Fiscalité liée à la vente d'un bien immobilier en Espagne : Plusvalía, impôt sur les plus-values et retenue à la source à Majorque
Quand tu vends un bien immobilier à Majorque, tu te retrouves confronté à deux types d'impôts complètement différents : la « Plusvalía », l'impôt communal sur la plus-value, et l'impôt national sur les plus-values, qui s'applique au produit de la vente. À elles deux, elles peuvent représenter une part considérable du produit net de la vente – et chacune fonctionne selon ses propres règles, délais et formules de calcul. Que tu vendes en tant que résident fiscal ou non-résident, ça fait une différence fondamentale : alors que les non-résidents paient un taux forfaitaire de 19 %, les résidents sont soumis à un barème progressif. À cela s’ajoute une retenue à la source automatique, que l’acheteur prélève directement chez le notaire. Dans ce guide, tu apprendras comment ces deux impôts sont calculés, quels frais tu peux déduire, quels sont les délais à respecter – et quelles erreurs coûtent régulièrement cher même aux vendeurs expérimentés.
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Aperçu des deux types d'impôts
Lorsqu'on vend un bien immobilier à Majorque, il faut en principe distinguer deux taxes distinctes :
| Impôt | Nom complet | Qui les collecte ? | Base |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipale | Impôt sur la plus-value foncière urbaine (IIVTNU) | Commune (Ayuntamiento) | Valeur cadastrale du terrain + durée de possession |
| impôt sur les bénéfices | Impôt sur le revenu (IRPF) ou IRNR pour les non-résidents | Administration fiscale espagnole (AEAT) | Bénéfice réel sur la vente |
Ces deux taxes sont à la charge exclusive du vendeur, et non de l'acheteur. L'acheteur, lui, paie l'impôt sur les acquisitions immobilières (ITP) ou la TVA ; tu trouveras plus d'infos à ce sujet dans le guide sur les frais annexes d'achat à Majorque.
Remarque : la « Plusvalía » et l'impôt sur les bénéfices ne sont pas compensables entre eux. Ces deux impôts sont calculés indépendamment l'un de l'autre, mais la « Plusvalía » payée peut être déclarée comme dépense déductible lors du calcul de l'impôt sur les bénéfices.
Plusvalía municipale : calcul, taux et échéance
La « Plusvalía Municipal » impose la plus-value théorique du terrain communal (et non du bâtiment) pendant la durée de ta possession. Elle ne se base pas sur le prix réel du marché, mais sur la valeur cadastrale officielle (valor catastral) de la part de terrain.
Deux méthodes de calcul
Depuis une décision de la Cour constitutionnelle espagnole (2021), tu peux choisir entre deux méthodes et appliquer celle qui t'est la plus favorable :
Méthode 1 – Méthode objective (valeur cadastrale × coefficient communal × taux d'imposition)
| Durée de détention | Coefficient maximal fixé par l'État |
|---|---|
| Jusqu'à 1 an | 0,14 |
| 1 à 2 ans | 0,13 |
| 2 à 3 ans | 0,15 |
| 3 à 4 ans | 0,17 |
| 4 à 5 ans | 0,17 |
| 5 à 6 ans | 0,17 |
| 6 à 7 ans | 0,12 |
| 7 à 8 ans | 0,10 |
| 8-9 ans | 0,09 |
| 9-10 ans | 0,08 |
| 10-11 ans | 0,08 |
| 11-12 ans | 0,08 |
| 12-13 ans | 0,08 |
| 13-14 ans | 0,08 |
| 14-15 ans | 0,08 |
| 15 à 20 ans | 0,06 |
| Plus de 20 ans | 0,045 |
Méthode 2 – Méthode de la valeur réelle
Si la plus-value réelle (prix de vente moins prix d'achat, en ne tenant compte que de la part du terrain dans chaque cas) s'avère inférieure au montant calculé selon la méthode 1, tu peux utiliser cette plus-value réelle comme base de calcul.
Attention : si le bien immobilier est vendu à perte (prix de vente réel inférieur au prix d'achat d'origine), la Plusvalía n'est pas due. Tu dois toutefois en apporter la preuve et en faire la demande.
Taux d'imposition et commune
Chaque commune fixe elle-même le taux d'imposition applicable ; le taux maximal légal est de 30 % de la plus-value calculée. Certaines villes, comme Palma de Majorque, ont leurs propres règlements. Tu peux te renseigner sur le montant exact auprès de l'Ayuntamiento concerné.
