Onderverhuur in Spanje: wanneer mag je het op Mallorca?

Je huurt een woning in Palma, je kamer staat in de zomer leeg en via Airbnb kun je snel wat bijverdienen? Juist daar begint het probleem: onderverhuur in Spanje is geen grijs gebied waarin je het gewoon "eens kunt proberen". Volgens de Spaanse huurwet LAU heb je schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig zodra je zelfs maar een kamer onderverhuurt. Zonder die toestemming kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Bied je de woning bovendien voor toeristische verhuur aan via Booking of Airbnb, dan gelden daarnaast aparte regels: op de Balearen is een ETV-vergunning verplicht, is verhuur in bepaalde zones verboden en moet je gegevens melden aan de belastingautoriteiten. Deze gids behandelt de 3 situaties afzonderlijk: een kamer voor langere tijd onderverhuren, de hele woning onderverhuren en toeristische kortetermijnverhuur. Je leest welke regels, termijnen en gevolgen in 2026 gelden.

• Langdurig huren op Mallorca: de juridische standaard

Wat zegt de LAU over onderverhuur?

De onderverhuur van woonruimte in Spanje is geregeld in de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado (BOE). Doorslaggevend is artikel 8.2 LAU: onderverhuur is alleen toegestaan als de eigenaar daar uitdrukkelijk en schriftelijk mee instemt. Zonder die toestemming is onderverhuur niet toegestaan, met alle mogelijke gevolgen voor de hoofdhuurder.

Belangrijk om te weten: de wet geeft alleen de hoofdlijnen aan. Wat er precies mogelijk is, hangt af van je huurovereenkomst. Denk je erover om onder te verhuren? Lees dan eerst je contract, en niet pas als de woning al online staat.

Let op: Mondelinge toestemming is niet genoeg: leg de schriftelijke toestemming vast in een aanvulling op de huurovereenkomst. Alleen dan kun je bij een geschil aantonen dat onderverhuur daadwerkelijk was toegestaan.

Situatie 1: Een kamer voor langere tijd onderverhuren

De meest voorkomende situatie op Mallorca: een huurder woont alleen in een woning met meerdere kamers en wil 1 kamer voor langere tijd aan iemand anders verhuren, bijvoorbeeld aan een collega of een studente. Ook dan is art. 8.2 LAU volledig van toepassing. Voor de toestemmingsplicht maakt het niet uit hoe groot het onderverhuurde deel is. Wie zonder toestemming een kamer voor langere tijd onderverhuurt, riskeert dezelfde gevolgen als bij onderverhuur van de hele woning.

In de praktijk maken verhuurders vaak onderscheid tussen een bekende die kort en gratis blijft overnachten en iemand die regelmatig tegen betaling in de woning verblijft. Juridisch telt vooral of iemand anders er blijvend en tegen betaling woont. In dat geval is er volgens de LAU sprake van onderverhuur, ongeacht welke informele naam je eraan geeft.

Situatie 2: De hele woning onderverhuren

Verhuurt de hoofdhuurder de hele woning aan iemand anders, bijvoorbeeld omdat hij tijdelijk in het buitenland woont, dan is ook volgens art. 8.2 LAU toestemming nodig. Het verschil met de onderverhuur van een kamer zit vooral in het risico: als de hele woning wordt onderverhuurd, verliest de verhuurder volledig de directe controle over zijn eigendom. Daarom hechten rechters en verhuurders in dit geval extra veel belang aan schriftelijke toestemming.

Let op: Als naaste familieleden de woning gebruiken, geldt dat doorgaans niet als onderverhuur en is daarvoor geen afzonderlijke toestemming nodig. Zodra iemand anders tegen betaling intrekt, gelden de regels voor onderverhuur, ongeacht of er een contract is of dat de afspraak informeel is gemaakt.

Geval 3: toeristische onderverhuur voor korte periodes via Airbnb & Booking

Hier gelden niet alleen de regels uit de huurovereenkomst, maar ook de afzonderlijke regels van het toerismerecht van de Balearen. Wie een gehuurde woning aanbiedt via platforms als Airbnb of Booking.com, heeft in principe een ETV-vergunning nodig, ongeacht of de verhuurder toestemming heeft gegeven voor de onderverhuur. Zonder die vergunning is verhuur aan wisselende gasten illegaal, zelfs als de eigenaar ermee instemt.

