IVA sugli affitti turistici in Spagna: quando si applica?

Molti proprietari che affittano il proprio appartamento per le vacanze a Mallorca tramite Airbnb o Booking ritengono che l'IVA non li riguardi: dopotutto si tratta "solo" di un appartamento per le vacanze, non di un hotel. È un errore che può avere conseguenze costose. L'applicazione dell'IVA agli affitti turistici in Spagna non dipende dalle dimensioni dell'appartamento, ma dai servizi che offri agli ospiti durante il soggiorno e dalla regione spagnola in cui si trova il tuo immobile. In questa guida scoprirai quando scatta l'obbligo IVA alle Baleari, perché le Isole Canarie seguono un sistema distinto, quali sono le scadenze per la dichiarazione e quali riforme si profilano all'orizzonte ma, aggiornamento al 2026, non sono ancora entrate in vigore.

Non sei sicuro che il tuo affitto turistico sia soggetto a IVA?

• Invia una richiesta personale — esaminiamo il tuo specifico modello di locazione e il corretto inquadramento fiscale
• Trasferire la licenza ETV

La regola di base: quando si applica l'IVA agli affitti turistici

Il fattore decisivo non è la piattaforma di affitto, ma il tipo di servizio offerto. La semplice messa a disposizione dell'alloggio — consegni le chiavi, l'ospite soggiorna nell'immobile, tra una prenotazione e l'altra cambi la biancheria da letto e pulisci l'appartamento — è trattata fiscalmente in modo simile a una locazione di lunga durata ed è in linea di principio esente da IVA. Se però offri durante il soggiorno servizi aggiuntivi tipici del settore alberghiero, la locazione diventa una prestazione di servizi soggetta a IVA.

Tra questi "servizi accessori tipici del settore alberghiero" rientrano, tra gli altri:

• Servizio di reception o accoglienza
• Pulizia dell'appartamento durante il soggiorno in corso, non solo al cambio degli ospiti
• Servizio di lavanderia durante il soggiorno
• Ristorazione, ad esempio servizio di prima colazione

Nota: se questi servizi aggiuntivi sono del tutto assenti, la locazione turistica resta esente da IVA, indipendentemente dal fatto che tu affitti tramite Airbnb, Booking.com o direttamente.

La normativa delle Baleari nel dettaglio

A Maiorca e nelle altre Baleari, gli affitti turistici privati richiedono un'autorizzazione (licenza ETV) e sono soggetti a IVA non appena vengono offerti servizi accessori tipici del settore alberghiero. In assenza di tali servizi aggiuntivi, l'affitto resta esente da IVA, pur richiedendo la licenza. Se è dovuta l'IVA, attualmente (situazione al 2026) si applica un'aliquota del 10 % al servizio di ospitalità turistica.

Se non sei sicuro che la tua licenza sia trasferibile o ancora valida, trovi tutti i dettagli nella guida su come trasferire la licenza ETV.

Caso particolare Isole Canarie: IGIC al posto dell'IVA

Un'informazione importante per chi, oltre a Maiorca, affitta immobili a Tenerife, Gran Canaria o Fuerteventura: qui non si applica l'IVA spagnola, bensì l'IGIC delle Canarie (Impuesto General Indirecto Canario), con un'aliquota ordinaria del 7 %. Dal 1. Januar 2024 è inoltre in vigore una normativa speciale più severa: da allora, la locazione turistica di immobili di proprietà di soggetti non residenti fiscalmente è sempre soggetta a IGIC e il regime delle piccole imprese non si applica più. In pratica, a ogni entrata da locazione di 100 € si aggiungono 7 € di IGIC, da versare trimestralmente all'autorità fiscale delle Canarie. In compenso, è possibile detrarre l'IVA sugli acquisti relativi alle spese (ad esempio le fatture di Booking).

Differenza rispetto alla locazione commerciale (locale commerciale, spazio a uso commerciale)

Non confondere la locazione turistica con la locazione commerciale di locali a uso professionale: in questo caso si applicano aliquote e obblighi dichiarativi diversi. Se, ad esempio, affitti un locale commerciale a Maiorca a un'azienda spagnola, dal 1 gennaio 2023, in quanto locatore non residente registrato, devi indicare e versare direttamente il 21 % di IVA. Fino alla fine del 2022 si applicava invece ancora il meccanismo dell'inversione contabile a carico del conduttore.

