Frais de notaire et de registre foncier

Combien coûtent le notaire et le registre foncier lors d’un achat immobilier à Majorque ?

Ces 2 postes ne sont pas négociables : ils sont régis par 2 barèmes officiels, l’Arancel – nom donné en Espagne au tarif réglementé des honoraires – des notaires et celui des conservateurs du registre foncier. Le montant final dépend presque uniquement de la valeur déclarée de l’immobilier, ainsi que du nombre de feuillets composant l’acte. Le calculateur ci-dessus applique les 2 tarifs à votre prix d’achat ; vous pouvez déplier chaque ligne du résultat pour consulter la règle sur laquelle elle repose.

Pour situer ces frais : le notaire et le registre foncier représentent ensemble la plus petite part des frais annexes d’acquisition. Le poste principal est l’impôt sur les mutations immobilières (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ou, pour les constructions neuves, la TVA et le droit de timbre (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Pour l’impôt, consultez le calculateur ITP pour les Baléares et, pour une vue d’ensemble, le calculateur des frais annexes d’acquisition à Majorque.

Mode de calcul

Les 2 tarifs reposent sur le même principe : des frais de base fixes pour chaque acte ou inscription ayant une valeur, auxquels s’ajoute un barème dégressif appliqué uniquement à la part dépassant la 1re tranche. Les réductions légales, les rebajas, s’appliquent ensuite au montant issu de ce barème, et uniquement à celui-ci. Pour l’achat d’un logement, il y en a 2 : 25 % selon le Real Decreto-ley 6/1999, qui mentionne expressément l’achat d’un logement, puis une nouvelle réduction de 5 % selon le Real Decreto-ley 8/2010. Pour le registre foncier, une réduction supplémentaire de 5 % prévue par le Real Decreto-ley 6/2000 s’intercale entre les 2. Pour les terrains non bâtis, les biens commerciaux et les garages acquis séparément, seule la dernière des 3 réductions s’applique ; c’est à cela que sert l’option Logement du calculateur. Enfin, la TVA espagnole (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) au taux normal actuellement en vigueur de 21 % s’applique à l’intégralité des frais.

La formule applicable au notaire est donc la suivante : frais de base de 90,15 € auxquels s’ajoute le montant du barème sur la part excédentaire, avec une réduction de 25 % pour un logement, puis une nouvelle réduction de 5 % sur le solde ; s’y ajoutent les feuillets de la minute (matriz – l’original conservé par le notaire dans son protocole) et ceux de l’expédition authentique (copia autorizada), tous 2 sans réduction ; la TVA s’applique ensuite au total.

Le Registro de la Propiedad applique le même principe, avec ses propres montants : un émolument de base de 24,04 €, auquel s'ajoute un montant par tranche, plafonné à 2 181,67 €, puis les réductions : 25 % pour un bien résidentiel, 5 % sur le solde et 5 % sur le montant restant. Chaque réduction s'applique au résultat obtenu après la précédente : les textes le précisent littéralement, « a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". L'ordre n'est pas un détail : le plafond figure avant les réductions dans le texte réglementaire et limite leur base de calcul, et non l'inverse. En pratique, au-delà d'un prix d'achat d'environ dix millions d'euros, les frais d'inscription n'augmentent plus.

Le registre foncier facture en outre 2 petits montants fixes, auxquels aucune réduction ne s'applique, car ils relèvent d'autres rubriques du tarif : la mention de présentation (asiento de presentación – l'enregistrement du titre présenté, 1 fois par acte), à 6,01 €, et la mention marginale relative à la responsabilité fiscale du bien (nota de afección), à 3,01 €. L'extrait simple du registre (nota simple), que votre avocat demande avant l'achat, coûte 3,01 € par Finca et ne fait pas partie de l'inscription : il s'agit du renseignement préalable habituel.

À noter : le calculateur couvre précisément ce que régissent les 2 Aranceles : le notaire et le registre foncier. Les impôts, l'avocat, la banque et les honoraires de la Gestoría (un bureau administratif espagnol qui effectue pour votre compte les démarches auprès des administrations, les déclarations fiscales et les formalités d'inscription au registre) font l'objet d'autres factures. Les copies simples (copias simples) destinées à la banque et aux fournisseurs ne sont pas non plus incluses dans le calcul ; elles relèvent d'un tarif spécifique, nettement inférieur.

