Contratto di prenotazione immobiliare in Spagna: caparra, contratto di opzione e tutto quello che c'è da sapere sul contratto preliminare a Maiorca
Chi vuole comprare un immobile a Maiorca conosce bene il dilemma: hai trovato la casa dei tuoi sogni, ma mancano settimane all’appuntamento dal notaio – e gli immobili migliori cambiano proprietario in un batter d’occhio. Il contratto di prenotazione immobiliare in Spagna colma proprio questa lacuna. Toglie temporaneamente l’immobile dal mercato e ti dà, in qualità di acquirente, il tempo necessario per effettuare le verifiche di due diligence, chiarire la questione del finanziamento e procurarti tutta la documentazione. Questa guida ti spiega quali tipi di contratto esistono (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, contratto di opzione), a quanto ammontano solitamente gli acconti, quali sono i termini e le conseguenze del recesso che devi conoscere – e quali sono gli errori più comuni commessi dagli acquirenti tedeschi. Tutte le informazioni si riferiscono alla situazione attuale del 2026.
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Perché ti serve un contratto preliminare prima dell'appuntamento dal notaio
A Maiorca – e in tutta la Spagna – in linea di principio un immobile può essere venduto già con una stretta di mano. Il Codice Civile spagnolo (articoli 1445 e seguenti del Código Civil) disciplina il contratto di compravendita (compraventa) senza prescrivere alcuna forma obbligatoria. L’autenticazione notarile è però indispensabile se, in qualità di acquirente, vuoi essere iscritto nel registro immobiliare (Registro de la Propiedad) – e questa iscrizione è l’unica protezione affidabile contro eventuali ulteriori disposizioni da parte del precedente proprietario ancora iscritto o contro oneri sconosciuti da parte di terzi.
L'esperienza insegna che tra la decisione di acquisto e l'appuntamento dal notaio passano diverse settimane o addirittura mesi. In questo periodo bisogna:
- vengano controllati tutti i documenti di proprietà e gli estratti del registro fondiario,
- eventuali gravami, debiti o questioni relative alle licenze edilizie devono essere chiariti,
- si garantisca il finanziamento,
- Devi avere l'attestato di prestazione energetica e gli altri documenti obbligatori.
Un contratto preliminare vincolante sancisce l'intenzione di acquisto di entrambe le parti e ti protegge dal rischio che il venditore venda l'immobile a qualcun altro nel frattempo. Proprio per questo in Spagna esistono tre diversi strumenti – e la scelta di quale utilizzare è fondamentale.
Panoramica dei tre tipi di contratto
Nella pratica a Maiorca ti capiterà di imbatterti in tre modelli di contratto preliminare che differiscono notevolmente tra loro per quanto riguarda la funzione, l’efficacia vincolante e le conseguenze finanziarie.
| Tipo di contratto | Termine spagnolo | Acconto | Effetto vincolante | Conseguenze del recesso da parte dell'acquirente | Conseguenze delle dimissioni del venditore |
|---|---|---|---|---|---|
| Contratto di prenotazione | Contratto di prenotazione / Accordo di prenotazione | Basso (spesso 3.000–6.000 €) | Bassa – spesso solo su prenotazione | La quota non è più valida | Di solito ti rimborsano la tassa |
| Trattato di Arras (penitenciarias) | Contratto di caparra penitenziaria | circa il 10% del prezzo di acquisto | Rimedio – È possibile rinunciare alla penitenza | L'acconto non viene rimborsato | Ti restituiamo il doppio dell'importo |
| Contratto di opzione | Contratto di opzione di acquisto | ~10 % (premio dell'opzione) | Alto – Il venditore è vincolato | Il bonus scade | L'acquirente può imporre l'acquisto |
Nota: nella pratica, a Maiorca questi termini vengono spesso usati in modo impreciso. Leggi sempre il testo esatto del contratto, non solo il titolo.
