Le notaire lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne : rôle, « Escritura » et frais

Si tu achètes un bien immobilier à Majorque ou ailleurs en Espagne, tu ne peux pas faire l'impasse sur le notaire – et tu es souvent surpris de voir à quel point son rôle est différent de celui qu'il joue en Allemagne. Lors d'un achat immobilier en Espagne, le notaire certifie le transfert de propriété et établit ce qu'on appelle l'« Escritura ». Sans ce document public, aucun changement de propriétaire ne peut être inscrit au registre foncier (Registro de la Propiedad). Ce que le notaire vérifie concrètement, ce qu’il ne vérifie pas, quels sont les frais à payer et pourquoi tu as quand même besoin d’un avocat à Majorque : tu le découvriras étape par étape dans ce guide.

Tu achètes un bien immobilier à Majorque et tu veux te préparer au rendez-vous chez le notaire en toute sécurité juridique ?

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Qu'est-ce qu'un notaire espagnol fait – et qu'est-ce qu'il ne fait pas ?

Le notaire espagnol (Notario) est un juriste nommé par l'État qui authentifie les actes juridiques et garantit ainsi la sécurité juridique au sens formel du terme. Il vérifie l'identité des deux parties au contrat, lit l'« Escritura » à haute voix, explique les clauses essentielles et confirme que le document correspond bien à la volonté des parties. Il se distingue toutefois considérablement du notaire allemand sur ce point – et c'est là l'élément le plus important pour les acheteurs issus des pays germanophones.

Ce que fait le notaire espagnol :

• Enregistrement de l'« Escritura Pública » (acte notarié de vente)
• Vérification de l'identité de l'acheteur et du vendeur
• Lecture à voix haute et explication du contrat de vente
• Demande d'un extrait récent du registre foncier juste avant la date de l'acte notarié
• Calcul et retenue à la source pour les vendeurs non-résidents (retención)

Ce que le notaire espagnol ne fait absolument pas :

• Examen complet des aspects juridiques et urbanistiques du bien immobilier
• Contrôle visant à détecter les constructions illégales, les charges non déclarées ou les infractions en matière d'urbanisme
• Défendre les intérêts de l'une des parties

Remarque : contrairement à ce qui se passe en Allemagne, le notaire espagnol ne s'occupe pas de « tout ». Son intervention est obligatoire pour l'inscription au registre foncier, mais il ne remplace pas un avocat indépendant qui examine au préalable la situation juridique du bien immobilier.

L'« Escritura Pública » : le document clé

L'« Escritura Pública de Compraventa » est l'acte de vente certifié par un notaire qui consigne officiellement le transfert de propriété d'un bien immobilier en Espagne. Les bases juridiques sont le Code civil espagnol (Código Civil) et la loi sur les hypothèques (Ley Hipotecaria).

Sans « Escritura », pas d'inscription au registre foncier – et sans inscription au registre foncier, tu n'es pas officiellement propriétaire. Ce document contient généralement :

• Description complète du bien immobilier (emplacement, superficie, données cadastrales)
• Identification de l'acheteur et du vendeur, y compris leurs numéros NIE
• Prix d'achat convenu et modalités de paiement
• Déclaration d'absence de charges ou de charges existantes
• Indication des taxes applicables et de qui les paie
• Certificatde performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética)

Une fois l'acte signé chez le notaire, tu reçois d'abord une simple copie (copia simple). L'original reste chez le notaire. Pour l'inscription au registre foncier, une copie certifiée conforme (copia autorizada) est déposée au Registro de la Propiedad.

Le déroulement du rendez-vous chez le notaire, étape par étape

Le rendez-vous chez le notaire (société) est le point culminant du processus d'achat, mais pas le point de départ. Toutes les vérifications juridiques essentielles doivent être terminées avant ça.

1. Obtiens ton NIE – Sans le numéro d'identification fiscale espagnol (Número de Identificación de Extranjero), tu ne pourras pas signer de contrat de vente chez le notaire. Fais-en la demande bien à l'avance.
2. Ouvrir un compte bancaire en Espagne – Le prix d'achat est généralement remis lors du rendez-vous chez le notaire sous forme de « cheque bancario » (chèque bancaire certifié émis par une banque espagnole).
3. Vérification juridique préalable par un avocat: extrait du registre foncier (Nota simple), extrait du cadastre, statut d'urbanisme, charges en cours, dettes communes. Recommandation : vérifier le registre foncier espagnol.
4. Contrat préliminaire / Contrat d'option – En général, on commence par signer un contrat d'option (contrato de arras ou opción de compra). La durée habituelle de l'option est d'environ trois mois, et le prix de l'option s'élève généralement à 10 % du prix d'achat.
5. Choisir un notaire – En Espagne, c'est généralement l'acheteur qui choisit le notaire, car c'est lui qui prend en charge les frais.
6. Rendez-vous chez le notaire – Les deux parties ou leurs représentants mandatés sont présents. Le notaire lit l'« Escritura » à haute voix, clarifie les points en suspens, puis les deux parties signent.
7. Paiement et remise des clés – Dès la signature, le chèque est remis et la propriété est transférée.
8. Payer les taxes et faire enregistrer l'acte au registre foncier – Dans les délais légaux, il faut s'acquitter de l'ITP ou de l'IVA/AJD et déposer l'Escritura au registre foncier.

