Vente immobilière à Majorque : Plusvalía et impôt sur la plus-value
Si vous vendez un bien immobilier à Majorque, vous devez distinguer 2 impôts : la taxe municipale sur la hausse de la valeur du terrain, appelée Plusvalía Municipal, et l’impôt national sur la plus-value réalisée lors de la vente. Ensemble, ils peuvent réduire considérablement le montant que vous percevrez après la vente. Chacun obéit à ses propres règles, délais et méthodes de calcul. Votre statut fiscal change aussi la donne : les non-résidents sont imposés au taux fixe de 19 %, tandis que les résidents sont soumis à un barème progressif. S’y ajoute une retenue à la source que l’acheteur prélève directement chez le notaire. Dans ce guide, vous découvrirez comment calculer ces 2 impôts, quels frais vous pouvez déduire, quels délais respecter et quelles erreurs coûtent régulièrement cher, même aux vendeurs expérimentés.
Calculer la plus-value
Explication
Il s'agit de la résidence fiscale, pas de la nationalité : celui qui vit plus de 183 jours par an en Espagne, ou y a le centre de ses intérêts économiques, est résident et relève du barème de l'épargne au lieu d'un taux fixe.
Explication
Le prix réellement convenu dans l'acte. S'il est inférieur à la valeur de marché, l'administration retient la valeur de marché.
Explication
Le montant figurant dans votre acte d'achat. Pour un bien hérité ou donné, c'est la valeur retenue pour les droits de succession ou de donation qui s'applique.
- Impôt sur la plus-value
- 60 040 €
- Plus-value (ganancia patrimonial)
- 316 000 €
- Reste après frais et impôt
- 832 960 €
État du droit au 1 janvier 2025
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à chaque cas particulier.
Lors de la vente d’un bien immobilier à Majorque, vous devez en principe distinguer 2 impôts :
| Impôt | Nom complet | Qui le prélève ? | Base de calcul |
|---|---|---|---|
| Plusvalía Municipal | Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) | Commune (Ayuntamiento) | Valeur cadastrale du terrain + durée de détention |
| Impôt sur la plus-value | Impuesto sobre la Renta (IRPF) ou IRNR pour les non-résidents | État espagnol (AEAT) | Plus-value réelle réalisée lors de la vente |
Ces 2 impôts sont dus uniquement par le vendeur, et non par l’acheteur. L’acheteur paie en revanche les droits de mutation (ITP) ou la TVA. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les frais liés à l’achat d’un bien immobilier à Majorque.
À noter : La Plusvalía et l’impôt sur la plus-value ne se compensent pas : chacun est dû indépendamment de l’autre. Vous pouvez toutefois déduire la Plusvalía payée lors du calcul de l’impôt sur la plus-value.
Plusvalía Municipal : calcul, taux et échéance
Plus-value municipale
Explication
L'Ayuntamiento est l'administration communale et son ordenanza fiscal fixe le taux, les coefficients et les éventuels abattements.
Explication
Indiquez la date de la dernière opération imposable. Un transfert non imposable, notamment après divorce, ne relance pas la durée de détention (art. 107.4).
Explication
La date du transfert est celle du fait générateur (devengo) selon l'art. 109.1.a et détermine la version applicable.
Explication
Il s'agit de la valeur cadastrale du seul terrain à la date du transfert. À défaut, l'art. 110.4 interdit l'autoliquidación (autoliquidation).
- Impôt après abattements (cuota líquida)
- 2 592,00 €
- Base imposable, méthode objective
- 14 400,00 €
- Période de génération
- 10 années entières (10 écoulées)
Délai de déclaration: 30 días hábiles (jours ouvrés), non calendaires (art. 110.2.a).
État du droit au 1 janvier 2026
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à chaque cas particulier.
La Plusvalía Municipal porte sur l’augmentation théorique de la valeur du terrain urbain, et non des constructions, pendant la durée où vous en avez été propriétaire. Elle se fonde non pas sur le prix réel du marché, mais sur la valeur cadastrale officielle (valor catastral) correspondant au terrain.
