Puis-je vendre le bien immobilier hérité avant que la succession soit réglée en Espagne ?

Non. L’héritier ne devient officiellement propriétaire et ne peut vendre qu’après l’acte notarié de escritura de aceptación y adjudicación de herencia et son inscription au Registro de la Propiedad.

En tant qu’héritier allemand, dois-je déposer une déclaration de droits de succession aux Baléares, même si je réside en Allemagne ?

Toute personne qui hérite d’un bien immobilier à Majorque doit déposer une déclaration ISD auprès de l’ATIB, quel que soit son lieu de résidence ; les abattements dépendent du groupe de parenté.

Pourquoi la plusvalía municipal peut-elle être due 2 fois pour un bien immobilier hérité ?

Lors de la succession, l’héritier est redevable de l’impôt en tant qu’acquéreur (Art. 106.1 a) TRLRHL). Une nouvelle plusvalía peut ensuite être due lors de la revente, à la charge du vendeur ou, si celui-ci est non-résident, de l’acheteur à titre de substitut (Art. 106.1 b) ou 106.2 TRLRHL).

Existe-t-il des exceptions à la plusvalía municipal ?

Oui, il y en a 2 : les terrains considérés comme suelo rústico aux fins de l’IBI (Art. 104.2 TRLRHL), ainsi que les cas où il est prouvé qu’aucune hausse de valeur n’a eu lieu (Art. 104.5 TRLRHL).

Que signifie la retenue de 3 % lors de la vente par un héritier non-résident ?

L’acheteur retient 3 % du prix de vente, les verse dans un délai d’un mois au moyen du Modelo 211, et le vendeur peut imputer ce montant via le Modelo 210, sous-section H, ou en demander le remboursement en cas de trop-perçu.

Comment plusieurs cohéritiers vendent-ils ensemble un bien immobilier hérité ?

Les héritiers vendent le bien ensemble, généralement au moyen d’une procuration notariée, apostillée, donnée à une personne de contact sur place ; les modalités exactes doivent être convenues au préalable avec le notaire espagnol.

Quel droit des successions s’applique à mon patrimoine à Majorque ?

Conformément au règlement européen sur les successions, le droit applicable est en principe celui de la dernière résidence habituelle du défunt ; il est possible de choisir le droit de son pays d’origine. Le droit applicable dans chaque cas doit être examiné individuellement.

Que se passe-t-il lorsque des constructions non inscrites se trouvent sur le terrain hérité ?

Elles seront au plus tard relevées lors de la vérification par l’acheteur ou d’une demande de financement bancaire et peuvent retarder la vente ; il convient donc de clarifier leur situation au préalable.

Vendre un bien immobilier hérité en Espagne : procédure et impôts

Vous êtes bloqués en indivision successorale parce que les impôts, le registre foncier ou des cohéritiers empêchent la vente ?

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Pourquoi l’ordre des démarches est déterminant

De nombreux héritiers pensent d’abord à la vente, puis au règlement de la succession espagnole. C’est une erreur qui peut avoir des conséquences : tant que la succession n’a pas été officialisée par un acte notarié, l’escritura de aceptación y adjudicación de herencia, et que l’héritier n’est pas inscrit comme nouveau propriétaire au Registro de la Propiedad, il n’existe juridiquement aucun propriétaire habilité à vendre. Un acheteur qui finance son acquisition ne pourra de toute façon pas finaliser l’opération sans cette inscription : la banque exige un registre foncier sans interruption. Le guide Vérifier le registre foncier espagnol explique comment contrôler un registre foncier espagnol de manière générale.

L’ordre à respecter est donc le suivant : réunir les documents, accepter la succession, déclarer les impôts, faire inscrire le bien au registre foncier, puis vendre.

Étape par étape : du décès à l’inscription du nouveau propriétaire

Avant même d’envisager un acheteur, plusieurs documents et démarches sont nécessaires. Le tableau suivant présente les principaux justificatifs.

