Vivienda protegida a Maiorca (VPO): chi può acquistarli e come iscriversi alla lista d'attesa

Chi cerca una casa a prezzi accessibili a Maiorca, prima o poi si imbatte in due termini: VPO e Vivienda de Precio Limitado (VPL). Entrambe indicano alloggi regolamentati dallo Stato, i cui prezzi di acquisto e condizioni d’uso sono limitati per legge — e che vengono assegnati esclusivamente a famiglie con determinati limiti di reddito. Dato che il mercato libero delle Baleari è tra i più costosi di tutta la Spagna, questi programmi rappresentano per molti residenti l’unica possibilità concreta di diventare proprietari di casa. Questa guida ti spiega chi può presentare domanda, come funziona l’iscrizione al registro, quali documenti ti servono e cosa devi tenere a mente in caso di rivendita futura. Tutte le informazioni si basano esclusivamente su fonti documentate dell’IBAVI e dell’amministrazione delle Baleari.

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Cos’è una “Vivienda protegida” — e qual è la differenza tra VPO e VPL?

Nelle Baleari oggi ci sono due sistemi paralleli di alloggi a canone controllato, che spesso vengono confusi:

Il programma VPL è stato creato nelle Baleari come categoria aggiuntiva per raggiungere un maggior numero di famiglie con reddito medio, che guadagnano troppo per accedere a un classico programma VPO, ma che comunque non possono permettersi un appartamento a prezzo di mercato. In pratica, entrambi i programmi utilizzano lo stesso registro.

Nota: il termine VPP (Vivienda de Protección Pública) compare in documenti più vecchi e indica anch’esso alloggi sovvenzionati dallo Stato — dal punto di vista del significato, coincide con VPO/VPL.

Chi gestisce il programma? L’IBAVI, in qualità di ente centrale

L’Institut Balear de l’Habitatge (IBAVI) è l’ente responsabile di tutti gli alloggi sovvenzionati con fondi pubblici nelle Baleari — dalla progettazione alla costruzione, fino all’assegnazione. L'IBAVI gestisce progetti in tutta Maiorca: Palma, Inca, Manacor, Marratxí e altri comuni, con alloggi da una a quattro camere da letto a seconda del progetto.

Un principio fondamentale del sistema IBAVI: l'assegnazione si basa sul bisogno, non sul principio "primo arrivato, primo servito". Questo significa che registrarsi per tempo è sì necessario, ma non garantisce l'assegnazione.

Sviluppi recenti (documentati):

• A dicembre 2025, la presidente del governo delle Baleari, Prohens, ha presentato un programma che prevede 1.213 nuovi alloggi pubblici per i residenti, attualmente in fase di elaborazione da parte dell’IBAVI.
• Nel maggio 2026, il Governo ha indetto un bando per la costruzione di un massimo di 387 alloggi sociali in più a Maiorca e Ibiza.
• A Palma è già stato completato un complesso con 43 nuovi alloggi protetti nel Polígono de Levante, destinati all’affitto sociale.

I 4 requisiti fondamentali per candidarti

Prima di compilare anche solo un modulo, dovresti verificare se soddisfi i requisiti di base. L’IBAVI indica quattro condizioni indispensabili:

Attenzione: chi riceve l'offerta di un alloggio IBAVI e la rifiuta senza un motivo valido, perde il diritto di presentare una nuova domanda per due anni. Questo periodo decorre dalla data del rifiuto.

Oltre a queste condizioni di base, per l’assegnazione concreta valgono dei limiti di reddito che possono variare a seconda del progetto e del tipo di alloggio. I valori esatti vengono pubblicati per ogni bando nel BOIB (Bollettino Ufficiale delle Isole Baleari) relativo al progetto in questione.

Passo dopo passo: ecco come iscriverti al registro

L’iscrizione al Registro Público de Demandantes è il primo passo, assolutamente indispensabile. Il registro è competente sia per i VPO (finanziamenti pubblici e privati) che per i VPL.

Ecco come funziona il processo:

1. Scarica il pacchetto di moduli — Il modulo di richiesta e il modulo di consenso sulla protezione dei dati e sulla rappresentanza sono disponibili sul sito ufficiale dell’IBAVI o presso gli uffici anagrafici.
2. Stampa entrambi i documenti e firmalo — È necessaria la firma autografa; a seconda della procedura, è possibile l'invio in formato digitale.
3. Prepara i documenti necessari (vedi tabella qui sotto).
4. Presentazione — Di persona presso un ufficio IBAVI o al Registro de la Administración locale, oppure tramite la sede elettronica della CAIB all’indirizzo https://www.caib.es.
5. Aspetta la conferma — Dopo la verifica, riceverai un numero di registrazione.
6. Tieni aggiornati i tuoi dati — Devi segnalare eventuali cambiamenti nella situazione reddituale, nello stato civile o nella situazione abitativa, perché influiscono sulla classificazione.

Documenti standard (a seconda del progetto potrebbero essercene altri):

Limiti di reddito: quanto può guadagnare il nucleo familiare?

