Vendre un bien hérité à Majorque : succession et registre foncier
Pour vendre un bien immobilier hérité à Majorque, vous devez accomplir 2 étapes juridiques : d’abord accepter la succession en Espagne, régler les impôts et faire inscrire le bien au registre foncier. Ce n’est qu’ensuite que la vente peut être conclue légalement. Ne pas respecter cet ordre, ou sous-estimer le temps nécessaire, peut vous faire perdre un temps précieux : un acheteur qui recourt à un crédit ne pourra pas finaliser l’achat tant que vous ne figurez pas au registre foncier comme propriétaire. Ce guide vous explique les démarches à accomplir avant le rendez-vous chez le notaire, les effets de la réforme de 2025 sur les droits de succession aux Baléares, pourquoi la plusvalía municipal peut être due 2 fois pour un bien hérité, comment fonctionne la retenue de 3 % applicable aux vendeurs non-résidents et quels obstacles — des constructions non inscrites au registre à l’indivision successorale — retardent le plus souvent la vente.
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Droits de succession
Explication
Le droit baléare s'applique lorsque le défunt a passé aux Baléares le plus grand nombre de jours des cinq années précédant le décès. S'il n'était pas résident en Espagne, les héritiers peuvent appliquer le droit de la région où se trouve la partie la plus importante de la succession située en Espagne.
Explication
La part revenant à cet héritier, au minimum le valor de referencia — la valeur de référence officielle du cadastre, en dessous de laquelle l'impôt ne peut être assis.
Explication
Le groupe détermine l'abattement, le barème, le coefficient multiplicateur et la réduction. À l'intérieur du groupe III, la loi distingue encore la parenté par le sang de l'alliance.
Explication
La réduction plus élevée pour les collatéraux par le sang ne s'applique que si aucun descendant du défunt n'hérite en même temps. Les descendants exhérédés ne comptent pas.
- À payer (cuota a ingresar)
- 27 129,85 €
- Valeur du bien hérité
- 300 000,00 €
- Groupe de parenté
- Groupe III — frères et sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces
Réduction pour la résidence principale: 0,00 € · Valeur indiquée dans l'acte dans la limite: Oui, valeur dans la limite
État du droit au 25 juillet 2025
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à chaque cas particulier.
Pourquoi l’ordre des démarches est déterminant
De nombreux héritiers envisagent d’abord la vente, puis le règlement de la succession en Espagne. C’est une erreur qui a des conséquences : tant que la succession n’a pas été formalisée par un acte notarié, l’escritura de aceptación y adjudicación de herencia, et que l’héritier n’est pas inscrit comme nouveau propriétaire au Registro de la Propiedad, personne n’est légalement en mesure de vendre le bien. Un acheteur qui finance son achat par un crédit ne pourra de toute façon pas conclure la vente sans cette inscription : la banque exige un historique foncier complet. Pour savoir comment vérifier un registre foncier espagnol, consultez le guide Vérifier le registre foncier en Espagne.
Voici donc l’ordre à respecter : réunir les documents, accepter la succession, déclarer les impôts, faire inscrire le bien au registre foncier, puis le vendre.
Étape par étape : du décès à l’inscription au registre foncier
Avant même de chercher un acheteur, vous devez réunir plusieurs documents et accomplir différentes démarches. Le tableau suivant présente les principaux justificatifs.
| Document / démarche | Organisme compétent | Objet |
|---|---|---|
| Acte de décès | à faire établir selon que le décès est survenu dans le pays ou à l’étranger | Preuve officielle de l’ouverture de la succession |
| Certificado de Últimas Voluntades | Ministère espagnol de la Justice | Permet de savoir si un testament espagnol a été déposé et, le cas échéant, où |
| Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento | Ministère espagnol de la Justice | Renseignements sur les assurances-vie souscrites par le défunt |
| Certificat successoral européen | Autorité compétente dans le pays où le défunt avait sa dernière résidence habituelle | Preuve de la qualité d’héritier dans un autre pays de l’UE |
| Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Notaire espagnol | Acceptation officielle de la succession et répartition des biens entre les héritiers |
| NIE pour chaque héritier | autorité espagnole compétente, en Espagne ou à l’étranger | nécessaire pour déposer la déclaration fiscale et se rendre chez le notaire |
| inscription au Registro de la Propiedad | bureau du registre foncier du lieu où se situe le bien | Ce n’est qu’après cette inscription que l’héritier devient officiellement propriétaire et peut vendre le bien |
À noter : Selon le règlement européen sur les successions (règlement (UE) nº 650/2012), la loi applicable à votre succession est, en principe, celle de l’État où vous aviez votre dernière résidence habituelle. Vous pouvez choisir la loi de votre nationalité, mais ce choix doit être expressément formulé dans votre testament. Seul un examen de votre situation permet de déterminer la loi applicable : faites-la confirmer par un avocat avant de prendre vos dispositions.