Il contratto di prenotazione (Contrato de Reserva) in dettaglio
Il contratto di prenotazione (acuerdo de reserva o contrato de reserva) è il primo passo e, di solito, quello meno vincolante. Si stipula quando c'è un interesse concreto all'acquisto, ma non è stata ancora presa una decisione definitiva.
Cosa disciplina:
- Per quanti giorni viene prenotato l'immobile
- Importo della quota di prenotazione
- Se e in che modo la commissione verrà detratta dal prezzo di acquisto finale
Costi di prenotazione tipici:
| Tipo di immobile | Costo standard della prenotazione |
|---|---|
| Nuova costruzione chiavi in mano | circa 6.000 € |
| Progetto edilizio in fase di pianificazione (off-plan) | circa 3.000 € |
| Immobile esistente (rivendita) | negoziabile, spesso dall'1 al 5% |
Se alla fine il potenziale acquirente decide di non comprare, la caparra di prenotazione di solito non viene restituita. Se invece decidi di acquistare, la caparra verrà detratta dal prezzo di acquisto. Il contratto di prenotazione è spesso redatto in forma privata e viene preparato direttamente dall’agente immobiliare – ma è comunque meglio farlo controllare da un avvocato.
Attenzione: il contratto di prenotazione non è un contratto di caparra. Senza una clausola penale esplicita (cláusula penal), il venditore potrebbe comunque vendere l'immobile a un altro acquirente in determinate circostanze – in tal caso ti verrà restituita solo la commissione.
Il contratto di caparra (Contrato de Arras) – un classico a Maiorca
Il “Contrato de Arras” è lo strumento più comune per l’acquisto di immobili in Spagna e offre a entrambe le parti una tutela decisamente maggiore rispetto al semplice contratto di prenotazione. Il diritto civile spagnolo riconosce diverse varianti di Arras; a Maiorca, nella pratica, prevale il cosiddetto “Arras Penitenciarias”.
Arras Penitenciarias – ecco come funziona la penitenza
Gli “arras penitenciarias” sono un contratto privato che garantisce in modo vincolante l’intenzione di acquisto di entrambe le parti e prevede una chiara sanzione in caso di recesso:
- Se l'acquirente si ritira: l'acconto versato va perso – non lo riavrà indietro.
- Se il venditore si ritira: deve restituire all'acquirente il doppio dell'acconto versato.
Di solito si versano acconti pari a circa il 10% del prezzo di acquisto concordato. L'importo versato verrà poi detratto dal prezzo di acquisto, a condizione che la compravendita vada a buon fine.
Cosa deve contenere il contratto di Arras
Un contratto Arras ben redatto deve contenere almeno:
- Dati completi di entrambe le parti contraenti (compreso il numero NIE)
- Descrizione dettagliata dell'immobile (riferimento catastale, numero di registro immobiliare)
- Prezzo di acquisto concordato
- Importo del pagamento dell'arraso
- Modalità di pagamento e numero di conto / Conto fiduciario
- Termine per l'autenticazione notarile
- Clausola penale (cláusula penal) in caso di recesso
- Condizioni alle quali è possibile recedere dal contratto senza subire perdite (ad esempio, in caso di mancato finanziamento)
Nota: in molti casi, l’acconto previsto dal contratto di arras viene versato su un conto fiduciario di un avvocato, di un commercialista o di un notaio, e non direttamente al venditore. È una pratica che ti consigliamo vivamente.
Il contratto di opzione (Contrato de Opción de Compra)
Il contratto di opzione va un po’ oltre il contratto di caparra ed è particolarmente diffuso a Maiorca, soprattutto per gli immobili di lusso più ambiti o per i progetti di nuova costruzione molto richiesti. Dal punto di vista dell’acquirente, è lo strumento più efficace.