2 méthodes de calcul
Depuis une décision de la Cour constitutionnelle espagnole (2021), vous pouvez choisir entre 2 méthodes et retenir celle qui vous est la plus favorable :
Méthode 1 – Méthode objective (valor catastral × coefficient municipal × taux d’imposition)
| Durée de détention | Coefficient maximal fixé par l’État |
|---|---|
| Jusqu’à 1 an | 0,14 |
| 1–2 ans | 0,13 |
| 2–3 ans | 0,15 |
| 3–4 ans | 0,17 |
| 4–5 ans | 0,17 |
| 5–6 ans | 0,17 |
| 6–7 ans | 0,12 |
| 7–8 ans | 0,10 |
| 8–9 ans | 0,09 |
| 9–10 ans | 0,08 |
| 10–11 ans | 0,08 |
| 11–12 ans | 0,08 |
| 12–13 ans | 0,08 |
| 13–14 ans | 0,08 |
| 14–15 ans | 0,08 |
| 15–20 ans | 0,06 |
| Plus de 20 ans | 0,045 |
Méthode 2 – Calcul sur la plus-value réelle
Si la plus-value réalisée lors de la vente (prix de vente moins prix d’achat, en ne tenant compte que de la part correspondant au terrain dans chaque cas) est inférieure au montant calculé selon la méthode 1, vous pouvez utiliser cette plus-value réelle comme base de calcul.
Attention : Si le bien est vendu à perte (le prix de vente réel est inférieur au prix d’achat initial), la Plusvalía n’est pas due. Vous devez toutefois en apporter la preuve et en faire la demande.
Taux d’imposition et commune
Chaque commune fixe son propre taux d’imposition ; le taux maximal prévu par la loi est de 30 % de la plus-value calculée. Des villes comme Palma de Mallorca disposent de leurs propres règlements. Renseignez-vous auprès de l’Ayuntamiento concerné pour connaître le taux applicable.
Délai
| Situation | Délai |
|---|---|
| Vente du vivant du propriétaire | 30 jours ouvrables (días hábiles) à compter de la signature de l’acte chez le notaire |
| Succession | 6 mois à compter du décès (délai pouvant être prolongé à 12 mois) |
Impôt sur la plus-value pour les non-résidents : taux unique de 19 %
Si votre résidence fiscale principale ne se trouve pas en Espagne, et que vous n’êtes donc pas résident fiscal espagnol, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposée au taux unique de 19 %. Ce taux s’applique que vous soyez citoyen de l’UE ou non.
Formule de calcul
Plus-value imposable = prix de vente – prix d’achat – frais déductibles
Impôt = plus-value imposable × 19 %
Frais déductibles lors de la vente
Les frais suivants peuvent réduire la plus-value imposable :
| Type de frais | Déductible ? | Précision |
|---|---|---|
| Frais de notaire et d’avocat lors de l’achat initial | ✅ Oui | Conservez les justificatifs |
| Droits de mutation (ITP) ou TVA (IVA) lors de l’achat | ✅ Oui | Frais liés à l’achat |
| Commission de l’agence immobilière lors de la vente | ✅ Oui | Justifié par une facture |
| Frais juridiques liés à la vente | ✅ Oui | Avocat, Gestión |
| Améliorations du bâti | ✅ Oui | Uniquement les travaux structurels |
| Travaux de rénovation esthétique (cuisine, peinture, revêtement de sol) | ❌ Non | Ne sont pas considérés comme des travaux augmentant la valeur du bien |
| Frais d’entretien courant | ❌ Non | Ne constituent pas des dépenses d’investissement |
| Plusvalía acquittée | ✅ Oui | Réduit la plus-value imposable |
Exemple de calcul pour un non-résident
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 250.000 € |
| Prix d’achat initial | 180.000 € |
| Frais déductibles (notaire, ITP, commissions d’agence à l’achat et à la vente) | 15.000 € |
| Plus-value imposable | 55.000 € |
| Impôt sur la plus-value (19 %) | 10.450 € |
| Retenue à la source déjà prélevée (3 % × 250.000 €) | 7.500 € |
| Complément à payer / remboursement | 2.950 € à payer en complément |
La retenue à la source de 3 % : comment fonctionne-t-elle ?
Retenue lors de la vente
Explication
La contrepartie convenue dans l'acte (contraprestación acordada) sert d'assiette à la retenue, et non la valeur cadastrale ni la valeur de référence (valor de referencia).
Explication
La plus-value (ganancia patrimonial) correspond au prix de vente diminué de vos frais de vente et de la valeur d'acquisition, frais et impôts d'achat compris, diminuée des amortissements pratiqués (amortizaciones) si le bien a été loué. En cas de vente à perte, saisissez la perte avec un signe moins : aucun impôt n'est dû et la retenue qui vous est imputée est remboursable.