Attention : ne verse pas le prix de l'option directement au vendeur ou à l'agent immobilier avant que la situation juridique du bien immobilier ne soit clarifiée. Certains cabinets d'avocats recommandent expressément de verser cette somme sur un compte séquestre chez un notaire pour protéger l'acheteur.

Notaire et avocat : pourquoi tu as besoin des deux

C'est la principale différence par rapport au processus d'achat en Allemagne : le notaire espagnol ne t'offre pas une protection complète. Il ne vérifie pas s'il y a des constructions illégales, s'il y a des taxes municipales impayées, ni si l'usage des lieux est conforme au droit de l'urbanisme – tout ça, c'est le rôle de ton avocat (abogado).

Les honoraires d'avocat pour l'accompagnement juridique d'un achat immobilier s'élèvent généralement à environ 1 % du prix d'achat.

Combien coûte le notaire lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne ?

En Espagne, les frais de notaire sont réglementés par l'État et dépendent du prix d'achat du bien immobilier. En gros, ils varient entre environ 0,1 et 0,5 % du prix d'achat ; plus le prix d'achat est élevé, plus ce pourcentage diminue.

Remarque : les frais de notaire sont le poste le moins important parmi les frais annexes d'achat. L'impôt sur les acquisitions immobilières (ITP) et les frais d'enregistrement au registre foncier pèsent bien plus lourd dans le budget.

En Espagne, c'est l'acheteur qui prend en charge les frais de notaire.

Aperçu : frais annexes d'achat à Majorque en 2026

Aux Baléares – et donc à Majorque –, les taux progressifs de l'ITP suivants s'appliquent aux biens immobiliers destinés à la revente :

Important : ces taux ne s'appliquent qu'à la partie du prix d'achat correspondant à chaque tranche – l'impôt est donc calculé selon un barème progressif, et non pas à un taux forfaitaire sur le prix total.

Pour les constructions neuves, c'est la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD) qui s'appliquent à la place de l'ITP. D'après notre expérience, les frais annexes totaux – qui comprennent les taxes, les frais de notaire, les frais d'enregistrement foncier et les honoraires d'avocat – représentent entre 12 et 14 % du prix d'achat pour les biens immobiliers en revente à Majorque, et environ 12 à 13 % pour les constructions neuves .

Tu trouveras plus de détails et des exemples de calcul dans le guide dédié aux frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier à Majorque.

Inscription au registre foncier après l'« Escritura » : ce qui va se passer maintenant

La signature de l'« Escritura » chez le notaire marque le transfert de propriété au sens du droit civil, mais ça ne constitue pas encore la conclusion officielle de la transaction. Pour que tu sois inscrit en tant que propriétaire au Registro de la Propiedad, les étapes suivantes sont encore nécessaires après le rendez-vous chez le notaire :

1. Payer les taxes – L'ITP ou l'IVA/AJD doivent être réglés auprès de l'administration fiscale compétente (l'ATIB aux Baléares) dans le délai légal suivant l'authentification.
2. Demander une inscription au registre foncier – La « copia autorizada » de l'« Escritura » doit être déposée au Registro de la Propiedad, accompagnée du justificatif de paiement des taxes.
3. Attends la confirmation – Une fois l'inscription effectuée, tu recevras l'extrait du registre foncier où ton nom figurera en tant que propriétaire.

En pratique, c'est l'avocat ou la « gestoría » (bureau administratif) qui s'occupe de ces démarches pour l'acheteur. Les frais de registre foncier qui y sont liés font également partie des frais annexes d'achat.

Est-ce que je peux acheter un bien chez un notaire allemand ?

Oui, c'est possible sous certaines conditions. La Cour suprême espagnole (Tribunal Supremo) a confirmé, dans son arrêt STS 998/2011 du 19 juin 2012, qu'un acte notarié allemand peut être reconnu en Espagne si les conditions suivantes sont remplies :

• Le document a été dûment certifié
• Ça correspond au droit allemand
• Il est muni d'une apostille
• Le document est présenté en espagnol (sous forme de traduction certifiée conforme)

Les bases juridiques sont les articles 3 et 4 de la Ley Hipotecaria (loi espagnole sur le registre foncier) ainsi que l'article 1216 du Código Civil.