Document / étape	Indication concernant l’organisme compétent	Objetif
Acte de décès	à délivrer selon que le décès a eu lieu en Espagne ou à l'étranger	Preuve officielle de l'ouverture de la succession
Certificado de Últimas Voluntades	Ministère espagnol de la Justice	Permet de vérifier si un testament espagnol a été déposé et où
Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento	Ministère espagnol de la Justice	Renseigne sur les assurances-vie du défunt
Certificat successoral européen	autorité compétente dans l'État de la dernière résidence habituelle	Preuve de la qualité d'héritier dans un autre pays de l'UE
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia	Notaire espagnol	Acceptation formelle et attribution de la succession
NIE pour chaque héritier	autorité espagnole compétente en Espagne ou à l’étranger	condition préalable à la déclaration fiscale et au rendez-vous chez le notaire
Inscription au Registro de la Propiedad	bureau du registre foncier du lieu où se situe le bien	Ce n’est qu’après cette inscription que l’héritier devient officiellement propriétaire et peut vendre le bien

Remarque : Le droit des successions applicable à votre succession est en principe déterminé, conformément au règlement européen sur les successions (règlement (UE) n° 650/2012), par le droit de l’État dans lequel le défunt avait sa dernière résidence habituelle. Il est possible de choisir le droit de son pays d’origine, mais ce choix doit être expressément mentionné dans le testament. Le droit applicable à chaque situation ne peut être déterminé qu’au cas par cas : faites-le confirmer par un avocat avant de prendre vos dispositions.

Droits de succession aux Baléares : ce que la réforme de 2025 a changé

Les droits de succession des Baléares (ISD) ont été sensiblement modifiés pour les transmissions par décès dont l’impôt est exigible à compter du 25 juillet 2025. Une précision importante, souvent mal retranscrite par de nombreux portails : il s’agit de bonifications appliquées au montant de l’impôt dû, et non de taux d’imposition.

Groupe de parenté	Personnes concernées	Bonification appliquée au montant de l’impôt dû (à partir du 25.07.2025)
Groupe I et II	Descendants, conjoints, ascendants	100 %
Groupe III (certains cas)	Parents collatéraux au 2e ou 3e degré qui ne sont pas en concurrence avec des descendants ou des personnes adoptées	60 % (auparavant 50 %)
Groupe III (autres cas)	Autres héritiers du groupe III	35 % (auparavant 25 %)

Attention : à la date des recherches, la page d’information de l’ATIB "Familiar que recibe una herencia" indiquait encore les anciens taux de 50 % et 25 %. Il convient de se référer à la Novedad datée relative à la modification de la loi ainsi qu’à l’art. 36 bis du Decreto Legislativo 1/2014, et non à une page récapitulative non datée. En cas de doute, faites-vous confirmer par écrit la réglementation en vigueur par l’ATIB ou par un conseiller fiscal.

Vous trouverez des précisions sur les abattements, les tranches tarifaires et les délais de déclaration de l’ISD dans les guides Erbschaft & Schenkung Balearen et, plus particulièrement pour les frères et sœurs ainsi que les parents plus éloignés, Erbschaftsteuer Balearen: Geschwister.

Plusvalía municipal : l’impôt qui frappe 2 fois

La taxe communale sur la plus-value (plusvalía municipal, IIVTNU) est particulièrement piégeuse dans le cas d’un bien immobilier hérité, car elle peut être due 2 fois en pratique : une première fois au moment de la succession, puis une seconde lors de la vente ultérieure du bien. Sa base juridique est le Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Opération	Qui est redevable de l’impôt ?	Base juridique
Succession (acquisition à titre gratuit)	L’héritier (acquéreur)	Art. 106.1 a) TRLRHL
Vente par un vendeur résidant en Espagne	Le vendeur	Art. 106.1 b) TRLRHL
Vente par un vendeur ne résidant pas en Espagne	L’acheteur, en tant que "sustituto del contribuyente"	Art. 106.2 TRLRHL

C’est précisément cette dernière règle qui explique pourquoi, lors de la signature chez le notaire, les acheteurs retiennent souvent une somme au titre de la plusvalía lorsque le vendeur ne réside pas en Espagne : il ne s’agit pas d’une décision arbitraire, mais d’une obligation légale.