Cosa lo distingue dal Trattato di Arras:
Nel contratto di opzione, il venditore garantisce che l’immobile presenti determinate caratteristiche e soddisfi i requisiti definiti – ad esempio, il diritto di costruzione, le dimensioni e la perfetta funzionalità tecnica. L’acquirente ottiene il diritto unilaterale di perfezionare l’acquisto entro il termine di opzione concordato. Il venditore è vincolato a questo termine e non può vendere a terzi.
| Caratteristica | Arras Penitenciarias | Contratto di opzione |
|---|---|---|
| Effetto vincolante per il venditore | È vincolante, ma puoi recedere pagando una penale | Bloccato al 100% durante il periodo di opzione |
| Effetto vincolante per l'acquirente | Recesso con perdita dell'acconto | Rinuncia: il bonus decade |
| L'acquisto è vincolante? | No | Sì (l'acquirente può insistere) |
| Verifica delle caratteristiche | Opzionale | Concordato esplicitamente |
| Durata standard | Da qualche settimana a diversi mesi | Da diverse settimane a diversi mesi |
| Modalità di pagamento standard | circa il 10% del prezzo di acquisto | circa il 10% come premio di opzione |
Il premio dell'opzione viene detratto dal prezzo di acquisto al momento dell'esercizio del diritto di acquisto. Se l'acquirente non esercita l'opzione, il premio decade e il venditore lo trattiene.
Nota: Il contratto di opzione è più vantaggioso per l'acquirente, poiché in caso di controversia può addirittura esigere l'adempimento del contratto di compravendita.
Passo dopo passo: dalla prenotazione all’Escritura
Ecco come si svolge in genere l'iter, dalla prima prenotazione fino al trasferimento di proprietà davanti al notaio a Maiorca:
- Hai trovato l'immobile, hai negoziato il prezzo – accordo verbale con il venditore o l'agente immobiliare
- Firma il contratto di prenotazione – Ritira l'immobile dal mercato, paga una piccola commissione
- Due diligence – Verificare l’estratto del registro fondiario (Nota simple), chiarire eventuali gravami, controllare il registro fondiario, richiedere l’attestato di prestazione energetica se necessario
- Richiedi il NIE – senza il numero di identificazione fiscale spagnolo (NIE) non puoi fare nessun acquisto
- Stipulare un contratto di Arras o un contratto di opzione – versare un acconto (di solito circa il 10%), stabilire le scadenze
- Chiarire la questione del finanziamento – Richiedere un mutuo a Maiorca, se necessario
- Calcolare le spese accessorie di acquisto – Tieni d’occhio le spese accessorie di acquisto a Maiorca
- Prepararsi all'appuntamento dal notaio – assicurarsi di avere tutti i documenti in regola, scegliere il notaio (notaio in Spagna)
- Firmare l’escritura – contratto di compravendita autenticato dal notaio
- Iscrizione nel registro fondiario – solo ora sei ufficialmente il proprietario registrato
Basi giuridiche: cosa dice la legge spagnola
Le transazioni immobiliari a Maiorca seguono le norme generali del Codice Civile spagnolo, in particolare gli articoli 1445 e seguenti (compraventa). Per gli accordi relativi alle caparre (arras) si applicano inoltre gli articoli 1454-1455 del Código Civil, che disciplinano espressamente le «arras penitenciarias ».
Informazioni importanti per gli acquirenti stranieri:
- Non c'è l'obbligo della forma scritta: in Spagna un contratto di compravendita può essere stipulato senza requisiti formali, anche verbalmente. In pratica, però, è sempre consigliabile un accordo scritto.
- Iscrizione nel registro immobiliare solo dopo l'appuntamento dal notaio: senza l'Escritura Pública (atto di compravendita autenticato dal notaio) non è possibile iscriversi nel registro immobiliare (Registro de la Propiedad).
- Senza iscrizione nel registro fondiario non c'è protezione completa: l'acquirente non iscritto è esposto senza alcuna tutela al rischio che il precedente proprietario, ancora iscritto, disponga dell'immobile.
- Aspetti di diritto pubblico: per alcuni immobili potrebbero esserci anche delle norme di diritto pubblico da rispettare, ad esempio in materia di edificabilità, cambiamenti di destinazione d'uso o gravami esistenti.
