Contratto di prenotazione in Spagna

Quanto costa recedere dall’acquisto a Maiorca?

Se acquisti un immobile a Maiorca, conosci il problema: hai trovato la proprietà giusta, ma prima dell’atto notarile passano settimane e gli immobili più richiesti vengono venduti in fretta. Il contratto preliminare colma questo intervallo. Il tipo di contratto che firmi determina quanto costa recedere: solo 1 delle 3 formule contrattuali ti consente davvero di tirarti indietro. Il calcolatore mostra entrambe le prospettive nel tuo caso: la tua e quella del venditore.

Tutto dipende dal tipo di caparra previsto dal contratto. Con le arras penitenciales – la caparra penitenziale ai sensi dell’art. 1454 Código Civil – il recesso è espressamente consentito e ha un costo fisso: l’acquirente perde la caparra, mentre il venditore restituisce 200%. Con le arras confirmatorias (caparra confirmatoria, imputata al prezzo di acquisto) e le arras penales (penale contrattuale), invece, non esiste questo diritto di recesso: in questi casi, la caparra non è il prezzo da pagare per recedere, ma un anticipo su un contratto che resta vincolante per entrambe le parti.

Proprio qui si annida l’errore più costoso degli acquirenti tedeschi a Maiorca: considerano la caparra come il limite massimo del proprio rischio. Ma lo è solo nel primo caso.

I 3 tipi di contratto e perché solo 1 consente di recedere

Nella pratica, a Maiorca incontrerai 3 modelli di contratto preliminare. Non si differenziano tanto per l’importo, quanto per ciò che accade se una delle parti non intende più proseguire.

La tabella non indica volutamente alcun importo: l'entità dell'acconto è liberamente negoziabile (Art. 1255 Código Civil) e il calcolatore qui sopra ti mostra cosa comporta concretamente per il tuo contratto.

Il contratto di prenotazione (contrato de reserva)

Il contratto di prenotazione è il primo passo e, di norma, quello meno vincolante: toglie l'immobile dal mercato per alcuni giorni o settimane, in cambio di un importo relativamente contenuto. Stabilisce per quanto tempo l'immobile viene riservato, a quanto ammonta la somma e se viene imputata al prezzo d'acquisto. Per prassi di mercato, nei progetti di nuova costruzione gli importi si collocano nella fascia bassa delle migliaia; non esiste però una cifra vincolante: conta solo quanto avete pattuito nel contratto. Spesso viene stipulato come scrittura privata e preparato dall'agente immobiliare, ma è comunque consigliabile farlo esaminare da un avvocato indipendente.

Attenzione: Un contratto di prenotazione non è un contratto di arras. Senza un'esplicita clausola penale (cláusula penal), il venditore potrebbe comunque vendere l'immobile a un'altra persona: in tal caso, ti verrebbe semplicemente restituita la somma versata.

Arras penitenciales – la caparra penitenziale

Le arras penitenciales (caparra penitenziale) sono lo strumento più diffuso nelle compravendite immobiliari in Spagna. L'Art. 1454 Código Civil recita testualmente: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Se sono state versate arras, il contratto può essere risolto: l'acquirente le perde oppure il venditore le restituisce in misura doppia.

In questa frase ci sono 2 aspetti che nella pratica della consulenza vengono spesso trascurati. Primo: il «doppio» riguarda l’importo complessivo, non una maggiorazione. Il venditore versa 2 volte la caparra, ma la metà è denaro tuo che ti viene comunque restituito. Il tuo indennizzo corrisponde a 1 caparra, non a 2. Vale lo stesso, a parti invertite: al venditore il recesso costa 1 caparra, non 2, perché trattiene già la prima. Per questo il calcolatore qui sopra indica per ciascuna parte gli importi versati, quale quota corrisponde al tuo denaro e quale importo resta effettivamente.

Secondo: la norma presuppone che le arras siano state effettivamente versate (si hubiesen mediado). Chi ha firmato ma non ha ancora effettuato il bonifico si trova in una situazione giuridica diversa: ecco perché il calcolatore lo chiede.