Il existe toutefois 2 exceptions qui s’appliquent plus souvent à Majorque que ne le pensent de nombreux héritiers :

Exception	Condition	Base légale
Terrain rural	Le terrain est considéré comme suelo rústico aux fins de l’impôt foncier (IBI)	Art. 104.2 TRLRHL
Pas de plus-value	Preuve que la valeur du terrain n’est pas plus élevée lors de la vente qu’au moment de l’acquisition ; le transfert doit être déclaré et les titres des 2 opérations doivent être présentés	Art. 104.5 TRLRHL

Remarque : pour la première exonération, seule compte la classification cadastrale au titre de l’IBI comme suelo rústico, et non l’apparence d’une Finca sur place. La seconde exonération ne s’applique pas automatiquement : vous devez la déclarer et la justifier à l’aide des titres d’acquisition et de cession. Pour les bâtiments, la part de la valeur cadastrale du terrain dans la valeur cadastrale totale est prise en compte. La plus-value elle-même est en outre calculée sur une période maximale de 20 ans (Art. 107.1 TRLRHL).

Chaque commune fixe les taux et coefficients applicables dans sa propre Ordenanza fiscal et les actualise chaque année. Renseignez-vous donc directement auprès de la mairie compétente pour connaître la valeur actuelle applicable à votre bien. Vous trouverez une présentation du fonctionnement de cet impôt dans le guide Plusvalía Municipal.

La vente : retenue de 3 % pour les héritiers non-résidents

Dès que le bien immobilier est inscrit au registre foncier et vendu, la plupart des héritiers allemands sont soumis à une autre règle de l’administration fiscale espagnole (AEAT) : la retenue de 3 %.

Étape	Qui est responsable ?	Formulaire	Déroulement
Retenue et versement	L’acheteur	Modelo 211	Dans un délai d’un mois à compter du jour du transfert
Justificatif pour le vendeur	L’acheteur remet un exemplaire	Modelo 211 (copie)	Pour que le vendeur non-résident puisse imputer ce montant sur sa dette fiscale
Remboursement en cas de trop-perçu	Le vendeur non-résident	Modelo 210, sous-rubrique H	Lorsque la retenue était supérieure à l’impôt réellement dû

Attention : la retenue s’applique également si vous bénéficiez d’une exonération au titre du réinvestissement : Modelo 211 et Modelo 210 H doivent tout de même être déposés. Le guide Retenue de 3 % : remboursement explique plus en détail les modalités du remboursement. Pour une vue d’ensemble des impôts liés à la vente, consultez Impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

Plusieurs cohéritiers : vendre ensemble et regrouper les procurations

Pour les biens immobiliers hérités à Majorque, il est courant, et non exceptionnel, que plusieurs personnes héritent ensemble. Dans ce cas, les cohéritiers vendent le bien conjointement : personne ne peut disposer seul de sa quote-part indivise sans l’accord des autres cohéritiers ou sans un partage matériel du bien.

En pratique, les cohéritiers donnent généralement procuration à une personne sur place, qui accompagne l’ensemble du processus de vente et signe chez le notaire. Une procuration établie en Allemagne doit en règle générale être authentifiée par un notaire et revêtue d’une apostille. Il convient de convenir à l’avance de la forme exacte avec le notaire espagnol qui authentifie l’escritura. Vous trouverez le détail de la procédure dans le guide Procuration Espagne notaire.

Les pièges qui bloquent réellement la vente

Même lorsque les droits de succession et la plusvalía ont été correctement déclarés, la vente d’un bien hérité échoue souvent en pratique pour des raisons bien différentes :

Constructions non enregistrées : une extension réalisée ultérieurement, une piscine ou un pool house qui ne figurent pas au registre foncier finissent par être repérés, au plus tard lors des vérifications de l’acheteur ou de la demande de financement auprès de la banque.
Écarts entre le registre foncier et le cadastre : Toute différence concernant la superficie ou le tracé des limites doit être clarifiée avant le rendez-vous chez le notaire.
Charges existantes : Une hypothèque du défunt qui n’a pas encore été radiée, un droit d’usufruit (usufructo) du conjoint survivant ou des droits de passage (servidumbres) sur le terrain doivent être déclarés et réglés.
Frais courants impayés : Arriérés d’IBI, de Comunidad de Propietarios ou de taxe sur les ordures ménagères. Les acheteurs demandent généralement une attestation de la copropriété certifiant l’absence de dettes.
Certificat énergétique manquant : Les documents techniques à fournir lors de la vente doivent être commandés suffisamment tôt afin d’être disponibles lors du rendez-vous chez le notaire.

