Acquistare la prima casa a Maiorca: la tua guida completa all'acquisto 2026

Se vuoi comprare la tua prima casa a Maiorca – in spagnolo “comprar primera vivienda” – ti trovi di fronte a un mercato che è tra i più costosi di tutta la Spagna. Allo stesso tempo, il Govern de les Illes Balears ha messo a punto uno dei pacchetti di incentivi più completi per chi acquista la prima casa in tutto il Paese: aliquote ITP progressive, notevoli esenzioni fiscali, garanzie statali tramite l’IBAVI e sovvenzioni dirette. Se capisci come funziona il sistema, puoi risparmiare parecchio sull’acquisto di un appartamento da 300.000 euro. Questa guida ti illustra l’intero processo di acquisto – dalla pianificazione del budget al contratto di prenotazione, dall’atto notarile alla consegna delle chiavi – con cifre concrete, soglie aggiornate e le autorità competenti, allo stato del 2026.

Sai già a quale bonus ITP hai diritto – e se l’immobile che desideri rientra nella nuova soglia?

• 📩 Invia una richiesta personale — Verificheremo gratuitamente quali agevolazioni fiscali si applicano al tuo caso.
• Panoramica di tutte le spese accessorie di acquisto

Quanto costa davvero l'acquisto: le tre opzioni economiche

L'errore più comune nella pianificazione è quello di equiparare il prezzo dell'offerta al budget complessivo. In pratica, il tuo capitale si suddivide in tre voci distinte, che devono quadrare tutte contemporaneamente:

Nota: in Spagna, le banche di solito finanziano fino all’80% del prezzo di acquisto (o del valore di stima, a seconda di quale dei due sia inferiore). Per la quota restante del 20%, più le spese accessorie, ti serve capitale proprio disponibile – in totale circa il 30–34% del prezzo di acquisto – prima ancora di rivolgerti a una banca.

Esempio pratico: Palma 2026. Secondo i dati di mercato, alla fine del 2025 il prezzo al metro quadro a Palma era di circa 5.086 €/m² (fonte: idealista). Un appartamento di 60 m² costa quindi circa 305.000 €. Capitale proprio necessario (20% di acconto + circa il 12% di spese accessorie): circa 97.600 €.

ITP o IVA? La scelta decisiva

Prima di fare qualsiasi altro calcolo, devi sapere quale tipo di imposta si applica: è proprio questa a determinare l'ammontare complessivo delle spese accessorie.

La differenza fondamentale: se compri direttamente dal costruttore, paghi il 10% di IVA + l’1,5% di AJD, per un totale dell’11,5%. Se invece compri un immobile già esistente, si applica l’ITP progressivo – ed è proprio lì che entrano in gioco le agevolazioni più importanti per chi acquista la prima casa.

Attenzione: una classificazione errata (ad esempio, una vendita da parte di un promotore immobiliare trattata per errore come soggetta all’ITP) può modificare l’intero importo dell’imposta. In caso di dubbio, chiedi chiarimenti a un commercialista o all’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

ITP alle Baleari 2026: le aliquote fiscali progressive nel dettaglio

L'ITP nelle Baleari è strutturato in modo progressivo: questo significa che non si moltiplica il prezzo totale per un'aliquota unica, ma ogni fascia di valore ha la propria aliquota.

Fonte: Forohipotecario / ATIB 2026

Nota: i valori esatti di soglia (in particolare a partire da 1.000.000 €) possono subire variazioni. Per informazioni definitive, fai sempre riferimento alla versione aggiornata dell'ATIB.

Esempio di calcolo: Se compri un immobile di seconda mano per 500.000 €, dovrai pagare: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → ITP totale: 41.000 €.

Le nuove soglie ITP a partire da marzo 2026: cosa è cambiato

Questa è la novità più importante di quest'anno per chi acquista la prima casa. Dal 1° marzo 2026 a Maiorca valgono nuovi limiti di valore per poter beneficiare delle aliquote ITP ridotte e degli sgravi fiscali.

Cosa significa: la soglia più alta permette a un numero maggiore di acquirenti di accedere all’agevolazione. Ma – ed è questo il punto che spesso viene trascurato – le aliquote fiscali ridotte, ovvero l’agevolazione, continuano ad applicarsi solo fino a 270.151,20 €. L’importo compreso tra questo tetto massimo e il nuovo limite di accesso viene tassato all’aliquota generale dell’8%.