Délai
| Situation | Délai |
|---|---|
| Vente entre vifs | 30 jours à compter de la signature chez le notaire |
| Héritage | 6 mois à compter du décès (prolongeable jusqu'à 12 mois) |
Impôt sur les bénéfices pour les non-résidents : 19 % au taux forfaitaire
Si tu n' as pas ta résidence fiscale principale en Espagne, c'est-à-dire si tu n'es pas résident fiscal espagnol, les plus-values issues de la vente d'un bien immobilier sont soumises à un taux d'imposition forfaitaire de 19 %. Ce taux s'applique que tu sois citoyen de l'UE ou non.
Formule de calcul
Bénéfice imposable = prix de vente – prix d'achat – frais déductibles
Impôt = Bénéfice imposable × 19 %
Frais déductibles lors de la vente
Les frais suivants peuvent être déduits du bénéfice :
| Nature comptable | Déductible ? | Remarque |
|---|---|---|
| Frais de notaire et d'avocat lors de l'achat initial | ✅ Oui | Garde bien tes reçus |
| Taxe sur les acquisitions immobilières (ITP) ou TVA (IVA) lors de l'achat | ✅ Oui | À propos du processus d'achat |
| Commission d'agence lors de la vente | ✅ Oui | Justifié par une facture |
| Frais juridiques liés à la vente | ✅ Oui | Avocat, Gestión |
| Améliorations architecturales | ✅ Oui | Uniquement des mesures structurelles |
| Rénovations esthétiques (cuisine, peinture, revêtement de sol) | ❌ Non | Ça ne compte pas comme une mesure visant à augmenter la valeur |
| Frais d'entretien courants | ❌ Non | Pas d'opérations sur le capital |
| Plusvalía payée | ✅ Oui | Réduit le bénéfice imposable |
Exemple de calcul pour un non-résident
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 250.000 € |
| Prix d'achat initial | 180.000 € |
| Frais déductibles (notaire, ITP, agent immobilier à l'achat, agent immobilier à la vente) | 15.000 € |
| Bénéfice imposable | 55.000 € |
| Impôt sur les bénéfices (19 %) | 10.450 € |
| Retenue à la source déjà prélevée (3 % × 250 000 €) | 7.500 € |
| Paiement rétroactif / Remboursement | 2 950 € de paiement complémentaire |
La retenue à la source de 3 % : comment ça marche ?
Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier, l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement à l'administration fiscale espagnole (AEAT). Il ne s'agit pas d'un impôt définitif, mais d'un acompte sur l'impôt sur les plus-values.
Déroulement :
- Le notaire authentifie le contrat de vente
- L'acheteur ne verse pas les 3 % du prix de vente au vendeur, mais transfère ce montant à l'AEAT via le formulaire Modelo 211, dans un délai d'un mois après la signature de l'acte notarié.
- Le vendeur doit déposer sa déclaration d'impôt via le formulaire Modelo 210 dans les 4 mois suivant la signature de l'acte notarié
- Si l'impôt réel est inférieur aux 3 % retenus : remboursement
Si l'impôt réel est supérieur : paiement complémentaire
Attention : si l'acheteur ne s'acquitte pas de la retenue à la source, c'est le bien immobilier lui-même qui sert de garantie. Les acheteurs qui achètent auprès d'un non-résident ne doivent jamais l'oublier – et ne doivent pas non plus l'oublier.
Impôt sur les bénéfices des résidents : barème progressif
Si tu es résident fiscal en Espagne (plus de 183 jours par année civile dans le pays, ou si le centre de tes intérêts économiques se trouve en Espagne – comme le prévoit l'article 9 de la loi 35/2006), tu paies l'impôt sur les plus-values immobilières dans le cadre de l'IRPF selon un barème progressif :
| montant du gain | taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| De 6 001 € à 24 000 € | 21 % |
| À partir de 24 001 € | 23 % |
Remarque : le barème ci-dessus correspond aux taux applicables aux revenus du capital (ahorros) mentionnés dans plusieurs sources pour 2025/2026. Pour des montants de bénéfices plus élevés, d'autres barèmes peuvent s'appliquer ; fais vérifier ça par un conseiller fiscal au cas par cas.
L'impôt sur les bénéfices est déclaré dans la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu espagnole (IRPF, modelo 100), qui doit généralement être déposée avant la fin du mois de juin de l'année suivante.
Remarque : les résidents ne sont pas soumis à une retenue à la source automatique lors de la vente. La retenue de 3 % ne s'applique que si le vendeur est non-résident.
Exonérations fiscales et dispositions particulières
Exonération en cas de réinvestissement dans le logement principal (résidents)
Les résidents peuvent, sous certaines conditions, être exonérés de l'impôt sur les plus-values si le produit de la vente est entièrement réinvesti dans l'achat d'une nouvelle résidence principale en Espagne. Ce réinvestissement doit avoir lieu dans les deux ans avant ou après la vente.
