vastgoed

Staat mijn makelaar ingeschreven? Controleer het Registro Agentes Inmobiliarios Baleares

Verantwoordelijk voor de inhoud: Frank Menze

Als je op Mallorca een woning koopt of verkoopt, heb je waarschijnlijk al gehoord van het Registro Agentes Inmobiliarios Baleares, zoals het officiële makelaarsregister van de Balearen meestal kort wordt genoemd. Veel Duitstalige websites schrijven nog steeds dat inschrijving verplicht is. Dat klopte lange tijd, maar sinds 13.06.2026 niet meer: door een wetswijziging is het register uitdrukkelijk vrijwillig geworden. In deze gids lees je wat dit voor jou als koper of verkoper betekent, aan welke voorwaarden een ingeschreven makelaar moet voldoen, hoe hoog de waarborgsom en aansprakelijkheidsverzekering minimaal moeten zijn en met welke concrete stappen je controleert waaraan je een betrouwbare makelaar herkent – ook als deze niet in het register staat.

Registro Agentes Inmobiliarios Baleares controleren

De stand van zaken in 2026: waarom inschrijving vrijwillig is – en veel bronnen het tegenovergestelde beweren

De regelgeving rond het makelaarsregister van de Balearen is in 2 jaar tijd 2 keer ingrijpend gewijzigd. Wie online zoekt, komt vrijwel uitsluitend teksten uit 2024 en 2025 tegen waarin staat dat registratie verplicht is. Dat was op het moment van publicatie correct, maar nu niet meer.

De basis is de Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, waarmee het register überhaupt in het leven is geroepen. In de toelichting staat nog altijd letterlijk dat het om een "registro obligatorio" gaat. Deze toelichting is nooit aangepast – en juist daarin schuilt de valkuil: wie alleen de preambule leest, denkt dat het register verplicht is.

De eigenlijke regeling staat echter in de aanvullende bepalingen (disposiciones adicionales) van de wet. Daarin heeft de Ley 4/2026, de 11 de junio (gepubliceerd in BOIB Nr. 74 van 13.06.2026, met een correctie in BOIB Nr. 91 van 21.07.2026), de beslissende passage volledig herschreven. Sindsdien staat er letterlijk dat inschrijving "en todo caso" – dus in alle gevallen – vrijwillig is en dat het register openbaar is, een bestuursrechtelijk karakter heeft en vrijwillig is.

Let op: de geconsolideerde versie van de Ley 3/2024 bij het BOE vermeldt 13.06.2026 als laatste actualisering – de wijziging door de Ley 4/2026 is hierin dus verwerkt. Oudere samenvattingen, ook van makelaarsverenigingen of advocatenkantoren, uit 2024 of 2025 geven de huidige stand van zaken niet weer.

Het register in één oogopslag: naam, instantie en doel

De volledige officiële naam is Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears. In de praktijk wordt vaak een afkorting gebruikt, maar die is niet officieel – je vindt deze op websites van makelaars en in mededelingen van brancheverenigingen, maar officieel wordt de volledige naam van het register gebruikt.

Kenmerk Gegevens
Officiële naam Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears
Juridische aard Publiek, bestuursrechtelijk van aard, vrijwillig
Bevoegde instantie Dirección General de Vivienda y Arquitectura
Wettelijke grondslag Ley 3/2024 (DA 13 en DA 14), gewijzigd door Ley 4/2026
Doel Transparantie in de woningsector, bescherming van consumenten door kwaliteitsgewaarborgde vastgoeddiensten
Status sinds 13.06.2026: uitdrukkelijk vrijwillig

De Dirección General de Vivienda y Arquitectura behandelt aanvragen voor inschrijving, wijziging, tijdelijke opschorting en doorhaling. Ook kan zij inschrijvingen ambtshalve opschorten of doorhalen, maar pas nadat de betrokkene vooraf is gehoord. Daarnaast controleert zij periodiek of aan de voorwaarden wordt voldaan. Verder verstrekt zij informatie, biedt zij openbare toegang tot de registergegevens en geeft zij verklaringen af over de gegevens die in het register zijn opgenomen.

Voorwaarden voor inschrijving: wat een makelaar moet aantonen

Belangrijk voor de duiding: de onderstaande punten zijn voorwaarden om in het register te worden opgenomen – het zijn geen toelatingseisen voor het beroep van makelaar op de Balearen, aangezien inschrijving vrijwillig is. Een ingeschreven makelaar heeft tegenover de overheid verklaard dat hij aan deze punten voldoet, en de overheid kan dit controleren.

