Impôt sur la plus-value à la vente

Quel impôt paierez-vous sur la plus-value réalisée ?

Si vous vendez un bien immobilier à Majorque en réalisant une plus-value, l’Espagne n’impose pas le prix de vente, mais la différence entre ce que vous aviez payé à l’achat et ce que vous percevez à la vente : la plus-value (ganancia patrimonial). Si vous êtes non-résident, elle est imposée au taux forfaitaire de 19 %, que vous veniez de l’UE, de l’EEE ou d’un pays tiers. Si vous êtes résident fiscal en Espagne, le barème applicable aux revenus de l’épargne s’applique à la place : il commence à 19 % et va jusqu’à 30 %. Cette page porte sur l’impôt sur la plus-value. Pour découvrir les 3 impôts dus lors d’une vente, consultez l’article Les impôts sur la vente d’un bien immobilier en Espagne.

Comment calculer la plus-value imposable ?

Le calcul se fait en 3 étapes, conformément à l’art. 24.4 du Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, loi espagnole relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents) et à l’art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF, loi espagnole relative à l’impôt sur le revenu). Pour les non-résidents, la base imposable se calcule selon les mêmes règles que pour les résidents.

1. Valeur de cession (valor de transmisión). Selon l’art. 35.2 de la LIRPF, il s’agit du prix de vente effectivement perçu, après déduction des frais et impôts à votre charge en tant que vendeur : commission d’agence, honoraires d’avocat, certificat de performance énergétique ou encore taxe municipale sur la plus-value (plusvalía municipal) si vous l’avez payée vous-même.

2. Valeur d’acquisition (valor de adquisición). Selon l’art. 35.1 de la LIRPF, elle comprend le prix payé à l’achat, les frais et impôts liés à l’acquisition — ITP ou IVA, frais de notaire, inscription au registre foncier, frais de Gestoría (bureau espagnol chargé des démarches fiscales et administratives) — ainsi que les investissements et travaux d’amélioration qui augmentent la valeur du bien. Les intérêts d’emprunt en sont expressément exclus.

3. Plus-value et taux d’imposition. Pour obtenir la plus-value, soustrayez la valeur d’acquisition de la valeur de cession. Si le résultat est négatif, vous avez subi une perte (voir les cas particuliers). S’il est positif, la plus-value est imposée au taux applicable aux non-résidents ou selon le barème des résidents, après application, le cas échéant, d’un abattement transitoire pour les biens acquis il y a très longtemps. Si le vendeur est non-résident, l’acheteur retient en outre 3 % du prix de vente (retención : un acompte sur l’impôt retenu à la source) et verse cette somme à l’administration fiscale espagnole (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria) au moyen du Modelo 211 (le formulaire officiel par lequel l’acheteur déclare la retenue). Cette somme est déduite de l’impôt finalement dû. La page La retenue de 3 % lors de la vente d’un bien immobilier explique en détail son fonctionnement.

Exemples de calcul

Sous le simulateur, vous trouverez 3 exemples calculés automatiquement à partir des taux et des délais en vigueur. Saisissez vos propres chiffres pour voir combien il vous restera dans votre situation.

Cas particuliers

Bien acquis avant le 31 décembre 1994

Si vous avez acheté votre bien immobilier avant le 31/12/1994, vous pouvez bénéficier d’un régime transitoire (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, applicable aux non-résidents par l’intermédiaire de la Disposición transitoria primera TRLIRNR). La part de la plus-value correspondant, selon le calcul, à la période allant jusqu’au 19/01/2006 est réduite de 11,11 % pour chaque année complète de détention au-delà de 2 ans au 31/12/1996. Cette réduction est plafonnée : elle ne s’applique que dans la limite d’une valeur de cession cumulée de 400 000 € pour l’ensemble des ventes ayant bénéficié de ce régime depuis le 01/01/2015. Si vous vendez plusieurs biens, le plafond s’applique à toutes ces ventes réunies. Le calculateur répartit la plus-value dans le temps et applique ce plafond selon la méthode utilisée par l’AEAT dans son propre exemple de calcul.