Sinds 11 februari 2022 gold op Mallorca, Menorca, Ibiza en Formentera een moratorium op nieuwe toeristische plaatsen. Het Decreto-ley 4/2025 van april 2025 heeft de regels herzien: nieuwe registraties van woningen in appartementengebouwen zijn op alle eilanden verboden – in Palma geldt dat al sinds 2018. Ook schrapt het de wettelijk voor 2026 geplande intrekking van plaatsen en voert het tijdelijke regelingen in waaruit de eilandbesturen plaatsen aan huizen kunnen toewijzen. Bestaande, correct geregistreerde verhuur mag doorgaan.

Belangrijk: Als huurder (en niet als eigenaar) mag je een gehuurde woning vrijwel nooit op eigen initiatief aan toeristen onderverhuren. Daarvoor heb je zowel de schriftelijke toestemming van de verhuurder volgens art. 8.2 LAU nodig als een ETV-vergunning, die doorgaans op naam van de eigenaar staat. Die combinatie is bij huur hoogst uitzonderlijk.

Meldplichten: DAC7 en de digitale radar van het eigendomsregister

Ook als je ongemerkt wilt onderverhuren, is het goed om te weten dat boekingsplatforms zoals Airbnb en Booking.com op grond van een EU-richtlijn (DAC7) verplicht zijn gegevens van hun aanbieders aan de Spaanse belastingdienst door te geven. Daarnaast verplicht verordening VAU/1560/2025 vanaf 2 januari 2026 iedereen die voor korte tijd verhuurt — voor toeristische, beroepsmatige of andere doeleinden — een informatieve opgave te doen bij het bevoegde eigendomsregister. Wie denkt dat niet-gemelde onderverhuur onopgemerkt blijft, onderschat hoeveel de gegevens van boekingsplatforms en het eigendomsregister samen zichtbaar maken.

Gevolgen van onderverhuur zonder toestemming

Bij onderverhuur zonder toestemming krijgt vooral de hoofdhuurder met de gevolgen te maken, niet de onderhuurder. Die kunnen variëren van onmiddellijke beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst tot boetes van de overheid bij toeristische verhuur zonder vergunning.

Let op: Ook de inboedelverzekering van de woning kan gevolgen ondervinden van toeristische onderverhuur als de polis alleen privégebruik door de huurder dekt. Controleer bij twijfel je polis voordat je via platforms gasten ontvangt. Meer hierover lees je in de gids over de inboedelverzekering in Spanje.

De rol van de vereniging van eigenaars (Comunidad)

Zelfs als een verhuurder toestemming geeft voor onderverhuur, kan de Comunidad de Propietarios in haar statuten eigen regels voor toeristische verhuur vastleggen, zoals een algemeen verbod op kortetermijnverhuur in het gebouw. Zulke besluiten zijn inmiddels gebruikelijk in veel appartementencomplexen op Mallorca, zeker nu toeristische verhuur in appartementencomplexen in Palma al sinds 2018 wettelijk beperkt is. Als je een woning huurt en wilt onderverhuren, is het daarom belangrijk dat je naast je huurcontract ook het huishoudelijk reglement van de Comunidad kent.

Meer over je rechten en plichten binnen een vereniging van eigenaars lees je in de gids over de vereniging van eigenaars in Spanje.

Legale alternatieven: langdurige verhuur in plaats van onderverhuur

Wil je regelmatig inkomsten uit een woning ontvangen zonder rekening te hoeven houden met de combinatie van LAU, ETV-vergunning en de statuten van de Comunidad? Overweeg dan de woning als eigenaar voor langere tijd te verhuren, in plaats van deze als huurder onder te verhuren. De wettelijke minimale huurduur is 5 jaar als de verhuurder een particulier is of 7 jaar als de verhuurder een bedrijf is. Daarna kan het contract automatisch worden verlengd. De wettelijke borg bedraagt 1 maand kale huur. Daarnaast kun je contractueel een extra zekerheid van maximaal 2 maanden huur afspreken.

Meer over huurtermijnen, opzegging en ontwikkelingen op de markt lees je in de gids over langdurige huur op Mallorca. De kortere contractvormen komen aan bod in het artikel over het huurcontract van 11 maanden in Spanje.

Welke regels gelden voor eigenaren die aan toeristen willen verhuren?