Droits de succession aux Baléares : ce que la réforme de 2025 a changé
Aux Baléares, les époux, les enfants et les parents (groupes I et II) bénéficient d’une réduction de 100 % de l’impôt dû depuis le 18 juillet 2023. La Ley 6/2025 a modifié les règles pour les successions dont l’impôt est dû à partir du 25 juillet 2025 : le groupe III bénéficie de réductions plus importantes, et la nouvelle formulation concernant les groupes I et II ne se limite plus aux personnes soumises à une obligation fiscale illimitée en Espagne. Une précision importante, souvent mal rapportée par les sites d’information : il s’agit de réductions de l’impôt dû, et non de taux d’imposition.
| Groupe de parenté | Personnes concernées | Réduction de l’impôt dû (à partir du 25/07/2025) |
|---|---|---|
| Groupes I et II | Descendants, époux, ascendants | 100 % |
| Groupe III (certains cas) | Parents collatéraux du 2e ou du 3e degré, qui ne sont pas en concurrence avec des descendants ou des personnes adoptées | 60 % (contre 50 % auparavant) |
| Groupe III (autres cas) | Autres héritiers du groupe III | 35 % (contre 25 % auparavant) |
Attention : Au moment de nos recherches, la page d’information de l’ATIB « Familiar que recibe una herencia » indiquait encore les anciens taux de 50 % et de 25 %. Ce sont la Novedad datée concernant la modification de la loi et l’Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 qui font référence, et non une page récapitulative non datée. En cas de doute, demandez à l’ATIB ou à un conseiller fiscal de vous confirmer par écrit les règles en vigueur.
Pour en savoir plus sur les abattements, les tranches du barème et les délais de déclaration de l’ISD, consultez les guides Successions et donations aux Baléares et, plus particulièrement pour les frères et sœurs ainsi que les parents plus éloignés, Droits de succession aux Baléares : frères et sœurs.
Plusvalía municipal : l’impôt qui frappe 2 fois
Plus-value municipale
Explication
L'Ayuntamiento est l'administration communale et son ordenanza fiscal fixe le taux, les coefficients et les éventuels abattements.
Explication
Indiquez la date de la dernière opération imposable. Un transfert non imposable, notamment après divorce, ne relance pas la durée de détention (art. 107.4).
Explication
La date du transfert est celle du fait générateur (devengo) selon l'art. 109.1.a et détermine la version applicable.
Explication
Il s'agit de la valeur cadastrale du seul terrain à la date du transfert. À défaut, l'art. 110.4 interdit l'autoliquidación (autoliquidation).
- Impôt après abattements (cuota líquida)
- 2 592,00 €
- Base imposable, méthode objective
- 14 400,00 €
- Période de génération
- 10 années entières (10 écoulées)
Délai de déclaration: 30 días hábiles (jours ouvrés), non calendaires (art. 110.2.a).
État du droit au 1 janvier 2026
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à chaque cas particulier.
La taxe municipale sur la plus-value (plusvalía municipal, IIVTNU) mérite une attention particulière lorsqu’un bien immobilier est hérité : en pratique, elle peut être due à 2 reprises, lors de la succession puis lors de la vente ultérieure. Elle est régie par le Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Opération | Qui doit payer l’impôt ? | Base légale |
|---|---|---|
| Succession (acquisition à titre gratuit) | L’héritier (l’acquéreur) | Art. 106.1 a) TRLRHL |
| Vente par un vendeur résident en Espagne | Le vendeur | Art. 106.1 b) TRLRHL |
| Vente par un vendeur qui ne réside pas en Espagne | L’acheteur, en qualité de "sustituto del contribuyente" | Art. 106.2 TRLRHL |
Cette dernière règle explique pourquoi, lors de la signature chez le notaire, les acheteurs retiennent souvent une somme destinée à payer la plusvalía lorsque le vendeur ne réside pas en Espagne : ce n’est pas une décision arbitraire, mais une obligation légale.
Il existe toutefois 2 exceptions qui s’appliquent à Majorque plus souvent que ne le pensent de nombreux héritiers :
| Exception | Condition | Fondement juridique |
|---|---|---|
| Terrain rural | Le terrain est classé suelo rústico pour l’impôt foncier (IBI) | Art. 104.2 TRLRHL |
| Aucune hausse de valeur | Il faut prouver que la valeur du terrain au moment de la vente n’est pas supérieure à sa valeur au moment de l’acquisition ; la vente doit être déclarée et les titres des 2 opérations doivent être présentés | Art. 104.5 TRLRHL |
À noter : Pour bénéficier de la 1re exception, seule compte la classification cadastrale du bien au titre de l’IBI comme suelo rústico, et non l’apparence de la propriété sur place. La 2e exception ne s’applique pas automatiquement : vous devez déclarer l’absence de plus-value et la justifier à l’aide des actes d’acquisition et de vente. Pour les bâtiments, le calcul tient compte de la part que représente la valeur cadastrale du terrain dans la valeur cadastrale totale. La plus-value elle-même est calculée sur une période de 20 ans au maximum (Art. 107.1 TRLRHL).
