IVA sugli affitti turistici in Spagna: quando si applica?
Molti proprietari che affittano la loro casa vacanze a Mallorca tramite Airbnb o Booking pensano che l’imposta sul valore aggiunto (in spagnolo, IVA) non li riguardi: dopotutto, è "solo" una casa vacanze, non un hotel. È un errore che può costare caro. L’applicazione dell’IVA agli affitti turistici in Spagna non dipende dalle dimensioni dell’alloggio, ma dai servizi che offri agli ospiti durante il soggiorno e dalla regione spagnola in cui si trova l’immobile. In questa guida scoprirai quando devi applicare l’IVA alle Baleari, quali sono le scadenze per dichiararla e quali riforme sono previste ma, al 2026, non sono ancora entrate in vigore.
La regola di base: quando si applica l’IVA agli affitti turistici
A fare la differenza non è la piattaforma su cui affitti, ma il tipo di servizio che offri. Se ti limiti a consegnare le chiavi e, tra una prenotazione e l’altra, a cambiare la biancheria da letto e pulire l’alloggio, il trattamento fiscale è simile a quello di un affitto a lungo termine: in linea di principio, l’IVA non si applica. Se invece offri agli ospiti durante il soggiorno servizi aggiuntivi tipici degli hotel, l’affitto diventa un servizio soggetto a IVA.
Tra questi "servizi aggiuntivi tipici degli hotel" rientrano, per esempio:
- Servizio di reception o accoglienza
- Pulizia dell’alloggio durante il soggiorno (non solo tra un ospite e l’altro)
- Servizio di lavanderia durante il soggiorno
- Servizio di ristorazione, per esempio la colazione
Nota: Se non offri nessuno di questi servizi aggiuntivi, l’affitto turistico resta esente da IVA, indipendentemente dal fatto che tu affitti tramite Airbnb, Booking.com o direttamente.
| Caratteristica | Esente da IVA | Soggetto a IVA |
|---|---|---|
| Pulizia | solo tra 2 prenotazioni | anche durante il soggiorno |
| Reception/accoglienza | no | sì |
| Servizio di lavanderia | no | durante il soggiorno |
| Pasti | no | ad es. la colazione |
| Paragonabile a | Affitto a lungo termine | Attività alberghiera o ricettiva |
La normativa delle Baleari nel dettaglio
A Maiorca e nelle altre isole Baleari, i privati che affittano alloggi ai turisti devono avere un'autorizzazione (licenza ETV). L'affitto diventa soggetto a IVA se offrono anche servizi accessori di tipo alberghiero. Senza questi servizi, l'affitto resta esente da IVA, anche se la licenza è comunque obbligatoria. Quando l'IVA è dovuta, l'aliquota applicata al servizio di alloggio turistico è attualmente del 10 % (dato aggiornato al 2026).
| Tipo di affitto | Obbligo di autorizzazione | IVA |
|---|---|---|
| Locazione abitativa stabile a lungo termine | No | Esente da IVA |
| Affitto turistico senza servizi aggiuntivi | Licenza ETV necessaria | Esente da IVA |
| Affitto turistico con servizi accessori di tipo alberghiero | Licenza ETV necessaria | IVA al 10 % |
| Acquisto e affidamento in gestione all’operatore alberghiero (attività commerciale a lungo termine, spesso per circa 20 anni) | disciplinato dal contratto | soggetto a IVA |
| Gestione di un hostal / turismo rural | licenza specifica | di norma soggetto a IVA |
Se hai dubbi sulla possibilità di trasferire la tua licenza o sulla sua validità, trovi maggiori dettagli nella guida su come trasferire la licenza ETV.