Arras confirmatorias – la caparra confirmatoria

In questo caso, la caparra è semplicemente un primo pagamento sul prezzo di acquisto e conferma il contratto già concluso. Non esiste alcun diritto di recesso. Se una parte non adempie, l’altra può scegliere, ai sensi dell’art. 1124 Código Civil, se chiedere l’adempimento oppure risolvere il contratto, in entrambi i casi con diritto al risarcimento dei danni. Il danno risarcibile è quello effettivamente subito: può essere inferiore alla tua caparra, ma anche superiore. In caso di risoluzione, le prestazioni vengono restituite e il danno viene compensato con tali importi. Il giudice può anche fissare un termine supplementare anziché risolvere il contratto.

Arras penales – la penale contrattuale

Le arras penales operano come penale contrattuale (cláusula penal). Ai sensi dell’art. 1152 Código Civil, la penale sostituisce il risarcimento dei danni e gli interessi, salvo diverso accordo. Decisivo è però l’art. 1153: il debitore non può liberarsi dal contratto pagando la penale, a meno che questo diritto non gli sia stato espressamente riconosciuto; viceversa, il creditore non può chiedere entrambe le cose contemporaneamente, ossia l’adempimento e la penale, salvo che tale facoltà gli sia stata chiaramente attribuita. La controparte deve quindi scegliere. L’art. 1154 prevede una riduzione della penale da parte del giudice solo se l’obbligazione principale è stata adempiuta in parte o in modo difettoso; in caso di recesso netto prima di qualsiasi prestazione, secondo il testo della norma non si applica.

Il contratto di opzione (contrato de opción de compra)

Dal punto di vista dell’acquirente, il contratto di opzione è lo strumento più efficace: l’acquirente ottiene il diritto unilaterale di perfezionare l’acquisto entro il termine previsto dall’opzione; nel frattempo il venditore è vincolato e non può vendere a terzi. Il premio dell’opzione viene imputato al prezzo di acquisto se l’opzione viene esercitata; se invece non viene esercitata, va perso. Poiché in questo caso l’acquirente può pretendere l’adempimento, il contratto di opzione è particolarmente diffuso per gli immobili molto richiesti.

Nota: A Mallorca questi termini vengono spesso usati in modo impreciso nel linguaggio quotidiano. Non conta il titolo del documento, ma il suo contenuto. Se riporta soltanto «arras» senza ulteriori precisazioni, la qualificazione dipende dall’interpretazione: ed è proprio allora che avere un avvocato di fiducia è più utile che mai.

Come si calcola

Il calcolo è semplice e il calcolatore lo mostra in modo trasparente:

1. Caparra = prezzo di acquisto × percentuale concordata. Non esiste un importo stabilito per legge; l’art. 1255 Código Civil lo rimette alla volontà delle parti. L’impostazione predefinita del calcolatore riflette la prassi di mercato, non una norma di legge.
2. Saldo da versare dal notaio = prezzo di acquisto − caparra. Il calcolatore lo determina come differenza, non come seconda percentuale: altrimenti, per importi dispari, le 2 quote insieme supererebbero di 1 centesimo il prezzo di acquisto.
3. Importo che il venditore deve restituire in caso di arras penitenciales = caparra × 200%. Viene raddoppiata la caparra effettivamente versata, non il prezzo di acquisto.

Per gli altri 2 tipi di contratto, il calcolatore non indica volutamente alcun importo. Non è una funzione mancante: il risarcimento ai sensi dell’art. 1124 dipende dal danno effettivamente subito, e qualsiasi cifra in questo punto sarebbe inventata. Indicare zero significherebbe affermare il contrario del vero.

Casi particolari che cambiano l'importo

Clausola sospensiva legata al finanziamento (condición suspensiva)

Se l'acquisto è subordinato alla condizione sospensiva dell'approvazione di un finanziamento e la banca lo rifiuta, l'obbligo di acquistare non sorge e quanto versato viene restituito (Art. 1114 Código Civil). Senza una clausola di questo tipo, perdi la caparra anche se il finanziamento non va a buon fine. La clausola deve essere inserita nel contratto prima della firma, non dopo.

Conto fiduciario anziché bonifico diretto

La caparra dovrebbe essere versata su un conto fiduciario intestato a un avvocato, commercialista o notaio indipendente, non direttamente al venditore o all'agenzia immobiliare.