Aspetti fiscali del contratto preliminare
La stipula di un contratto di prenotazione o di caparra di solito non comporta ancora alcun obbligo fiscale: l'onere fiscale sorge solo al momento della stipula definitiva del contratto di compravendita. Tuttavia, ci sono alcuni punti da tenere a mente:
| Punto di controllo | Data | Nota |
|---|---|---|
| Imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare (ITP) | In caso di atto notarile | Da pagare sul prezzo totale di acquisto |
| Imposta sul valore aggiunto (IVA) | Per le nuove costruzioni: al momento della stipula dell'atto | Invece dell’ITP al momento del primo acquisto dal costruttore |
| IVA ad Arras | Di solito: no | Il pagamento Arras è una parte del prezzo di acquisto |
| Numero NIE | Prima di firmare il contratto | Senza il NIE, l'acquisto non è legalmente valido |
Nota: per avere una panoramica completa di tutte le tasse da pagare al momento dell'acquisto, ti consigliamo la nostra guida sui costi accessori di acquisto a Maiorca.
Gli errori più comuni nel contratto di prenotazione e di caparra
Gli acquirenti tedeschi a Maiorca commettono sempre gli stessi errori: ecco i più comuni:
1. Non ho capito il tipo di contratto
La differenza tra un semplice contratto di prenotazione e un contratto di caparra con clausola penale è notevole. Chi firma un “contratto di prenotazione” che di fatto è un contratto di caparra, in caso di recesso potrebbe perdere una parte consistente del prezzo di acquisto.
2. Versato direttamente al venditore
L'acconto dovrebbe – almeno quando si tratta di importi elevati – essere versato su un conto fiduciario di un avvocato o di un notaio indipendente, non direttamente al venditore o all'agente immobiliare.
3. Nessuna clausola di recesso in caso di mancata erogazione del finanziamento
Se la banca rifiuta il mutuo, non ti verrà restituito l'acconto, a meno che non sia stata esplicitamente concordata una clausola sospensiva (condición suspensiva).
4. Il registro fondiario non è stato verificato in anticipo
Chi firma il contratto di Arras senza aver richiesto un estratto del registro fondiario rischia di prenotare un immobile gravato da ipoteche o altri oneri.
5. Scadenze troppo brevi
Soprattutto nel caso di immobili con una situazione documentale complessa o quando è in corso una richiesta di finanziamento, dei termini di opzione troppo brevi possono farti ritrovare a corto di tempo e farti perdere l'acconto.
6. Non è stato coinvolto nessun avvocato indipendente
L'avvocato dell'agente immobiliare rappresenta gli interessi del venditore o dell'agente stesso. Trovati un avvocato tutto tuo e indipendente che controlli il contratto prima di firmarlo.
7. Fidarsi ciecamente della traduzione in inglese o in tedesco
Il testo giuridicamente vincolante è la versione spagnola. Eventuali discrepanze tra la traduzione e l'originale sono a tuo carico.
Cosa succede dopo il contratto preliminare?
Con il contratto preliminare, o contratto di opzione, la strada verso l’appuntamento dal notaio è spianata, ma non è ancora finita. Nel tempo che resta, ci sono le seguenti cose da fare:
- Due diligence completa: estratto catastale, registro immobiliare, situazione urbanistica, debiti in sospeso (morosità IBI, debiti condominiali in caso di proprietà di appartamento)
- Certificato energetico: documento obbligatorio per la vendita – controlla se c'è (Certificato energetico Spagna)
- Finanziamento: richiedere e ottenere un’offerta di mutuo (mutuo a Maiorca)
- Richiedi subitoil NIE: se non ce l'hai ancora, richiedilo subito
- Scelta del notaio: in linea di principio, l'acquirente ha il diritto di scegliere il notaio
- Preparare l'escritura: inviare al notaio tutti i documenti completi
Dopo l'appuntamento dal notaio segue l'iscrizione nel registro immobiliare: solo allora sarai proprietario a tutti gli effetti e protetto nei confronti di terzi.
