Ley de Costas di Maiorca: zona di tutela costiera, servitù e divieto di costruzione in riva al mare
Chi a Maiorca acquista, ristruttura o costruisce un immobile direttamente sul mare, si imbatte inevitabilmente nella Ley de Costas Mallorca, la legge costiera spagnola. Questa legge suddivide l’intera costa in tre zone di protezione sovrapposte e stabilisce cosa si può costruire, modificare o utilizzare in quelle aree. Le conseguenze per chi acquista sono notevoli: una casa vacanze nella zona protetta dei 100 metri non può più essere ampliata, le concessioni scadono e i terreni che sembrano di proprietà privata appartengono, dal punto di vista legale, allo Stato. Questa guida ti spiega come funzionano le tre zone di protezione, che ruolo ha il cosiddetto «Informe de Costas» al momento dell’acquisto, cosa verifica l’autorità competente a Palma e quali sviluppi politici nel 2025/26 stanno cambiando proprio ora il quadro giuridico.
Stai per comprare un immobile in prima o seconda linea di mare e non sai se si trova in una zona “Costas”?
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Cos’è la Ley de Costas – e perché si applica anche agli edifici esistenti?
La Ley de Costas è la legge federale spagnola n. 22/1988 del 28 luglio 1988, che definisce e tutela l’intera zona costiera pubblica della Spagna. È stata recentemente riformata in modo radicale dalla legge 2/2013 del 29 maggio 2013 (Legge sulla protezione e l’uso sostenibile del litorale) e dal Regolamento Generale delle Coste (Decreto Reale 876/2014 del 10 ottobre 2014). La legge si applica a tutte le regioni costiere della Spagna – quindi anche, integralmente, a Maiorca e alle Isole Baleari.
L’obiettivo sembra semplice: la costa appartiene a tutti. Lo Stato definisce una fascia costiera come bene pubblico (Dominio Público Marítimo-Terrestre, in breve DPMT), all’interno della quale la privatizzazione è in linea di principio esclusa. Dietro a tutto questo ci sono altre servitù di tutela e di passaggio che possono limitare notevolmente i terreni privati – senza che questo debba necessariamente essere registrato nel catasto.
Attenzione: le servitù previste dalla Ley de Costas non devono necessariamente essere iscritte nel Registro de la Propiedad. Un estratto del Registro de la Propiedad “pulito” non esclude quindi la presenza di restrizioni previste dalla Ley de Costas.
La legge ha efficacia diretta per sua stessa natura giuridica, indipendentemente dal fatto che ci sia o meno un’iscrizione nel registro fondiario. Chi acquista un immobile vicino alla costa senza prima verificare lo status «Costas» potrebbe avere brutte sorprese: dai divieti di ristrutturazione alle richieste di restituzione da parte dello Stato relative alle superfici dei terreni.
Le tre zone protette in sintesi
La legge distingue tre zone concentriche che si estendono dall'acqua verso l'entroterra. Non si sovrappongono, ma si integrano l'una con l'altra.
| Zona | Termine spagnolo | Larghezza (misura standard) | Diritto di proprietà | Limitazione principale |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) | Variabile – a partire dalla linea media di piena | Beni pubblici dello Stato | Non è possibile la proprietà privata; solo concessioni |
| 2 | Servitù di protezione | 100 m verso l'interno a partire dal confine DPMT | È possibile la proprietà privata | Rigorose restrizioni edilizie e d’uso |
| 3 | Servitù di transito | 6 m dal confine DPMT (verso il mare) | È possibile la proprietà privata | Diritto di passaggio pubblico, nessuna edificabilità |
| 4 | Area di influenza | Fino a 500 m dal confine DPMT | Proprietà privata | Linee guida urbanistiche per i comuni |
La larghezza della DPMT non è fissa: dipende dalla posizione della linea di alta marea media, dall’estensione delle dune, delle scogliere e di altri elementi naturali della costa. A Maiorca, con le sue forme costiere molto variabili – dalle baie sabbiose poco profonde alle alte scogliere rocciose – la DPMT può variare notevolmente a seconda del tratto.