Attenzione: se affitti a fini commerciali a un'impresa spagnola, oltre alla dichiarazione IVA trimestrale devi presentare una dichiarazione annuale a gennaio e, se i redditi da locazione superano 3.006 € all'anno, anche la dichiarazione riepilogativa Modelo 347 a gennaio/febbraio dell'anno successivo.

Perché (ancora) non esiste un regime per le piccole imprese

La direttiva UE (UE) 2020/285 prevedeva che, dal 1 gennaio 2025, le microimprese con un fatturato annuo inferiore a 85.000 € potessero essere esentate dall'obbligo di applicare l'IVA in tutta l'UE, analogamente al regime tedesco per le piccole imprese. La Spagna non ha ancora recepito questa direttiva e ha quindi mancato la scadenza fissata dall'UE. Per questo motivo, la Commissione europea ha formalmente citato in giudizio la Spagna davanti alla Corte di giustizia europea.

Per te che affitti, questo significa concretamente che, indipendentemente dall'entità dei tuoi redditi da locazione, devi continuare ad applicare l'IVA e a liquidarla trimestralmente tramite il Modelo 303 non appena sussiste l'obbligo di applicarla (ad esempio per servizi accessori). Attualmente in Spagna non esiste una soglia di esenzione.

Riforma prevista: l’IVA salirà al 21 %?

Alla fine di giugno 2026, il governo spagnolo ha annunciato un Real Decreto-ley che prevedeva, tra le altre misure, l’aumento dell’IVA sulle case vacanza dal 10 % al 21 %, insieme a nuove norme a tutela degli inquilini nei contratti stagionali. Il Consiglio dei ministri ha però ritirato il decreto dall’ordine del giorno per la mancanza di maggioranze politiche (Podemos ha respinto la riforma della normativa sul suolo alla base del provvedimento, mentre Junts ha chiesto modifiche agli incentivi per i locatori). Il provvedimento potrebbe tornare all’ordine del giorno del primo Consiglio dei ministri di settembre.

Nota: nel 2026 non è stato pubblicato nel BOE alcun testo relativo a questo aumento. Anche dopo l’approvazione, il Congresso dovrebbe convalidare un simile Decreto-ley entro 30 giorni: un precedente tentativo (RD-ley 8/2026) era già fallito ad aprile.

Esiste inoltre un’altra proposta di riforma, prevista in tempi più lontani: secondo i piani attuali, dal 1 luglio 2028 la Spagna intende applicare l’IVA a tutte le locazioni turistiche di breve durata fino a 30 notti, indipendentemente dalla fornitura di servizi aggiuntivi. Anche questa non è ancora una norma in vigore, ma un progetto annunciato.

Modelo 303: registrazione e scadenze

Se sei soggetto all'IVA, devi registrarti in Spagna ai fini dell'IVA come contribuente non residente e presentare il Modelo 303 con cadenza trimestrale.

1. Richiedere la registrazione fiscale in Spagna (NIE/NIF obbligatorio)
2. Emettere fatture con IVA indicata agli ospiti o alle piattaforme di intermediazione
3. Presentare la dichiarazione trimestrale tramite il Modelo 303
4. Presentare anche la dichiarazione annuale a gennaio
5. In caso di redditi da locazione superiori a 3.006 € all'anno: Modelo 347 a gennaio/febbraio dell'anno successivo

IVA e imposta sul reddito (IRPF/IRNR): non confonderle

Un equivoco frequente: l'IVA e l'imposta sul reddito sui canoni di locazione sono 2 imposte distinte, con moduli diversi. L'IVA riguarda il servizio in sé (Modelo 303), mentre il reddito percepito va dichiarato tramite il Modelo 210 (IRNR per i non residenti). Con l'Orden HAC/623/2026 (pubblicata nel BOE del 23 giugno 2026), sono stati modificati i moduli Modelo 210, 211 e 213: in futuro, i costi deducibili dovranno essere indicati separatamente per ciascun immobile; inoltre, per i redditi da locazione è prevista una nuova scadenza di pagamento dal 1 al 20 aprile dell'anno successivo, già valida per i redditi del 2026.

Trovi maggiori dettagli sull'imposta sul reddito dei canoni di locazione per i non residenti nella guida Mieteinnahmen versteuern Nichtresident.

Multe e rischi di conformità

Oltre alla questione dell'IVA, la mancata o errata registrazione della locazione turistica può comportare sanzioni considerevoli. Senza una licenza valida per la locazione turistica, le multe possono arrivare fino a 30.000 €. Il Governo delle Baleari ha inoltre istituito la cosiddetta Mesa del Intrusismo: multe giornaliere da 500 a 5.000 € finché un'offerta illegale resta attiva nonostante l'ordine delle autorità, con segnalazione alla Procura dopo 2 richiami ignorati. Chi converte la propria offerta in locazione a prezzi accessibili può ottenere una riduzione fino all'80 % delle multe.