Voorwaarde Inhoud
Bedrijfsruimte Voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte op de Balearen, behalve bij uitsluitend elektronisch/telematisch verleende diensten
Bereikbaarheid bij uitsluitend telematische werkzaamheden Een per post bereikbaar adres op de Balearen
Klantcontact Het in ontvangst nemen van vragen, klachten en reclamaties op locatie
Aanduiding Zichtbare aanduiding (distintivo) en registratienummer op locatie, registratienummer in alle reclame-uitingen
Vakbekwaamheid Bij rechtspersonen: ten minste 1 bestuurslid en de persoon die verantwoordelijk is voor de bedrijfsruimte moeten aan de voorwaarden voldoen
Strafblad Geen strafblad wegens strafbare feiten die zijn gepleegd bij de uitoefening van vastgoedactiviteiten
Aanvraag Individueel met declaración responsable of collectief via beroepskamers/verenigingen; elektronische aanvraag

Zolang het registratienummer nog niet beschikbaar is, mag tijdelijk het ontvangstnummer van de ingediende declaración responsable als aanduiding worden gebruikt.

Let op: De FAQ-pagina van de bevoegde instantie verwijst op sommige punten nog naar oudere opleidingseisen uit de oorspronkelijke versie. De Ley 4/2026 heeft deze passage uitdrukkelijk inhoudsloos gelaten. Doorslaggevend zijn nu de geschiktheidseisen uit de herziene aanvullende bepaling, niet de oudere versie.

De waarborgsom: 60.000 Euro zekerheid voor je geld

Een punt dat voor jou als koper of huurder in de praktijk het belangrijkst is: de waarborgsom (garantía) die geregistreerde makelaars moeten aanhouden. Deze dekt de bedragen die de makelaar in het kader van zijn werkzaamheden ontvangt totdat ze aan de rechthebbenden ter beschikking worden gesteld – dus juist de aanbetalingen en reserveringsgelden die vaak al vroeg in het koopproces worden betaald.

Kenmerk van de waarborgsom Gegevens
Minimumbedrag 60.000 € per dekkingsjaar
Vorm Seguro de caución of fianza bij een erkende verzekeraar/financiële instelling
Afsluiting Individueel of collectief via kamers en verenigingen; ook zekerheden uit andere EU-lidstaten worden erkend
Doel Dekking van ontvangen klantgelden tot de uitbetaling aan de rechthebbenden
Aanspraak Alleen bij uitdrukkelijke overeenstemming tussen de betrokken partijen of op grond van een rechterlijke uitspraak, een onherroepelijke arbitrale uitspraak of een definitief bestuursbesluit

De waarborgsom is dus geen grabbelton: zonder overeenstemming of een onherroepelijke beslissing wordt er niets uit betaald. Doe je een aanbetaling, kijk dan ook naar het reserveringscontract: meer hierover lees je in de gids over het reserveringscontract in Spanje.

Beroepsaansprakelijkheid: deze dekkingsbedragen gelden

Naast de waarborgsom is een beroepsaansprakelijkheidsverzekering vereist. Die dekt schade die voortvloeit uit de werkzaamheden als makelaar en moet gedurende de volledige beroepsuitoefening van kracht blijven.

Kenmerk van de aansprakelijkheidsverzekering Gegevens
Minimale dekking per schadegeval 100.000 €
Minimale dekking per jaar 600.000 €
Geldigheidsgebied Illes Balears
Aanpassing van de bedragen Mogelijk via een Resolución van de Consejero de Vivienda, Territorio y Movilidad
Termijn Geldt niet voor bemiddelingsprocedures die vóór de inwerkingtreding zijn gestart; de datum van de nota de encargo is bepalend

Let op: De genoemde dekkingsbedragen zijn de momenteel bekende stand van zaken. Omdat de wet uitdrukkelijk voorziet in een latere aanpassing via Resolución, is niet gegarandeerd dat deze bedragen blijvend vaststaan.

