Vivienda protegida Mallorca VPO: Wie mag er kopen en hoe kom je op de wachtlijst?

Als je op Mallorca op zoek bent naar betaalbare eigen woning, kom je vroeg of laat twee termen tegen: VPO en VPL. Beide staan voor door de overheid gereguleerde woningen, waarvan de aankoopprijzen en gebruiksvoorwaarden wettelijk zijn gemaximeerd — en die uitsluitend worden toegewezen aan huishoudens met bepaalde inkomensgrenzen. Omdat de vrije woningmarkt op de Balearen tot de duurste van Spanje behoort, zijn deze programma’s voor veel inwoners de enige realistische kans op een eigen woning. In deze gids lees je wie zich mag aanmelden, hoe de inschrijving in het register werkt, welke documenten je nodig hebt en waar je op moet letten bij een latere doorverkoop. Alle informatie is uitsluitend gebaseerd op gedocumenteerde bronnen van het IBAVI en de Balearische overheid.

Wil je weten of je voldoet aan de voorwaarden voor een VPO of VPL op Mallorca?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — We bekijken je zaak gratis en vrijblijvend
• Alle bijkomende aankoopkosten in één oogopslag

Wat is een Vivienda protegida — en wat is het verschil tussen VPO en VPL?

Op de Balearen zijn er tegenwoordig twee parallelle systemen voor gereguleerde woningen, die vaak door elkaar worden gehaald:

De VPL is op de Balearen in het leven geroepen als extra categorie om meer huishoudens met een gemiddeld inkomen te bereiken, die te veel verdienen voor een klassieke VPO, maar zich toch geen woning op de vrije markt kunnen veroorloven. In de praktijk lopen beide programma’s via hetzelfde register.

Opmerking: De term VPP (Vivienda de Protección Pública) komt voor in oudere documenten en verwijst ook naar door de overheid gesubsidieerde woningen — qua inhoud overlapt deze term met VPO/VPL.

Wie beheert het programma? Het IBAVI als centrale instantie

Het Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) is de instantie die verantwoordelijk is voor alle gesubsidieerde woningen op de Balearen — van de projectplanning en de bouw tot de toewijzing. Het IBAVI beheert projecten over heel Mallorca: Palma, Inca, Manacor, Marratxí en andere gemeenten, met woningen met één tot vier slaapkamers, afhankelijk van het project.

Een belangrijk principe van het IBAVI-systeem: de toewijzing gebeurt op basis van behoefte, niet volgens het principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Dat betekent dat je je weliswaar vroeg moet registreren, maar dat dit geen garantie is voor een toewijzing.

Recente ontwikkelingen (onderbouwd):

• In december 2025 presenteerde Prohens, de voorzitter van de Balearische regering, een programma met 1.213 nieuwe sociale woningen voor inwoners, waar het IBAVI nu mee bezig is.
• In mei 2026 schreef de regering een aanbesteding uit voor de bouw van maximaal 387 extra sociale woningen op Mallorca en Ibiza.
• In Palma is in het Polígono de Levante al een complex met 43 nieuwe sociale woningen opgeleverd, die bestemd zijn voor sociale huur.

De 4 basisvoorwaarden om te solliciteren

Voordat je ook maar één formulier invult, moet je even checken of je aan de basisvoorwaarden voldoet. Het IBAVI noemt vier onmisbare voorwaarden:

Let op: als je een woning van IBAVI aangeboden krijgt en die zonder geldige reden afwijst, verlies je twee jaar lang het recht om je opnieuw aan te melden. Deze termijn gaat in op de datum van afwijzing.

Naast deze basisvoorwaarden gelden er voor de concrete toewijzing inkomensgrenzen, die per project en woningtype kunnen verschillen. De exacte drempelwaarden worden per aanbesteding gepubliceerd in het betreffende project-BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears).

Stap voor stap: zo schrijf je jezelf in het register in

Je inschrijving bij het Registro Público de Demandantes is de eerste en absoluut noodzakelijke stap. Dit register is verantwoordelijk voor zowel VPO (openbare en particuliere subsidie) als VPL.

Zo verloopt het proces:

1. Formulierpakket downloaden — Het aanvraagformulier en het toestemmingsformulier voor gegevensbescherming en vertegenwoordiging zijn te vinden op de officiële website van IBAVI of bij de registratiekantoren.
2. Print beide documenten uit en onderteken ze — Je moet ze met de hand ondertekenen; afhankelijk van de procedure kun je ze ook digitaal indienen.
3. Zorg dat jede benodigde documenten bij elkaar hebt (zie de tabel hieronder).
4. Indiening — Persoonlijk bij een IBAVI-kantoor of bij het plaatselijke administratieve register (Registro de la Administración), of via het elektronische portaal van de CAIB op https://www.caib.es.
5. Wacht op de bevestiging — Na controle krijg je een registratienummer.
6. Zorg datje gegevens up-to-date blijven — Veranderingen in je inkomen, je gezinssituatie of je woonsituatie moet je doorgeven, want die zijn van invloed op je indeling.