Achat entre mai et décembre 2012 : la moitié de la plus-value est exonérée

Si vous avez acquis un terrain urbain entre le 12 mai 2012, date d’entrée en vigueur du Real Decreto-ley 18/2012, et le 31 décembre 2012, seule la moitié de la plus-value est imposée lors de sa vente. Cette exonération de 50 % est prévue par la Disposición adicional cuarta TRLIRNR pour les non-résidents sans établissement stable. Pour les résidents fiscaux, la Disposición adicional trigésima séptima de la Ley 35/2006 prévoit la même exonération, à condition supplémentaire que l’acquisition ait été réalisée à titre onéreux.

Cette exonération ne s’applique toutefois pas si vous avez acheté le bien à votre conjoint ou à un parent en ligne directe ou collatérale jusqu’au 2e degré, ni si vous le vendez à l’une de ces personnes. Il en va de même pour les sociétés liées à vous ou à ces personnes au sens de l’art. 42 du Código de Comercio. Le calculateur vérifie ce point lorsque la date d’achat se situe dans cette période. Cette mesure, instaurée pendant la crise immobilière, est aujourd’hui peu connue, alors qu’elle peut faire varier l’impôt de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Plus de 10 ans de détention avant 1997

Le régime transitoire prévoit une limite qui ne relève pas d’un simple arrondi : si vous déteniez le bien depuis plus de 10 ans au 31/12/1996, la part de la plus-value constituée jusqu’au 19/01/2006 n’est pas imposable (« no sujeta »), conformément au dernier paragraphe de la Disposición transitoria novena. Elle ne fait pas simplement l’objet de 11 réductions successives. La distinction peut sembler théorique, mais elle ne l’est pas : selon le barème annuel, 11 ans donnent une réduction proche de 100 %, sans l’atteindre tout à fait. Le solde conduirait alors à imposer une plus-value que la loi exclut pourtant de l’impôt.

Achat avant 1995 et travaux d’amélioration

Si vous avez apporté par la suite des améliorations à un bien acheté avant 1995, la loi impose 2 calculs distincts : le prix d’achat et chaque investissement ont leur propre durée de détention, et le prix de vente doit être réparti entre ces éléments. Ce calculateur n’effectue pas cette répartition. Dans ce cas, il n’applique donc volontairement aucune réduction et vous le signale : le résultat affiché constitue alors un montant maximal, l’impôt réel étant inférieur. Mieux vaut consulter une gestoría ou un conseiller fiscal.

Biens mis en location

Si vous avez loué le bien pendant une période, la loi impose de réduire sa valeur d’acquisition du montant minimal d’amortissement qui aurait pu être déduit pendant la location (amortización mínima, art. 35.1 a. E. LIRPF), même si vous n’avez pas effectivement déduit ce montant de vos impôts. La valeur d’acquisition diminue donc, et la plus-value imposable augmente. Ce calculateur ne tient pas compte de cette correction : si vous avez loué le bien, prévoyez un impôt supérieur au résultat affiché et faites déterminer le montant exact par une gestoría ou un conseiller fiscal.

Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale

Si vous réinvestissez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value. Contrairement à ce qu’indiquent de nombreux guides, cette exonération n’est pas réservée aux résidents : la Disposición adicional séptima TRLIRNR l’accorde expressément aussi aux non-résidents domiciliés dans l’UE ou l’EEE. L’AEAT répertorie ce cas dans ses formulaires sous les codes de revenus 33 et 34.

Exonération à partir de 65 ans pour les résidents

Si vous êtes résident fiscal en Espagne et âgé d’au moins 65 ans, la vente de votre résidence principale est entièrement exonérée d’impôt sur la plus-value, quelle que soit l’utilisation du produit de la vente. Pour un autre bien immobilier, comme une résidence secondaire, l’exonération ne s’applique que si vous utilisez ce produit pour constituer une rente viagère.

Vente à perte

Si vous vendez à un prix inférieur à votre propre valeur d’acquisition, vous ne réalisez aucun gain imposable. Les sommes retenues par l’acheteur vous sont intégralement remboursées sur demande. Si vous êtes résident fiscal, vous pouvez également déduire cette perte d’autres revenus du capital perçus au cours de la même année fiscale ou des années suivantes.

