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Retenue de 3 % en Espagne : comment les non-résidents récupèrent leur argent

Responsable du contenu : Frank Menze

Si vous vendez un bien immobilier à Majorque en tant que non-résident, vous le constaterez au plus tard lors de la signature chez le notaire : l’acheteur ne verse pas l’intégralité du prix de vente, mais en retient 3 % et les reverse directement à l’Agencia Tributaria. Ce versement n’est pas un impôt supplémentaire, mais un acompte sur l’impôt sur les plus-values ; dans de très nombreux cas, vous payez donc tout simplement trop. Ce guide vous explique comment fonctionne la retenue de 3 %, quels sont les formulaires concernés (Modelo 210 et 211) et leurs délais, dans quels cas vous pouvez obtenir un remboursement, ce qui se passe en cas de vente à perte et pourquoi des déclarations fiscales non régularisées des années précédentes peuvent réduire votre remboursement.

Retenue de 3 % en Espagne : obtenir votre remboursement

Votre vente est-elle imminente ou la signature chez le notaire a-t-elle déjà eu lieu, et vous ne savez pas si vous avez droit à un remboursement ?

Qu’est-ce que la retenue de 3 % exactement ?

La retenue (en espagnol retención) est une mesure de garantie mise en place par le fisc espagnol pour les vendeurs non-résidents. Comme ceux-ci ne sont souvent plus joignables dans le pays après la vente, la loi oblige l’acheteur à retenir 3 % du prix de vente convenu et à les verser à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois, qu’un bénéfice ait été réalisé ou non. Ce n’est qu’ensuite qu’il est possible de déterminer si cet acompte était trop élevé, insuffisant ou exact.

Le taux de 3 % s’applique depuis janvier 2007 ; auparavant, la retenue s’élevait à 5 %. Parallèlement, l’impôt sur les plus-values des non-résidents a été ramené à un taux unique de 19 % en janvier 2010 ; auparavant, des taux allant jusqu’à 35 % pouvaient s’appliquer. Ces 2 chiffres constituent la base de l’ensemble du calcul : si l’impôt réellement dû sur votre bénéfice est inférieur au montant retenu, vous récupérez la différence.

Indicateur Valeur Depuis quand
Retenue lors de la vente 3 % du prix d’achat janvier 2007 (auparavant 5 %)
Retenue au titre de l’impôt sur les plus-values des non-résidents 19 % sur la plus-value de cession janvier 2010 (auparavant jusqu’à 35 %)
Personnes concernées Vendeurs sans résidence fiscale en Espagne permanent

Remarque : Les vendeurs et entreprises ayant leur résidence fiscale en Espagne ne sont pas soumis à cette retenue. Elle concerne exclusivement les non-résidents.

Qui fait quoi : les obligations de l’acheteur et du vendeur

La procédure repose sur 2 formulaires distincts, assortis de délais et de responsabilités différents. Si l’un de ces 2 délais n’est pas respecté, des majorations peuvent s’appliquer ou, dans le pire des cas, le droit au remboursement pour cette opération peut être entièrement perdu.

Étape Responsable Formulaire Délai
Retenue et versement à Hacienda Acheteur Modelo 211 dans un délai de 1 mois après le rendez-vous chez le notaire
Copie du Modelo 211 au vendeur Acheteur Modelo 211 (copie) immédiatement après le dépôt
Déclaration du gain / de la perte résultant de la vente Vendeur Modelo 210 dans un délai de 4 mois après la date de vente
Demande de remboursement de la différence Vendeur Modelo 210 dans le même délai de 4 mois

Sans la copie du Modelo 211 fournie par l’acheteur, vous ne pouvez pas justifier correctement votre propre déclaration en tant que vendeur. Demandez-la donc activement, sans compter sur une réception automatique.

Les 3 issues possibles après examen

La Hacienda compare le bénéfice que vous avez réellement réalisé avec le montant retenu. 3 situations sont alors possibles :

Situation Résultat Ce que vous devez faire
Impôt réel < 3 % du prix d’achat Droit au remboursement partiel de la différence Déposer le Modelo 210 dans les délais et demander le remboursement
Impôt réel > 3 % du prix d’achat Solde de la différence à payer Régler vous-même le montant manquant via le Modelo 210
Vente à perte (prix de vente < prix d’achat) Droit au remboursement intégral des 3 % Justifier une perte dans le Modelo 210

Attention : si vous ne déposez aucune déclaration, les 3 % retenus ne constituent pas automatiquement un règlement définitif. Si vous omettez de déposer la déclaration et que la Hacienda découvre ultérieurement la transaction, vous vous exposez à des sanctions prévues par la législation fiscale espagnole.