Zona 1: Il DPMT – Area costiera pubblica
Il Dominio Público Marítimo-Terrestre è il fulcro della legge. Comprende:
- Spiaggia, dune, scogliere e passaggi naturali verso la terraferma
- Litorale (Ribera del Mar) fino alla linea di alta marea media
- Lagune naturali, estuari e zone umide collegate al mare
Quest’area è proprietà pubblica inalienabile dello Stato. Non è legalmente possibile costituire o acquisire proprietà privata in questa zona. Chi vuole utilizzare quest’area – ad esempio per un lido, una rampa o un’infrastruttura – deve ottenere una concessione statale (concesión), che ha una durata limitata.
Importante: i vecchi titoli di proprietà risalenti a prima del 1988 che comprendono aree costiere potrebbero non essere validi oppure sono stati convertiti in diritti di concessione tramite la procedura Deslinde (rilevamento catastale e definizione dei confini da parte dello Stato).
Cos’è un Deslinde?
Il “deslinde” è la delimitazione ufficiale del DPMT da parte dell’autorità competente. Stabilisce dove finisce la zona costiera pubblica e dove inizia il terreno privato. Questo procedimento è in corso in Spagna dagli anni ’90: a Maiorca gran parte della costa è già stata deslindada (misurata), ma non tutti i tratti. Un procedimento di deslinde in corso o ancora in sospeso rappresenta un rischio notevole al momento dell’acquisto.
Zona 2: Servidão de Proteção – La fascia di protezione di 100 metri
La “Servidumbre de Protección” è praticamente la zona più importante per chi compra un immobile a Maiorca. Inizia proprio sul lato terra del DPMT e di solito si estende per 100 metri verso l’interno. In alcune aree soggette a piano regolatore comunale, già esistenti prima dell’entrata in vigore della legge, questa fascia può essere ridotta, in via eccezionale, a 20 metri.
Cosa è vietato o limitato nella servitù di protezione?
- Nuovi edifici o parti di edifici che non sono stati espressamente autorizzati
- Demolizione e ricostruzione completa degli edifici esistenti
- Modifiche che mettono a rischio la tutela dei diritti acquisiti o ne aumentano la portata
- Strutture che bloccano l'accesso alla costa
- Campeggio e piazzole fisse
- Deposito di rifiuti o sostanze pericolose per l'ambiente
Nota: in molti casi gli edifici esistenti godono di una tutela (fuera de ordenación). Possono essere utilizzati, ma di norma non è possibile ampliarne il volume o la cubatura. Gli interventi di riparazione e manutenzione sono possibili a determinate condizioni, ma ogni intervento previsto richiede un previo chiarimento con l’autorità delle Costas.
Zona 3: Servidão de Trânsito – Il diritto di passaggio
Proprio sul confine del DPMT che dà sul lago c'è una striscia larga 6 metri che, in quanto "Servidumbre de Tránsito", serve al passaggio pubblico. Anche se qui il terreno è privato: qualsiasi costruzione o barriera che impedisca il passaggio pubblico non è consentita. Recinzioni, muri e piante non devono ostacolare l’accesso.
Zona 4: Zona di influenza – Area cuscinetto ai fini urbanistici
La Zona de Influencia si estende fino a 500 metri nell’entroterra a partire dal confine DPMT. Non è una vera e propria zona vietata ai proprietari privati, ma obbliga i comuni a tenere conto della vicinanza alla costa nei loro piani regolatori (PGOU). Per chi compra, questo significa che anche i terreni che sembrano abbastanza lontani dal mare possono essere soggetti a restrizioni dovute alle norme urbanistiche comunali, che si basano proprio sulla Zona de Influencia.
