Se compro una casa a Maiorca come cittadino tedesco, devo davvero pagare l'imposta sul patrimonio?

Sì, in linea di massima sì — la Spagna ha il diritto di tassare gli immobili situati sul suo territorio. Con la franchigia delle Baleari di 3 milioni di euro (che puoi scegliere se sei non residente), l’onere fiscale sugli immobili di valore inferiore a 3 milioni di euro è praticamente pari a zero. Devi comunque presentare una dichiarazione se il tuo patrimonio lordo in Spagna supera i 2 milioni di euro.

Quando conviene passare alla tabella delle Baleari per i non residenti?

Praticamente sempre per gli immobili sopra i 700.000 €. La tabella statale prevede solo 700.000 € di esenzione, quella delle Baleari 3 milioni di €. Per un immobile da 2 milioni, secondo la tabella statale pagheresti l’imposta per intero (circa 7.000-12.000 € all’anno), mentre secondo quella delle Baleari non pagheresti nulla. Devi scegliere attivamente quale tabella usare nella dichiarazione dei redditi.

Cosa succede se il patrimonio supera i 3 milioni di euro?

A quel punto si applicano sia l'aliquota regionale delle Baleari (sulla parte che supera la franchigia) sia, se del caso, l'imposta statale di solidarietà. I due meccanismi sono ampiamente coordinati, in modo da evitare la doppia imposizione: il meccanismo di solidarietà tiene conto dell'imposta sul patrimonio pagata a livello regionale.

Anche a me si applica l'esenzione di 300.000 € per la casa di proprietà?

Solo per i residenti, cioè per chi ha effettivamente la residenza fiscale principale a Maiorca. Per i non residenti questa franchigia aggiuntiva per la casa di proprietà non c'è, perché dal punto di vista fiscale l'immobile a Maiorca non è la residenza principale.

Come viene calcolato il valore dell'immobile ai fini dell'imposta sul patrimonio?

Dal 2022, in molti casi fa da riferimento il “valor de referencia de mercado” (Valor de referencia), calcolato dal Ministero delle Finanze. In alternativa, si può prendere in considerazione il valore catastale, il valore di acquisto o il valore di mercato: si applica sempre il valore più alto. Negli ultimi anni questo ha portato a di fatto ad aumenti delle imposte.

Conviene comprare un immobile tramite una società per evitare l'imposta sul patrimonio?

Raramente. Nel 2023 la Spagna ha introdotto una clausola sulle società immobiliari che, almeno per le holding spagnole, ha effetti di “look-through”. Inoltre, possono entrare in gioco le norme tedesche sul trasferimento all’estero e sulle società controllate estere (CFC). Una struttura di holding va sempre valutata da entrambi i punti di vista (Spagna + paese d’origine) e conviene solo se il patrimonio è consistente.

Imposta sul patrimonio in caso di acquisto di un immobile

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Imposta sul patrimonio in Spagna (Impuesto sobre el Patrimonio) — la base imponibile

La Spagna applica un’imposta sul patrimonio mondiale delle persone fisiche sin dalla sua reintroduzione nel 2011. Con la riforma fiscale del 2021, il carattere originariamente temporaneo è stato abolito: da allora l’imposta è permanente. La data di riferimento è sempre il 31 dicembre di ogni anno: fa fede il patrimonio che possiedi a quella data.

Le imprese e le società di capitali non sono soggette all'imposta sul patrimonio. Questa si applica esclusivamente alle persone fisiche — sia ai residenti fiscali spagnoli (sul loro patrimonio mondiale) sia ai non residenti (solo sul patrimonio situato in Spagna, cioè in genere l'immobile a Maiorca).

Esenzione fiscale per le Baleari: 3 milioni di euro a partire dal 2024 — la novità principale

L'aggiornamento più importante per chi possiede o sta per acquistare un immobile a Maiorca: Con la legge di bilancio delle Baleari n. 12/2023, a partire dal 1° gennaio 2024 la franchigia personale per i residenti fiscali delle Baleari è stata aumentata da 700.000 € a 3.000.000 € a persona.

Conclusione: chi ha la residenza principale a Maiorca e possiede un patrimonio inferiore a 3 milioni di euro (più 300.000 € di esenzione per l’abitazione di proprietà) non paga più l’imposta sul patrimonio. Per le coppie sposate con un patrimonio comune, la soglia può arrivare di fatto a circa 6,6 milioni di euro, dato che l’esenzione spetta a ciascuna persona singolarmente.

Questo aumento corrisponde, in termini di importo, alla soglia a partire dalla quale scatta l’imposta statale di solidarietà (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). L’imposta di solidarietà è stata prorogata dalla legge 8/2023 del 27 dicembre 2023 e riguarda i patrimoni superiori a 3 milioni di euro a livello federale. Effetto: l’aumento delle Baleari neutralizza l’imposta regionale fino alla soglia statale — oltre tale soglia entra in gioco il meccanismo di solidarietà federale.

Non residenti — esenzione fiscale statale e diritto di opzione

Per gli acquirenti non residenti fiscalmente (di solito provenienti dalla Germania, dall’Austria, dalla Svizzera o da altri paesi dell’UE) si applicava tradizionalmente l’esenzione statale di 700.000 € — senza i 300.000 € relativi alla componente «prima casa», dato che la residenza in Spagna non costituisce la residenza principale.