En pratique, cette méthode est nettement plus compliquée et moins courante. La plupart des acheteurs à Majorque préfèrent passer par un notaire espagnol sur place, notamment parce que les vendeurs et les banques espagnoles y sont habitués et que ça permet de faciliter les démarches.

Procuration (Poder Notarial) : acheter sans être présent en personne

Si tu ne peux pas te présenter en personne au rendez-vous chez le notaire, tu peux établir une procuration notariée (poder notarial). Ça permettra à ton avocat ou à une personne de confiance de signer l'Escritura en ton nom.

La procuration peut être établie aussi bien chez un notaire espagnol que chez un notaire allemand. Dans ce dernier cas, il faut une apostille ainsi qu'une traduction espagnole certifiée conforme.

Remarque : une procuration générale (poder general) confère des pouvoirs très étendus. Demande qu’on t’explique précisément ce que couvre cette procuration – et ne l’accorde qu’à des personnes en qui tu as entièrement confiance.

Les erreurs les plus courantes lors d'un rendez-vous chez le notaire à Majorque

Même les acheteurs immobiliers allemands expérimentés font des erreurs typiques lors de leur rendez-vous chez le notaire espagnol – souvent parce qu'ils confondent ce système avec celui de l'Allemagne.

Et après le rendez-vous chez le notaire ?

Le rendez-vous chez le notaire, ce n'est pas la fin, c'est le début de tes obligations en tant que propriétaire en Espagne. Juste après, tu devrais :

• Payer ses impôts dans les délais (ATIB aux Baléares)
• Faire procéder à l'inscription au registre foncier
• Changer d'abonnement pour les services publics (électricité, eau, téléphone)
• Prendre en chargeles charges de copropriété au sein de la copropriété
• Vérifiel'impôt sur la fortune et l'impôt sur le revenu: en tant que non-résident propriétaire d'un bien immobilier en Espagne, tu es soumis à des obligations particulières. Pour en savoir plus, consulte le guide « Impôt sur la fortune en Espagne ».
• Définir l'usage prévu: la location à long terme, la location saisonnière ou l'usage personnel ont des conséquences fiscales et juridiques différentes ; pour en savoir plus, consulte la rubrique « Location à Majorque »

Liste de contrôle : rendez-vous chez le notaire pour l'achat d'un bien immobilier en Espagne

Pour ne rien oublier, voici les points les plus importants en un coup d'œil :

• Demande et obtention du numéro NIE
• J'ai ouvert un compte bancaire en Espagne
• Un avocat a été mandaté pour effectuer un examen juridique préalable
• Extrait du registre foncier (Nota simple) vérifié
• Extrait du cadastre et statut d'urbanisme vérifiés
• Les dettes communes en suspens ont été examinées
• Le certificat de performance énergétique est disponible
• Contrat d'option conclu avec un délai et des modalités de paiement corrects
• Notaire choisi (droit de l'acheteur)
• Chèque bancaire d'une banque espagnole préparé
• Procuration délivrée si tu ne peux pas te présenter en personne
• Selon la date fixée : payer ses impôts dans les délais
• Une fois la date fixée : faire procéder à l'inscription au registre foncier

Conclusion

Le notaire est indispensable pour acheter un bien immobilier en Espagne, mais il n'est qu'une pièce du puzzle. Il authentifie l'« Escritura » et permet ainsi l'inscription au registre foncier. En revanche, il ne vérifie pas la conformité du bien aux règles d'urbanisme et ne défend pas non plus les intérêts de l'acheteur de manière exclusive. C’est pourquoi, à Majorque, il faut faire appel à un notaire et à un avocat – et ce, dans cet ordre : d’abord l’avocat, puis le notaire. Si tu respectes cet ordre, que tu abordes le processus d’achat de manière structurée et que tu prévois des frais annexes réalistes de 12 à 14 %, tu poses les bases d’un achat immobilier en toute sécurité juridique à Majorque.

Sources officielles

• Conseil général du notariat (statistiques notariales) : www.notariado.org
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (administration de l'ITP des Baléares) : www.atib.es
• Registro de la Propiedad (Espagne) : www.registradores.org
• Loi sur le registre foncier (Ley Hipotecaria), notamment les articles 3 et 4 : www.boe.es
• Code civil espagnol, art. 1216 (Escritura authentique) et art. 1445 et suivants (Contrat de vente) : www.boe.es
• Cour suprême, arrêt STS 998/2011 du 19 juin 2012 (reconnaissance des actes notariés étrangers) : www.poderjudicial.es