Sconti per chi compra per la prima volta: chi ne ha diritto e quanto?

È proprio qui che sta il vero potenziale di risparmio. Il sistema fiscale delle Baleari prevede agevolazioni di entità diversa a seconda del profilo dell'acquirente.

Attenzione: l’esenzione al 100% non si applica automaticamente all’intero prezzo di acquisto, ma riguarda solo la quota fino al limite massimo di bonus previsto (270.151,20 €). Sull’importo eccedente si applica l’ITP normale. Per i limiti precisi di reddito ed età, fai sempre riferimento alle disposizioni attuali dell’ATIB: questi vengono aggiornati regolarmente.

Fideiussione IBAVI e altri aiuti finanziari

L’Institut Balear de l’Habitatge (IBAVI) gestisce un programma di garanzie che permette ai giovani acquirenti di finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto, cioè senza il classico acconto in contanti. In aggiunta a questo, a livello statale c’è un meccanismo di garanzia dell’ICO.

Nota: in alcuni casi è possibile combinare la garanzia IBAVI con l'esenzione ITP, ma è necessario che tutti i requisiti siano soddisfatti contemporaneamente. Contatta direttamente l'IBAVI (ibavi.caib.es) per conoscere le scadenze attuali per la presentazione delle domande e i limiti di reddito.

Per saperne di più sulla struttura dei mutui a Maiorca, dai un'occhiata alla nostra guida sul finanziamento immobiliare a Maiorca.

Il processo di acquisto passo dopo passo

L'acquisto di un immobile a Maiorca segue una procedura ben definita. Ci possono essere delle eccezioni, ma sono rare.

1. Controllo del budget e delle agevolazioni: verifica se hai i requisiti per beneficiare delle agevolazioni ITP (ATIB, commercialista). Richiedi il NIE, se non ce l’hai ancora.
2. Ricerca e visita di immobili: analisi di mercato, visite, preparazione delle basi per la due diligence. Utile: lista di controllo per la visita degli immobili.
3. Contratto di prenotazione (contrato de reserva): primo impegno scritto, di solito accompagnato da una caparra di prenotazione. Trovi i dettagli nella guida sul contratto di prenotazione in Spagna.
4. Contratto preliminaredi compravendita (contratto di caparra): versamento di una caparra pari in genere al 10% del prezzo di vendita. Recesso dell’acquirente: perdita della caparra. Recesso del venditore: restituzione del doppio dell’importo versato.
5. Verifica del registro immobiliare e due diligence: consultazione della “Nota semplice” nel Registro de la Propiedad – gravami, ipoteche, situazione proprietaria. Guida: come controllare il registro immobiliare in Spagna.
6. Offerta di mutuo e FEIN: la banca rilascia la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada); periodo di riflessione previsto dalla legge di 10 giorni prima dell’appuntamento dal notaio.
7. Appuntamento dal notaio (escritura di compravendita): autenticazione del contratto di compravendita. Notaio in Spagna – come si svolge l'appuntamento.
8. Pagamento delle imposte: l’ITP (immobili usati) o l’IVA + AJD (immobili di nuova costruzione) devono essere versati all’ATIB entro 30 giorni lavorativi dalla stipula dell’atto. Presenta contemporaneamente le richieste di sgravio fiscale.
9. Iscrizione nel registro immobiliare: presentazione dell’Escritura presso il Registro de la Propiedad competente.
10. Imposta l'addebito diretto per le spese ricorrenti: IBI, assicurazione sulla mobilia domestica e sull'immobile, spese condominiali.

Attenzione: il termine di 30 giorni lavorativi per il pagamento ITP è un termine perentorio – eventuali ritardi comportano l'applicazione di maggiorazioni e interessi.

Quali documenti ti servono

Per chi vive in Spagna, l'elenco dei documenti è abbastanza breve, ma deve essere completo.

C'è una guida dedicata al tema dell'attestato di prestazione energetica in Spagna.