Chaque commune fixe les taux d’imposition et les coefficients dans sa propre Ordenanza fiscal et les actualise chaque année. Renseignez-vous donc directement auprès de la mairie concernée pour connaître ceux qui s’appliquent actuellement à votre bien. Pour comprendre le fonctionnement de cet impôt, consultez notre guide Plusvalía Municipal.
La vente : une retenue de 3 % pour les héritiers non-résidents
Retenue lors de la vente
Explication
La contrepartie convenue dans l'acte (contraprestación acordada) sert d'assiette à la retenue, et non la valeur cadastrale ni la valeur de référence (valor de referencia).
Explication
La plus-value (ganancia patrimonial) correspond au prix de vente diminué de vos frais de vente et de la valeur d'acquisition, frais et impôts d'achat compris, diminuée des amortissements pratiqués (amortizaciones) si le bien a été loué. En cas de vente à perte, saisissez la perte avec un signe moins : aucun impôt n'est dû et la retenue qui vous est imputée est remboursable.
- Retenue de l'acheteur (retención)
- 19 500,00 €
- Impôt sur la plus-value
- 22 800,00 €
- Complément à payer
- 3 300,00 €
Votre impôt dépasse la retenue. Vous versez la différence avec votre déclaration.
État du droit au 1 janvier 2016
Ce calcul est donné à titre indicatif et ne remplace en aucun cas un conseil fiscal ou juridique adapté à chaque cas particulier.
Une fois le bien immobilier inscrit au registre foncier, sa vente est soumise, pour la plupart des héritiers allemands, à une autre règle de l’administration fiscale espagnole (AEAT) : la retenue de 3 %.
| Étape | Qui en est responsable ? | Formulaire | Délai |
|---|---|---|---|
| Retenue et versement | L’acheteur | Modelo 211 | Dans un délai de 1 mois à compter du jour de la cession |
| Justificatif pour le vendeur | L’acheteur remet un exemplaire | Modelo 211 (copie) | Pour que le vendeur non-résident puisse déduire ce montant de l’impôt qu’il doit payer |
| Remboursement en cas de trop-perçu | Le vendeur non-résident | Modelo 210, sous-rubrique H | Si la retenue était supérieure à l’impôt réellement dû |
Attention : la retenue s’applique même si vous bénéficiez d’une exonération pour réinvestissement. Vous devez tout de même déposer les formulaires Modelo 211 et Modelo 210 H. Le guide Retenue de 3 % : remboursement explique comment obtenir un remboursement. Pour une vue d’ensemble, consultez Les impôts sur la vente d’un bien immobilier en Espagne.
Plusieurs cohéritiers : vendre ensemble avec une seule procuration
À Majorque, il est fréquent qu’un bien immobilier soit hérité par plusieurs personnes. Dans ce cas, les cohéritiers vendent le bien ensemble : aucun ne peut disposer seul de sa part indivise sans l’accord des autres, sauf si le bien est physiquement divisé.
En pratique, les cohéritiers donnent généralement procuration à une personne sur place, qui suit toute la vente et signe chez le notaire. Une procuration établie en Allemagne doit, en règle générale, être signée devant notaire et munie d’une apostille. Vérifiez au préalable les formalités exactes auprès du notaire espagnol qui établira l’escritura. Pour en savoir plus sur les démarches, consultez le guide Procuration en Espagne chez le notaire.
Les obstacles qui peuvent réellement bloquer la vente
Même lorsque les droits de succession et la plusvalía ont été correctement déclarés, la vente d’un bien hérité se heurte souvent à d’autres obstacles :
- Constructions non inscrites au registre foncier : une extension ajoutée après coup, une piscine ou un local de piscine absents du registre foncier seront repérés, au plus tard, lors des vérifications de l’acheteur ou de sa demande de financement auprès de la banque.
- Différences entre le registre foncier et le cadastre : tout écart concernant la superficie ou les limites de la propriété doit être réglé avant le rendez-vous chez le notaire.
- Charges existantes : une hypothèque du défunt qui n’a pas encore été radiée, un droit d’usufruit (usufructo) du conjoint survivant ou des droits de passage (servidumbres) sur le terrain doivent être déclarés et faire l’objet d’un règlement.