- Retenue de l'acheteur (retención)
- 19 500,00 €
- Impôt sur la plus-value
- 22 800,00 €
- Complément à payer
- 3 300,00 €
Votre impôt dépasse la retenue. Vous versez la différence avec votre déclaration.
État du droit au 1 janvier 2016
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à chaque cas particulier.
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement à l’administration fiscale espagnole, l’AEAT. Cette retenue n’est pas un impôt définitif, mais un acompte sur l’impôt dû au titre de la plus-value.
Déroulement :
- Le notaire authentifie l’acte de vente
- L’acheteur ne verse pas 3 % du prix de vente au vendeur : il reverse cette somme à l’AEAT au moyen du Modelo 211, dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte
- Le vendeur dépose sa déclaration fiscale au moyen du Modelo 210 dans les 3 mois suivant l’expiration de ce délai de 1 mois, soit environ 4 mois après la signature de l’acte
- Si l’impôt dû est inférieur aux 3 % retenus : remboursement
S’il est supérieur : paiement du solde
Attention : si l’acheteur ne reverse pas la retenue à la source, le bien immobilier lui-même sert de garantie. Les acheteurs qui acquièrent un bien auprès d’un non-résident ne doivent jamais l’oublier, ni omettre ce versement.
Impôt sur la plus-value immobilière des résidents : un barème progressif
Si vous êtes résident fiscal en Espagne (plus de 183 jours dans le pays par année civile, ou centre de vos intérêts économiques en Espagne, conformément à l’article 9 de la loi 35/2006), votre plus-value immobilière est imposée dans le cadre de l’IRPF selon un barème progressif :
| Tranche de plus-value | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| De 200 000 € à 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 30 % |
À noter : ces taux s’appliquent par tranche : chaque part de la plus-value est imposée au taux correspondant, et non la totalité au taux le plus élevé. Il s’agit du barème applicable à l’assiette de l’épargne (base liquidable del ahorro), prévu à l’article 66 de la loi 35/2006. Le taux maximal de 30 % a été instauré par la Ley 7/2024, avec effet au 1er janvier 2025. Votre plus-value immobilière s’ajoute à vos autres revenus du capital de la même année.
La plus-value est déclarée dans la déclaration annuelle espagnole de revenus (IRPF, Modelo 100), à déposer généralement avant la fin du mois de juin de l’année suivante.
À noter : lors de la vente, les résidents ne sont soumis à aucune retenue à la source automatique. La retenue de 3 % ne s’applique que si le vendeur est non-résident.
Exonérations fiscales et règles particulières
Exonération en cas de réinvestissement dans une résidence principale (résidents)
Sous certaines conditions, les résidents peuvent être exonérés de l’impôt sur la plus-value s’ils réinvestissent l’intégralité du produit de la vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale en Espagne. Le réinvestissement doit avoir lieu dans les 2 ans précédant ou suivant la vente. Une règle distincte, mais largement similaire, s’applique aux non-résidents de l’UE et de l’EEE : voir la note à la fin de cette section.
Exonération pour les personnes de plus de 65 ans (résidents)
Les résidents âgés d’au moins 65 ans qui ont occupé le bien comme résidence principale pendant au moins 3 ans sont exonérés de l’impôt sur la plus-value réalisée lors de sa vente, même s’ils ne réinvestissent pas le produit de la vente.
Pas de Plusvalía en cas de perte de valeur réelle
Comme indiqué plus haut, vous n’avez pas à payer la Plusvalía si vous pouvez prouver que le prix de vente réel est inférieur au prix d’achat de l’époque. Les actes d’achat et de vente servent de justificatifs.
Attention : l’exonération liée à l’âge à partir de 65 ans est réservée aux résidents fiscaux. L’exonération en cas de réinvestissement est également ouverte aux non-résidents établis dans un État de l’UE ou de l’EEE avec lequel un échange effectif d’informations est en place, à condition qu’ils aient auparavant utilisé eux-mêmes le bien vendu comme résidence principale en Espagne. L’intégralité du produit de la vente doit être consacrée à une nouvelle résidence principale ; si seule une partie est réinvestie, l’exonération est proportionnelle. La retenue à la source de 3 % et le dépôt de la déclaration Modelo 210 restent néanmoins obligatoires. Cette règle repose sur la Disposición adicional séptima du Real Decreto Legislativo 5/2004.