Zo controleer je stap voor stap of een makelaar is ingeschreven

Er is geen openbare onlinezoekfunctie aangetoond waarin je op naam kunt zoeken. Wel staat vast dat het register openbaar is, dat de instantie informatie verstrekt en verklaringen afgeeft. Zo pak je het in de praktijk aan:

  1. Bekijk brochures, de website en de etalage. Een ingeschreven makelaar moet het registratienummer duidelijk zichtbaar vermelden op de vestigingslocatie en in alle reclame-uitingen.
  2. Vraag rechtstreeks naar het registratienummer. Een betrouwbare makelaar noemt dit zonder aarzelen, of anders het ontvangstnummer van zijn declaración responsable.
  3. Vraag naar de gegevens over de zekerheid. Ingeschreven makelaars moeten iedereen die ernaar vraagt minimaal de naam van de verzekeraar of bank en het referentienummer van de garantie verstrekken – dit is een uitdrukkelijk recht waarvan je gebruik moet maken.
  4. Vraag bij twijfel informatie op bij de instantie. De Dirección General de Vivienda y Arquitectura biedt openbare toegang tot de registergegevens en geeft verklaringen af.
  5. Win daarnaast juridisch advies in, vooral bij grotere bedragen of als iets onduidelijk blijft – bijvoorbeeld via een Duitstalige advocaat voor de aankoop van vastgoed.

Wat inschrijving NIET betekent – en niet vervangt

Hier zit de grootste hardnekkige misvatting uit oudere teksten: een niet-ingeschreven makelaar werkt niet automatisch illegaal. Sinds 13.06.2026 is inschrijving vrijwillig en de wet maakt uitdrukkelijk duidelijk dat deze geen toelating of vergunning vormt.

De conclusie is genuanceerder: een ingeschreven makelaar heeft tegenover de overheid verklaard te beschikken over een vestiging, vakbekwaamheid, borgstelling en aansprakelijkheidsverzekering – en de overheid kan dit periodiek controleren, opschorten of doorhalen. Bij een niet-ingeschreven makelaar ontbreekt juist deze mogelijkheid van overheidstoezicht. Dat betekent niet dat hij onbetrouwbaar werkt, maar wel dat je zelf beter moet doorvragen, bijvoorbeeld naar de commissie, de aansprakelijkheidsverzekering en referenties. In de gids over makelaarscommissie op Mallorca lees je hoe commissies op Mallorca doorgaans zijn geregeld.

De meest voorkomende fouten bij het gebruik van het makelaarsregister

Fout Waarom dit problematisch is
Oudere artikelen (2024/2025) aanhalen als actuele wetgeving Deze teksten beschrijven de wetgeving van vóór Ley 4/2026 en zijn sinds 13.06.2026 achterhaald
Aannemen dat een niet-geregistreerde makelaar illegaal handelt Registratie is uitdrukkelijk vrijwillig en geen beroepsvergunning
Zoeken naar een openbare zoekfunctie op naam op internet Een dergelijke zoekfunctie is niet officieel gedocumenteerd; informatie verloopt via de bevoegde instantie
De borgsom verwarren met een direct beschikbare terugbetaling Uitbetaling vereist overeenstemming of een onherroepelijke rechterlijke uitspraak of arbitrale uitspraak
Niet actief naar het registratienummer vragen Geregistreerde makelaars zijn verplicht dit nummer te vermelden en in hun reclame te voeren
Alleen afgaan op de FAQ van de overheid, zonder de actuele wettekst te controleren De FAQ verwijst deels nog naar een bepaling die door Ley 4/2026 inhoudelijk is uitgehold

Wat volgt hierna? Open vragen en mogelijke aanpassingen

Omdat registratie vrijwillig is, hangt het daadwerkelijke registratiepercentage onder makelaars af van de mate waarin de markt deze registratie als kwaliteitskenmerk gebruikt – bijvoorbeeld via beroepsverenigingen die hun leden collectief registreren. Voor consumenten blijft het relevant dat de dekkingsbedragen voor borgsom en aansprakelijkheid via Resolución kunnen worden aangepast; bij grotere transacties is het daarom altijd verstandig om de actuele stand rechtstreeks bij de bevoegde instantie na te vragen. Over boetes bij ontbrekende registratie, kosten voor de registratie zelf of behandeltijden van de instantie zijn geen officiële gegevens gepubliceerd – informeer hier in individuele gevallen bij de Dirección General de Vivienda y Arquitectura naar.

