Imposta sul patrimonio a Maiorca: chi la paga dopo aver comprato casa

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L’imposta spagnola sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio): le basi

Reintrodotta nel 2011, l’imposta sul patrimonio riguarda il patrimonio complessivo delle persone fisiche. La riforma fiscale del 2021 ha eliminato il suo carattere inizialmente temporaneo, rendendola permanente. Per ogni anno si considera il patrimonio che possiedi al 31 dicembre.

Le imprese e le società di capitali non pagano l’imposta sul patrimonio. L’imposta riguarda solo le persone fisiche: i residenti fiscali in Spagna pagano sul patrimonio ovunque si trovi, mentre i non residenti pagano soltanto sui beni situati in Spagna, di norma l’immobile a Mallorca.

Dal 2024, franchigia di 3 milioni di € nelle Balearen: la novità principale

La novità più importante per chi possiede o acquista un immobile a Mallorca riguarda i residenti fiscali nelle Balearen: la legge di bilancio delle Balearen n. 12/2023 ha aumentato la franchigia personale da 700.000 € a 3.000.000 € per persona a partire dal 1 gennaio 2024.

In pratica, se hai la residenza principale a Mallorca e possiedi un patrimonio inferiore a 3 milioni di € (a cui si aggiunge una franchigia di 300.000 € per l’abitazione principale), non paghi più l’imposta sul patrimonio. Per i coniugi con un patrimonio comune, la soglia può arrivare di fatto a circa 6,6 milioni di €, perché ciascuno ha diritto alla propria franchigia.

L’aumento porta la franchigia regionale allo stesso importo della soglia oltre la quale si applica l’imposta statale di solidarietà (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). Prorogata dal Real Decreto-ley 8/2023 del 27 dicembre 2023, questa imposta si applica in tutta la Spagna ai patrimoni netti superiori a 3 milioni di €; dall’importo dovuto si detrae l’imposta sul patrimonio già pagata. In pratica, l’aumento della franchigia nelle Balearen azzera l’imposta regionale fino a questa soglia. Oltre la soglia si applica anche l’imposta statale di solidarietà.

Non residenti: franchigia statale e possibilità di scelta

Per chi acquista senza essere residente fiscale, in genere provenendo da Deutschland, Österreich, Schweiz o altri paesi dell’UE, si applicava tradizionalmente la franchigia statale di 700.000 €, senza l’ulteriore franchigia di 300.000 € per l’abitazione principale, perché la casa in Spagna non costituisce la residenza principale.

Importante dal 2015: Chi non è residente può scegliere se applicare le aliquote statali o quelle della comunità autonoma in cui si trova la maggior parte del suo patrimonio in Spagna. Se acquisti un immobile a Mallorca, puoi quindi scegliere la franchigia di 3 milioni di € prevista dalle Balearen, purché la maggior parte del tuo patrimonio in Spagna si trovi nelle Balearen. Devi indicare espressamente questa scelta nella dichiarazione dei redditi: di norma è molto più conveniente rispetto all’applicazione delle aliquote statali.

Aliquote e imposta dovuta: quanto si paga davvero?

L’imposta sul patrimonio è progressiva. Nelle Balearen, l’aliquota massima è del 3,45 % all’anno per la parte di patrimonio che supera circa 10,7 milioni di €. Si parte dallo 0,28 % sulle prime centinaia di migliaia di € oltre la franchigia, poi le aliquote aumentano gradualmente.

Esempio di calcolo: non residente con un immobile a Mallorca del valore di 5 milioni di € (con applicazione delle aliquote delle Balearen)

• Patrimonio lordo: 5.000.000 €
• Meno la franchigia delle Balearen: −3.000.000 €
• Base imponibile: 2.000.000 €
• Imposta sul patrimonio (primi scaglioni delle Balearen): circa 8.000 – 12.000 € all’anno

Senza la franchigia delle Balearen, applicando quindi le aliquote statali con una franchigia di 700.000 €, per gli stessi 5 milioni di € si pagherebbe molto di più: indicativamente 25.000 – 40.000 € all’anno.

Quando devi presentare la dichiarazione, anche se non paghi l’imposta

Devi presentare la dichiarazione dell’imposta sul patrimonio se risulta un’imposta da pagare oppure se il patrimonio lordo supera 2 milioni di €, anche quando, dopo aver sottratto debiti o franchigie, non devi versare nulla. Questa soglia è invariata da anni e non è stata adeguata all’aumento della franchigia.