Résidents et non-résidents : comparaison directe
| Critère | Non-résident | Résident (IRPF) |
|---|---|---|
| Taux d’imposition | 19 % (taux fixe) | De 19 % à 30 % (barème progressif par tranches) |
| Formulaire | Modelo 210 | Modelo 100 (déclaration annuelle de l’IRPF) |
| Délai de dépôt | 4 mois après la vente | En règle générale, jusqu’au 30 juin de l’année suivante |
| Retenue à la source de 3 % | Oui, l’acheteur effectue la retenue | Non |
| Exonération en cas de réinvestissement | Oui, si vous résidez dans l’UE ou l’EEE (pour votre ancienne résidence principale) | Oui (sous conditions) |
| Exonération à partir de 65 ans | Non | Oui (résidence principale depuis au moins 3 ans) |
| Plusvalía | Oui, dans les 2 cas | Oui, dans les 2 cas |
Frais déductibles : les dépenses souvent oubliées
De nombreux vendeurs sous-estiment les frais qu’ils peuvent déduire de leur plus-value imposable. Voici ceux que l’on oublie régulièrement :
Lors de l’achat initial :
- Frais de notaire et d’inscription au registre foncier
- Droits de mutation (ITP) ou TVA (IVA) acquittés
- Honoraires de l’avocat ou du Gestor lors de l’achat
Lors de la vente :
- Commission de l’agent immobilier (y compris la TVA espagnole applicable)
- Frais d’avocat et de notaire liés à la vente
- Coût du certificat énergétique (obligatoire selon la loi)
- Frais liés à d’éventuelles régularisations (par exemple, de constructions illégales)
- Plusvalía Municipal acquittée
Conseil : Conservez toutes les factures et tous les reçus liés à votre achat, même s’il remonte à de nombreuses années. Sans justificatifs, ces frais ne peuvent pas être pris en compte pour le calcul de l’impôt.
Récapitulatif des délais
| Impôt / formulaire | Qui le dépose ? | Délai |
|---|---|---|
| Modelo 211 (versement de la retenue à la source) | Acheteur | 1 mois après la signature de l’acte authentique |
| Modelo 210 (impôt sur les plus-values des non-résidents) | Vendeur | 3 mois après l’expiration du délai de dépôt du Modelo 211 (soit environ 4 mois) |
| Plusvalía Municipal | Vendeur | 30 jours ouvrables après la signature de l’acte notarié |
| IRPF / Modelo 100 (résident) | Vendeur | En règle générale, jusqu’au 30 juin de l’année suivante |
Attention : un dépôt tardif de la Plusvalía ou du Modelo 210 peut entraîner des majorations et des intérêts. Les délais courent à partir de la date de signature de l’acte notarié, et non de la réception du paiement.
Les erreurs les plus fréquentes lors de la vente d’un bien immobilier à Majorque
Les conseillers fiscaux et les avocats expérimentés rencontrent régulièrement les erreurs suivantes :
Ne pas avoir conservé les justificatifs de l’achat : si vous n’avez plus l’acte d’achat, les avis d’imposition ITP et les factures du notaire liés à votre achat initial, vous ne pouvez pas déduire ces frais. Votre plus-value imposable augmente alors considérablement.
Ne pas demander le remboursement de la retenue à la source : de nombreux non-résidents ignorent qu’ils peuvent obtenir un remboursement après le dépôt du Modelo 210 si l’impôt réellement dû est inférieur aux 3 % retenus. Il faut en faire la demande.
Déclarer la Plusvalía trop tard : le délai de 30 jours auprès de l’Ayuntamiento passe vite, surtout lorsque la vente est organisée depuis l’étranger.
Déduire à tort des travaux de rénovation : la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bains, les travaux de peinture et la pose de nouveaux revêtements de sol ne sont pas déductibles fiscalement. Seuls les travaux touchant à la structure du bâtiment et augmentant sa valeur peuvent être pris en compte.
Mal évaluer sa résidence fiscale : si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, vous êtes résident fiscal, même si vous l’ignorez. Cela a des conséquences sur le taux d’imposition et les exonérations applicables.
Ne pas prévoir de retenue à la source pour un vendeur non résident : les acheteurs qui omettent de pratiquer cette retenue sont personnellement responsables auprès de l’AEAT.