Cas particuliers susceptibles de modifier le montant

L'acquisition de quotes-parts (pro indiviso) renchérit le registre foncier

Lorsque 2 personnes achètent ensemble sans être mariées ni vivre sous un régime de communauté de biens, elles acquièrent pro indiviso, par quotes-parts. Le registre foncier répartit alors la valeur totale entre les parts et applique le barème à chacune d’elles séparément. Ce barème étant dégressif, 2 moitiés coûtent sensiblement plus cher qu’un tout unique ; pour un prix d’achat moyen à Majorque, les frais de registre foncier sont environ 40 % plus élevés. Leur montant total est plafonné à 1 % de la valeur du bien immobilier. Veillez donc à indiquer correctement le nombre d’acquéreurs dans le calculateur.

Les époux soumis au régime légal de la communauté des acquêts (gananciales – le régime espagnol de communauté des acquêts, dans lequel les acquisitions appartiennent conjointement aux 2 époux) en sont expressément exclus : la valeur totale constitue pour eux l’unique base de calcul et le nombre d’acquéreurs est de 1. Le tarif notarial ne connaît de toute façon pas cette règle : l’acte y est toujours facturé 1 fois sur la base de sa valeur totale.

Plusieurs fincas registrales dans un même acte

À Majorque, un appartement, une place de stationnement et un débarras constituent souvent 3 unités distinctes au registre foncier (fincas registrales), même s’ils sont achetés dans une seule Escritura. Le registre foncier inscrit chacune séparément et calcule les frais sur la valeur qui lui revient ; la mention de présentation, en revanche, n’est facturée qu’1 fois, car elle est liée au titre présenté et non au nombre d’inscriptions. La nota simple est elle aussi facturée par Finca. Le calculateur part du cas habituel d’1 Finca ; s’il y en a plusieurs, la ligne des frais de registre foncier est donc plus élevée.

« Por cara escrita » : le tarif compte les pages, non les feuillets

Selon le libellé du tarif, les frais liés aux feuillets de la minute sont calculés par page rédigée (« por cara escrita »), tandis que la franchise est comptée en feuillets : les 4 premiers feuillets sont gratuits et la facturation commence à partir du 5e. En pratique, le papier timbré notarial est rédigé recto verso ; ce calculateur retient donc 2 pages par feuillet. Il s’agit d’une hypothèse explicitement indiquée, non d’une règle. Si vous avez sous les yeux la note d’honoraires du notaire (minuta), vous y trouverez le nombre réel, que vous pourrez saisir dans le calculateur. Pour l’autre poste relatif aux feuillets, l’expédition certifiée conforme, l’unité est en revanche bien le feuillet, et tout feuillet commencé est compté en entier.

Hypothèque : 2e acte, 2e inscription

Si vous financez votre achat auprès d’une banque espagnole, l’hypothèque fait l’objet d’un acte distinct et est inscrite séparément comme charge au registre foncier. Cela implique une 2e application complète des 2 tarifs, calculée sur le montant de responsabilité hypothécaire, et n’est pas inclus dans ce calculateur. Depuis la loi hypothécaire espagnole de 2019, la banque assume toutefois la plus grande partie de ces frais.

Remise facultative du notaire

Au-delà des réductions prévues par la loi, un notaire peut accorder une remise facultative allant jusqu’à 10 % ; l’art. 35.1 du Real Decreto-ley 6/2000 l’autorise expressément (« se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100 »). Son octroi relève de la négociation, raison pour laquelle ce chiffre ne figure pas dans le calculateur. Celui-ci affiche le tarif intégral : une Minuta réelle peut être inférieure, mais jamais supérieure.

Tarif réduit de moitié pour les transmissions ultérieures de VPO

Pour la 2e transmission et toutes les suivantes de bâtiments et de logements classés comme logements sociaux (VPO, Vivienda de Protección Oficial), les tarifs notarial et d’inscription au registre foncier réduisent les frais de moitié. À Majorque, cela concerne surtout des logements existants à Palma. C’est précisément dans ces cas bénéficiant de cette réduction que le montant minimal de l’inscription, de 24,04 €, devient pertinent ; lors d’un achat ordinaire, il ne peut jamais être inférieur à ce montant.

Au-delà d’environ 6 millions, il n’existe plus de tarif

À partir d’une valeur de 6 010 121,04 €, le barème notarial s’arrête. Pour la part qui dépasse ce montant, l’Arancel ne fixe plus aucun taux : le notaire convient alors librement de ses honoraires avec les parties. Une précision importante : ce montant reste intégralement soumis au tarif ; seule la part excédentaire est librement négociée. Pour les prix d’achat très élevés, le calculateur indique donc un montant minimum soumis au tarif et présente séparément la part librement négociable. Cela ne s’applique pas au registre foncier, où c’est le montant maximal qui entre en jeu.