Le Isole Baleari fissano i limiti massimi di reddito in multipli dell’IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), un valore di riferimento aggiornato ogni anno. I moltiplicatori esatti vengono stabiliti per ogni singolo progetto e pubblicati nella Gazzetta Ufficiale delle Isole Baleari (BOIB).

Nota: dato che i moltiplicatori IPREM specifici variano a seconda del bando, ti consigliamo di controllarli sempre nell'avviso di gara aggiornato. Il sito web dell'IBAVI mette a disposizione anche un calcolatore del reddito.

In generale vale quanto segue:

• Il VPO è pensato per le famiglie con redditi più bassi.
• Il VPL (Precio Limitado) si rivolge a una fascia di reddito leggermente più alta ed è più costoso del classico VPO, ma comunque ben al di sotto dei prezzi di mercato.
• La priorità nell'assegnazione non dipende solo dal reddito, ma da un sistema a punti che tiene conto anche delle dimensioni del nucleo familiare, della presenza di disabilità, dei genitori single e di altri criteri sociali.

Come funziona l'assegnazione?

Non appena viene pubblicato un nuovo progetto dell’IBAVI, chi è iscritto al Registro viene invitato a presentare domanda per quella specifica struttura. L’assegnazione avviene poi in base a un sistema a punti che tiene conto del bisogno, non della data di registrazione.

L'IBAVI dà la priorità in base alla situazione di disagio sociale: quindi, chi è iscritto al registro da molto tempo ma ha un reddito medio potrebbe essere scavalcato da una famiglia con un bisogno più urgente.

Attenzione: la registrazione non garantisce l'assegnazione. Considerando che sono previste oltre 1.200 nuove unità e che il numero di interessati sarà probabilmente molto più alto, ti consiglio di avere aspettative realistiche.

Prezzi: quanto costa una VPO o una VPL a Maiorca?

Gli alloggi regolamentati dallo Stato hanno prezzi massimi fissati per legge. Per quanto riguarda gli alloggi VPL nelle Isole Baleari, i progetti attuali mostrano che questi sono più costosi dei classici alloggi VPO, ma nettamente inferiori ai prezzi di mercato. I prezzi massimi esatti al metro quadrato vengono stabiliti per ogni singolo progetto dal BOIB.

Per un confronto con i prezzi di mercato attuali, dai un'occhiata alla nostra analisi dei prezzi immobiliari a Maiorca.

Obblighi di utilizzo e periodo di protezione: cosa non puoi fare durante il periodo di vincolo

L'acquisto di un VPO o di un VPL è soggetto a rigidi requisiti che valgono per l'intero periodo di protezione — di solito tra i 10 e i 30 anni, a seconda del regime:

• Obbligo di residenza principale: l'appartamento deve essere la tua residenza principale permanente. È esclusa la locazione come casa vacanze.
• Non puoi venderlo liberamente: durante il periodo di tutela non puoi vendere l'appartamento al prezzo di mercato. Il prezzo di vendita è limitato e anche il nuovo acquirente deve soddisfare i requisiti di accesso.
• Obbligo di autorizzazione: qualsiasi vendita o cambiamento di destinazione d'uso durante il periodo di tutela richiede l'autorizzazione dell'IBAVI.
• Nessun VPO nella seconda casa: l'appartamento non può essere utilizzato come seconda casa.

Nota: una volta scaduto il periodo di tutela, l'appartamento può, a determinate condizioni, essere "desclasificado" (escluso dal regime di tutela) e venduto al prezzo di mercato. La procedura esatta dipende dalla specifica autorizzazione e dal regime giuridico di riferimento.

VPO di seconda mano: come comprare un appartamento VPO usato

È possibile acquistare un alloggio VPO già occupato da un venditore privato — se il periodo di tutela è ancora in corso, però, tutte le restrizioni continuano ad applicarsi:

• Devi essere iscritto al registro e avere i requisiti necessari.
• Il prezzo di acquisto è limitato al prezzo massimo approvato.
• L'IBAVI ha di norma un diritto di prelazione (derecho de tanteo y retracto): può infatti procedere all'acquisto alle stesse condizioni.
• Il periodo di protezione rimanente continua a valere per te in qualità di nuovo proprietario.

Attenzione: se una VPO viene venduta senza l’autorizzazione dell’IBAVI o a un prezzo superiore a quello massimo consentito, rischi multe salate e la transazione potrebbe essere dichiarata nulla. Fai controllare da un avvocato ogni acquisto di una VPO di seconda mano.

Per saperne di più su come funziona in generale l'acquisto di un immobile, dai un'occhiata alla nostra guida sulle procedure legali relative all'acquisto di un immobile.

