Comprare una casa vacanze a Maiorca: mutui, imposte e licenza ETV

Se vuoi comprare una casa vacanze a Maiorca, nel 2026 troverai un mercato profondamente cambiato: la forte domanda internazionale si scontra con un’offerta sempre più scarsa, mentre le nuove norme ridisegnano le regole. Tra queste spicca il divieto di concedere nuove autorizzazioni per gli affitti turistici negli edifici plurifamiliari, introdotto dal Decreto-ley 4/2025. L’isola continua però a offrire una crescita stabile del valore degli immobili, un sistema di mutui ben sviluppato e una procedura d’acquisto notarile trasparente. Questa guida ti aiuta a capire quali zone offrono oggi le prospettive più solide, come ottenere un finanziamento se non sei residente, quali imposte e scadenze si applicano davvero e dove si nascondono le principali insidie legali, dalla verifica dei registri immobiliari alla questione della licenza ETV.

• Tutte le guide all’acquisto

Perché comprare una casa vacanze a Maiorca resta interessante nel 2026

Maiorca è la meta di vacanza più richiesta nei paesi di lingua tedesca, e questo si riflette nel mercato immobiliare. Secondo i rapporti di mercato della primavera 2026, il mercato immobiliare dell’isola cresce complessivamente di circa il 9,8 %, trainato soprattutto dal segmento di lusso. Gli investitori internazionali, non solo tedeschi e austriaci ma sempre più spesso anche provenienti dal Nord Europa e da paesi extraeuropei, si contendono immobili in un territorio di dimensioni limitate. I terreni edificabili sono ormai pochissimi: le aree naturali protette (ANEI) e la Tramuntana, patrimonio mondiale UNESCO, impediscono nuove costruzioni in ampie zone dell’isola. Questo contribuisce a mantenere alta la pressione sui prezzi.

Allo stesso tempo, le norme più restrittive, soprattutto sugli affitti turistici, richiedono oggi una pianificazione più attenta a chi intende «comprare e affittare subito» rispetto a 5 anni fa. Se conosci le regole e trovi l’immobile giusto, puoi acquistare in un mercato che offre solidità nel lungo periodo.

Le zone migliori per una casa vacanze, regione per regione

Per orientarti nell’acquisto, puoi dividere Maiorca in 5 regioni, molto diverse per prezzi, caratteristiche e potenziale di locazione. La tabella seguente offre una panoramica basata sulle attuali osservazioni del mercato:

Nota: I prezzi al metro quadrato possono variare molto anche all’interno della stessa zona, in base alla posizione, alle condizioni dell’immobile e alle sue dotazioni. Per orientarti sui prezzi attuali al metro quadrato, consulta la guida ai prezzi degli immobili a Maiorca.

Nel sud-ovest, gli immobili a Puerto Andratx rientrano ormai nella fascia alta del mercato: le ville con vista mare e piscina spesso partono da oltre 3 milioni di euro. Nel nord e nel sud-est, invece, puoi ancora trovare fincas e case di campagna nella fascia intermedia dei prezzi a 6 cifre, se sei disposto a mettere in conto lavori di ristrutturazione.

Aspetti legali: cosa devi sapere prima di firmare

Il ruolo del notaio in Spagna è radicalmente diverso da quello in Germania

La differenza fondamentale è questa: in Spagna il notaio è un pubblico ufficiale, non un consulente legale imparziale. Autentica le firme e verifica che siano rispettati i requisiti formali, ma non ha il compito di fornire a entrambe le parti la consulenza legale approfondita che è abituale in Germania. Per questo ti serve un avvocato spagnolo indipendente (Abogado), che tuteli esclusivamente i tuoi interessi. Non risparmiare su questo.

Indispensabili: numero NIE e verifica del registro immobiliare

Prima di firmare qualsiasi contratto, devi ottenere il numero di identificazione fiscale spagnolo per gli stranieri: il NIE (Número de Identificación de Extranjero). Senza NIE non puoi né stipulare un atto notarile né aprire un conto bancario in Spagna.

Nel frattempo, il tuo avvocato richiederà una visura completa del registro immobiliare (Nota Simple). Il documento indica chi risulta proprietario e se sull’immobile gravano ipoteche, altri diritti reali di garanzia, servitù di passaggio o altri vincoli. Permette inoltre di individuare eventuali imposte comunali non pagate (IBI) o ampliamenti e ristrutturazioni non registrati. Per saperne di più, leggi la guida Come verificare il registro immobiliare in Spagna.