Base de calcul : la valeur contrôlée prime sur le prix indiqué dans l’acte

Les 2 aranceles sont calculés sur la « valeur officiellement contrôlée » ou, à défaut, sur la valeur indiquée par les parties dans l’acte. Il s’agit donc généralement du prix d’achat figurant dans l’acte notarié. Si la valeur de référence officielle du cadastre est plus élevée et sert de base à l’imposition, les frais sont eux aussi calculés sur cette valeur supérieure. Le calculateur consacré au Valor de referencia vous indique si vous êtes concerné.

Délais et formulaires

L’ordre des démarches après le rendez-vous chez le notaire est fixé et ne peut pas être modifié : d’abord l’impôt, puis le registre foncier. La copie authentique de l’Escritura n’est acceptée par le Registro de la Propiedad que sur présentation du justificatif de paiement de l’impôt sur les transmissions immobilières ou du droit de timbre. Sans ce justificatif, seul un accusé de réception est délivré : il protège certes l’acte, pour une durée limitée, contre les inscriptions intermédiaires de tiers, mais ne constitue pas une inscription.

Aux Baléares, l’impôt relève de l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – l’administration fiscale des Baléares). L’autoliquidation doit être déposée dans le délai légal suivant la signature de l’acte ; le calculateur ITP indique les délais et les formulaires.

En pratique, la Gestoría se charge de l’ensemble de ces démarches – formulaire fiscal, paiement, présentation au registre foncier, retrait de l’acte enregistré, modification auprès du cadastre – souvent en lien avec le notariat ou votre cabinet d’avocats. Ses honoraires sont librement négociés et ne sont inclus dans aucun des 2 aranceles. En effectuant vous-même ces démarches, vous économisez ces honoraires, mais assumez le risque lié aux délais : un paiement tardif de l’impôt entraîne des majorations et, tant que l’Escritura n’est pas inscrite, vous n’êtes pas officiellement identifié comme propriétaire auprès des tiers.

Base juridique et état des informations

• Real Decreto 1426/1989 – tarif des notaires, notamment Anexo I Número 2.1 (barème selon la valeur), Número 4 (copies) et Número 7 (feuillets de l’original) : www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – tarif des registradores, notamment Anexo I Número 2.1 (inscription) et Anexo II Norma Segunda (acquisition d’une quote-part) : www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – réduction de 25 % sur les frais de notaire et de registre foncier lors de l’achat d’un logement, en vigueur depuis le 18 avril 1999 : www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 et 36 – réduction supplémentaire de 5 % sur les frais de registre foncier et autorisation d’une remise notariale facultative pouvant aller jusqu’à 10 %, en vigueur depuis le 25 juin 2000 : www.boe.es
• Instrucción de la DGRN du 22 mai 2002 – ordre de calcul et arrondi des aranceles : barème à 6 décimales, puis application des réductions, et arrondi du seul montant final à 2 décimales : www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – réduction de 5 % sur les frais de notaire et de registre foncier, en vigueur depuis le 25 mai 2010 : www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – nouvelle version du barème selon la valeur applicable au tarif du registre foncier et clarification sur l’application de la réduction : www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – taux normal de TVA applicable aux prestations notariales et aux services du registre foncier : www.boe.es
• Ley Hipotecaria (loi sur le registre foncier), notamment Art. 3 et 4 : www.boe.es
• Código Civil, art. 1216 (acte authentique) et art. 1445 et suiv. (contrat de vente) : www.boe.es
• ATIB – administration fiscale des Baléares : www.atib.es
• Registradores de España : www.registradores.org
• Consejo General del Notariado : www.notariado.org

Les montants des 2 Aranceles sont inscrits dans la loi sans changement depuis le passage à l’euro du 14 juillet 2002 ; le Real Decreto 1612/2011 a reformulé les paragraphes concernés sans modifier aucun chiffre. Le taux de TVA est fixé à son niveau actuel depuis le 1er septembre 2012.

Quel est le rôle d’un notaire espagnol — et quelles ne sont pas ses missions ?

Le notaire espagnol (Notario) est un juriste nommé par l’État qui authentifie les actes juridiques. Il vérifie l’identité des 2 parties, lit l’acte, explique les clauses essentielles et atteste que le document reflète la volonté des parties. Son rôle diffère donc considérablement de celui d’un notaire allemand — un point essentiel pour les acheteurs issus de l’espace germanophone.