Gli errori più comuni nelle candidature

Nella pratica, certi errori si ripetono continuamente:

1. Arrenderti troppo presto: il registro non è una procedura veloce. Molti interessati si iscrivono e aspettano per anni — solo per poi scoprire di non essere più in lista quando parte un progetto.
2. Non aggiornare i dati: se ti sposi, hai un figlio o cambia il tuo reddito, devi comunicarlo all’IBAVI. I dati non aggiornati possono portare alla cancellazione.
3. Rifiutare un appartamento senza motivo valido: chi rifiuta un appartamento assegnato senza un motivo valido perde il diritto di presentare una nuova domanda per due anni.
4. Acquistare un VPO di seconda mano senza verifica: se non controlli il diritto di prelazione dell’IBAVI e il periodo di tutela residuo, l’acquisto potrebbe fallire o risultare illegale.
5. Dichiarare il reddito in modo errato: l’IBAVI verifica i dati fiscali. Le dichiarazioni errate comportano l’esclusione e possono avere conseguenze penali.
6. Vuoi strutturare l'acquisto tramite una SL: gli alloggi protetti sono riservati esclusivamente a persone fisiche per uso proprio — non è possibile l'acquisto da parte di società. Maggiori informazioni: Acquistare un immobile tramite una SL.

E poi? Finanziamento, tasse e uso proprio

Comprare un VPO costa poco, ma non è gratis. Anche quando compri un VPO ci sono delle spese accessorie:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): per le VPO si applica un’aliquota ridotta rispetto all’ITP balearico standard. Trovi le aliquote attuali nella nostra guida ITP Baleari 2026.
• Le spese notarili e l'iscrizione nel registro fondiario sono a carico tuo, come di consueto.
• L'IBI (imposta fondiaria annuale) rimane a tuo carico dopo l'acquisto — per saperne di più: Imposta IBI in Spagna.

Per quanto riguarda il finanziamento: in Spagna, per le VPO/VPL ci sono mutui parzialmente sovvenzionati. In linea di massima valgono gli stessi requisiti delle case sul libero mercato — per saperne di più, dai un’occhiata alla guida sul finanziamento immobiliare a Maiorca.

I giovani che comprano casa per la prima volta dovrebbero inoltre informarsi sulla garanzia statale per i giovani acquirenti: Hipoteca Joven Mallorca.

Lista di controllo: sono pronto per la registrazione?

Controlla questa lista prima di inviare il modulo:

• Sono maggiorenne o legalmente emancipato
• Ho la mia residenza principale (Empadronamiento) alle Baleari
• Non possiedo un appartamento di proprietà (o non rientro in nessuna delle eccezioni previste)
• Negli ultimi 2 anni non ho mai rifiutato un appartamento IBAVI senza una valida ragione
• Ho qui la mia ultima dichiarazione dei redditi IRPF
• Ho il libretto di famiglia o i certificati di stato civile a portata di mano
• Ho scaricato e firmato il modulo di richiesta e l'informativa sulla privacy
• Conosco le condizioni relative al periodo di tutela e sono disposto a utilizzare l'appartamento come residenza principale
• Ho aspettative realistiche riguardo ai tempi di attesa

Conclusione

La Vivienda protegida — che sia la classica VPO o la più recente VPL — a Maiorca rappresenta una vera opportunità per accedere alla proprietà immobiliare per chi ha un reddito medio-basso e non può permettersi un appartamento sul mercato libero. Il sistema è ben strutturato, ma non è una passeggiata: L’iscrizione al registro è necessaria, ma non è una garanzia. L’assegnazione in base al bisogno significa che i tempi di attesa sono imprevedibili. Chi fa domanda dovrebbe tenere aggiornati i propri dati, non rifiutare con leggerezza un alloggio assegnato e conoscere gli obblighi di utilizzo prima di firmare.

Con oltre 1.200 nuove unità in fase di progettazione e ulteriori bandi previsti per il 2026, l’offerta è in crescita — ma la domanda la supera di gran lunga. Se nel frattempo verifichi se hai i requisiti per i programmi di sostegno per chi acquista la prima casa, ti assicuri le migliori possibilità di partenza: Aiuti all’acquisto per chi acquista la prima casa nelle Baleari.

Fonti ufficiali

• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge: https://www.caib.es/sites/ibavi/es/inici/
• Registro pubblico dei richiedenti / Domanda di VPO: https://www.caib.es/webgoib/es/buscas-una-vivienda-de-proteccion-oficial
• Alloggi a prezzo limitato (VPL) – Domande frequenti del Governo delle Baleari: https://www.caib.es/sites/habitatge_de_preu_limitat/es/faqs
• Comunicato stampa CAIB – 1.213 nuovi appartamenti, dicembre 2025: https://www.caib.es/pidip2front/ficha_convocatoria.xhtml?lang=es&urlSemantica=10346277
• Legge 3/2024 sull'edilizia abitativa delle Isole Baleari (sostituisce il Decreto Legge 6/2023): BOIB
• Comune di Calvià – Pagina informativa sulle VPO: https://www.calvia.com/es/areas-municipales/vivienda/informacion-general-vivienda-de-proteccion-oficial
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – Gazzetta ufficiale per i bandi di gara: https://www.caib.es/eboibfront/