L'Informe de Costas: un controllo obbligatorio prima dell'acquisto
L'Informe de Costas è un documento ufficiale rilasciato dalla Demarcación de Costas de Illes Balears che indica se e in che misura un immobile o un terreno rientra nelle zone protette previste dalla legge. Senza questo documento, non dovresti firmare alcun contratto di compravendita se l'immobile si trova in prossimità della costa.
Ecco come funziona la richiesta
- Presentare la domanda alla Demarcación de Costas de Illes Balears (sede distaccata del MITECO competente per le Isole Baleari)
- Inviail riferimento catastale e le planimetrie del terreno
- Aspettache finisca l'elaborazione – a seconda del carico di lavoro, potrebbero volerci diverse settimane
- Ricevi il rapporto: fornisce informazioni sulle sovrapposizioni DPMT, sui procedimenti Deslinde in corso e sulle servitù in vigore
- Valutare il risultato insieme all'avvocato e agli architetti prima di decidere se comprare o meno
Consiglio: nel frattempo, incarica un architetto locale esperto di confrontare le planimetrie del terreno con la documentazione fornita da Costas. Solo così potrai farti un’idea completa delle effettive possibilità di edificabilità.
Autorità competente
| Autorità | Funzione |
|---|---|
| Direzione Generale della Costa e del Mare (MITECO) | Autorità federale, stabilisce il quadro normativo |
| Demarcazione costiera delle Isole Baleari | Sede distaccata competente per Maiorca, Minorca, Ibiza e Formentera |
| Comuni (Ajuntaments) | Pianificazione urbanistica comunale nella Zona de Influencia |
Concessioni nel DPMT: cosa significa per gli edifici esistenti?
Alcuni edifici esistenti a Maiorca – in particolare le fincas più vecchie e le case costruite prima del 1988 direttamente sul mare – si trovano oggi all’interno del DPMT. Non sono stati demoliti nell’ambito della procedura Deslinde, ma i loro proprietari hanno ricevuto delle concessioni demaniali (concesiones demaniales) che consentono loro un utilizzo a tempo determinato.
Dopo la riforma del 2013, la durata di queste concessioni è stata estesa. Secondo lo stato attuale della riforma, è inoltre previsto un prolungamento della durata delle concessioni per gli impianti di coltivazione in mare a 75 anni (finora erano 50 anni, secondo la legge del 2014). Una concessione non è un diritto di proprietà: scade, non può essere ereditata come una normale proprietà e obbliga il titolare a pagare un canone di utilizzo allo Stato.
Attenzione: chi acquista una casa situata su un terreno DPMT in concessione non acquista un immobile tradizionale, ma subentra nella concessione. Questo ha conseguenze enormi sulla possibilità di ottenere un finanziamento, sull’assicurabilità e sulla futura rivendibilità. In pratica, è quasi impossibile ottenere un mutuo su un terreno in concessione.
Cosa si può costruire nella zona protetta – e cosa no?
La domanda “Posso ampliare la casa?” è fondamentale per molti acquirenti. Ecco una panoramica pratica:
| Misura | Nel DPMT | Nella Servidumbre de Protección (100 m) | Fuori (con la mappa del comune) |
|---|---|---|---|
| Nuova costruzione | No (solo concessione) | Di solito no | È possibile, se il piano comunale lo permette |
| Riqualificazione del patrimonio esistente (conservazione) | Solo con licenza | È possibile con l'autorizzazione di Costas | Possibile |
| Ampliamento/Aumento della capienza | No | No (si mantiene la tutela dei diritti acquisiti, ma non c'è aumento di volume) | Possibile secondo il piano comunale |
| Piscina/terrazza | No | Molto limitato, valutazione caso per caso | Possibile |
| Demolizione e nuova costruzione | Vietato | Potrebbe esserci la perdita della tutela dei diritti acquisiti | Possibile |
| Impianto solare sul tetto | Solo con licenza | Valutazione del caso specifico Costas | Possibile |
Nota: ogni intervento nella Servidumbre de Protección richiede, oltre alla licenza edilizia comunale, anche un’autorizzazione o almeno un parere della Demarcación de Costas. Senza questo, la licenza comunale da sola non basta.