Exonération pour les personnes de plus de 65 ans (résidents)
Les résidents qui ont atteint l'âge de 65 ans et qui ont occupé ce bien immobilier comme résidence principale pendant au moins 3 ans sont exonérés de l'impôt sur les plus-values concernant leur résidence principale, qu'ils réinvestissent ou non le produit de la vente.
Pas de plusvalía en cas de perte de valeur réelle
Comme mentionné plus haut : si tu peux prouver que le prix de vente réel est inférieur au prix d'achat de l'époque, tu n'as pas à payer la Plusvalía. Pour ça, il te suffit de présenter l'acte d'achat et l'acte de vente.
Attention : ces exonérations s'appliquent uniquement aux résidents fiscaux. Les non-résidents ne peuvent pas bénéficier d'une exonération pour réinvestissement.
Résidents vs non-résidents : la comparaison directe
| Critère | Non-résident | Résident (IRPF) |
|---|---|---|
| taux d'imposition | 19 % (forfaitaire) | 19 % / 21 % / 23 % (progressif) |
| Formulaire | Modelo 210 | Modelo 100 (déclaration annuelle d'IRPF) |
| Date limite de remise | 4 mois après la vente | En général, avant le 30 juin de l'année suivante |
| 3 % de retenue à la source | Oui, l'acheteur garde un | Non |
| Exonération de réinvestissement | Non | Oui (sous certaines conditions) |
| Exemption pour les plus de 65 ans | Non | Oui (résidence principale, depuis au moins 3 ans) |
| Plusvalía | Oui, pour les deux | Oui, pour les deux |
Frais déductibles : les postes qu'on oublie souvent
Beaucoup de vendeurs sous-estiment le montant qu'ils peuvent déduire de leurs bénéfices imposables. Ces frais sont souvent oubliés :
Lors de l'achat initial :
- Frais de notaire et frais d'enregistrement au registre foncier
- Taxe sur les acquisitions immobilières (ITP) ou TVA (IVA) payée
- Honoraires de l'avocat ou du gestionnaire lors de l'achat
À vendre :
- Commission d'agence (TVA espagnole incluse)
- Frais d'avocat et de notaire liés à la vente
- Coût du certificat énergétique (obligatoire)
- Frais liés à d'éventuelles régularisations (par exemple, constructions non conformes)
- Plusvalía municipale payée
Astuce : garde bien toutes les factures et tous les reçus liés à cet achat, même si ça remonte à plusieurs années. Sans ces justificatifs, tu ne pourras pas déduire ces frais de tes impôts.
Aperçu des délais
| Fiscalité / Formulaire | Qui va se présenter ? | Délai |
|---|---|---|
| Modèle 211 (déclaration de retenue à la source) | Acheteur | 1 mois après l'authentification |
| Modelo 210 (impôt sur les bénéfices des non-résidents) | Vendeur | 4 mois après l'authentification |
| Plusvalía municipale | Vendeur | 30 jours après l'authentification |
| IRPF / Modelo 100 (résident) | Vendeur | En général, avant le 30 juin de l'année suivante |
Attention : si tu ne respectes pas les délais pour la Plusvalía et le Modelo 210, tu risques de devoir payer des pénalités et des intérêts. Les délais courent à compter de la date de l'acte notarié, et non à compter de la réception du paiement.
Les erreurs les plus courantes lors de la vente d'un bien immobilier à Majorque
Les conseillers fiscaux et les avocats expérimentés constatent régulièrement ces erreurs :
Justificatifs d'achat non conservés : si tu n'as plus l'acte d'achat, les avis d'imposition ITP et les factures du notaire liés à l'achat initial, tu ne peux pas déduire ces frais, ce qui augmente considérablement le bénéfice imposable.
Remboursement de la retenue à la source non demandé : beaucoup de non-résidents ne savent pas qu'ils peuvent obtenir un remboursement après avoir déposé le Modelo 210 si l'impôt réel est inférieur aux 3 % retenus. Il faut en faire la demande expressément.
Déclaration de plusvalía déposée trop tard : le délai de 30 jours auprès de l'ayuntamiento expire vite, surtout quand la vente est gérée depuis l'étranger.
Rénovations considérées à tort comme déductibles : les rénovations de cuisine et de salle de bains, les travaux de peinture ou la pose de nouveaux revêtements de sol ne sont pas déductibles fiscalement. Seuls les travaux de construction structurels qui augmentent la valeur du bien sont pris en compte.
Erreur d'évaluation du domicile fiscal : si tu passes plus de 183 jours par an en Espagne, tu es résident fiscal, même si tu ne t'en rends pas compte. Ça a des conséquences sur le taux d'imposition qui s'applique et les exonérations dont tu peux bénéficier.