Nuove costruzioni e acquisti Off-Plan

Nell'acquisto da un costruttore (sobre plano) sono previsti ulteriori pagamenti a stati di avanzamento lavori. Queste rate non sono arras: la regola del raddoppio prevista dall'Art. 1454 si applica soltanto al pagamento concordato come arras. Le rate di costruzione devono essere garantite da una garanzia bancaria del costruttore: senza di essa, in caso di insolvenza rischi di perdere tutto. Pretendila per iscritto.

Se il termine è già scaduto

Il calcolatore presuppone che il contratto non abbia ancora avuto esecuzione: nessuna consegna e nessun pagamento oltre alle arras. Se il termine notarile concordato è scaduto o il contratto è già stato eseguito, la situazione va valutata diversamente; in questo caso è opportuno rivolgersi a un avvocato.

Termini, moduli e il percorso verso la Escritura

A differenza delle imposte legate all'acquisto, qui non esistono né un modulo né un termine previsto dalla legge. Il termine per la stipula notarile è indicato nel tuo contratto: è negoziabile e fissarlo troppo stretto è uno degli errori più frequenti. Di norma, il percorso si svolge così:

1. Immobile individuato, prezzo negoziato – accordo verbale con il venditore o l'agenzia immobiliare.
2. Contratto di prenotazione – l'immobile viene ritirato dal mercato e si versa una piccola quota.
3. Due diligence – verifica della visura catastale (nota simple), chiarimento degli oneri (Verifica del registro immobiliare), richiesta dell'certificato energetico.
4. Richiedere il NIE – senza il codice di identificazione fiscale spagnolo (NIE) non è possibile acquistare.
5. Contratto di arras o contratto di opzione – versa la caparra e definisci termini e condizioni.
6. Assicura il finanziamento – richiedi un'ipoteca a Maiorca, se necessaria.
7. Calcola le spese accessorie all'acquisto – vedi spese accessorie all'acquisto a Maiorca.
8. Prepara l'appuntamento dal notaio – raccogli tutti i documenti e scegli il notaio (notaio in Spagna).
9. Firma l'Escritura – il contratto di compravendita stipulato dal notaio.
10. Iscrizione nel Registro immobiliare – solo a questo punto risulti proprietario con piena tutela legale.

In Spagna, un contratto preliminare è valido anche senza particolari formalità: è sufficiente una scrittura privata. Tuttavia, puoi iscriverti nel Registro immobiliare (Registro de la Propiedad) solo con un atto notarile e, senza iscrizione, non sei tutelato da eventuali ulteriori atti dispositivi del precedente proprietario, ancora iscritto nel Registro.

Cosa deve contenere il contratto di arras

1. Identificazione completa di entrambe le parti, incluso il numero NIE
2. Descrizione precisa dell'immobile (riferimento catastale, numero di iscrizione nel Registro immobiliare)
3. Prezzo di acquisto concordato
4. Importo della caparra e indicazione espressa del tipo di arras concordato
5. Modalità di pagamento e numero di conto, preferibilmente un conto fiduciario
6. Termine entro cui stipulare l'atto notarile
7. Clausola penale (cláusula penal) e relativo importo
8. Condizioni che ti consentano di recedere senza perdite, ad esempio in caso di mancata concessione del finanziamento

Gli errori più frequenti

1. Non aver compreso il tipo di contratto

La differenza tra un contratto di prenotazione, le arras penitenciales e le arras penales determina se recedere ha un costo oppure se puoi essere obbligato a concludere l'acquisto. Chi firma un documento intitolato «Prenotazione» che, nel contenuto, prevede una penale contrattuale, assume un impegno diverso da quello che crede.

2. Aver trasferito il denaro direttamente al venditore

Per importi elevati, la caparra deve essere versata su un conto fiduciario.

3. Nessuna clausola di recesso in caso di mancata concessione del finanziamento

Senza una condición suspensiva, se il mutuo viene rifiutato il problema è tuo, non del venditore.

4. Non aver verificato prima il registro immobiliare

Chi firma senza aver visto la visura del registro immobiliare potrebbe prenotare un immobile gravato da vincoli.

5. Aver fissato scadenze troppo ravvicinate

In caso di documentazione complessa o di richiesta di finanziamento ancora in corso, rischi altrimenti di non avere abbastanza tempo e di perdere la caparra per una scadenza che hai sottoscritto tu stesso.

6. Nessun avvocato indipendente

L'avvocato dell'agenzia immobiliare non tutela i tuoi interessi. Un tuo abogado verifica il contratto prima della firma: vedi Avvocato per l'acquisto di un immobile.