Da tenere a mente dal 2015: i non residenti possono scegliere se essere tassati in base alla tabella statale o a quella della Comunità Autonoma in cui si trova la maggior parte del loro patrimonio spagnolo. Per chi acquista a Maiorca, questo significa che puoi scegliere la franchigia di 3 milioni di euro prevista per le Baleari, a condizione che il tuo immobile si trovi proprio a Maiorca. Questa scelta va indicata espressamente nella dichiarazione dei redditi ed è di solito molto più vantaggiosa rispetto alla tariffa standard statale.

Aliquota e onere fiscale — quanto costa davvero l'imposta?

L'imposta sul patrimonio è strutturata in modo progressivo. Nelle Baleari, l’aliquota massima è del 3,45% all’anno per patrimoni superiori a circa 10,7 milioni di euro. Le aliquote più basse partono dallo 0,28% per le prime centinaia di migliaia di euro oltre la franchigia e aumentano gradualmente.

Esempio di calcolo: non residente con un immobile a Maiorca del valore di 5 milioni di euro (scelta della tabella delle Baleari)

Patrimonio lordo: 5.000.000 €
Al netto della franchigia delle Baleari: −3.000.000 €
Base imponibile: 2.000.000 €
Imposta sul patrimonio (scala delle Baleari, fasce più basse): circa 8.000 – 12.000 € all’anno

Senza la franchigia delle Baleari (cioè secondo la tabella statale: franchigia di 700.000 €), su quegli stessi 5 milioni di € dovresti pagare molto di più — dell’ordine di 25.000 – 40.000 € all’anno.

Obbligo di dichiarazione — anche senza obbligo di pagamento delle imposte

Devi presentare la dichiarazione dei beni se hai un onere fiscale o se il tuo patrimonio lordo supera i 2 milioni di euro — anche se, dopo aver dedotto i debiti o le franchigie, non devi pagare nulla. Questa soglia è rimasta invariata da anni e non è stata adeguata in seguito all’aumento delle franchigie.

In pratica, questo vuol dire che chi possiede un immobile a Maiorca del valore superiore a 2 milioni di euro deve presentare una dichiarazione, anche se, grazie alla franchigia di 3 milioni, non paga l'imposta sul patrimonio.

Beckham-Ley per i nuovi residenti

Se ti trasferisci in Spagna come lavoratore qualificato o libero professionista, potresti avere diritto al regime Beckham (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). In questo regime speciale, il patrimonio — come per i non residenti — viene tassato solo per i beni situati in Spagna, e l’aliquota massima sul reddito proveniente dalla Spagna è del 24% per i primi 600.000 €.

Ai fini dell’imposta sul patrimonio, durante il periodo di validità della legge Beckham si applica la tabella statale con una franchigia di 700.000 € (oppure, a seconda della scelta di residenza, la tabella delle Baleari). Ti consiglio di verificare i dettagli della procedura di scelta con un commercialista specializzato in Maiorca, dato che la “Beckham-Ley” presenta complesse interazioni con l’imposta regionale sul patrimonio.

Margine di manovra — come ottimizzare l'imposta sul patrimonio

Nella pratica, ci sono diverse leve che contano:

Pianificazione in base alla data di riferimento: chi acquista a fine dicembre paga per tutto l'anno — chi vende prima del 31 dicembre risparmia un anno.
Proprietari multipli: gli immobili di alto valore possono essere acquistati da più persone in quote proporzionali. Grazie alle franchigie individuali e alla struttura tariffaria progressiva, l’onere fiscale complessivo si riduce notevolmente.
Prestiti: i tassi ipotecari possono — purché siano inferiori all’imposta sul patrimonio risparmiata — avere un effetto leva interessante.
Società immobiliari: è possibile detenere la proprietà tramite una struttura di holding, ma ciò comporta interazioni complesse sia in Spagna che nel paese d’origine (ritenuta alla fonte, norme CFC). Ha senso solo con una consulenza fiscale da entrambe le parti.
Trasferimento di residenza: chi registra la residenza principale a Maiorca beneficia della tariffa delle Baleari e di una franchigia di 3 milioni — ma si assoggetta ad ulteriori obblighi fiscali (imposta sul reddito sul patrimonio mondiale).

Differenze regionali in Spagna — a titolo di confronto

Le norme sull'imposta sul patrimonio variano notevolmente da una Comunità Autonoma all'altra:

Isole Baleari (Maiorca, Ibiza): esenzione di 3 milioni di euro a partire dal 2024 (Legge 12/2023)
Madrid: credito del 100% — L’imposta sul patrimonio è stata di fatto abolita
Andalusia: credito del 100% dal 2023 — anch’esso abolito
Valencia (Comunità Valenciana): la franchigia sale a 1 milione di euro a partire dall'anno fiscale 2025
Catalogna: esenzione di 500.000 € (regionale), 700.000 € per i non residenti
Isole Canarie: ancora 700.000 € — gli affitti turistici possono dare diritto all’esenzione

Con la franchigia di 3 milioni, Maiorca si colloca ai vertici della classifica spagnola tra le regioni che ancora applicano l'imposta sul patrimonio.

Accordi per evitare la doppia imposizione — chi può tassare?

Prima che la Spagna possa applicare l’imposta, deve esserci il consenso della convenzione per evitare la doppia imposizione (CDI) tra la Spagna e il tuo paese di residenza. La convenzione Germania-Spagna (artt. 9 e 25 della legge spagnola sull’imposta sul patrimonio) stabilisce che i beni situati in Spagna (in particolare gli immobili) siano tassati nello Stato in cui si trovano, cioè in Spagna. Per i non residenti tedeschi, quindi, l’immobile a Maiorca è soggetto all’imposta sul patrimonio in Spagna anche se il centro della vita si trova in Germania.