Les erreurs les plus fréquentes lors de la vente d’un bien immobilier hérité

Préparer la vente avant l’inscription au registre foncier : Il est possible de préparer un contrat de réservation, mais la vente ne peut être conclue valablement qu’une fois la propriété inscrite au registre.
Oublier la 2e plusvalía : Les héritiers ne calculent souvent que l’impôt lié à la succession et oublient qu’une nouvelle obligation au titre de la plusvalía peut naître lors de la vente.
Confondre bonification et taux d’imposition : 60 % ou 35 % correspondent à des réductions sur l’impôt dû, et non à des taux d’imposition : les confondre fausse les calculs.
Prendre au pied de la lettre des pages récapitulatives ATIB obsolètes : En cas de contradiction entre une page de contenu non datée et une modification législative datée, cette dernière prévaut.
Considérer la retenue de 3 % comme une décision arbitraire de l’acheteur : Elle est imposée par la loi et ne peut pas être négociée ; elle peut tout au plus être récupérée via le Modelo 210 H.
Ne pas prévoir de procuration pour l’indivision successorale : Sans interlocuteur local clairement mandaté, chaque rendez-vous chez le notaire prend du retard.

Que se passe-t-il ensuite ?

Après le rendez-vous chez le notaire, les non-résidents doivent généralement effectuer d’autres démarches déclaratives : l’imputation ou le remboursement de la retenue de 3 % via le Modelo 210, le cas échéant le règlement définitif de la plusvalía municipal avec la commune et, selon le pays de résidence, la manière dont le produit de la vente doit être traité fiscalement en Allemagne. Si vous souhaitez d’abord louer le bien plutôt que de le vendre immédiatement, vous trouverez les informations essentielles dans la rubrique Vermieten. Pour connaître le déroulement général d’une vente à Majorque, consultez également Immobilie verkaufen Mallorca.

Checklist : vendre un bien immobilier hérité à Majorque

Obtenir l’acte de décès, le Certificado de Últimas Voluntades et le Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
Faire vérifier l’existence d’un testament ou déterminer la dévolution légale, et demander si nécessaire un certificat successoral européen.
Faire établir par un notaire espagnol l’acte « Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ».
Demander un NIE pour chaque héritier, s’il n’en possède pas déjà un.
Déposer la déclaration d’ISD auprès de l’ATIB et la déclaration de plusvalía auprès de la commune compétente.
Attendre l’inscription au Registro de la Propiedad et la faire confirmer.
En présence de plusieurs cohéritiers : convenir avec le notaire d’une procuration en faveur d’un interlocuteur sur place.
Faire vérifier si le bien comporte des constructions non inscrites, des charges ou des frais annexes impayés.
Obtenir le certificat énergétique et les autres justificatifs techniques nécessaires à la vente.
Ce n’est qu’ensuite que vous pourrez lancer le processus de vente, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier à Majorque.

Conclusion

La vente d’un bien immobilier hérité à Majorque ne se fait pas en une seule étape : elle doit impérativement être précédée du règlement complet de la succession en Espagne, avec l’acceptation devant notaire, l’imposition auprès de l’ATIB et de la commune, puis l’inscription au registre foncier. Ce n’est qu’après ces démarches qu’il est possible de trouver un acheteur et de faire établir un acte de vente valable. En identifiant correctement les réductions applicables aux droits de succession des Baléares, en anticipant la double obligation liée à la plusvalía et en comprenant que la retenue de 3 % est une somme légalement obligatoire mais imputable, vous éviterez les principaux retards. En cas de pluralité de cohéritiers, il est préférable de prévoir rapidement une procuration claire ; à chaque étape, l’accompagnement d’un spécialiste sur place est particulièrement précieux.

Sources officielles

Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), version consolidée : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
ATIB, actualité relative à la modification des réductions applicables aux droits de succession : https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
ATIB, page d’information sur les droits de succession : https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
Agencia Tributaria (AEAT) – Imposition des non-résidents, Modelo 211/Modelo 210 (mentionnée sans lien, aucune adresse vérifiée n’étant disponible)
Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades et Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (mentionné sans lien, aucune adresse vérifiée n’étant disponible)
Règlement européen sur les successions (VO (EU) Nr. 650/2012) (mentionné sans lien, aucune adresse vérifiée n’étant disponible)
Registro de la Propiedad (mentionné sans lien, aucune adresse vérifiée n’étant disponible)