Se vuoi sapere come funziona la procedura standard per ottenere il permesso di costruire a Maiorca, leggi la nostra guida sul permesso di costruire a Maiorca.
Sviluppi attuali 2025/26: riforma e moratoria sulle demolizioni
La Ley de Costas sta attraversando un periodo di grandi cambiamenti a livello politico. Per chi vuole comprare a Maiorca, questo è importante:
Pressione per una riforma da parte delle Comunità Autonome: a febbraio 2026, i rappresentanti di tutte le regioni costiere della Spagna – tra cui le Baleari – si sono incontrati a Madrid per chiedere una riforma del Regolamento sulle coste. Le regioni chiedono che si tenga maggiormente conto delle realtà territoriali e pretendono il trasferimento delle competenze in materia costiera alle Comunità autonome.
Regolamento annullato nel 2022: il governo centrale aveva già riformato il regolamento costiero nel 2022, ma il Tribunal Supremo ha annullato questa riforma nel 2024 a causa di un vizio di forma (mancata consultazione pubblica). La procedura ufficiale di consultazione sulla nuova versione si è svolta dal 4 al 19 febbraio 2026; il successivo periodo di audiencia pública è durato fino al 1° aprile 2026. Un nuovo regolamento dovrebbe essere approvato entro il 2026. Il governo si è impegnato a consultare tutte le regioni costiere prima della versione definitiva.
Moratoria sulle demolizioni al Senato: nel maggio 2026, le Baleari e altre regioni governate dal PP hanno chiesto al Senato una moratoria su tutte le procedure di demolizione degli edifici interessati dalla Ley de Costas. L’iniziativa prevede dieci misure e chiede, tra le altre cose, la sospensione di tutte le procedure di delimitazione dei confini, nonché il blocco delle richieste di restituzione e delle operazioni di demolizione. Il Conseller del Mar i del Cicle de l’Aigua del governo delle Baleari, Juan Manuel Lafuente, ha fatto da portavoce per le isole.
Nota: finché queste riforme non saranno state approvate in via definitiva, continuerà ad applicarsi la Ley 22/1988 nella sua ultima versione in vigore. Le decisioni di acquisto non dovrebbero basarsi sull’ipotesi di futuri allentamenti.
Gli errori più comuni quando compri una casa al mare a Maiorca
Non fidarti solo del registro immobiliare: spesso le servitù non compaiono nel Registro de la Propiedad. Un registro immobiliare in regola non è un lasciapassare.
Non richiedere l’Informe de Costas: molti acquirenti saltano questo passaggio e scoprono solo dopo l’acquisto di enormi limitazioni.
Procedure Deslinde in corso trascurate: se il DPMT non è ancora stato misurato in via definitiva, la successiva definizione dei confini potrebbe ridurre notevolmente la superficie del terreno.
Confondere la concessione con la proprietà: una casa su un terreno demaniale concesso in uso non è un normale immobile. Soprattutto quando si tratta di finanziarla, sorgono grossi problemi.
Prendere decisioni su ampliamenti e ristrutturazioni senza chiedere alle autorità costiere: la tutela dei diritti acquisiti non significa che ogni intervento sia consentito. Senza l’autorizzazione della Demarcación de Costas rischi di incorrere in multe e di dover ripristinare lo stato originario.
Non sottovalutare la “zona di influenza”: anche a 200 o 400 metri dal mare possono valere norme urbanistiche comunali dettate dalla vicinanza alla costa.
Aspetta le riforme e rimanda l'acquisto: chi spera in un allentamento delle restrizioni politiche punta su basi incerte – le riforme non sono ancora in vigore.