Pas de retenue à la source convenue pour les non-résidents : les acheteurs qui oublient de faire cette retenue sont personnellement responsables vis-à-vis de l'AEAT.
Pas de contrôle de la « plusvalía » en cas de vente à perte : si tu vends à perte et que tu paies quand même la « plusvalía », tu jettes de l'argent par les fenêtres.
Et après ? Obligations déclaratives et impôts complémentaires
Une fois la vente conclue, il reste encore quelques choses à faire :
- Registre foncier (Registro de la Propiedad) : le transfert de propriété est inscrit au registre foncier par l'acheteur. En tant que vendeur, tu n'as plus rien à voir avec ça, mais tu dois t'assurer que l'hypothèque éventuelle soit bien radiée.
- Service du cadastre (Catastro) : c'est à l'acheteur de faire le changement d'adresse, mais en tant que vendeur, ça vaut le coup de confirmer le transfert de propriété pour éviter de recevoir des factures d'IBI (impôt foncier) à l'avenir.
- Déclaration d'impôt sur le revenu en Allemagne : si tu es imposable en Allemagne, tu dois aussi y déclarer la plus-value réalisée. La convention de double imposition (CDI) entre l'Allemagne et l'Espagne prévoit que les plus-values immobilières sont en principe imposées dans le pays où se trouve le bien (l'Espagne) ; en Allemagne, elles sont soumises à la réserve de progressivité. Il est conseillé de faire appel en parallèle à un conseiller fiscal allemand.
- Déclaration d'impôt sur la fortune : elle n'est plus nécessaire après la vente du bien immobilier concerné, mais veille à bien refléter la situation à la date de référence (la date de référence est le 31 décembre de l'année de la vente). Pour en savoir plus, consulte notre guide sur l'impôt sur la fortune en Espagne.
Check-list : vendre en toute régularité fiscale à Majorque
Sers-toi de cette liste pour préparer ta vente :
- On a l'acte de vente (Escritura de Compraventa) de l'achat
- Tu as la décision ITP ou la facture IVA de l'achat
- Toutes les factures de notaire, d'avocat et de gestion liées à l'achat ont été rassemblées
- On a les factures pour les améliorations structurelles (avec les permis de construire)
- Demande de certificat de performance énergétique (obligatoire avant la vente)
- Valeur cadastrale du bien connue (pour l'estimation de la Plusvalía)
- Statut de résidence fiscale vérifié (résident ou non-résident ?)
- Commission d'agence et conditions contractuelles fixées par écrit
- On a fait appel à un conseiller fiscal spécialisé dans les questions espagnoles
- Délai pour la Plusvalía (30 jours) noté dans l'agenda
- Délai pour le formulaire Modelo 210 (4 mois) noté
- Remboursement de la retenue à la source (le cas échéant) prévu
Conclusion : une bonne préparation, ça te fait vraiment économiser de l'argent
La charge fiscale liée à la vente d'un bien immobilier à Majorque est gérable… quand on la connaît. L'impôt sur les plus-values de 19 % pour les non-résidents est clairement réglementé, et la retenue à la source de 3 % est un système de paiement anticipé qui fonctionne bien. Les problèmes surviennent presque toujours quand il manque des justificatifs, que les délais ne sont pas respectés ou que tu te trompes sur ton statut de résident fiscal. La « Plusvalía Municipal » est un impôt communal qui obéit à ses propres règles : en cas de longue durée de possession et d’augmentation des valeurs cadastrales, elle peut peser lourdement sur le résultat, tandis qu’en cas de vente à perte, elle est totalement supprimée. Prépare ta vente sur le plan fiscal au moins six mois à l’avance, fais appel dès que possible à un conseiller fiscal spécialisé sur place et conserve tous les documents liés à l’achat : c’est le meilleur investissement pour ton produit net.
Sources officielles
- Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), formulario 211, formulario 100 : https://www.agenciatributaria.es
- Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – Fiscalité des Baléares et réglementations régionales : https://www.atib.es
- Loi n° 35/2006 du 28 novembre – Impôt sur le revenu des personnes physiques (loi IRPF, article 9 « Résidence fiscale ») : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
- Décret-loi royal n° 2/2004 – Texte refondu de la loi régissant les finances locales (Plusvalía / IIVTNU) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- Décret-loi royal n° 26/2021 – Réforme de la plusvalía suite à l'arrêt de la Cour constitutionnelle : https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
- Mairie de Palma – Plusvalía municipale de Palma : https://www.palma.cat
- Consell de Mallorca – Administration fiscale des Baléares : https://www.conselldemallorca.net