Indivision

Si le bien appartient à plusieurs personnes, chaque quote-part est imposée séparément : le gain, le taux d’imposition et, le cas échéant, l’abattement transitoire sont calculés pour chaque quote-part, et non pour le bien dans son ensemble. Chaque copropriétaire non résident dépose son propre Modelo 210 (la déclaration fiscale espagnole des gains réalisés lors d’une vente par un non-résident) pour sa quote-part. Les résidents déclarent la leur dans leur déclaration annuelle de revenus.

Bien reçu en héritage

Si vous avez hérité du bien, sa valeur d’acquisition n’est pas le prix payé autrefois par le défunt, mais la valeur qui a servi à calculer les droits de succession espagnols à l’époque (art. 36 LIRPF). Ce calculateur est conçu pour un bien acheté : si vous avez hérité du bien, saisissez comme prix d’acquisition la valeur déclarée à l’époque pour les droits de succession.

Délais et formulaires

Lors d’une vente, 2 délais distincts s’appliquent à 2 formulaires différents, que l’on confond souvent :

• Modelo 211 (acheteur, 1 mois) : si le vendeur est non résident, l’acheteur doit verser la somme retenue à l’AEAT dans le mois suivant la signature de l’acte authentique (escritura — l’acte de vente notarié) et en remettre une copie au vendeur.
• Modelo 210 (vendeur, 3 mois après l’expiration de ce 1er mois) : le vendeur non résident déclare lui-même son gain au moyen du Modelo 210, dans les 3 mois suivant l’expiration du délai de dépôt du Modelo 211. On lit souvent « vier Monate ab Verkauf » : il ne s’agit pas d’un délai légal distinct, mais de l’addition du mois prévu pour le Modelo 211 et des 3 mois qui suivent.

Quel que soit votre lieu de résidence, un 3e délai s’applique au niveau municipal : vous devez déclarer la plusvalía municipal — la taxe municipale sur la hausse de la valeur du terrain — auprès de la mairie compétente dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l’acte authentique. Elle est indépendante de l’impôt sur le gain présenté ici et se calcule séparément.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, vous ne déclarez pas le gain réalisé lors de la vente au moyen d’un Modelo 210, mais dans votre déclaration annuelle habituelle, le Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques), à déposer l’année suivante entre avril et fin juin.

Fondements juridiques et mise à jour

Le calcul repose sur les textes suivants :

• Art. 25.1.f).3º du Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la loi espagnole relative à l’impôt sur le revenu des non-résidents) : taux d’imposition des gains réalisés lors d’une vente par les non-résidents. Texte intégral : boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR : la base imposable de la ganancia patrimonial est déterminée selon les règles de l’IRPF (impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques). Même texte intégral.
• Art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) : définition de la valeur d’acquisition et de la valeur de cession. Texte intégral : boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, en lien avec la Disposición transitoria primera TRLIRNR : régime transitoire applicable aux biens immobiliers acquis avant le 31/12/1994. Les textes intégraux figurent aux liens indiqués ci-dessus.
• Art. 5.a) de la Orden EHA/3316/2010 : délai de dépôt du Modelo 210 pour les vendeurs non-résidents. Texte intégral : boe.es, BOE-A-2010-19707.

L’AEAT gère les formulaires et les échéances correspondantes. Vous trouverez les formulaires et leurs notices sur sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculateurs associés

Dans ce calcul, la valeur d’acquisition comprend les frais liés à votre achat : les sommes versées à l’époque au titre de l’ITP, des frais de notaire et de l’inscription au registre foncier réduisent aujourd’hui votre plus-value. Pour connaître le montant habituel de ces frais, consultez le calculateur de la page Frais d’acquisition à Majorque. Si vous utilisez vous-même un bien immobilier en Espagne sans le louer et devez également déposer un Modelo 210, vous trouverez le calcul correspondant sur la page consacrée à l’imposition d’un bien à usage personnel — Modelo 210. Le guide Vendre un bien immobilier à Majorque présente l’ensemble du processus de vente.