7. Aver dato fiducia cieca alla traduzione

Fa fede la versione spagnola. Eventuali differenze tra la traduzione e l'originale sono a tuo carico.

Checklist prima della firma

• Hai la visura del Registro Immobiliare (nota simple) ed è stata verificata da un avvocato
• Hai l'estratto catastale e superficie e destinazione d'uso coincidono
• Il tipo di contratto è indicato espressamente: prenotazione, penitenciales, confirmatorias o penales?
• Hai letto la clausola penale (cláusula penal) e ne hai compreso l'importo
• Hai concordato una clausola di recesso in caso di mancato finanziamento
• L'acconto viene versato su un conto fiduciario
• Il termine per l'atto notarile è fissato in modo realistico
• Hai il numero NIE
• Un tuo avvocato indipendente ha verificato il contratto
• Hai calcolato i costi accessori dell'acquisto e disponi della liquidità necessaria
• Per le nuove costruzioni: hai verificato la solvibilità del costruttore e la garanzia bancaria per l'acconto

Imposte legate al contratto preliminare

La stipula di un contratto di prenotazione o di arras non comporta di per sé alcun obbligo fiscale: l'imposta è dovuta al momento dell'acquisto. L'imposta applicabile dipende dal fatto che tu acquisti dal costruttore o un immobile già esistente: puoi calcolare gli importi con i calcolatori dell'imposta di trasferimento immobiliare (ITP) o dell'IVA e AJD per le nuove costruzioni, mentre per il costo complessivo consulta i costi accessori dell'acquisto.

Base giuridica e aggiornamento

Si applica il Código Civil spagnolo:

• Art. 1454 – arras e restituzione del doppio dell'importo
• Art. 1124 – facoltà di scegliere tra adempimento e risoluzione, con risarcimento dei danni in entrambi i casi
• Art. 1152 a 1154 – clausola penale, rapporto con l'adempimento e riduzione disposta dal giudice
• Art. 1114 – condizioni sospensive
• Art. 1255 e 1258 – libertà contrattuale ed efficacia vincolante

L'aggiornamento normativo indicato dal calcolatore corrisponde all'entrata in vigore del Código Civil nel 1889. Non si tratta di un errore di visualizzazione: l'Art. 1454 è rimasto invariato dal 1889. Le indicazioni di mercato riportate in questa pagina – importi abituali delle caparre e commissioni di prenotazione – derivano invece dall'osservazione del mercato attuale e non costituiscono norme di legge.

A Maiorca si applica il diritto statale o quello delle Baleari?

È una domanda legittima, perché le Baleari hanno un proprio diritto civile (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), che prevale su quello statale, ad esempio in materia successoria e familiare. Ai sensi dell'Art. 13.2 Código Civil, in questi territori il Código Civil si applica come derecho supletorio, ossia come normativa integrativa quando il diritto forale non disciplina una materia. La Compilación non prevede disposizioni speciali per le arras e i contratti preliminari. Per il tuo contratto di arras a Maiorca si applica quindi il Código Civil, proprio come sulla terraferma.

In conclusione: quale contratto scegliere?

Il contratto di prenotazione è adatto se vuoi riservarti rapidamente un immobile e guadagnare qualche giorno di tempo, senza esporti troppo sul piano finanziario.

Le arras penitenciales sono la soluzione standard per un acquisto serio: entrambe le parti sono vincolate, ma possono sciogliersi dal contratto a un costo noto in anticipo. È l'unica delle 3 varianti per cui il calcolatore qui sopra può indicarti una cifra attendibile in caso di recesso.

Il contratto di opzione ti attribuisce, in qualità di acquirente, la posizione più forte, perché puoi pretendere l'adempimento.

E in tutti e 3 i casi vale lo stesso consiglio: fai controllare il contratto da un abogado indipendente prima di firmare. Trovi la procedura completa nella guida al Rechtsprozess Immobilienkauf.

Fonti ufficiali

• Codice civile spagnolo (Código Civil) – artt. 1445 e segg. (compraventa), 1454 (arras), 1124 e 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Registro immobiliare spagnolo): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – Imposte sull'acquisto di immobili: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Portale statistico dei notai spagnoli (dati sulle transazioni nelle Baleari): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Domande frequenti

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