Impôt sur la plus-value à la vente

Combien d'impôt s'applique à la plus-value réalisée ?

Si tu vends un bien immobilier à Majorque avec un gain, l'Espagne n'impose pas le prix de vente, mais la différence entre ce que tu as payé à l'époque et ce que tu reçois maintenant — la plus-value patrimoniale (ganancia patrimonial). En tant que non-résident, tu paies un taux forfaitaire de 19 %, que tu viennes de l'UE, de l'EEE ou d'un pays tiers. Si tu es résident fiscal en Espagne, c'est le barème progressif de l'épargne applicable aux résidents qui s'applique à la place, débutant à 19 % et allant jusqu'à 30 %. Cette page se concentre sur l'impôt sur la plus-value lui-même ; tu trouveras un aperçu des trois impôts qui s'appliquent lors de la vente dans l'article Les impôts lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne.

Comment se fait le calcul

Le calcul suit trois étapes, qui découlent toutes de l'art. 24.4 du Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, loi espagnole relative à l'impôt sur le revenu des non-résidents) et de l'art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF, loi espagnole relative à l'impôt sur le revenu) — pour les non-résidents, la base d'imposition se détermine selon les mêmes règles que celles applicables aux résidents.

1. Valeur de cession (valor de transmisión). C'est, selon l'art. 35.2 LIRPF, le prix de vente effectivement obtenu, diminué des frais et taxes que tu supportes en tant que vendeur — par exemple la commission d'agence, les honoraires d'avocat, le certificat de performance énergétique ou la taxe communale sur la plus-value (plusvalía municipal) payée par toi-même.

2. Valeur d'acquisition (valor de adquisición). Selon l'art. 35.1 LIRPF, elle se compose du prix d'achat d'origine, des frais et taxes liés à l'acquisition — ITP ou IVA, notaire, registre foncier, gestoría (cabinet administratif espagnol chargé des démarches fiscales et administratives) — ainsi que des investissements et améliorations ayant augmenté la valeur du bien. Les intérêts d'un financement n'en font explicitement pas partie.

3. Gain et taux d'imposition. La valeur de cession moins la valeur d'acquisition donne le gain. S'il est négatif, il s'agit d'une perte (voir cas particuliers). S'il est positif, il est — après application d'un éventuel abattement transitoire pour les acquisitions très anciennes — imposé au taux applicable aux non-résidents ou selon le barème applicable aux résidents. Lors d'une vente par un non-résident, l'acheteur retient en outre 3 % du prix de vente (retención — l'acompte fiscal retenu) et le reverse à l'administration fiscale espagnole (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria) via le Modelo 211 (le formulaire officiel par lequel l'acheteur déclare la retenue) ; cette retenue est ensuite imputée sur l'impôt réellement dû. Le fonctionnement détaillé de cette retenue est expliqué sur la page La retenue de 3 % lors de la vente d'un bien immobilier.

Exemples de calcul

Sous le calculateur, tu trouveras trois exemples de calcul réalisés en direct avec les taux et délais actuels — saisis tes propres chiffres pour voir ce qu'il te reste dans ton cas.

Cas particuliers

Acquisition avant le 31.12.1994

Si tu as acheté ton bien avant le 31.12.1994, tu bénéficies d'un régime transitoire (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, applicable aux non-résidents via la Disposición transitoria primera TRLIRNR). La part de la plus-value générée, par calcul, jusqu'au 19.01.2006 est réduite de 11,11 % par année pleine de détention au-delà de deux ans jusqu'au 31.12.1996. Cette réduction est plafonnée : elle ne s'applique que jusqu'à une valeur de cession cumulée de 400 000 € sur l'ensemble des ventes ayant bénéficié de cet avantage depuis le 01.01.2015 — si tu vends plusieurs biens, le plafond s'applique à l'ensemble. Le simulateur reproduit ce calcul au prorata et ce plafonnement selon la méthode utilisée par l'AEAT dans son propre exemple de calcul.