Contratto di prenotazione e preliminare di compravendita (Arras)

Di norma, l’acquisto di un immobile in Spagna segue queste fasi:

1. Contratto di prenotazione (Contrato de Reserva): l’immobile viene riservato provvisoriamente a te e versi una prima somma per la prenotazione. Per saperne di più, leggi Il contratto di prenotazione in Spagna.
2. Preliminare di compravendita con caparra (Contrato de Arras Penitenciales): di norma versi il 10 % del prezzo di acquisto. Se entrambe le parti hanno diritto di recedere, perdi la caparra se rinunci all’acquisto; se invece è il venditore a ritirarsi, deve restituirti il doppio dell’importo.
3. Stipula dell’atto notarile (Escritura de Compraventa): la proprietà viene trasferita definitivamente e, nello stesso momento, devi pagare tutte le spese accessorie all’acquisto.
4. Iscrizione nel registro immobiliare: va richiesta subito dopo la stipula dell’atto notarile; solo allora la tua posizione è pienamente tutelata.

La guida Acquistare un immobile: le fasi spiega l’intera procedura, comprese le scadenze.

Spese accessorie all’acquisto: quanto devi mettere in conto

Se non sei residente e acquisti un immobile già esistente a Maiorca, metti in conto spese accessorie generalmente comprese tra il 10 e il 14 % del prezzo di acquisto. Ecco le voci principali:

Aliquote progressive dell'ITP nelle Baleari (immobili esistenti)

Nelle Baleari, l'imposta sul trasferimento di proprietà varia in base al prezzo d'acquisto. Ecco le aliquote attuali secondo l'ATIB:

Attenzione: le aliquote sono progressive: quella più alta si applica solo alla parte del prezzo che supera la relativa soglia. Verifica sempre le aliquote in vigore presso l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) oppure chiedi al tuo avvocato di calcolarle. Trovi il dettaglio di tutte le spese accessorie in Spese accessorie per l'acquisto di un immobile a Mallorca.

Licenze ETV e affitti turistici: le nuove norme del 2025/2026

È attualmente la questione più delicata per chi acquista un immobile da destinare agli affitti turistici a Mallorca. Con il Decreto-ley 4/2025, il governo delle Baleari ha vietato le nuove registrazioni per gli affitti turistici (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) nei condomìni. Ecco cosa significa in concreto:

• Gli appartamenti nei condomìni (propiedad horizontal) non possono più ottenere una nuova registrazione. Per le case unifamiliari, a schiera e bifamiliari, il Consell de Mallorca assegna i posti disponibili tramite sorteggio, entro contingenti limitati (2026: 1.069 posti). A Palma non sono più previsti nuovi posti da febbraio 2026.
• Le licenze già esistenti, legate all'immobile e non al proprietario, possono essere trasferite a determinate condizioni: la loro presenza è quindi un elemento di valore al momento dell'acquisto.
• Un immobile senza licenza ETV non può essere affittato a breve termine ai turisti. Sono possibili solo contratti di locazione conformi alla legge sulle locazioni LAU, cioè locazioni abitative o stagionali con finalità dimostrabilmente non turistiche.

Attenzione: se acquisti un immobile senza licenza ETV e lo affitti comunque ai turisti, rischi sanzioni pesanti. Verifica sempre che la licenza sia in regola prima di firmare il contratto e fai inserire espressamente nel contratto di compravendita il suo trasferimento a tuo nome.

Gli immobili già dotati di licenza ETV hanno quindi un prezzo più alto. Scopri come funziona il trasferimento: Trasferire la licenza ETV a Maiorca. Per tutti i dettagli sull’obbligo di licenza: La licenza ETV a Maiorca.

Finanziare l’acquisto se non sei residente: Deutsche Bank o mutuo spagnolo?

Entrambe le soluzioni sono possibili, ma hanno caratteristiche diverse. Ecco le differenze principali:

Cosa devi sapere per pianificare il finanziamento

Se non hai la residenza fiscale in Spagna, di norma devi disporre di almeno il 30–40 % di capitale proprio: le banche delle Baleari raramente finanziano più del 60–70 % del valore di perizia per gli acquirenti stranieri non residenti fiscali in Spagna. Il valore di perizia (Valor de Tasación) non coincide necessariamente con il prezzo d’acquisto: spesso è inferiore e aumenta quindi la somma che devi coprire con mezzi propri.

C’è anche un aspetto fiscale da considerare: se accendi un mutuo in Spagna, il debito riduce il valore netto dell’immobile ai fini dell’imposta spagnola sul patrimonio, perché le passività sono deducibili. Per gli immobili che superano la soglia di esenzione, questo può incidere sulle imposte da pagare. Ne parliamo nella prossima sezione.