Standaarddocumenten (afhankelijk van het project kunnen er nog meer bijkomen):

Inkomensgrenzen: hoeveel mag het huishouden verdienen?

De Balearen stellen inkomensplafonds vast in veelvouden van de IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) — een referentiewaarde die elk jaar wordt bijgewerkt. De exacte vermenigvuldigingsfactoren worden per project vastgesteld en gepubliceerd in het staatsblad van de Balearen (BOIB).

Let op: aangezien de exacte IPREM-coëfficiënten per aanbesteding verschillen, moet je ze altijd uit de actuele projectaankondiging halen. Op de website van IBAVI vind je hiervoor ook een inkomenscalculator.

Over het algemeen geldt:

• VPO is bedoeld voor huishoudens met een lager inkomen.
• VPL (Precio Limitado) richt zich op een iets hogere inkomensgroep en is duurder dan de klassieke VPO, maar ligt nog steeds flink onder de marktprijzen.
• De prioriteit bij de toewijzing wordt niet alleen bepaald door het inkomen, maar door een puntensysteem dat ook rekening houdt met de grootte van het huishouden, eventuele handicaps, alleenstaande ouders en andere sociale criteria.

Hoe werkt de toewijzing en verdeling?

Zodra er een nieuw project van het IBAVI wordt uitgeschreven, worden de geïnteresseerden die in het Registro staan ingeschreven uitgenodigd om zich aan te melden voor die specifieke voorziening. De toewijzing gebeurt dan op basis van een puntensysteem dat uitgaat van de mate van behoefte — niet op basis van het tijdstip van registratie.

Het IBAVI geeft expliciet voorrang op basis van sociale nood — dus als je al lang in het register staat, maar een gemiddeld inkomen hebt, kun je worden ingehaald door een gezin met dringende behoefte.

Let op: een registratie is geen garantie voor toewijzing. Aangezien er meer dan 1.200 nieuwe woningen gepland staan en er waarschijnlijk veel meer geïnteresseerden zijn, moet je realistische verwachtingen hebben.

Prijzen: Hoeveel kost een VPO of VPL op Mallorca?

Voor door de overheid gereguleerde woningen gelden wettelijk vastgelegde maximumprijzen. Uit recente projecten blijkt dat de VPL-woningen op de Balearen weliswaar duurder zijn dan klassieke VPO-woningen, maar nog steeds flink onder de marktprijzen liggen. De exacte maximumprijzen per vierkante meter worden per project vastgelegd in de BOIB.

Bekijk onze analyse van de vastgoedprijzen op Mallorca voor een vergelijking met de huidige marktprijzen.

Gebruiksverplichtingen en beschermingstermijn: wat je tijdens de looptijd niet mag doen

De aankoop van een VPO of VPL gaat gepaard met strenge voorwaarden die gelden voor de gehele beschermingstermijn — afhankelijk van het regime meestal tussen de 10 en 30 jaar:

• Verplichting tot hoofdverblijfplaats: De woning moet je vaste hoofdverblijfplaats zijn. Verhuur als vakantiehuis is niet toegestaan.
• Geen vrije verkoop: Tijdens de beschermingsperiode mag je de woning niet tegen marktprijs verkopen. De verkoopprijs is gemaximeerd en de nieuwe koper moet ook aan de toelatingsvoorwaarden voldoen.
• Vergunningplicht: Voor elke verkoop of wijziging van het gebruik tijdens de beschermingstermijn is toestemming van het IBAVI nodig.
• Geen VPO als tweede woning: De woning mag niet als tweede woning worden gebruikt.

Let op: Als de beschermingstermijn is verstreken, kan de woning onder bepaalde voorwaarden „desclasificada” (uit het beschermingsregime worden gehaald) worden en tegen marktprijs worden verkocht. De precieze procedure hangt af van de betreffende vergunning en het onderliggende rechtsstelsel.

Tweedehands VPO: een tweedehands beschermde woning kopen

Het is mogelijk om een reeds bewoonde VPO van een particuliere verkoper te kopen — maar als de beschermingsperiode nog loopt, blijven alle beperkingen van kracht:

• Je moet zelf in het register staan en bevoegd zijn.
• De aankoopprijs is beperkt tot de goedgekeurde maximumprijs.
• Het IBAVI heeft meestal een voorkeursrecht (derecho de tanteo y retracto) — het kan de aankoop zelf overnemen tegen dezelfde voorwaarden.
• De resterende beschermingstermijn blijft voor jou als nieuwe eigenaar van kracht.

Let op: als een VPO zonder IBAVI-vergunning of boven de maximumprijs wordt verkocht, kun je hoge boetes riskeren en kan de transactie ongeldig worden verklaard. Laat elke aankoop van een tweedehands beschermingswoning door een advocaat controleren.

Meer informatie over het algemene verloop van een vastgoedkoop vind je in onze gids over de juridische procedure bij de aankoop van vastgoed.

