Retenue de 3 % en Espagne

Comment récupérer la retenue de 3 % en Espagne ?

Si vous vendez un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident, vous ne percevez pas l’intégralité du prix de vente chez le notaire : l’acheteur retient 3 % de la contrepartie convenue et la verse à l’Agencia Tributaria au moyen du Modelo 211. Il ne s’agit pas d’un impôt supplémentaire, mais d’un acompte (en espagnol, retención) sur l’impôt dû sur votre plus-value de cession, qui s’élève à 19 % du gain pour les non-résidents. La retenue étant calculée sur le prix de vente, tandis que l’impôt porte sur le gain, le montant retenu dépasse très souvent l’impôt réellement dû. Vous pouvez récupérer la différence, mais uniquement si vous en faites la demande dans les délais au moyen du Modelo 210. Aucun remboursement n’est effectué automatiquement.

Comment le calcul est effectué

Le calcul repose sur 2 multiplications appliquées à 2 bases distinctes. C’est précisément pourquoi la plupart des vendeurs versent un acompte trop élevé :

1. Retenue = taux prévu à l’art. 25.2 TRLIRNR × contrepartie convenue. La base est la contrepartie convenue figurant dans l’acte, et non la valeur cadastrale ni la valeur de référence (valor de referencia). Lorsque plusieurs propriétaires vendent ensemble, l’acheteur ne pratique la retenue qu’une seule fois ; en cas de propriété mixte, uniquement sur la part des non-résidents (voir les cas particuliers). Chaque vendeur non-résident se voit imputer sa propre quote-part.
2. Impôt = taux prévu à l’art. 25.1.f).3º TRLIRNR × plus-value de cession. La plus-value correspond à la valeur de cession, diminuée des frais de vente à votre charge et de la valeur d’acquisition, y compris les frais accessoires et les impôts acquittés lors de l’achat, hors intérêts et après déduction des amortissements effectués (amortizaciones) si le bien a été loué (art. 35 de la Ley 35/2006, applicable aux non-résidents en vertu de l’art. 24.4 TRLIRNR). Ce taux s’applique à tout non-résident sans établissement stable ; la réserve en faveur des résidents de l’UE et de l’EEE figure au point a) du même paragraphe et concerne d’autres revenus, non la plus-value de cession.
3. Résultat = retenue imputée − impôt. Si la différence est positive, vous avez droit à un remboursement ; si elle est négative, vous réglez le solde avec la même déclaration.

Le calculateur ci-dessus effectue les 2 étapes avec les taux en vigueur le jour de la signature de l’acte. Il indique également le niveau de plus-value pour lequel la retenue et l’impôt s’équilibrent exactement. Pour savoir comment calculer vous-même la plus-value — quels frais sont déductibles et quelles règles s’appliquent aux biens détenus depuis avant 1995 —, consultez le guide Impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

Pourquoi vous versez presque toujours un acompte supérieur à l’impôt dû

La retenue est calculée sur le prix de vente, alors que l’impôt porte sur la plus-value, qui ne représente presque toujours qu’une fraction du prix. En outre, les frais de vente à votre charge sont déduits du produit de la vente, tandis que la valeur d’acquisition est majorée des frais accessoires et des impôts payés à l’époque : droits de mutation ou TVA, notaire, registre foncier, ainsi que les investissements justifiés ayant augmenté la valeur du bien. Plus longtemps vous avez détenu le bien et plus vous disposez de justificatifs, plus la plus-value imposable est faible.

C’est pourquoi le seuil à partir duquel la situation s’inverse figure sous le résultat du calculateur : jusqu’à ce bénéfice, la retenue couvre votre impôt ; au-delà, vous devrez verser un complément. Si votre bénéfice est inférieur à ce seuil, vous avez accordé une avance sans intérêts à l’administration fiscale — et vous ne la récupérerez que si vous en faites la demande.

Qui fait quoi : les obligations de l’acheteur et du vendeur

La procédure repose sur 2 formulaires, 2 délais et 2 responsables. Le 2e délai ne commence qu’une fois le 1er expiré : c’est pourquoi la règle souvent citée des « quatre mois après la vente » est imprécise.

Sans l'exemplaire du Modelo 211, vous ne disposez pas de justificatif du montant versé. Demandez-le activement à l'acheteur ou à sa Gestoría — un bureau administratif espagnol chargé de ces démarches auprès des autorités —, plutôt que d'attendre qu'il vous soit transmis de lui-même.

Les 3 issues possibles

Important : la déclaration doit être déposée quel que soit le résultat (« con independencia del resultado de la autoliquidación », Art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010), y compris en cas de perte et même si aucun complément n'est dû. Sans déclaration, aucun remboursement n'est accordé.