- Charges courantes impayées : des arriérés d’IBI, de Comunidad de Propietarios ou de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les acheteurs demandent généralement une attestation de la copropriété confirmant l’absence de dettes.
- Certificat énergétique manquant : demandez suffisamment tôt les documents techniques à fournir pour la vente, afin qu’ils soient prêts pour le rendez-vous chez le notaire.
Les erreurs les plus fréquentes lors de la vente d’un bien hérité
- Engager la vente avant l’inscription au registre foncier : vous pouvez préparer un contrat de réservation, mais la vente ne peut être valablement conclue qu’une fois le droit de propriété inscrit au registre foncier.
- Oublier la 2e plusvalía : les héritiers ne tiennent souvent compte que de l’impôt lié à la succession et oublient que la vente peut entraîner une nouvelle obligation de payer la plusvalía.
- Confondre réduction d’impôt et taux d’imposition : 60 % et 35 % sont des réductions du montant de l’impôt dû, et non des taux d’imposition. Les confondre fausse les calculs.
- Se fier aux pages récapitulatives obsolètes de l’ATIB : si une page non datée contredit une modification législative datée, c’est cette dernière qui prévaut.
- Penser que la retenue de 3 % dépend du bon vouloir de l’acheteur : elle est imposée par la loi et ne peut pas être négociée. Vous pouvez toutefois, le cas échéant, en demander le remboursement au moyen du Modelo 210 H.
- Ne pas prévoir de procuration pour les cohéritiers : sans personne clairement mandatée sur place, chaque rendez-vous chez le notaire risque d’être retardé.
Et après ?
Après le rendez-vous chez le notaire, les non-résidents doivent généralement accomplir d’autres démarches : demander l’imputation ou le remboursement de la retenue de 3 % au moyen du Modelo 210, régler si nécessaire la question de la plusvalía municipal avec la commune et, selon leur pays de résidence, déterminer comment le produit de la vente sera imposé en Allemagne. Si vous préférez louer le bien avant de le vendre plutôt que de le vendre immédiatement, vous trouverez les informations essentielles dans la rubrique Vermieten. Pour connaître les étapes générales d’une vente à Majorque, consultez également Immobilie verkaufen Mallorca.
Liste de vérification : vendre un bien hérité à Majorque
- Obtenir l’acte de décès, le Certificado de Últimas Voluntades et le Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
- Faire vérifier le testament ou les règles de succession légale et, si nécessaire, demander un certificat successoral européen.
- Faire établir l’Escritura de aceptación y adjudicación de herencia par un notaire espagnol.
- Demander un NIE pour chaque héritier qui n’en possède pas encore.
- Déposer la déclaration de l’ISD auprès de l’ATIB et celle de la plusvalía auprès de la commune compétente.
- Attendre l’inscription au Registro de la Propiedad et en obtenir la confirmation.
- En présence de plusieurs cohéritiers, convenir avec le notaire d’une procuration désignant une personne de contact sur place.
- Faire vérifier si le bien comporte des constructions non déclarées, s’il est grevé de charges et si des frais annexes restent impayés.
- Obtenir le certificat de performance énergétique et les autres documents techniques nécessaires à la vente.
- Ce n’est qu’ensuite que vous pouvez entamer la vente, éventuellement avec l’aide d’un agent immobilier à Majorque.
En résumé
Pour vendre un bien hérité à Majorque, vous devez d’abord régler entièrement la succession en Espagne : accepter l’héritage devant notaire, déclarer et payer les impôts auprès de l’ATIB et de la commune, puis faire inscrire le bien au registre foncier. Ce n’est qu’ensuite que vous pouvez chercher un acheteur et faire établir un acte de vente valable. Vous éviterez les principaux retards en vérifiant quelles réductions de droits de succession s’appliquent aux Baléares, en prévoyant les 2 obligations liées à la plusvalía et en tenant compte de la retenue de 3 %, imposée par la loi mais déductible de l’impôt dû. S’il y a plusieurs cohéritiers, mieux vaut organiser rapidement les procurations. À chaque étape, l’accompagnement d’un spécialiste sur place est précieux.
Sources officielles
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), version consolidée : https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- ATIB, Novedad concernant la modification des réductions de droits de succession : https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
- ATIB, page consacrée aux droits de succession : https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
- Agencia Tributaria (AEAT) – imposition des non-résidents, Modelo 211/Modelo 210 (aucune adresse vérifiée, donc sans lien)
- Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades et Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (aucune adresse vérifiée, donc sans lien)
- Règlement européen sur les successions (règlement (UE) nº 650/2012) (aucune adresse confirmée, donc indiqué sans lien)
- Registro de la Propiedad (aucune adresse confirmée, donc indiqué sans lien)