De meest voorkomende fouten bij het solliciteren

In de praktijk zie je dat bepaalde fouten zich steeds weer voordoen:

1. Te vroeg opgeven: het register is geen snelle procedure. Veel geïnteresseerden schrijven zich in en wachten jarenlang — om vervolgens niet meer geregistreerd te staan als er een project van start gaat.
2. Gegevens niet bijwerken: Als je gaat trouwen, een kind krijgt of je inkomen verandert, moet je dat aan het IBAVI melden. Verouderde gegevens kunnen ertoe leiden dat je uit het register wordt geschrapt.
3. Een woning zonder geldige reden afwijzen: als je een toegewezen woning zonder geldige reden afwijst, verlies je twee jaar lang het recht om je opnieuw aan te melden.
4. Een tweedehands VPO kopen zonder controle: als je het voorkeursrecht van IBAVI en de resterende beschermingstermijn niet controleert, kan de aankoop mislukken of zelfs illegaal zijn.
5. Inkomsten verkeerd opgeven: het IBAVI controleert belastinggegevens. Verkeerde gegevens leiden tot uitsluiting en kunnen strafrechtelijke gevolgen hebben.
6. Je wilt de aankoop via een SL regelen: sociale woningen zijn uitsluitend bedoeld voor natuurlijke personen voor eigen gebruik — aankoop door een bedrijf is niet mogelijk. Meer hierover: Een woning kopen via een SL.

Wat komt er daarna? Financiering, belastingen en eigen gebruik

Een VPO kopen is goedkoop, maar niet gratis. Ook bij de aankoop van een sociale woning zijn er bijkomende kosten:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Voor VPO geldt een lager belastingtarief dan bij de reguliere ITP van de Balearen. De actuele tarieven vind je in onze gids ITP Balearen 2026.
• Er worden standaardnotariskosten en kosten voor de inschrijving in het kadaster in rekening gebracht.
• De IBI (jaarlijkse onroerendgoedbelasting) blijft na de aankoop jouw verantwoordelijkheid — meer hierover: IBI-belasting Spanje.

Over de financiering: Voor VPO/VPL zijn er in Spanje deels gesubsidieerde hypotheken. In principe gelden dezelfde eisen als voor vrije woningen — meer hierover vind je in de gids ‘Vastgoedfinanciering op Mallorca’.

Jonge starters zouden ook eens moeten kijken naar de overheidsgarantie voor jonge kopers: Hipoteca Joven Mallorca.

Checklist: Ben ik klaar om me te registreren?

Loop deze lijst even door voordat je het formulier verstuurt:

• Ik ben meerderjarig of wettelijk geëmancipeerd
• Ik heb mijn hoofdverblijfplaats (Empadronamiento) op de Balearen
• Ik heb geen eigen woning (of val onder een erkende uitzondering)
• Ik heb de afgelopen twee jaar geen enkele IBAVI-woning zonder geldige reden afgewezen
• Ik heb mijn meest recente IRPF-belastingaangifte bij de hand
• Ik heb mijn gezinsboek of akten van de burgerlijke stand bij de hand
• Ik heb het aanvraagformulier en de privacyverklaring gedownload en ondertekend
• Ik ken de voorwaarden voor de beschermingsperiode en ben bereid om de woning als hoofdverblijfplaats te gebruiken
• Ik heb realistische verwachtingen over de wachttijd

Conclusie

De Vivienda Protegida — of het nu gaat om de klassieke VPO of de nieuwere VPL — biedt op Mallorca een echte kans op een eigen woning voor mensen met een gemiddeld of laag inkomen, die zich op de vrije markt geen woning kunnen veroorloven. Het systeem is goed opgezet, maar het loopt niet vanzelf: Inschrijving in het register is nodig, maar geen garantie. Toewijzing op basis van behoefte betekent dat de wachttijd onvoorspelbaar is. Als je je aanmeldt, moet je je gegevens up-to-date houden, een toegewezen woning niet zomaar afwijzen en de gebruiksvoorwaarden kennen voordat je tekent.

Met meer dan 1.200 nieuwe woningen in de planning en nog meer aanbestedingen in 2026 groeit het aanbod — maar de vraag is nog steeds veel groter. Als je tegelijkertijd kijkt of je in aanmerking komt voor steunprogramma’s voor starters, creëer je voor jezelf de breedste basis: aankoophulp voor starters op de Balearen.

Officiële bronnen

• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge: https://www.caib.es/sites/ibavi/es/inici/
• Openbaar register van aanvragers / VPO-aanvraag: https://www.caib.es/webgoib/es/buscas-una-vivienda-de-proteccion-oficial
• Vivienda de Precio Limitado (VPL) – Veelgestelde vragen van de regering van de Balearen: https://www.caib.es/sites/habitatge_de_preu_limitat/es/faqs
• Persbericht CAIB – 1.213 nieuwe woningen, dec. 2025: https://www.caib.es/pidip2front/ficha_convocatoria.xhtml?lang=es&urlSemantica=10346277
• Wet 3/2024 inzake huisvesting op de Balearen (vervangt Wetsdecreet 6/2023): BOIB
• Gemeente Calvià – Informatiepagina over VPO-woningen: https://www.calvia.com/es/areas-municipales/vivienda/informacion-general-vivienda-VPO
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – Staatsblad voor projectaankondigingen: https://www.caib.es/eboibfront/