Achat entre mai et décembre 2012 : la moitié reste exonérée

Si tu as acquis un terrain urbain entre le 12 mai 2012 — date d'entrée en vigueur du Real Decreto-ley 18/2012 — et le 31 décembre 2012, tu ne paies l'impôt lors de la vente que sur la moitié de la plus-value. Cette exonération de 50 % figure dans la Disposición adicional cuarta TRLIRNR et s'applique aux non-résidents sans établissement stable ; pour les résidents fiscaux, la Disposición adicional trigésima séptima de la Ley 35/2006 prévoit la même règle, avec en plus la condition d'une acquisition à titre onéreux.

Elle ne s'applique toutefois pas si le bien a été acquis auprès du conjoint ou de parents en ligne directe ou collatérale jusqu'au deuxième degré, ou vendu à ces personnes — la même règle vaut pour les sociétés liées à toi ou à ces personnes au sens de l'art. 42 du Código de Comercio. Le simulateur pose cette question dès que la date d'achat tombe dans cette fenêtre. C'est une règle héritée de la crise immobilière, que presque plus personne n'a aujourd'hui en tête, alors qu'elle peut faire la différence entre deux montants à cinq chiffres.

Plus de dix ans de détention avant 1997

Dans le régime transitoire, il existe une limite qui n'est pas un simple arrondi : si la durée de détention au 31.12.1996 dépassait dix ans, la part de la plus-value générée jusqu'au 19.01.2006 n'est, selon le dernier alinéa de la Disposición transitoria novena, tout simplement pas imposable (« no sujeta ») — et pas seulement réduite onze fois d'un pourcentage. La différence peut sembler théorique, mais elle ne l'est pas : onze ans donnent, selon le barème annuel, presque mais pas tout à fait cent pour cent — et le reste serait un impôt sur une plus-value que la loi ne vise même pas.

Acquisition avant 1995 et investissements simultanés

Si tu as amélioré par la suite un bien acheté avant 1995, la loi exige deux calculs distincts : le prix d'achat et chaque investissement ont leur propre durée de détention, et le produit de la vente doit être réparti entre les deux composantes. Ce simulateur ne fait pas cette répartition. Dans ce cas, il n'accorde donc volontairement aucune réduction et l'indique clairement — le résultat affiché constitue alors la limite supérieure, l'impôt réel étant inférieur. Pour ce cas de figure, il vaut mieux consulter une gestoría ou un conseiller fiscal.

Biens loués

Si tu as loué le bien à un moment donné, la loi réduit en plus la valeur d'acquisition du montant de l'amortissement qui aurait au minimum pu être appliqué pendant la location (amortización mínima, art. 35.1 a. E. LIRPF) — que tu l'aies effectivement déduit fiscalement ou non. Cela abaisse la valeur d'acquisition et augmente donc la plus-value imposable. Ce simulateur ne prend pas en compte cette correction d'amortissement ; si le bien a déjà été loué, prévois une majoration du résultat calculé et fais déterminer le montant exact par une gestoría ou un conseiller fiscal.

Réinvestissement dans sa résidence principale

Si tu réinvestis le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale, tu peux exonérer la plus-value d'impôt. Contrairement à ce qu'affirment de nombreux guides, cela ne concerne pas uniquement les résidents : la Disposición adicional séptima TRLIRNR ouvre expressément cette exonération pour réinvestissement aux non-résidents domiciliés dans l'UE ou l'EEE. L'AEAT répertorie ce cas dans sa liste de codes de revenus sous les codes 33 et 34.

Exonération à partir de 65 ans pour les résidents

Les personnes fiscalement résidentes en Espagne âgées de 65 ans ou plus ne paient aucun impôt sur la plus-value lors de la vente de leur résidence principale, quelle que soit l'utilisation faite du produit de la vente. Pour les autres biens — une résidence secondaire, par exemple — cette exonération ne s'applique que si le produit de la vente sert à constituer une rente viagère.

Vente à perte

Si tu vends en dessous de ton propre prix d'acquisition, il n'y a pas de plus-value imposable, et les montants retenus par l'acheteur te sont intégralement remboursés sur demande. Les résidents peuvent en outre compenser une telle perte avec d'autres revenus du capital de la même année fiscale ou des années suivantes.