Ce que fait le notaire espagnol :

• Authentifier l’Escritura Pública, l’acte de vente authentique
• Vérifier l’identité de l’acheteur et du vendeur
• Lire et expliquer le contrat de vente
• Obtenir un extrait actualisé du registre foncier peu avant le rendez-vous de signature
• Calculer et retenir la retenue à la source due par les vendeurs non-résidents (retención)

Ce que le notaire espagnol ne fait expressément pas :

• Effectuer un examen juridique et urbanistique complet du bien immobilier
• un contrôle des constructions illégales, des charges non identifiées ou des infractions aux règles d’urbanisme
• la défense des intérêts de l’une des 2 parties

Remarque : Contrairement à l’Allemagne, le notaire espagnol ne s’occupe pas de « tout ». Son intervention est indispensable pour l’inscription au registre foncier, mais il ne remplace pas un avocat indépendant chargé d’examiner au préalable la situation juridique du bien immobilier.

L’Escritura Pública : le document central

L’Escritura Pública de Compraventa est l’acte de vente notarié qui officialise le transfert de propriété. Elle est régie par le Code civil espagnol (Código Civil) et la loi hypothécaire (Ley Hipotecaria). Sans Escritura, pas d’inscription au registre foncier ; sans inscription au registre foncier, vous n’êtes pas reconnu comme propriétaire vis-à-vis des tiers.

Le document contient généralement :

• la description complète du bien immobilier (emplacement, superficie, données cadastrales)
• l’identification de l’acheteur et du vendeur, y compris leurs numéros de NIE
• le prix de vente convenu et les modalités de paiement
• la déclaration relative à l’absence de charges ou aux charges existantes
• le montant des impôts dus et l’identité de la personne qui les prend en charge
• la référence du certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética)

Après la signature, vous recevez d’abord une copie simple (copia simple – une copie non certifiée destinée à la banque et aux démarches administratives). L’original est conservé sous forme de matriz dans le protocole du notaire. Pour l’inscription au registre foncier, c’est l’expédition certifiée conforme, la copia autorizada, qui est déposée.

Le déroulement du rendez-vous chez le notaire, étape par étape

Le rendez-vous chez le notaire (firma) marque l’aboutissement du processus d’achat, mais n’en est pas le point de départ. Toutes les vérifications juridiques essentielles doivent être achevées auparavant. Le guide du processus d’achat à Majorque décrit l’ensemble de la procédure.

1. Obtenir le NIE : sans le numéro d’identification des étrangers espagnol (Número de Identificación de Extranjero), aucun acte de vente ne peut être signé devant notaire. Demandez-le suffisamment tôt.
2. Ouvrir un compte bancaire espagnol : le prix d’achat est généralement remis lors du rendez-vous chez le notaire sous la forme d’un cheque bancario, un chèque certifié émis par une banque espagnole.
3. Faire effectuer les vérifications juridiques préalables par un avocat : extrait du registre foncier, extrait cadastral, statut urbanistique, charges en cours et dettes de copropriété. La marche à suivre est expliquée dans Vérifier le registre foncier en Espagne.
4. Signer un avant-contrat ou un contrat d’option : il est courant de conclure un contrato de arras ou une opción de compra, avec un délai d’environ trois mois et un prix d’option correspondant généralement à 10 % du prix d’achat.
5. Choisir le notaire : en Espagne, c’est en principe l’acheteur qui choisit le notaire, puisqu’il en assume les frais.
6. Rendez-vous chez le notaire : les 2 parties ou leurs mandataires se présentent, l’acte est lu, les questions en suspens sont clarifiées, puis l’acte est signé.
7. Paiement et remise des clés : le chèque est remis lors de la signature et la possession du bien est transférée.
8. Payer l’impôt et faire procéder à l’inscription : dans cet ordre et dans les délais prévus par la loi.

Attention : ne versez pas le prix de l’option directement au vendeur ou à l’agent immobilier tant que la situation juridique du bien n’a pas été clarifiée. De nombreux cabinets recommandent expressément de le déposer sur un compte séquestre notarial.

Notaire et avocat : pourquoi vous avez besoin des 2

Il s’agit de la principale différence avec le processus d’achat allemand : le notaire espagnol ne vous protège pas de manière complète. Il ne vérifie ni les constructions illégales, ni les taxes communales impayées, ni la conformité urbanistique de l’usage du bien : tout cela relève de votre avocat (abogado).