Di solito le banche spagnole richiedono questi documenti:

• Le ultime 2–3 comunicazioni di liquidazione dell’imposta sul reddito (Germania: Steuerbescheid)
• Le buste paga recenti oppure, se lavori in proprio, il conto economico
• Gli estratti conto degli ultimi 3–6 mesi
• La documentazione completa sulla provenienza del capitale proprio, richiesta dalle norme antiriciclaggio

Per i trasferimenti di denaro in Spagna sono previsti specifici obblighi di dichiarazione: leggi Trasferire denaro in Spagna e Obbligo di dichiarazione AWV in Spagna. Trovi tutti i dettagli sui mutui in Mutui a Mallorca.

Le imposte da pagare finché possiedi l’immobile e al momento della vendita

Imposte annuali

Se possiedi una casa per le vacanze a Mallorca, devi pagare regolarmente alcune imposte:

Per quanto riguarda l’imposta sul patrimonio, nelle Baleari la franchigia è stata aumentata a 3.000.000 € dal 1 gennaio 2024. Se il tuo patrimonio netto situato in Spagna è inferiore a questa soglia, devi presentare la dichiarazione, ma non paghi l’imposta. Se la superi, si applicano aliquote progressive comprese tra lo 0,28 % e il 3,45 %. Una possibile strategia consiste nell’intestare i beni a più persone, per esempio ai coniugi, così che ciascuna resti sotto la soglia. Trovi maggiori informazioni su Imposta sul patrimonio in Spagna.

Per l’imposta IBI, consulta Imposta IBI in Spagna.

Quando vendi

Se in seguito vendi l’immobile, devi pagare la Plusvalía Municipal (l’imposta comunale sull’aumento del valore catastale del terreno) e l’imposta sul reddito applicata alla plusvalenza effettiva. Se non sei residente, viene inoltre trattenuto direttamente il 3 % del prezzo di vendita come acconto, da detrarre dall’imposta definitiva. Trovi tutti i dettagli su Imposte sulla vendita di immobili in Spagna.

Rischi legali particolari: quello che solo gli esperti sanno

Costruzioni abusive e ampliamenti non autorizzati

In Spagna, e soprattutto a Mallorca, gli interventi edilizi senza autorizzazione hanno una lunga storia. Terrazze a bordo piscina, dépendance, garage o sottotetti realizzati senza permesso di costruire possono far scendere il prezzo d’acquisto o causare problemi legali. Il punto è che quanto risulta dal registro immobiliare spesso non corrisponde alla situazione reale. Fai verificare da un architetto del posto o da un tecnico che i dati del registro immobiliare e del catasto corrispondano a ciò che è stato effettivamente costruito. Per saperne di più, consulta Come riconoscere gli ampliamenti abusivi e Come regolarizzare un abuso edilizio a Mallorca.

Ley de Costas – la legge sulla tutela delle coste

Gli immobili vicini al mare possono essere soggetti alla legge spagnola sulla tutela delle coste (Ley de Costas). In alcuni casi, questo comporta limitazioni ai lavori di ristrutturazione, diritti d’uso a tempo determinato o persino il rischio di demolizione se l’immobile è troppo vicino alla costa. Verificalo assolutamente prima dell’acquisto, anche se l’immobile è abitato da decenni. Maggiori dettagli: Ley de Costas Mallorca.

Fincas nel Suelo Rústico

Gli immobili rurali su terreni classificati come Suelo Rústico sono soggetti a norme edilizie particolarmente severe. In molti casi non è possibile ampliare gli edifici, oppure lo si può fare solo in misura molto limitata; inoltre, i terreni devono rispettare superfici minime. Per le proprietà rurali è fondamentale verificare anche la presenza di pozzi e la disponibilità d’acqua. Leggi Finca Suelo Rústico Mallorca e Approvvigionamento idrico di una finca.

A chi intestare l’immobile: a te, ai coniugi o a una SL?

Acquistare un immobile da solo, insieme al partner o tramite una società spagnola (Sociedad Limitada, SL) comporta conseguenze fiscali e successorie diverse. In determinate situazioni, una SL può ridurre l’imposta sul patrimonio, ma comporta costi di gestione e obblighi propri. Prima di acquistare, è vivamente consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale specializzato in Spagna. Per saperne di più: Acquistare un immobile tramite una SL. Anche le norme delle Baleari su successioni e donazioni sono molto diverse da quelle tedesche: Successioni e donazioni nelle Baleari.