Ben je eigenaar en wil je je woning aan toeristen verhuren? Dan heb je een geldige ETV-vergunning nodig. Bestaande verhuur die correct is geregistreerd, mag doorgaan en kan onder voorwaarden worden overgedragen. Op de hele eilandengroep worden geen nieuwe vergunningen voor meergezinswoningen afgegeven. Hoe de overdracht van zo’n vergunning precies werkt, lees je in de gids ETV-vergunning overdragen op Mallorca.

Het is ook de moeite waard om de regionale regels voor huurprijzen te bekijken. In gebieden die zijn aangewezen als "zonas tensionadas" gelden aparte regels, die afwijken van de regels voor reguliere langdurige huur. Meer daarover lees je in de gids Zonas Tensionadas Mallorca.

De meest voorkomende fouten bij onderverhuur

1. Mondelinge in plaats van schriftelijke toestemming: Als je alleen mondeling toestemming hebt gekregen, kun je dat bij een geschil nauwelijks bewijzen.
2. Gebruik door familie verwarren met onderverhuur: Wie vrienden regelmatig tegen betaling laat verblijven, verhuurt onder — ook zonder een formeel onderhuurcontract.
3. Toeristische verhuur zonder ETV-vergunning: Ook als de verhuurder toestemming geeft, mag je de woning zonder vergunning niet aan wisselende gasten verhuren.
4. De statuten van de Comunidad negeren: Onderverhuur die volgens de LAU is toegestaan, kan toch in strijd zijn met de regels van de vereniging van eigenaren.
5. Inkomsten niet opgeven: Inkomsten uit onderverhuur moet je opgeven voor de belasting. De belastingdienst kan ze ook achterhalen via gegevens van platforms (DAC7).

Checklist: onderverhuur volgens de regels aanpakken

• Controleer of het huurcontract bepalingen over onderverhuur bevat
• Vraag de verhuurder om schriftelijke toestemming en leg die vast in een aanvulling op het huurcontract
• Controleer of de statuten van de Comunidad de Propietarios onderverhuur of toeristische verhuur verbieden
• Bij toeristische verhuur: ga na of de eigenaar over een geldige ETV-vergunning beschikt
• Controleer of de verzekering onderverhuur of toeristische verhuur dekt
• Geef inkomsten uit onderverhuur correct op voor de belasting

Wat gebeurt er daarna?

De regels blijven in 2026 veranderen: het Tribunal Supremo heeft op 21 mei 2026 het geplande nationale register voor toeristische verhuur van tafel geveegd. Daarmee is de bevoegdheid van de Balearen versterkt. Dat kan minder dubbele administratie betekenen, maar het maakt verhuur zonder vergunning niet toegestaan. Tegelijk geldt vanaf 2 januari 2026 een nieuwe meldplicht via het eigendomsregister (VAU/1560/2025), waardoor kortetermijnverhuur inzichtelijker wordt. Als je als huurder of eigenaar van plan bent een woning onder te verhuren, is het verstandig deze ontwikkelingen te blijven volgen. Ga er niet van uit dat de regels hetzelfde blijven nadat je ze hebt gecontroleerd.

Conclusie

Onderverhuur in Spanje is niet zomaar geregeld: zelfs als je een kamer voor langere tijd aan iemand anders verhuurt, heb je volgens art. 8.2 LAU schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Zonder die toestemming kan de verhuurder het huurcontract opzeggen. Wil je de woning daarnaast via Airbnb of Booking aan toeristen aanbieden, dan heb je ook een ETV-vergunning nodig. Op Mallorca is toeristische verhuur sinds 2018 in appartementencomplexen in Palma en sinds 2025 op de hele eilandengroep voor nieuwe verhuurplekken sterk beperkt. Wil je op een toegestane manier inkomsten verdienen, dan kun je als eigenaar beter kiezen voor reguliere langetermijnverhuur of toeristische verhuur met een vergunning dan voor onderverhuur zonder medeweten van de verhuurder.

Officiële bronnen

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 8.2 — Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Verordening VAU/1560/2025 (meldplicht voor kortetermijnverhuur vanaf 2.1.2026) — ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling
• Tribunal Supremo, uitspraak van 21 mei 2026 over het nationale register voor vakantieverhuur
• Decreet om het toerisme te beperken, Govern de les Illes Balears (april 2025)