Pourquoi vous devez presque toujours moins que le montant retenu

Les 3 % sont calculés forfaitairement sur l’intégralité du prix de vente, et non sur votre bénéfice. Or, lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne, vous pouvez déduire du gain de cession les dépenses et impôts légalement admissibles (par exemple les frais annexes d’acquisition, les frais de notaire et d’inscription au registre, ainsi que les rénovations dûment justifiées). L’assiette réelle soumise aux 19 % est donc souvent bien inférieure au prix de vente total. C’est précisément pourquoi, à chaque vente, de nombreux vendeurs non-résidents versent de fait trop à la Hacienda, sans le savoir : le remboursement n’est pas automatique, il doit être demandé.

Vous trouverez des précisions sur les postes déductibles et le calcul exact du gain dans le guide Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Étape par étape : demander le remboursement

  1. Attendez le rendez-vous chez le notaire et demandez à l’acheteur une copie du Modelo 211. Sans ce document, vous ne pouvez pas justifier le versement des 3 %.
  2. Calculez le gain ou la perte de cession : prix de vente, déduction faite du prix d’achat et des frais imputables.
  3. Remplissez le Modelo 210 et déclarez le gain ou la perte réellement réalisé.
  4. Respectez le délai de 4 mois à compter de la date de vente : passé ce délai, la déclaration ne peut plus être déposée dans les temps auprès de l’Agencia Tributaria.
  5. Demandez le remboursement si l’impôt calculé est inférieur au montant retenu.
  6. Attendez le traitement du dossier. En moyenne, le remboursement intervient en moins de 6 mois. Si la procédure dure plus d’un an, l’administration fiscale verse également des intérêts de retard sur le montant restant dû.

Le piège : l’imputation sur d’anciennes dettes fiscales

Un point est souvent négligé : la Hacienda n’est pas tenue de verser simplement un remboursement pourtant justifié si le même contribuable a encore des dettes fiscales impayées. En vertu de l’art. 73 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), l’administration fiscale peut imputer d’office des créances de remboursement exigibles sur des dettes fiscales existantes (compensación de oficio), comme le précise l’art. 58 du Real Decreto 939/2005.

Cela devient particulièrement important si, en tant que non-résident, vous avez vous-même utilisé le bien immobilier au cours des années précédentes sans déposer les déclarations Modelo 210 alors exigibles (notamment pour les revenus imputés liés à l’usage personnel). Ces omissions apparaissent lors de l’examen de votre demande de remboursement et sont imputées sur votre créance de remboursement. La période examinée s’appuie sur le délai de prescription de 4 ans prévu par l’art. 66 LGT.

Remarque : Avant de demander le remboursement, faites vérifier que toutes les déclarations Modelo 210 des années précédentes ont bien été déposées pour le bien concerné. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise au moment du versement.

Vente à perte : remboursement intégral possible

Si vous avez vendu le bien à un prix inférieur à son prix d’achat initial, aucun impôt sur les plus-values n’est dû : vous pouvez demander le remboursement de la totalité des 3 % retenus. Là encore, ce droit ne s’applique pas automatiquement : vous devez le faire valoir au moyen du Modelo 210 dans le délai de 4 mois et justifier le montant de la perte par un calcul.

Délais et prescription en bref

Délai Signification Base juridique
1 mois après la signature chez le notaire L’acheteur doit déposer le Modelo 211 –
4 mois après la date de vente Le vendeur doit déposer le Modelo 210 –
4 ans Délai de prescription applicable aux créances fiscales et aux remboursements Art. 66 LGT (Ley 58/2003)
Jusqu’à 6 mois (en moyenne) Délai habituel de traitement du remboursement –

Si vous dépassez le délai de 4 mois pour le Modelo 210, votre droit au remboursement n’est pas immédiatement perdu : le délai général de prescription de 4 ans fixe la limite dans laquelle un remboursement peut encore être possible. En revanche, si vous ne déposez aucune déclaration pendant plusieurs années, vous risquez que des demandes de régularisation et des montants impayés au titre d’années antérieures se chevauchent avec votre droit au remboursement et soient compensés.