Dal 2 gennaio 2026 è inoltre in vigore il regolamento VAU/1560/2025, che obbliga i locatori di affitti a breve termine a comunicare a titolo informativo i dati delle prenotazioni al registro immobiliare. Per saperne di più sui requisiti formali, consulta la guida alla Untervermietung in Spanien.

Errori più comuni

• Si ritiene erroneamente che la locazione turistica sia sempre esente da IVA, anche quando durante il soggiorno vengono effettuate pulizie o viene offerta la colazione
• Si confonde la normativa delle Baleari con quella dell'IGIC delle Canarie
• Si presume che esista già una soglia di 85.000 € per le piccole imprese, come in Germania
• Gli annunci sulla riforma al 21 % vengono considerati norme già in vigore
• Si confondono l'IVA (Modelo 303) e l'imposta sul reddito (Modelo 210)
• Si sottovaluta l'assenza della licenza ETV, nonostante siano previste multe fino a 30.000 €

Checklist per locatori

1. Verifica se durante il soggiorno degli ospiti vengono forniti servizi accessori tipici del settore alberghiero
2. Chiarisci l'inquadramento territoriale: Baleari/terraferma (IVA) oppure Canarie (IGIC)
3. Se sei soggetto a IVA: provvedi alla registrazione fiscale in Spagna
4. Segna in calendario le scadenze del Modelo 303 (20.4/20.7/20.10/31.1)
5. Verifica separatamente le scadenze del Modelo 210 per l'imposta sul reddito
6. Controlla la licenza ETV e gli obblighi di comunicazione (VAU/1560/2025)
7. Tieni d'occhio l'evoluzione della riforma al 21 % e del regime per le piccole imprese

Per gestire questi adempimenti nel tempo, spesso può essere utile affidarsi a una gestione immobiliare per case vacanza.

Cosa succederà ora?

Il quadro fiscale per chi affitta case vacanza in Spagna continua a evolversi nel 2026: il ricorso alla Corte di giustizia dell'UE contro la Spagna potrebbe portare a un'esenzione per le piccole imprese non prima del 2027, più realisticamente nel 2028. Parallelamente, è sul tavolo il politicamente controverso aumento dell'IVA sulle case vacanza dal 10 % al 21 %, così come un possibile obbligo generalizzato di applicare l'IVA a tutti gli affitti a breve termine fino a 30 notti a partire da luglio 2028. Se affitti già ora, è bene tenere d'occhio entrambi gli sviluppi, senza però agire fin da oggi secondo regole che non sono ancora in vigore. La guida alla Ley Vivienda Balearen offre una panoramica di ulteriori aspetti normativi.

Conclusione

Il fatto che la tua locazione turistica in Spagna sia soggetta a IVA dipende dal tipo di servizio offerto, non dalle dimensioni della tua attività. Alle Baleari, la semplice messa a disposizione dell'alloggio resta esente da IVA, mentre i servizi aggiuntivi assimilabili a quelli alberghieri comportano l'applicazione del 10 % di IVA. Alle Canarie, dal 2024 si applica invece un obbligo IGIC generale e più rigoroso del 7 %. In Spagna non esiste ancora una soglia per le piccole imprese come in Germania, nonostante la normativa UE; anche l'annunciato aumento al 21 % non è ancora legge. Chi distingue correttamente tra IVA (Modelo 303) e imposta sul reddito (Modelo 210), rispetta le scadenze e tiene sotto controllo la propria licenza evita gli errori più costosi.

Fonti ufficiali

• Direttiva (UE) 2020/285 del Consiglio sul regime per le piccole imprese – stato di attuazione in Spagna e ricorso alla Corte di giustizia dell'UE: steuerberatermallorca.com
• Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE del 23 giugno 2026) e attuali sviluppi normativi: propertyhost.es/de/actualidad
• Regolamento VAU/1560/2025 sull'obbligo di registrazione per gli affitti a breve termine (in vigore dal 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Affitti turistici in Spagna, IVA (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Obblighi fiscali per i proprietari di immobili in Spagna nel 2026: steuerberaterspanien.com
• Imposta di soggiorno a Maiorca e tasse per i non residenti: mallorca.com
• Affitti turistici in Spagna – obbligo di applicare l'IVA: willipedia.plattes.net