Gli errori più comuni quando compri casa per la prima volta a Maiorca

Dalla pratica di consulenza emergono sempre gli stessi errori evitabili:

• Se ti sei dimenticato di richiedere il bonus o l'hai richiesto in modo errato: chi paga l'ITP senza presentare contemporaneamente la domanda di esenzione perde il diritto al bonus. Presentare la domanda a posteriori è estremamente difficile.
• Soglia sottovalutata: molti acquirenti si basano ancora sul vecchio limite di 270.151,20 €. Da marzo 2026, a Maiorca la soglia di accesso sarà di 307.089 €: questo offre un po’ di margine, ma non cambia nulla per quanto riguarda il tetto massimo per l’esenzione totale.
• Nota simple non verificata: nel registro immobiliare compaiono spesso gravami, ipoteche o situazioni ereditarie non chiarite. Se salti questo passaggio, ti ritrovi con i problemi.
• Termine di 30 giorni lavorativi non rispettato: il pagamento dell’ITP dopo l’Escritura ha un termine inderogabile. Eventuali ritardi da parte della Gestoría o dell’ufficio delle imposte dell’ATIB possono costarti caro.
• Contratto di Arras firmato senza avvocato: il contratto preliminare è vincolante. Un errore qui può costarti l'intero importo dell'acconto.
• Spese accessorie sottovalutate: se metti in conto solo l’ITP, ma ti dimentichi dell’AJD (in caso di mutuo), delle spese notarili, delle tasse catastali e dell’onorario della gestoria, alla fine ti ritroverai con uno scarto di diversi punti percentuali.

E poi? Le spese correnti da proprietario

L'acquisto è andato a buon fine, ma ora iniziano nuovi impegni ricorrenti:

Per i dettagli sull'imposta fondiaria annuale, dai un'occhiata alla guida sull'imposta IBI in Spagna; per la copertura assicurativa, consulta la guida sull'assicurazione sulla casa in Spagna.

Se in futuro vorrai affittare l’immobile, tieni presente le rigide norme relative alla licenza ETV di Maiorca: il Decreto 4/2025 ha fortemente limitato il rilascio di nuove licenze per gli affitti turistici. Questo però non vale per i classici affitti a lungo termine: trovi maggiori informazioni nella guida «Affitti a lungo termine a Maiorca».

Lista di controllo: primo acquisto a Maiorca 2026

Stampa questa lista e spunta ogni punto uno per uno prima di passare alla fase successiva:

Prima di iniziare la ricerca

• Sono stati calcolati tre scenari di bilancio (rate, capitale proprio, spese accessorie)
• Verifica dei requisiti per il bonus presso l'ATIB
• NIE / NIF presente e aggiornato
• Ho aperto un conto corrente in Spagna
• Documenti che attestano il reddito e avvisi di accertamento fiscale pronti
• Verifica della possibilità di ottenere il finanziamento IBAVI (se si soddisfano i requisiti di età)

Al momento dell'acquisto

• Abbiamo richiesto e verificato la "Nota simple"
• Ricevi l'attestato di prestazione energetica dal venditore
• Il trattato di Arras è stato esaminato con un avvocato
• Si è atteso il confronto dei mutui, compreso FEIN (10 giorni)
• Sono andato all'appuntamento dal notaio con tutti i documenti
• Richiesta di bonus ITP presentata insieme al pagamento delle imposte

Secondo l'Escritura

• ITP / IVA + AJD versati ad ATIB entro 30 giorni lavorativi
• È stata richiesta l'iscrizione nel registro fondiario
• IBI, assicurazione, spese condominiali addebitate in automatica
• Ti sei registrato all’Empadronamiento nel nuovo luogo di residenza

Conclusione

Affrontare il primo acquisto immobiliare a Maiorca con la mente lucida significa soprattutto una cosa: capire il sistema fiscale prima di iniziare la ricerca. La buona notizia è che: chi soddisfa i requisiti per l’agevolazione ITP – che tu sia un giovane acquirente, abbia un certificato di disabilità o faccia parte di una famiglia numerosa – può usufruire di notevoli vantaggi fiscali sull’acquisto di un immobile di seconda mano, fino al limite massimo di 270.151,20 €. A partire da marzo 2026, la nuova soglia di 307.089 € consentirà inoltre a più persone di accedere a questi benefici. A questo si aggiungono le garanzie IBAVI e i contributi diretti fino a 10.000 €. Tutto ciò rende l’acquisto della prima casa a Maiorca, nonostante i prezzi di mercato elevati per i residenti, molto più accessibile di quanto sembri a prima vista – a patto che la pianificazione sia ben fatta fin dall’inizio.

Fonti ufficiali

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (aliquote ITP, richieste di sgravi fiscali, moduli): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (fideiussioni, sovvenzioni dirette, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Agenzia fiscale nazionale, modulo 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad di Maiorca (iscrizione catastale, Nota semplice): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decreto 4/2025, normativa fiscale delle Baleari): www.boib.caib.es