Cas particuliers et erreurs fréquentes

• 2 cas sans retenue. L'Art. 14.2 RD 1776/2004 les énumère de manière exhaustive : lorsque le cédant prouve, par un certificat de l'administration fiscale, qu'il est assujetti à l'impôt espagnol sur le revenu (IRPF) ou à l'impôt sur les sociétés, et lorsque le bien immobilier est apporté lors de la constitution ou de l'augmentation de capital d'une société établie en Espagne. Un passeport allemand ne change rien ; un certificat, si.
• L'exception des 10 ans n'existe plus. Jusqu'à fin 2006, aucune retenue ne s'appliquait si le bien immobilier figurait, sans améliorations, dans le patrimoine privé depuis plus de 10 ans au 31.12.1996. Cet alinéa a été supprimé lorsque le taux est passé de 5 à 3 % ; le citer aujourd'hui revient à invoquer une disposition abrogée.
• Plusieurs vendeurs. L'acheteur effectue une seule retenue ; chaque copropriétaire non-résident dépose sa propre déclaration, déclare sa propre plus-value et n'impute que sa quote-part de la retenue. Celui qui compare la retenue totale à sa propre quote-part de plus-value prend un complément à payer pour un remboursement. Indiquez donc votre quote-part de propriété dans le calculateur.
• Propriété mixte : résidents et non-résidents. Si une partie du bien immobilier appartient à des personnes ayant leur résidence fiscale en Espagne, l'acheteur n'effectue la retenue que sur la quote-part des non-résidents — c'est ainsi que l'AEAT l'illustre dans ses instructions relatives au Modelo 211, avec 4 frères et sœurs dont 2 sont résidents. Cela ne change rien au montant imputable à chaque non-résident : il indique dans tous les cas sa propre quote-part du prix d'achat multipliée par le taux de retenue.
• Si l'acheteur ne reverse rien, le bien immobilier reste grevé. Selon l'Art. 25.2 TRLIRNR, le terrain cédé reste grevé à hauteur du moins élevé des 2 montants — la retenue ou l'impôt ; le Registro de la Propiedad le mentionne en marge de l'inscription. Cela concerne alors l'acheteur, et non le vendeur, mais explique pourquoi un acheteur insiste sur la retenue.
• La retenue ne constitue pas un règlement définitif. Ne rien déclarer ne règle pas la situation : la déclaration reste à déposer.

Le piège : la compensation avec d’anciennes dettes fiscales

Un point est souvent négligé : l’administration fiscale n’est pas tenue de verser un remboursement pourtant dû si le même contribuable a encore des dettes fiscales impayées. En vertu de l’art. 73 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003), elle peut compenser d’office des créances de remboursement exigibles avec des dettes existantes (compensación de oficio), conformément à l’art. 58 du Real Decreto 939/2005.

Cela concerne surtout les propriétaires qui ont occupé eux-mêmes le bien les années précédentes sans déposer les déclarations Modelo 210 correspondantes. Ces omissions apparaissent lors de l’examen de la demande de remboursement. La période contrôlée est déterminée par le délai de prescription de 4 ans prévu à l’art. 66 LGT. Le calculateur de l’impôt sur l’occupation personnelle vous indique, année par année, les éventuels montants encore dus pour votre bien.

Délais et formulaires

Ces 2 délais se calculent de date à date : une signature chez le notaire le 15 mars donne échéance le 15 avril, et non après « 30 jours ». Si le jour correspondant n’existe pas dans le mois d’échéance, le délai expire le dernier jour de ce mois : le 31 janvier mène ainsi au 28 février. Le délai de 3 mois pour le Modelo 210 commence à courir à la fin de ce premier mois (« a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención", art. 14.4 RD 1776/2004). Par conséquent, parler de « 4 mois à compter de la signature chez le notaire » n’est qu’une approximation : cela est exact la plupart des mois, mais dépasse de quelques jours dans les cas où les mois n’ont pas le même nombre de jours. Le calculateur ci-dessus indique précisément les 2 dates limites applicables à votre situation.

Lorsqu’une date limite tombe un samedi ou un dimanche, le délai expire le jour ouvrable suivant ; les jours fériés locaux et régionaux à Majorque peuvent également le repousser. En cas de doute, retenez la date la plus proche.