Copropriété

Si le bien appartient à plusieurs personnes, chaque part est imposée séparément : la plus-value, le taux d'imposition et, le cas échéant, l'abattement transitoire sont calculés par rapport à la quote-part de copropriété, et non par rapport au bien dans son ensemble. Chaque copropriétaire non-résident dépose son propre Modelo 210 (la déclaration fiscale espagnole pour les plus-values des non-résidents) pour sa part ; les résidents déclarent quant à eux leur part dans leur propre déclaration de revenus annuelle.

Bien immobilier hérité

Si tu as hérité du bien, le prix d'acquisition n'est pas l'ancien prix d'achat du défunt, mais la valeur qui a servi de base à l'impôt espagnol sur les successions à l'époque (art. 36 LIRPF). Ce calculateur part du principe d'un achat ; pour un bien hérité, indique comme prix d'acquisition la valeur successorale qui a été imposée à l'époque.

Délais et formulaires

Lors de la vente, deux délais distincts s'appliquent à deux formulaires différents, souvent confondus :

• Modelo 211 (acheteur, un mois) : si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit reverser le montant retenu à l'AEAT dans un délai d'un mois après la signature de l'acte (escritura — l'acte de vente notarié) et en remettre une copie au vendeur.
• Modelo 210 (vendeur, trois mois après l'expiration de ce mois) : le vendeur non-résident déclare lui-même la plus-value via le Modelo 210 — dans un délai de trois mois après l'expiration du délai du Modelo 211. En pratique, on lit souvent « quatre mois à compter de la vente » ; il ne s'agit pas d'un délai légal distinct, mais simplement de la somme du mois prévu pour le Modelo 211 et des trois mois qui suivent.

Indépendamment de la résidence, un troisième délai s'ajoute, celui-ci communal : la plusvalía municipal — la taxe communale sur la plus-value du terrain — doit être déclarée dans les 30 jours suivant la signature de l'acte auprès de la mairie compétente ; elle est indépendante de l'impôt sur la plus-value traité ici et se calcule séparément.

Si tu es résident fiscal en Espagne, tu ne déclares pas la plus-value via un Modelo 210, mais dans le cadre de ta déclaration de revenus annuelle habituelle, le Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l'impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques), à déposer l'année suivante entre avril et fin juin.

Base juridique et état des textes

Le calcul s'appuie sur les textes suivants :

• Art. 25.1.f).3º du Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu des non-résidents) : taux d'imposition applicable aux non-résidents sur les plus-values. Texte intégral : boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR : base d'imposition de la ganancia patrimonial selon les règles de l'IRPF (l'impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques). Même texte intégral.
• Art. 35 de la Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) : définition de la valeur d'acquisition et de cession. Texte intégral : boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, en lien avec la Disposición transitoria primera TRLIRNR : régime transitoire pour les biens immobiliers acquis avant le 31.12.1994. Textes intégraux ci-dessus.
• Art. 5.a) de l'Orden EHA/3316/2010 : délai de dépôt du Modelo 210 pour les vendeurs non-résidents. Texte intégral : boe.es, BOE-A-2010-19707.

La gestion courante des formulaires et de leurs délais relève de l'AEAT ; tu trouves ses formulaires et ses instructions de remplissage sur sede.agenciatributaria.gob.es.

Calculateurs associés

La valeur d'acquisition prise en compte dans ce calcul inclut les frais annexes de ton achat à l'époque — ce que tu as payé pour l'ITP, le notaire et le registre foncier au moment de l'acquisition réduit aujourd'hui ta plus-value. Pour savoir à combien s'élèvent généralement ces frais annexes, consulte le calculateur sur la page Frais d'acquisition à Majorque. Si tu utilises un bien immobilier en Espagne pour ton usage personnel, sans le louer, et que tu dois également déposer un Modelo 210 pour cela, tu trouveras le calcul correspondant sur la page consacrée à la taxe d'usage personnel Modelo 210. Pour un aperçu général de l'ensemble du processus de vente, consulte le guide Vendre un bien immobilier à Majorque.