Una distinzione importante: Alle Canarie, al posto dell’IVA, si applica un’imposta indiretta con regole proprie (IGIC). Per una casa vacanze a Maiorca non ha rilevanza: qui si applica esclusivamente l’IVA.
| Regione | Tipo di imposta | Aliquota ordinaria | Particolarità |
|---|---|---|---|
| Baleari | IVA | 10 % sui servizi accessori, altrimenti esente | regola ordinaria per i servizi accessori degli hotel |
| Spagna continentale | IVA | 10 % sui servizi accessori, altrimenti esente | stessa regola di base delle Baleari |
La differenza rispetto alla locazione di immobili commerciali (negozi e altri spazi commerciali)
Non confondere gli affitti turistici con la locazione di locali commerciali: le aliquote e gli obblighi dichiarativi sono diversi. Se, per esempio, affitti un negozio a Maiorca a un'impresa spagnola e sei registrato come locatore non residente, dal 1 gennaio 2023 devi indicare in fattura il 21 % di IVA e versarla tu stesso. Fino alla fine del 2022, invece, si applicava l'inversione contabile e l'imposta era a carico dell'inquilino.
Attenzione: se affitti un immobile commerciale a un'impresa spagnola, oltre alle dichiarazioni IVA trimestrali devi presentare una dichiarazione annuale a gennaio. Se i canoni superano 3.006 € all'anno, devi presentare anche la dichiarazione riepilogativa Modelo 347 a gennaio o febbraio dell'anno successivo.
Perché non esiste (ancora) un regime di esenzione per le piccole imprese
La direttiva (UE) 2020/285 prevedeva la possibilità di esentare dall'IVA, in tutta l'UE e a partire dal 1 gennaio 2025, le microimprese con un fatturato annuo inferiore a 85.000 €, secondo un modello simile a quello tedesco per le piccole imprese. La Spagna non ha ancora recepito la direttiva e non ha rispettato il termine fissato dall'UE. Per questo la Commissione europea ha formalmente citato la Spagna davanti alla Corte di giustizia dell'Unione europea.
Per te che affitti un immobile, questo significa che, se sei soggetto all'IVA, per esempio perché offri servizi accessori, devi continuare ad addebitarla e a dichiararla ogni trimestre tramite il Modelo 303, anche se gli introiti degli affitti sono modesti. Al momento, in Spagna non esiste una soglia minima di esenzione.
| Tappa | Contenuto | Stato (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Esenzione per le piccole imprese in tutta l'UE fino a 85.000 € di fatturato annuo | non recepita dalla Spagna |
| in corso | Ricorso della Commissione europea contro la Spagna davanti alla Corte di giustizia dell'Unione europea | pendente |
| non prima del 2027 | possibile entrata in vigore a seguito di pressioni politiche | non è certo |
| più realisticamente nel 2028 | entrata in vigore in caso di ulteriori ritardi in Parlamento | data più probabile |
Riforma prevista: l'IVA salirà al 21 %?
A fine giugno 2026, il governo spagnolo ha annunciato un Real Decreto-ley che prevedeva, tra le altre misure, l'aumento dell'IVA sugli alloggi per le vacanze dal 10 % al 21 %, insieme a nuove tutele per gli inquilini con contratti di locazione stagionale. Il Consiglio dei ministri ha però tolto il decreto dall'ordine del giorno perché mancava una maggioranza politica: Podemos si opponeva alla riforma della normativa sul suolo su cui si basava il provvedimento, mentre Junts chiedeva modifiche agli incentivi per i proprietari che affittano. Era stato prospettato un ritorno del decreto all'ordine del giorno della prima riunione del Consiglio dei ministri di settembre.
Nota: nel 2026, il testo relativo a questo aumento non è stato pubblicato nel BOE. Anche se venisse approvato, un Decreto-ley di questo tipo dovrebbe essere confermato dal Congresso entro 30 giorni: un precedente tentativo (RD-ley 8/2026) era già fallito per questo motivo ad aprile.