Les erreurs les plus fréquentes concernant la retenue de 3 %

  • Ne pas avoir réclamé le Modelo 211 à l’acheteur : sans cette copie, vous ne disposez pas du justificatif de la déclaration.
  • Laisser passer le délai de 4 mois, parce que la vente est considérée comme « réglée » dès la signature chez le notaire.
  • Oublier d’anciennes déclarations Modelo 210 liées à des années d’occupation personnelle, qui ressortent lors du contrôle et réduisent le remboursement.
  • Ne pas documenter intégralement les frais déductibles, ce qui augmente le bénéfice et réduit le remboursement par rapport à ce qui serait possible.
  • Ne pas déclarer une vente à perte, en partant à tort du principe qu’en l’absence de bénéfice, aucune démarche n’est nécessaire.

Que se passe-t-il ensuite ?

Avec le remboursement — ou le paiement complémentaire — de l’impôt sur les plus-values, le volet fiscal de la vente n’est généralement pas encore totalement clos. En parallèle, la taxe communale sur la plus-value Plusvalía Municipal est normalement due, indépendamment de la retenue de 3 %. En pratique, l’impôt foncier courant IBI de l’année de la vente est aussi souvent réparti au prorata entre l’acheteur et le vendeur, à condition que cela soit prévu au contrat ; il ne s’agit pas d’une obligation légale. Vous trouverez une vue d’ensemble de tous les impôts dus lors d’une vente dans notre guide Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien, ainsi que des précisions sur la taxe sur la plus-value dans le guide Plusvalía Municipal.

Checklist : récupérer la retenue de 3 %

  • Copie du Modelo 211 reçue de l’acheteur
  • Prix d’achat, prix de vente et frais déductibles documentés
  • Vérifier : bénéfice, perte ou résultat nul ?
  • Déclarations Modelo 210 non déposées pour des années antérieures (p. ex. occupation personnelle) régularisées
  • Modelo 210 déposé dans les 4 mois suivant la date de vente
  • Coordonnées bancaires correctement indiquées pour le remboursement
  • Suivi de l’état d’avancement après environ 6 mois

Conclusion

La retenue de 3 % n’est pas un impôt définitif, mais un paiement anticipé : dans de nombreux cas, vous versez ainsi davantage que ce que vous devez réellement. Si vous connaissez les délais applicables à Modelo 211 et Modelo 210, conservez soigneusement les justificatifs de vos frais et régularisez au préalable les déclarations encore en suspens des années précédentes, vous pouvez récupérer la différence entre le montant retenu et l’impôt réel de 19 % — voire obtenir le remboursement intégral des 3 % en cas de vente à perte. En revanche, si vous manquez le délai de 4 mois ou ignorez d’anciennes obligations fiscales, vous risquez que le remboursement soit entièrement ou partiellement imputé sur des dettes antérieures.

Sources officielles

En quoi consiste exactement la retenue de 3 % lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne ?
Il s'agit d'un acompte sur l'impôt sur les plus-values, que l'acheteur retient lors de la vente d'un bien immobilier par un non-résident et verse à l'Agencia Tributaria au moyen du Modelo 211.
Qui doit déposer le Modelo 211 et dans quel délai ?
L'acheteur doit déposer le Modelo 211 dans un délai d'un mois après la signature chez le notaire et en envoyer une copie au vendeur.
Quel délai le vendeur doit-il respecter pour demander un remboursement ?
Le vendeur non-résident doit déposer le Modelo 210 dans les 4 mois suivant la date de vente afin de déclarer le bénéfice ou la perte réel.
Récupérerai-je l'intégralité des 3 % si j'ai vendu à perte ?
Oui, si le prix de vente est inférieur au prix d'achat initial, aucune taxe sur la plus-value n'est due et l'intégralité de la somme retenue peut être réclamée via le Modelo 210.
Combien de temps prend le traitement du remboursement ?
En moyenne, il faut moins de 6 mois. Si la procédure dure plus d'un an, le fisc verse également des intérêts de retard sur le montant restant dû.
La Hacienda peut-elle compenser mon remboursement avec d'anciennes dettes fiscales ?
Oui, conformément à l’art. 73 de la Ley General Tributaria, l’administration fiscale peut, d’office, imputer des remboursements exigibles sur les dettes fiscales existantes du même contribuable, par exemple en cas de déclarations Modelo-210 non déposées pour des années d’usage personnel.
Pendant combien de temps puis-je demander rétroactivement le remboursement de la retenue de 3 % ?
Conformément à l’art. 66 LGT, le délai général de prescription applicable aux créances fiscales et aux remboursements est de 4 ans.
La retenue de 3 % s’applique-t-elle également aux vendeurs résidents fiscaux en Espagne ?
Non, la retenue concerne exclusivement les vendeurs qui n’ont pas leur résidence fiscale en Espagne ; les résidents et les entreprises espagnoles ne sont pas soumis à cette règle.