Procura, notaio e acquisto dalla Germania

Se non puoi essere sempre presente a Mallorca, è indispensabile dare una procura notarile (Poder Notarial) al tuo avvocato o a una persona di fiducia. Potranno così svolgere con piena validità legale tutte le fasi dell'acquisto, dalla firma del contratto di Arras al rogito, anche in tua assenza. Puoi far redigere la procura in Germania e farvi apporre un'apostille. Per saperne di più: La procura notarile in Spagna. Sul ruolo del notaio: Il notaio in Spagna.

Gli errori più comuni quando acquisti una casa vacanze a Mallorca

E dopo l’acquisto? Vivere nella tua casa vacanze e prendertene cura

Dopo l’acquisto, dovrai occuparti della gestione quotidiana, che richiede alcune attenzioni:

• Gestione dell’immobile: Se non vivi stabilmente sull’isola, hai bisogno di un referente sul posto o di una società di gestione immobiliare che si occupi della manutenzione, dei rapporti con gli artigiani e le autorità e, se affitti la casa, degli ospiti. Per saperne di più: Gestione di una casa vacanze a Maiorca.
• Condominio: Se il tuo immobile si trova in un edificio con più appartamenti o in un complesso residenziale, fai automaticamente parte della Comunidad de Propietarios, con l’obbligo di pagare le quote e il diritto di voto. Per i dettagli: Il condominio in Spagna.
• Assicurazioni: in Spagna l’assicurazione del contenuto della casa e quella dell’immobile non sono obbligatorie per legge, ma di norma sono richieste se accendi un mutuo. In ogni caso, sono consigliabili. Assicurazione del contenuto della casa in Spagna.
• Certificato energetico: è obbligatorio da anni per la compravendita e l’affitto. Fai verificare che l’immobile ne abbia 1 valido. Certificato energetico in Spagna.
• Lavori di ristrutturazione: per molti interventi serve un permesso edilizio. Nelle zone rurali e nelle aree naturali protette le regole sono particolarmente severe. Permesso edilizio a Mallorca.

Lista di controllo: acquistare una casa per le vacanze a Mallorca

• Richiesto il numero NIE, direttamente o tramite un incaricato
• Incaricato un avvocato spagnolo indipendente (Abogado)
• Verificati nella Nota Simple (visura del registro immobiliare) gli eventuali gravami, il proprietario e la descrizione dell’immobile
• Verificata la situazione della licenza ETV: esiste, è valida ed è trasferibile?
• Confrontato lo stato di fatto dell’immobile con i dati del registro immobiliare e del catasto: ci sono costruzioni abusive?
• Verificate le restrizioni della Ley de Costas, se l’immobile si trova sul mare
• Verificati i vincoli del Suelo Rústico, se si tratta di una finca in zona rurale
• Definita la strategia di finanziamento: in Germania o in Spagna, capitale proprio e costi complessivi
• Inserite nel budget le spese accessorie all’acquisto (10–14 %)
• Scelta la forma di intestazione più vantaggiosa dal punto di vista fiscale: a una persona, a una coppia sposata o a una SL
• Preparata tutta la documentazione sulla provenienza dei fondi
• Procura per l'acquisto rilasciata (se non puoi essere presente)
• Cédula de Habitabilidad disponibile o richiedibile
• Assicurazione e gestione dell'immobile organizzate per il periodo successivo all'acquisto

Conclusioni

Comprare una casa vacanze a Maiorca nel 2026 è diventato più impegnativo, ma non più rischioso se ti prepari bene. Il mercato cresce per ragioni strutturali, gli immobili disponibili restano pochi e l'isola continua ad attirare capitali internazionali in tutte le fasce di prezzo. Puoi evitare i principali ostacoli — la situazione della licenza ETV, gli abusi edilizi, la Ley de Costas e i finanziamenti insufficienti a causa delle valutazioni peritali — affidandoti a un buon avvocato, verificando con cura l'immobile e pianificando le spese in modo realistico. Se scegli fin dall'inizio la forma di intestazione più conveniente dal punto di vista fiscale e conosci gli obblighi da rispettare nel tempo, poni le basi per un investimento che ti darà soddisfazioni a lungo e acquisterà valore.

Fonti ufficiali

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (aliquote dell'ITP, imposta patrimoniale nelle Baleari): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – Turismo e licenze ETV (Decreto-ley 4/2025 e normativa vigente sulle licenze ETV): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple online: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, imposta patrimoniale): sede.agenciatributaria.gob.es
• Catastro – Sede electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley de Costas, norme fiscali): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (norme edilizie, aree naturali protette ANEI): https://www.conselldemallorca.net