Ne pas vérifier la Plusvalía en cas de vente à perte : si vous vendez à perte et payez tout de même la Plusvalía, vous perdez de l’argent inutilement.
Et ensuite ? Obligations déclaratives et impôts à payer après la vente
Après la vente, il reste quelques démarches à accomplir :
- Registre foncier (Registro de la Propiedad) : L’acheteur fait inscrire le transfert de propriété au registre foncier. En tant que vendeur, vous n’avez aucune démarche à effectuer à ce titre, mais veillez à faire radier toute hypothèque éventuelle.
- Cadastre (Catastro) : L’acheteur se charge du changement de titulaire. En tant que vendeur, vérifiez toutefois que la modification a bien été effectuée pour éviter de recevoir de futurs avis de taxe foncière (IBI).
- Déclaration de revenus en Allemagne : Si vous êtes imposable en Allemagne, vous devez également y déclarer la plus-value réalisée lors de la vente. La convention fiscale entre l’Allemagne et l’Espagne prévoit que les plus-values immobilières sont en principe imposées dans le pays où se situe le bien (l’Espagne). En Allemagne, elles sont prises en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable. Faites-vous également accompagner par un conseiller fiscal en Allemagne.
- Déclaration d’impôt sur la fortune : Après la vente, vous n’avez plus à déclarer le bien vendu, mais veillez à refléter correctement votre situation au 31 décembre de l’année de la vente. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’impôt sur la fortune en Espagne.
Liste de vérification : vendre à Mallorca en respectant ses obligations fiscales
Utilisez cette liste pour préparer votre vente :
- Acte d’achat (Escritura de Compraventa) en votre possession
- Avis d’imposition ITP ou facture IVA correspondant à l’achat en votre possession
- Toutes les factures du notaire, de l’avocat et du gestionnaire administratif liées à l’achat rassemblées
- Factures des travaux d’amélioration structurelle et permis de construire correspondants en votre possession
- Diagnostic de performance énergétique commandé (obligatoire avant la vente)
- Valeur cadastrale du bien connue (pour estimer la Plusvalía)
- Statut de résidence fiscale vérifié (résident ou non-résident ?)
- Commission de l’agent immobilier et conditions du contrat fixées par écrit
- Faire appel à un conseiller fiscal qui connaît la fiscalité espagnole
- Inscrire au calendrier le délai de déclaration de la Plusvalía (30 jours ouvrables)
- Noter le délai de dépôt du Modelo 210 (3 mois après l’expiration du délai de dépôt du Modelo 211)
- Prévoir le remboursement de la retenue à la source (si vous y avez droit)
En résumé : bien préparer votre vente vous permet d’économiser
La fiscalité d’une vente immobilière à Majorque reste assez simple, à condition d’en connaître les règles. Pour les non-résidents, l’impôt sur la plus-value est fixé à 19 %, tandis que la retenue à la source de 3 % fonctionne comme un acompte. Les difficultés surviennent surtout lorsque des justificatifs manquent, que les délais ne sont pas respectés ou que votre résidence fiscale est mal évaluée. La Plusvalía Municipal est un impôt communal soumis à ses propres règles : elle peut représenter une somme importante si vous possédez le bien depuis longtemps et que sa valeur cadastrale a augmenté, mais elle peut être totalement écartée si vous vendez à perte. Préparez les aspects fiscaux de votre vente au moins 6 mois à l’avance, consultez rapidement un conseiller fiscal spécialisé sur place et conservez tous les documents liés à l’achat : c’est le meilleur moyen de préserver le montant net que vous tirerez de la vente.
Sources officielles
- Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100 : https://www.agenciatributaria.es
- Agencia Tributaria Illes Balears (ATIB) – impôts des Baléares et réglementation régionale : https://www.atib.es
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (loi relative à l’IRPF, article 9 sur la résidence fiscale) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
- Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (article 25 sur les taux d’imposition, Disposición adicional séptima sur l’exonération en cas de réinvestissement) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527
- Real Decreto Legislativo 2/2004 – Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Plusvalía Municipal / IIVTNU) : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- Real Decreto-ley 26/2021 – réforme de la Plusvalía après la décision du Tribunal constitutionnel : https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
- Ajuntament de Palma – Plusvalía Municipal à Palma : https://www.palma.cat
- Consell de Mallorca – administration fiscale des Baléares : https://www.conselldemallorca.net