Per saperne di più sui rischi tipici legati all'acquisto di una casa, dai un'occhiata alla nostra guida " Procedura legale per l'acquisto di un immobile in Spagna " e all'articolo su come verificare il registro immobiliare in Spagna.
E adesso? I prossimi passi dopo il Costas-Check
Se l'Informe de Costas è positivo – cioè se non ci sono limitazioni o ce ne sono solo di lievi – puoi proseguire con la normale procedura di acquisto. Se invece contiene risultati critici, hai tre possibilità:
- Rinegoziazione: adeguare il prezzo di acquisto alle effettive limitazioni di edificabilità.
- Recesso: controlla nel contratto di prenotazione o nel contratto di caparra se è stata concordata una clausola di recesso in caso di restrizioni Costas.
- Continua a progettare tenendo conto delle limitazioni: verifica con un architetto e un avvocato cosa è possibile fare nell'immobile esistente e se l'immobile è in linea con i tuoi progetti.
Per i passaggi successivi del processo di acquisto, ti consigliamo queste guide:
- Avvocato per l'acquisto di un immobile in Spagna
- Spese accessorie di acquisto a Maiorca
- Contratto di prenotazione Spagna
Lista di controllo: la Ley de Costas prima di comprare un immobile
- Ho individuato la parcella catastale e le coordinate esatte dell'immobile
- Richiesta di un rapporto sulle coste presso la Demarcación de Costas delle Isole Baleari
- Ho richiesto un estratto del registro fondiario (Nota simple), ma non fidarti di questo documento come unica fonte
- Ho verificato se ci sia un procedimento Deslinde in corso o già concluso per quel tratto di costa
- Si è verificato se l'edificio si trova su un terreno in concessione (DPMT) o su un terreno privato soggetto a servitù
- L'architetto ha confrontato le planimetrie esistenti con le zone Costas
- Chiarito lo status giuridico dell'edificio esistente (tutela dei diritti acquisiti, fuera de ordenación ecc.)
- Il contratto di vendita prevede una clausola di recesso nel caso in cui ci fossero restrizioni sconosciute relative a Costas
- Il notaio è stato informato della vicinanza alla costa e ha sottolineato l’importanza della “Costa”
- Esaminato il piano regolatore comunale (PGOU) per la Zona de Influencia
Conclusione
La Ley de Costas non è un dettaglio burocratico che puoi sistemare in qualche modo dopo l’acquisto: è una caratteristica fondamentale dell’immobile stesso. A Maiorca, dove il litorale è tra i più attraenti d’Europa non solo dal punto di vista paesaggistico, ma anche in termini di prezzi, lo status Costas è uno dei punti più importanti da verificare durante la due diligence. La buona notizia è questa: se richiedi per tempo l’Informe de Costas, ti affidi a un architetto esperto e inserisci una clausola di recesso nel contratto di compravendita, puoi acquistare in tutta sicurezza anche nella zona protetta – purché le tue aspettative riguardo a futuri ampliamenti e ristrutturazioni rimangano realistiche.
Il dibattito politico del 2025/26 mostra che la normativa in questo settore è destinata a cambiare. Per ora vale questo: acquista in base alla normativa vigente, non in base alle riforme sperate.
Fonti ufficiali
- Legge 22/1988, del 28 luglio, de Costas (Legge fondamentale): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
- Legge 2/2013, del 29 maggio, sulla protezione e l'uso sostenibile del litorale: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
- Decreto Reale 876/2014 – Regolamento generale sulle coste: BOE n. 247, dell'11 ottobre 2014
- MITECO – Domande frequenti sulla Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
- Demarcazione costiera delle Isole Baleari (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
- Consultazione pubblica sulla riforma del Regolamento sulle coste 2026 (MITECO): procedura di consultazione dal 4 al 19 febbraio 2026, seguita da un’udienza pubblica fino al 1° aprile 2026