Pour l’accompagnement par un avocat lors d’un achat immobilier à Majorque, comptez généralement environ 1 % du prix d’achat. Contrairement aux frais de notaire et d’inscription au registre foncier, ces honoraires ne sont soumis à aucun barème et se négocient librement.

Puis-je acheter auprès d’un notaire allemand ?

Oui, sous certaines conditions. La plus haute juridiction espagnole (Tribunal Supremo) a confirmé qu’un acte notarié allemand peut être reconnu en Espagne s’il a été établi en bonne et due forme, s’il est conforme au droit allemand, s’il porte une apostille et s’il est présenté accompagné d’une traduction espagnole certifiée. Les bases juridiques sont les art. 3 et 4 de la Ley Hipotecaria ainsi que l’art. 1216 du Código Civil.

Dans la pratique, cette démarche est nettement plus complexe et peu courante. La plupart des acheteurs à Majorque font authentifier l’acte sur place, notamment parce que les vendeurs et les banques espagnoles connaissent cette procédure et qu’elle permet d’aller plus vite.

Procuration (poder notarial) : acheter sans être présent en personne

Si vous ne pouvez pas vous présenter en personne au rendez-vous chez le notaire, vous devez établir une procuration notariée (poder notarial). Votre avocat ou une personne de confiance pourra ainsi signer l’Escritura en votre nom. La procuration peut être établie par un notaire espagnol ou allemand ; dans le second cas, une apostille et une traduction certifiée en espagnol sont également nécessaires.

À noter : une procuration générale (poder general) confère des pouvoirs étendus. Faites-vous expliquer précisément ce qu’elle couvre et ne l’accordez qu’à des personnes auxquelles vous accordez une confiance absolue.

Les erreurs les plus fréquentes lors du rendez-vous chez le notaire à Majorque

Que se passe-t-il après le rendez-vous chez le notaire ?

Le rendez-vous ne marque pas la fin, mais le début de vos obligations de propriétaire en Espagne. Vous devez immédiatement :

• Acquitter l’impôt dans les délais – auprès de l’ATIB aux Baléares
• Faire inscrire le bien au registre foncier – avec la copia autorizada et le justificatif de paiement
• Faire modifier les contrats de fourniture – électricité, eau, téléphone
• Reprendre les charges de copropriété – au sein de la copropriété
• Vérifier les impôts récurrents – les non-résidents propriétaires d'un bien immobilier sont soumis à des obligations particulières ; pour en savoir plus, consultez le guide sur l'impôt sur la fortune en Espagne
• Définir l'usage du bien – l'occupation personnelle, la location de longue durée ou la location saisonnière ont des conséquences fiscales et juridiques différentes ; pour en savoir plus, consultez Louer à Majorque

Liste de contrôle : rendez-vous chez le notaire pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne

• Numéro NIE demandé et obtenu
• Compte bancaire espagnol ouvert
• Avocat mandaté pour effectuer les vérifications juridiques préalables
• Extrait du registre foncier (nota simple) vérifié
• Extrait cadastral et statut constructible vérifiés
• Dettes de copropriété en cours vérifiées
• Certificat de performance énergétique disponible
• Contrat d'option signé, avec délai et modalités de paiement
• Notaire choisi
• Chèque bancaire d'une banque espagnole préparé
• Procuration établie si votre présence personnelle n'est pas possible
• Frais de notaire et de registre foncier calculés à l'aide du calculateur ci-dessus, en tenant compte du nombre d'acquéreurs et de fincas
• après le rendez-vous : payer l'impôt dans les délais
• après le rendez-vous : faire procéder à l'inscription au registre foncier

Conclusion

Lors de l'achat d'un bien immobilier à Majorque, le notaire et le registre foncier représentent le moins élevé des grands postes de dépenses — et les seuls à suivre un barème officiel publié plutôt qu'une négociation. En renseignant le calculateur ci-dessus avec votre prix d'achat et le nombre de feuilles figurant sur la note d'honoraires (minuta), vous connaîtrez ces 2 montants au centime près avant même de vous rendre chez le notaire. Le reste du processus d'achat ne change pas : d'abord l'avocat, puis le notaire, et c'est l'impôt qui pèse véritablement dans le budget.

Calculateurs associés

• Frais annexes d'achat à Majorque – une vue d'ensemble réunissant impôt, notaire, registre foncier et conseil dans un seul calcul
• Droits de mutation ITP aux Baléares – le principal poste de dépense, avec le barème progressif pour 2026