Indipendentemente da questo, è allo studio un'altra riforma con tempi più lunghi. Secondo i piani attuali, dal 1 luglio 2028 la Spagna dovrebbe applicare l'IVA a tutte le locazioni turistiche di durata fino a 30 notti, anche quando non vengono offerti servizi aggiuntivi. Anche in questo caso si tratta di una proposta annunciata, non di una norma già in vigore.
| Data prevista | Modifica prevista | Stato |
|---|---|---|
| annunciato per luglio 2026 | Aumento dell’IVA sulle case vacanza dal 10 % al 21 % | non pubblicato nel BOE, rinviato |
| 1 luglio 2028 (previsto) | IVA su tutte le locazioni brevi fino a 30 notti | non ancora approvato come legge |
| 2027/2028 (previsto) | Esenzione per le piccole imprese fino a 85.000 € | dipende dalla scadenza fissata dall’UE |
Modelo 303: registrazione e scadenze
Se devi versare l’IVA, devi registrarti in Spagna come soggetto passivo non residente e presentare il Modelo 303 ogni trimestre.
- Richiedi la registrazione fiscale in Spagna (sono necessari NIE/NIF)
- Emettere fatture con l’IVA indicata separatamente agli ospiti o alle piattaforme di intermediazione
- Presentare la dichiarazione trimestrale con il Modelo 303
- Presentare anche la dichiarazione annuale a gennaio
- Se i redditi da locazione superano 3.006 € all’anno, presentare il Modelo 347 a gennaio o febbraio dell’anno successivo
| Periodo | Scadenza per la presentazione del Modelo 303 |
|---|---|
| 1° trimestre (gen–mar) | 20 aprile |
| 2° trimestre (apr–giu) | 20 luglio |
| 3° trimestre (lug–set) | 20 ottobre |
| 4° trimestre (ott–dic) + dichiarazione annuale | 31 gennaio |
IVA e imposta sul reddito (IRPF/IRNR): non confonderle
Un equivoco frequente: l’IVA e l’imposta sul reddito da locazione sono 2 imposte distinte, da dichiarare con moduli diversi. L’IVA riguarda il servizio offerto (Modelo 303), mentre i redditi percepiti si dichiarano con il Modelo 210 (IRNR per i non residenti). La Orden HAC/623/2026, pubblicata nel BOE del 23 giugno 2026, ha modificato i moduli Modelo 210, 211 e 213: d’ora in poi le spese deducibili devono essere indicate separatamente per ciascun immobile. Inoltre, per i redditi da locazione il nuovo termine di pagamento va dal 1 al 20 aprile dell’anno successivo e si applica già ai redditi del 2026.
Per approfondire come dichiarare i redditi da locazione se non sei residente, leggi la guida Come dichiarare i redditi da locazione se non sei residente.
Sanzioni e rischi legati al mancato rispetto delle norme
Oltre agli obblighi relativi all’IVA, la mancata o errata registrazione di una locazione turistica può comportare sanzioni pesanti. Se manca una licenza valida per la locazione turistica, le multe, a seconda della gravità della violazione, possono arrivare fino a 5.000 €, andare da 5.001 a 50.000 € oppure da 50.001 a 500.000 €. Il governo delle Baleari ha inoltre istituito la cosiddetta Mesa del Intrusismo: se un annuncio illegale resta attivo dopo una richiesta delle autorità, si applicano sanzioni giornaliere da 500 a 5.000 €. Dopo 2 richieste ignorate, il caso viene trasmesso alla Procura. Chi converte l’immobile in una locazione a canone accessibile può ottenere una riduzione delle multe fino all’80 %.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Locazione turistica senza licenza | Multa, a seconda della gravità, fino a 5.000 €, da 5.001 a 50.000 € oppure da 50.001 a 500.000 € |
| Annuncio illegale ancora attivo dopo una richiesta delle autorità (Baleari) | Sanzione giornaliera da 500 a 5.000 € |
| 2 richieste ignorate | Trasmissione del caso alla Procura |
| Conversione in locazione a canone accessibile | Possibile riduzione fino all’80 % |
Dal 2 gennaio 2026 è inoltre in vigore la normativa VAU/1560/2025, che obbliga chi affitta immobili per brevi periodi a comunicare i dati delle prenotazioni al registro immobiliare a fini informativi. Per saperne di più sui requisiti formali, leggi la guida alla sublocazione in Spagna.
