R 37/16), oui, à condition que le logement reste à ta disposition en tant qu'habitation le reste du temps et que cet usage soit conçu comme durable. La fréquence des séjours n'est pas déterminante.
Que se passe-t-il si j'ai loué le bien temporairement via une licence ETV ?
Pour les périodes pendant lesquelles tu as mis le bien à la disposition d'un tiers sans l'occuper toi-même, il n'y a, selon le BFH, pas d'usage personnel. Pour ces périodes, tu as besoin du délai complet de dix ans au lieu de l'exception plus courte.
Dois-je payer l'impôt sur la plus-value de vente en Allemagne et en Espagne ?
Selon la convention de double imposition, l'Espagne peut imposer la plus-value ; l'Allemagne l'exonère alors en principe, mais la prend en compte via la réserve de progressivité pour déterminer le taux d'imposition applicable à tes autres revenus.
Existe-t-il en Espagne une règle comparable au délai de spéculation allemand ?
Non, en Espagne, la plus-value de cession est en principe imposée indépendamment de la durée de détention. Tu trouveras plus de détails dans le guide sur les impôts liés à la vente immobilière en Espagne.
Quel Finanzamt (centre des impôts allemand) est compétent pour ma déclaration fiscale allemande ?
En règle générale, le Finanzamt de ton domicile en Allemagne, à condition que tu y résidais au moment de la vente.
Où trouver de l'aide pour coordonner le droit fiscal allemand et espagnol ?
Des conseillers fiscaux spécialisés ayant l'expérience des dossiers germano-espagnols, ainsi que des avocats maîtrisant les deux systèmes juridiques, sont les interlocuteurs adéquats – par exemple via l'annuaire professionnel des avocats à Majorque.