In pratica, se possiedi un immobile a Mallorca del valore di oltre 2 milioni di €, devi presentare la dichiarazione anche se, grazie alla franchigia di 3 milioni di €, non paghi l’imposta sul patrimonio.

Beckham-Ley per i nuovi residenti

Se ti trasferisci in Spagna come lavoratore qualificato o autonomo, potresti avere diritto al Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). Con questo regime speciale, come per i non residenti, l’imposta sul patrimonio si applica solo ai beni situati in Spagna. Per i redditi prodotti in Spagna, l’aliquota massima è del 24 % sui primi 600.000 €.

Ai fini dell’imposta sul patrimonio, durante l’applicazione della Beckham-Ley si usano le aliquote statali, con una franchigia di 700.000 € (oppure, a seconda della residenza scelta, quelle delle Balearen). Ti conviene verificare le modalità esatte di scelta con un consulente fiscale specializzato in Mallorca, perché la Beckham-Ley interagisce in modo complesso con l’imposta regionale sul patrimonio.

Come ridurre l’imposta sul patrimonio con una pianificazione attenta

In pratica, puoi valutare diverse possibilità:

• Data di riferimento: se acquisti a fine dicembre, paghi l’imposta per l’intero anno; se vendi prima del 31 dicembre, risparmi 1 anno di imposta.
• Più proprietari: gli immobili di valore elevato possono essere acquistati in quote da più persone. Grazie alle franchigie individuali e alle aliquote progressive, l’imposta complessiva si riduce notevolmente.
• Finanziamenti: un mutuo può convenire se gli interessi sono inferiori all’imposta sul patrimonio risparmiata.
• Società immobiliari: puoi detenere un immobile tramite una holding, ma le conseguenze fiscali in Spagna e nel Paese d’origine sono complesse, anche per quanto riguarda le ritenute alla fonte e le norme CFC. Questa soluzione ha senso solo con una consulenza fiscale in entrambi i Paesi.
• Trasferimento della residenza: se stabilisci la residenza principale a Mallorca, puoi beneficiare delle aliquote delle Balearen e di una franchigia di 3 milioni €; sorgono però anche altri obblighi fiscali, tra cui l’imposta sul reddito relativa al patrimonio posseduto in tutto il mondo.

Le differenze tra le regioni della Spagna

Le norme sull’imposta sul patrimonio variano molto tra le comunità autonome:

• Balearen (Mallorca, Ibiza): franchigia di 3 milioni € dal 2024 (legge 12/2023)
• Madrid: riduzione del 100 % dell’imposta, di fatto abolita
• Andalusien: riduzione del 100 % dal 2023; anche qui l’imposta è di fatto abolita
• Valencia (Comunitat Valenciana): franchigia aumentata a 1 milione € a partire dall’anno d’imposta 2025
• Katalonien: franchigia regionale di 500.000 €; 700.000 € per i non residenti
• Kanarische Inseln: franchigia ancora pari a 700.000 €; l’affitto turistico può dare diritto all’esenzione

Con una franchigia di 3 milioni di €, Maiorca è tra le regioni spagnole più vantaggiose che applicano ancora l’imposta sul patrimonio.

Accordo contro la doppia imposizione: quale Stato può tassare?

Prima di applicare l’imposta, la Spagna deve averne il diritto in base all’accordo contro la doppia imposizione stipulato con il Paese di residenza. L’accordo tra Germania e Spagna (art. 9 e 25 della legge spagnola sull’imposta sul patrimonio) prevede che i beni situati in Spagna, in particolare gli immobili, siano tassati nel Paese in cui si trovano, cioè in Spagna. Se risiedi in Germania, quindi, il tuo immobile a Maiorca è soggetto all’imposta spagnola sul patrimonio anche se il centro dei tuoi interessi personali e familiari è in Germania.

Domande frequenti sull’imposta sul patrimonio a Maiorca

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Nota: questo articolo offre una panoramica generale dell’imposta sul patrimonio nelle Baleari (aggiornata al 2026) e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata. Per valutare il tuo caso, ti consigliamo di rivolgerti a un consulente fiscale specializzato nella normativa applicabile a Maiorca.