Erreurs les plus fréquentes

• Ne pas avoir demandé l’exemplaire du Modelo 211 — sans ce justificatif, vous ne pouvez pas prouver le montant versé.
• Avoir calculé le délai de dépôt à partir du mauvais jour, car il ne commence qu’à l’expiration du 1er mois.
• Ne rien avoir déclaré en cas de vente à perte, en pensant qu’en l’absence de bénéfice, aucune obligation ne s’applique. C’est précisément dans ce cas que la retenue intégrale est perdue.
• En tant que copropriétaire, avoir calculé sur la totalité de la retenue et donc attendre un remboursement alors qu’un complément d’impôt est dû.
• Ne pas avoir justifié les frais déductibles, ce qui entraîne un bénéfice déclaré plus élevé que nécessaire.
• Avoir oublié des déclarations Modelo 210 encore en attente pour des années d’usage personnel, qui apparaissent lors du contrôle et réduisent le remboursement.

Ce qu’il reste à faire après le décompte

Le remboursement ou le complément d’impôt ne règle pas entièrement l’aspect fiscal de la vente. En parallèle, la taxe communale sur la plus-value Plusvalía Municipal est généralement due, indépendamment de la retenue ; dans la pratique, l’impôt foncier courant IBI de l’année de la vente est souvent réparti entre l’acheteur et le vendeur, mais cette répartition doit être prévue dans le contrat. Le guide Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien offre une vue d’ensemble, tandis que le guide Plusvalía Municipal détaille la taxe sur la plus-value.

Étape par étape : comment récupérer la différence

1. Demandez à l’acheteur un exemplaire du Modelo 211. Sans ce justificatif, vous ne pourrez pas prouver le montant versé. Demandez-le activement, idéalement dès le rendez-vous chez le notaire.
2. Calculez votre plus-value ou votre moins-value. Prenez le prix de vente, déduisez vos frais de vente, puis le prix d’acquisition, les frais annexes liés à l’achat et les impôts payés à l’époque, en tenant compte des amortissements pratiqués durant les années de location.
3. Rassemblez les justificatifs. Acte d’achat, acte de vente, factures des investissements, justificatifs des frais de notaire, d’inscription au registre foncier et des impôts payés lors de l’acquisition.
4. Remplissez le Modelo 210, catégorie de revenus 28, déduisez la retenue figurant sur le Modelo 211 et demandez le remboursement du surplus.
5. Respectez les délais : vous disposez de 3 mois à compter de la fin du délai de retenue applicable à l’acheteur pour effectuer votre déclaration. Le calculateur ci-dessus indique les 2 dates correspondant à votre date de signature.
6. Indiquez un compte bancaire espagnol et suivez l’avancement du traitement. Les intérêts de retard courent en votre faveur à partir de 6 mois après la fin du délai de déclaration.

Un guide spécifique vous aidera à calculer la plus-value : Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Liste de vérification avant la déclaration

• Exemplaire du Modelo 211 reçu de l’acheteur
• Prix d’achat et de vente, ainsi que tous les frais déductibles, justifiés
• En cas de plusieurs propriétaires : quote-part et plus-value de chacun calculées séparément
• Vérification des déclarations Modelo 210 éventuellement en attente pour les années d’occupation personnelle
• Les 2 délais sont notés, calculés à partir de la date de signature
• Modelo 210 déposé — y compris en cas de moins-value ou de résultat nul
• Coordonnées bancaires renseignées pour le remboursement

Conclusion

La retenue n’est pas un impôt définitif, mais une avance sur un impôt calculé selon une autre base. Si vous connaissez la différence, justifiez vos frais et calculez les 2 délais à partir de la bonne date, vous récupérez la différence — et, en cas de vente à perte, la totalité du montant. Sans déclaration, le fisc conserve la somme.

Base juridique et état en vigueur

• Retenue et responsabilité du bien immobilier : art. 25.2 du Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), version consolidée — boe.es
• Taux applicable à la plus-value de cession : art. 25.1.f).3º TRLIRNR, ibidem
• Procédure, délais et les 2 exceptions : art. 14 du Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR), dans la version du Real Decreto 1576/2006, en vigueur depuis le 01/01/2007 — boe.es
• Remboursement et intérêts de retard : art. 16 RD 1776/2004 en liaison avec l’art. 103 de la Ley 35/2006
• Délai de dépôt du Modelo 210 : art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010, version consolidée — boe.es
• Formulaires : AEAT — Modelo 210 et Modelo 211
• Prescription et compensation : art. 66 et art. 73 de la Ley 58/2003 (LGT) — boe.es ; art. 58 du Real Decreto 939/2005 — boe.es

Le calculateur indique lui-même, sous le résultat, l’état des taux d’imposition qu’il applique ; ces données proviennent du registre des faits de cette page et non de ce texte.