Checklist: Makelaarsregister Balearen controleren

  • Gezocht naar het registratienummer op de vestigingslocatie en in de reclame-uitingen van de makelaar
  • De makelaar rechtstreeks naar zijn registratienummer gevraagd
  • Bij aanbetalingen gevraagd naar de naam van de verzekeraar/de bank en het referentienummer van de garantie
  • Het reserveringscontract en de nota de encargo zorgvuldig gelezen, met name de datum
  • Bij twijfel informatie of een verklaring opgevraagd bij de Dirección General de Vivienda y Arquitectura
  • Bij grotere bedragen daarnaast onafhankelijk juridisch advies ingewonnen
  • Geen verouderde onlinebronnen (2024/2025) als actuele wetgeving beschouwd

Conclusie

Het Registro Agentes Inmobiliarios Baleares is sinds 13 juni 2026 een vrijwillig, openbaar register – een belangrijk verschil met wat de meeste Duitstalige bronnen nog melden. Voor jou als koper of verkoper betekent dit dat registratie een nuttig, maar niet doorslaggevend kwaliteitskenmerk is. Wie geregistreerd staat, heeft aangetoond te beschikken over een vestiging, vakbekwaamheid, een borgsom van minimaal 60.000 euro per jaar en een aansprakelijkheidsverzekering van minimaal 100.000 euro per schadegeval en 600.000 euro per jaar – en wordt periodiek door de overheid gecontroleerd. Gebruik de genoemde stappen om dit zelf actief te controleren en vraag bij grotere bedragen daarnaast juridisch advies, bijvoorbeeld via het brancheoverzicht voor makelaars of de algemene tips voor het kopen van een woning.

Officiële bronnen

Is inschrijving in het makelaarsregister van de Balearen verplicht?
Nee, sinds de Ley 4/2026 (van kracht sinds 13.06.2026) is inschrijving nadrukkelijk vrijwillig. Oudere teksten waarin staat dat inschrijving verplicht is, weerspiegelen de situatie van vóór deze wetswijziging.
Werkt een niet-ingeschreven makelaar illegaal?
Nee. Omdat inschrijving vrijwillig is, werkt een niet-ingeschreven makelaar niet automatisch illegaal. Alleen de mogelijkheid tot toezicht door de overheid die aan inschrijving verbonden is, ontbreekt.
Hoe herken ik of een makelaar is ingeschreven?
Ingeschreven makelaars moeten hun registratienummer duidelijk vermelden op hun vestigingslocatie en in al hun advertenties. Je kunt er ook rechtstreeks naar vragen of bij twijfel informatie inwinnen bij de Dirección General de Vivienda y Arquitectura.
Wat dekt de waarborgsom van 60.000 Euro?
Deze dekt bedragen die de makelaar in het kader van zijn werkzaamheden ontvangt, totdat ze aan de rechthebbenden worden uitgekeerd, zoals aanbetalingen of reserveringsgelden. Uitbetaling is alleen mogelijk als de betrokken partijen het eens zijn of op basis van een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of een arbitrale uitspraak.
Hoe hoog moet de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van een geregistreerde makelaar zijn?
Minimaal 100.000 Euro per schadegeval en 600.000 Euro per jaar. Deze bedragen kunnen worden aangepast via een Resolución van de bevoegde Consejero.
Is er in het makelaarsregister een onlinezoekfunctie waarin je op naam kunt zoeken?
Daarover is geen officieel gepubliceerde informatie beschikbaar. Wel staat vast dat het register openbaar is en dat de bevoegde instantie informatie verstrekt en verklaringen over de registergegevens afgeeft.
Moet ik als koper het registratienummer van mijn makelaar kennen?
Niet verplicht, maar het is een eenvoudig controlemiddel. Daarnaast heb je bij geregistreerde makelaars het recht om naar de identificatiegegevens van de zekerheid te vragen, in ieder geval naar de naam van de verzekeraar of bank en het referentienummer.
Wat gebeurt er als de verzekerde bedragen in de toekomst veranderen?
De genoemde minimumbedragen zijn de momenteel geldende bedragen volgens Ley 3/2024, in de versie van Ley 4/2026. De wet bepaalt uitdrukkelijk dat deze via een Resolución van de bevoegde Consejero kunnen worden aangepast. Voor lopende bemiddelingen is de datum van de betreffende nota de encargo bepalend: op procedures die vóór de inwerkingtreding van de regeling zijn gestart, zijn de garantie- en verzekeringsplicht niet met terugwerkende kracht van toepassing.