Gli errori più comuni
- Considerare la locazione turistica sempre esente dall’IVA, anche quando si effettuano pulizie durante il soggiorno o si offre la colazione
- Presumere che esista già una soglia di 85.000 € per il regime delle piccole imprese, come in Germania
- Considerare già in vigore la riforma annunciata dell’aliquota al 21 %
- Confondere l’IVA (Modelo 303) con l’imposta sul reddito (Modelo 210)
- Sottovalutare la mancanza della licenza ETV, che può comportare multe fino a 500.000 €
Cosa controllare se affitti un immobile
- Verificare se durante il soggiorno degli ospiti vengono forniti servizi accessori di tipo alberghiero
- Verificare se durante il soggiorno vengono forniti servizi soggetti a IVA
- Se si è soggetti a IVA, provvedere alla registrazione fiscale in Spagna
- Segnare sul calendario le scadenze del Modelo 303 (20/4, 20/7, 20/10 e 31/1)
- Verificare separatamente le scadenze del Modelo 210 per l’imposta sul reddito
- Controllare la licenza ETV e gli obblighi di comunicazione (VAU/1560/2025)
- Seguire gli sviluppi della riforma dell’aliquota al 21 % e del regime per le piccole imprese
Per gestire questi adempimenti nel tempo, spesso può essere utile affidarsi a un servizio di gestione degli immobili destinati alle vacanze.
E poi?
Nel 2026 le norme fiscali per chi affitta alloggi turistici in Spagna continuano a evolversi. Il ricorso contro la Spagna davanti alla Corte di giustizia dell’UE potrebbe portare a un’esenzione IVA per le piccole imprese non prima del 2027, ma più realisticamente nel 2028. È inoltre in discussione il controverso aumento dell’IVA sugli alloggi turistici dal 10 % al 21 %, così come la possibile introduzione, da luglio 2028, dell’obbligo di applicare l’IVA a tutte le locazioni brevi fino a 30 notti. Se affitti già un immobile, tieni d’occhio entrambe le ipotesi, senza applicare oggi norme che non sono ancora in vigore. Per una panoramica delle altre disposizioni, consulta la guida alla Ley Vivienda Balearen.
In conclusione
Se devi applicare l’IVA alla tua locazione turistica in Spagna dipende dai servizi che offri, non dalle dimensioni della tua attività. Nelle Baleari, la locazione dell’alloggio senza servizi aggiuntivi resta esente da IVA, mentre i servizi aggiuntivi di tipo alberghiero comportano l’applicazione dell’IVA al 10 %. Nonostante quanto previsto dall’UE, in Spagna non esiste ancora una soglia di esenzione per le piccole imprese come quella tedesca. Anche l’aumento annunciato al 21 % non è ancora legge. Per evitare gli errori più costosi, distingui l’IVA (Modelo 303) dall’imposta sul reddito (Modelo 210), rispetta le scadenze e tieni sotto controllo la tua licenza.
Fonti ufficiali
- Direttiva (UE) 2020/285 del Consiglio sul regime delle piccole imprese – stato di attuazione in Spagna e ricorso alla Corte di giustizia dell’UE: steuerberatermallorca.com
- Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, pubblicata nel BOE il 23 giugno 2026) e aggiornamenti normativi: propertyhost.es/de/actualidad
- Regolamento VAU/1560/2025 sull’obbligo di comunicazione per le locazioni brevi (in vigore dal 2 gennaio 2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Locazioni turistiche in Spagna e imposta sul valore aggiunto (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Obblighi fiscali per i proprietari di immobili in Spagna nel 2026: steuerberaterspanien.com
- Tassa di soggiorno a Mallorca e imposte per i non residenti: mallorca.com
- Locazioni turistiche in Spagna – obbligo di applicare l’IVA: willipedia.plattes.net
Questa guida illustra il quadro normativo generale e non sostituisce una consulenza legale o fiscale riferita al caso concreto. Le leggi e le scadenze possono cambiare; fanno fede le fonti ufficiali indicate nei link.