Lista di controllo: prima di firmare il contratto preliminare
Stampa questa lista e spunta ogni punto prima di mettere mano alla penna:
- C'è l'estratto del registro fondiario (nota simple) ed è stato controllato da un avvocato
- C'è l'estratto catastale, la superficie e la destinazione d'uso corrispondono
- Tipo di contratto: contratto di prenotazione, caparra o contratto di opzione?
- Clausola penale (cláusula penal): letta e compresa
- C'è una clausola di recesso in caso di mancato finanziamento?
- L'acconto va versato su un conto fiduciario, non direttamente al venditore
- Il termine fino all'appuntamento dal notaio è realistico (almeno 4–8 settimane per i casi standard)
- Hai il numero NIE spagnolo?
- Un avvocato nostro, indipendente, ha esaminato il contratto
- Abbiamo calcolato i costi accessori di acquisto e abbiamo liquidità a disposizione
- Certificato energetico disponibile o procedura di ottenimento definita
- Per le nuove costruzioni: si verificano la solvibilità del costruttore e la garanzia bancaria per l'acconto
Aspetti particolari relativi alle nuove costruzioni e agli acquisti su progetto
Quando compri un immobile non ancora completato (sobre plano / Off-Plan), valgono delle regole particolari:
- Spesso, al momento della stipula del contratto di prenotazione, i promotori immobiliari chiedono un primo acconto di circa 6.000 €, mentre per i progetti in fase di pianificazione a volte si tratta di circa 3.000 €.
- I pagamenti successivi avverranno a rate – e queste devono essere obbligatoriamente garantite da una fideiussione bancaria del costruttore. Senza questa garanzia, c'è il rischio di perdere tutto se il costruttore dovesse diventare insolvente.
- Anche quando si tratta di una nuova costruzione, vale la regola: rivolgiti a un avvocato di fiducia e leggi attentamente le clausole contrattuali relative ai tempi di completamento e ai possibili ritardi.
Attenzione: quando compri un immobile su progetto a Maiorca, la garanzia bancaria non è una clausola facoltativa, ma è obbligatoria. Insisti per averla per iscritto.
Conclusione: quale contratto scegli?
Il contratto di prenotazione semplice è l'ideale se vuoi assicurarti velocemente un alloggio e guadagnare qualche giorno di tempo, senza esporsi troppo dal punto di vista finanziario. La commissione è bassa e l'impegno è contenuto.
Il contratto di caparra (arras penitenciarias) è lo standard per un acquisto immobiliare serio a Maiorca: Entrambe le parti sono vincolate in modo vincolante, l’acconto (~10%) è un vero segnale di serietà – e in cambio ti dà il diritto di ottenere il doppio da parte del venditore se è lui a recedere dall’accordo.
Il contratto di opzione ti offre, in qualità di acquirente, la posizione più forte: puoi imporre l’acquisto, mentre il venditore non può più tirarsi indietro. È particolarmente utile nel caso di immobili di lusso, progetti di nuova costruzione molto ambiti o quando la due diligence è particolarmente complessa.
Fai sempre controllare il contratto da un avvocato indipendente (abogado) prima di firmarlo. Le poche centinaia di euro di onorario dell’avvocato sono la migliore assicurazione contro una perdita a cinque o sei cifre.
→ Trovi la procedura completa di acquisto – dalla prima visita fino all’iscrizione nel registro immobiliare – nella nostra guida sul procedimento legale per l’acquisto di un immobile.
Fonti ufficiali
- Codice civile spagnolo (Código Civil), art. 1445 e segg. e art. 1454–1455 (compraventa e arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
- Registro de la Propiedad (Catasto spagnolo): https://www.registradores.org
- Agencia Tributaria delle Baleari (ATIB) – Tasse sull'acquisto di immobili: https://www.atib.es
- Agenzia statale per l'amministrazione fiscale (AEAT): https://www.aeat.es
- Consiglio di Maiorca – Urbanistica e Edilizia abitativa: https://www.conselldemallorca.net
- Portale statistico dei notai spagnoli (dati sulle transazioni nelle Baleari): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias