Makelaarscommissie op Mallorca: wie betaalt wat – en hoe vind je een betrouwbare makelaar?

De makelaarscommissie op Mallorca is een van de meest verkeerd begrepen onderwerpen bij het kopen van onroerend goed op het eiland – en een van de belangrijkste voor je budget. In tegenstelling tot in Duitsland is er in Spanje geen wet die de hoogte van de commissie, de betalingsverplichting of de beroepsvereisten voor makelaars uniform regelt. Wie betaalt, hoeveel, wanneer en aan wie – dat is allemaal een kwestie van onderhandelen en moet duidelijk in het makelaarscontract worden vastgelegd. Deze gids legt je uit welke tarieven op Mallorca gebruikelijk zijn, of jij als koper of verkoper moet betalen, wanneer de provisie wettelijk verschuldigd is, welke soorten makelaars er op het eiland zijn en hoe je de zwarte schapen van de serieuze professionals kunt onderscheiden – met concrete cijfers, checklists en een overzicht van de totale bijkomende kosten.

Ben je van plan om iets te kopen of te verkopen op Mallorca en wil je weten of je makelaarscontract eerlijk is?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — We raden je beproefde advocaten en makelaars uit ons netwerk aan
• Alle bijkomende aankoopkosten op Mallorca op een rijtje

Wat is de makelaarscommissie – en waarom is die op Mallorca zo bijzonder?

De makelaarscommissie (Spaans: honorarios de agencia of comisión de agencia) is de prestatiegerelateerde vergoeding die een makelaar krijgt voor het bemiddelen bij een transactie. Die hoef je in principe alleen te betalen als er daadwerkelijk een koopcontract wordt gesloten – dus geen deal, geen commissie.

Dat klinkt simpel, maar op Mallorca is er een belangrijk verschil: het beroep van makelaar is in Spanje geen wettelijk beschermd beroep. Er is geen uniforme, door de staat opgelegde vergunningsplicht, geen wettelijk voorgeschreven minimumkwalificatie en geen wettelijk vastgelegde hoogte van de provisie. In principe kan iedereen als makelaar optreden – met één uitzondering: advocaten mogen volgens hun beroepsregels niet tegelijkertijd als makelaar werken.

Dat betekent voor jou: alles wat met de commissie te maken heeft – het bedrag, de betalingsverplichting, de vervaldatum – hangt af van wat er in de makelaarsovereenkomst staat. Het loont de moeite om deze overeenkomst goed door te lezen voordat je hem ondertekent, of om hem juridisch te laten controleren.

Let op: Omdat de makelaarsmarkt op Mallorca nauwelijks gereguleerd is, loopt de kwaliteit van de aanbieders sterk uiteen. Er zijn tal van makelaarskantoren actief op het eiland. Hoe je betrouwbare aanbieders van onbetrouwbare kunt onderscheiden, lees je verderop in dit artikel.

Hoeveel bedraagt de makelaarscommissie op Mallorca?

De provisie is vrij te onderhandelen, maar ligt in de praktijk meestal binnen duidelijke marges. In de volgende tabel zie je de gangbare tarieven per type onroerend goed:

Rekenvoorbeeld: Bij een woning van 800.000 € bedraagt een commissie van 5 % precies 40.000 €. Daarover moet 21 % IVA worden betaald, dus nog eens 8.400 €. Totale kosten voor de makelaarscommissie: 48.400 €.

Let op: Bij luxe woningen in de allerhoogste prijsklassen is een lagere commissie (2–3 %) gebruikelijk en vaak bespreekbaar. Tegelijkertijd kan in bepaalde gevallen een hogere commissie worden afgesproken – bijvoorbeeld als er maar heel weinig kopers zijn of als de woning buitengewoon moeilijk te verkopen is.

De commissie is dus geen vast bedrag. Wat je in ieder geval moet vermijden: pas na het reserveringscontract te horen krijgen welke cijfers van invloed zijn op de commissie. Meer hierover vind je in het gedeelte over veelgemaakte fouten.

Wie betaalt de makelaarscommissie: de koper of de verkoper?

Dat is de meest gestelde vraag – en het antwoord daarop is op Mallorca niet overal hetzelfde.

Het opdrachtprincipe

In Spanje geldt in principe het opdrachtprincipe: wie de makelaar inhuurt, betaalt de commissie. Omdat in de praktijk vaak de verkoper gebruikmaakt van de diensten van een makelaar om zijn woning op de markt te brengen, is hij in veel gevallen ook degene die de commissie moet betalen.

De praktijk op Mallorca

In de praktijk op Mallorca kom je echter ook het model tegen waarbij de koper de commissie betaalt – of waarbij die tussen koper en verkoper wordt verdeeld. Welk model van toepassing is, hangt af van de makelaar, het object en wat er in het contract is afgesproken. In de volgende tabel zie je de drie gangbare modellen:

Het gaat er altijd om wat er in het makelaars- of reserveringscontract is afgesproken. Er is geen wettelijke verplichting om voor de ene of de andere oplossing te kiezen.

Let op: ook al betaalt de verkoper de commissie formeel gezien, wordt dit bedrag in veel gevallen al in de vraagprijs meegerekend – de koper draagt het dus indirect. Dat is geen verborgen truc, maar gewoon hoe de markt werkt. Houd hier als koper in ieder geval rekening mee en plan de totale bijkomende kosten dienovereenkomstig.

Zo werkt de betaling in de praktijk

In de praktijk gaat het vaak zo: de koper houdt de door de verkoper te betalen makelaarscommissie in op de afgesproken koopprijs en geeft de makelaar bij het ondertekenen van de notariële koopakte (Escritura) een cheque voor het betreffende bedrag. De provisie is dus verschuldigd op het moment dat de koper de verkoper volledig heeft betaald.

Wanneer is de provisie juridisch verschuldigd?

Of de makelaarscommissie in Spanje moest worden betaald, was lange tijd een twistpunt. Verschillende rechterlijke uitspraken hebben hierover duidelijkheid gebracht:

Vroeger gold: de commissie hoef je pas te betalen als je de notariële koopakte (Escritura) hebt ondertekend – dus pas als de transactie succesvol is afgerond. Dat is nog steeds de standaardprocedure.

In een baanbrekende uitspraak van het Hooggerechtshof van 21 mei 2014 werd echter vastgesteld: Een makelaar kan onder bepaalde omstandigheden ook recht hebben op zijn provisie als hij niet tot aan de notariële overdracht heeft meegewerkt – op voorwaarde dat hij door zijn werkzaamheden in belangrijke mate de verbinding tussen koper en verkoper tot stand heeft gebracht.

Let op: Om ruzie te voorkomen, moet je als verkoper in het makelaarscontract duidelijk vastleggen onder welke voorwaarden de provisie wordt verdiend. Je advocaat (abogado) kan dat voor je opstellen.

Soorten makelaars op Mallorca: wie is wie?

Op Mallorca is er een enorme verscheidenheid aan soorten makelaars. Deze grove indeling helpt je om het geheel beter te begrijpen:

Let op: de categorie „mobiele-telefoonmakelaars” is extra risicovol. Omdat het beroep niet gereguleerd is, zijn er geen minimumvereisten. Het is daarom belangrijk om te letten op certificeringen en lidmaatschappen van beroepsverenigingen – daarover meer in de volgende paragraaf.

Hoe herken je een betrouwbare makelaar op Mallorca?

Omdat het beroep van makelaar in Spanje niet wettelijk gereguleerd is, is vrijwillig lidmaatschap van een beroepsvereniging een belangrijke kwaliteitsindicator. De volgende criteria helpen je bij je beoordeling:

Organisaties en certificeringen

Minimale vereisten die je moet controleren

1. Fiscale registratie: De makelaar moet als ondernemer fiscaal geregistreerd staan (Autónomo of SL) en een Spaans belastingnummer (CIF/NIF) kunnen laten zien.
2. Een schriftelijke overeenkomst: Geen enkele serieuze makelaar werkt zonder een schriftelijke overeenkomst over de provisie en wat er precies wordt gedaan.
3. Referenties en beoordelingen: Controleerbare klantbeoordelingen, verifieerbare referentieprojecten.
4. Duidelijkheid over de hoogte van de provisie: De provisie en de fiscale behandeling ervan (IVA 21 %) moeten duidelijk worden meegedeeld voordat je de opdracht geeft.
5. Geen dubbele vertegenwoordiging zonder transparantie: als een makelaar zowel voor de koper als voor de verkoper werkt (agente dual), moet hij dat melden.

Wat doet een makelaar op Mallorca – en wat niet?

Voordat je beslist of de provisie het je waard is, is het de moeite waard om eens te kijken naar wat een professionele makelaar op het eiland allemaal voor je kan doen:

Wat een goede makelaar voor je regelt:

• Analyse van de marktprijs en taxatie van het onroerend goed
• Professionele vastgoedfotografie en het opstellen van een exposé
• Verkoop via nationale en internationale portalen en ons eigen netwerk
• Voorselectie van potentiële kopers
• Het organiseren en begeleiden van rondleidingen
• Onderhandelingen tussen de partijen
• Afstemming met de notaris, advocaat en eventueel de bank
• Begeleiding tot aan de ondertekening van de escritura

Wat een makelaar niet vervangt:

• De juridische controle van het onroerend goed (dat is de taak van je advocaat)
• Belastingadvies (belastingadvieskantoor)
• De controle van het kadaster (Registro de la Propiedad)

Let op: Op Mallorca is het heel gebruikelijk en wordt het sterk aangeraden om naast de makelaar ook een onafhankelijke advocaat in te schakelen. Die controleert de lasten in het kadaster, de bouwrechtelijke situatie, openstaande schulden en het contract – zaken die buiten het takenpakket van de makelaar vallen.

Makelaarscommissie en totale bijkomende kosten: waar je echt rekening mee moet houden

De makelaarscommissie maakt deel uit van een groter kostenpakket. Als koper op Mallorca moet je rekening houden met 10 tot 14 % bovenop de aankoopprijs als totale bijkomende kosten. Bij bestaande woningen ligt dit percentage vanwege de progressieve overdrachtsbelasting (ITP) dichter bij 12–14 %.

De ITP op de Balearen wordt progressief berekend: 8 % over de eerste 400.000 €, 9 % over het deel tussen 400.001 en 600.000 €, 10% over het bedrag van 600.001 tot 1.000.000 €, 12% over het bedrag van 1.000.001 tot 2.000.000 € en 13% boven 2.000.001 €.

Meer hierover vind je in onze uitgebreide gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca en specifiek over het ITP Balearen 2026.

Exclusieve opdracht of open mandaat: wat is beter?

Veel eigenaren op Mallorca schakelen meerdere makelaars tegelijk in – in de hoop zo een groter bereik te krijgen. Dat is begrijpelijk, maar het heeft ook nadelen:

Tip: Een goed onderhandelde exclusieve opdracht met een duidelijke looptijd en vastgelegde marketingverplichtingen is in de meeste gevallen efficiënter dan een open mandaat. Zorg dat er een uitstapclausule wordt opgenomen voor het geval de afgesproken diensten niet worden geleverd.

De meest voorkomende fouten bij het omgaan met de makelaarscommissie op Mallorca

Deze fouten kosten kopers en verkopers regelmatig geld of tijd:

1. Geen schriftelijke commissieovereenkomst – Mondelinge afspraken zijn moeilijk af te dwingen. Leg het altijd schriftelijk vast.
2. Pas bij het reserveringscontract ontdekken dater commissie moet worden betaald – Sommige kopers komen er pas bij het reserveringscontract achter dat ze de commissie moeten betalen. Maak dit al tijdens het eerste gesprek duidelijk.
3. IVA vergeten – er komt nog 21 % btw bovenop de commissie. Bij een commissie van 40.000 € is dat nog eens 8.400 €.
4. Een makelaar inhuren zonder beroepsaansprakelijkheidsverzekering – Anders is er niemand die aansprakelijk is als er schade ontstaat.
5. Schakel geen onafhankelijke advocaat in – De makelaar behartigt belangen – niet per se die van jou. Een advocaat is geen optie, maar een verplichting.
6. Meerdere makelaars inschakelen zonder duidelijke afspraken – Dat leidt tot ruzie over wie de commissie verdient.
7. De provisie verkeerd opvatten als onderdeel van de koopprijs – De provisie is een aparte vergoeding voor de makelaar en staat niet vermeld in de notariële koopprijs. Dat heeft fiscale gevolgen.

Wat komt er daarna? Hoe gaat het verder nadat je een makelaar hebt gekozen?

Zodra je een makelaar hebt gekozen en ingeschakeld (als koper of verkoper), volgt er een duidelijk gestructureerd proces:

1. Zoeken naar vastgoed / Verkoop – De makelaar stelt een exposé op of zoekt geschikte objecten voor je
2. Bezichtigingen – De makelaar regelt en begeleidt alles
3. Bod en prijsonderhandelingen – De makelaar bemiddelt tussen de partijen
4. Reserveringsovereenkomst (contrato de reserva of arras) – Eerste bindende stap; zorg dat je de Spaanse reserveringsovereenkomst goed doorleest
5. Due diligence – Je advocaat controleert het kadaster, de lasten en de bouwvergunningen
6. Privé-koopovereenkomst (contrato privado de compraventa)
7. Notariële koopakte (Escritura) – Hier moet je de provisie betalen; hoe het bij de notaris in zijn werk gaat
8. Inschrijving in hetkadaster en belastingbetaling

De volledige juridische procedure vind je in onze gids over de juridische stappen bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca.

Checklist: Een betrouwbare makelaar op Mallorca vinden en inschakelen

Voordat je een makelaarsovereenkomst ondertekent, loop deze lijst even door:

• De makelaar is fiscaal geregistreerd (CIF/NIF aanwezig en controleerbaar)
• Er is een schriftelijke makelaarsovereenkomst (provisie, looptijd, omvang van de dienstverlening, opzeggingsvoorwaarden)
• Provisie inclusief IVA duidelijk vermeld
• Wie de commissie betaalt (koper, verkoper, gedeeld) staat in het contract
• Makelaar die lid is van een erkende vereniging (API, ABINI of iets dergelijks) of een bewijs van een vergelijkbare kwalificatie
• Er is een beroepsaansprakelijkheidsverzekering
• Referenties gecontroleerd / verifieerbare beoordelingen bekeken
• Clausule over de exclusieve opdracht (looptijd, beëindiging bij niet-nakoming) onderhandeld
• Onafhankelijke advocaat (abogado) die je al hebt ingeschakeld of binnenkort gaat inschakelen
• De provisieafspraak met de advocaat bespreken voordat je het reserveringscontract ondertekent

Conclusie

De makelaarscommissie op Mallorca ligt in de praktijk rond de 5–6 % van de aankoopprijs plus 21 % IVA – zonder wettelijke vaststelling, puur op basis van marktgewoonten en contractvrijheid. Wie er betaalt, is niet wettelijk vastgelegd: in de praktijk betaalt vaak de verkoper, soms ook de koper – afhankelijk van wat er is afgesproken. De provisie moet meestal worden betaald zodra de notariële koopakte is ondertekend.

Wat het voor zowel kopers als verkopers lastig maakt: het beroep van makelaar is in Spanje niet gereguleerd. Daarom zijn lidmaatschappen van beroepsverenigingen, schriftelijke contracten, beroepsaansprakelijkheidsverzekering en het vergelijken van verschillende aanbieders geen luxe, maar een must. En: de makelaar is geen vervanging voor een advocaat. Als je op Mallorca iets koopt of verkoopt, heb je beide nodig.

Houd er als koper rekening mee dat er 10–14 % aan bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs komt – daar kan, afhankelijk van de afspraak, ook de makelaarscommissie in zitten. Als verkoper moet je de provisie zien als een investering in marketing, niet als weggegooid geld: een goede makelaar haalt in een krappe markt vaak meer opbrengst binnen dan zijn provisie kost.

Officiële bronnen

• Tribunal Supremo (Hooggerechtshof van Spanje): baanbrekende uitspraak over het moment waarop de makelaarscommissie verschuldigd is, van 21 mei 2014 – www.poderjudicial.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – IVA (Mehrwertsteuer): Het huidige IVA-tarief van 21 % op diensten – www.agenciatributaria.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – ITP: Schaal voor de overdrachtsbelasting op de Balearen – www.atib.es
• Registradores de España – Registro de la Propiedad: Inschrijving in het kadaster en controle op lasten – www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Stedenbouw: Informatie over bouwvoorschriften op Mallorca – www.conselldemallorca.net
• Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI): beroepsvereniging van door de API erkende makelaars – www.coapi.org