Onderverhuur in Spanje: wat huurders op Mallorca wel mogen doen — en wat je duur komt te staan

Woon je in een huurwoning in Palma, staat je kamer ’s zomers leeg en lokt Airbnb je met snel geld? Precies daar begint het probleem: onderverhuur in Spanje is geen grijs gebied waar je zomaar “even mee kunt experimenteren”. Het Spaanse huurrecht (LAU) vereist de schriftelijke toestemming van de verhuurder zodra je ook maar één kamer doorverhuurt — als die ontbreekt, is de onderverhuur een reden voor opzegging. Wordt de woning daarnaast aan toeristen aangeboden via Booking of Airbnb, dan komt er een tweede, onafhankelijk regelgevingsniveau bij: de ETV-vergunningplicht van de Balearen met bestemmingsverboden en meldingsplichten bij de belastingdienst. Deze gids maakt een duidelijk onderscheid tussen de drie gevallen: het permanent onderverhuren van kamers, het onderverhuren van een hele woning en toeristische kortetermijnverhuur — met de regels, termijnen en gevolgen die in 2026 gelden.

Wil je weten of je huurovereenkomst onderverhuur überhaupt toestaat, of dat het de moeite waard is om je woning legaal als vakantieverblijf te verhuren?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — we bekijken je situatie en brengen je in contact met geschikte contactpersonen ter plaatse
• Langetermijnhuur op Mallorca: de gebruikelijke juridische gang van zaken

Het wettelijke kader: wat zegt de LAU over onderverhuur?

Het onderverhuren van woonruimte in Spanje wordt geregeld door de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado (BOE). Artikel 8.2 van de LAU is hierbij cruciaal: onderverhuur is alleen toegestaan als de eigenaar daar uitdrukkelijk en schriftelijk mee instemt. Als die toestemming ontbreekt, wordt de onderverhuur als ongeoorloofd beschouwd — met alle gevolgen van dien voor de hoofdhuurder.

Belangrijk om te weten: de wet geeft alleen het kader aan, de concrete invulling hangt af van je eigen huurovereenkomst. Als je als huurder overweegt om je woning onder te verhuren, moet je daarom eerst je eigen contract doorlezen — en niet pas als de woning al online staat.

Let op: De schriftelijke toestemming moet niet alleen mondeling worden toegezegd, maar ook als bijlage bij de huurovereenkomst worden vastgelegd. Alleen zo kun je in geval van een geschil aantonen dat onderverhuur daadwerkelijk was toegestaan.

Voorbeeld 1: Een kamer voor langere tijd onderverhuren

Het meest voorkomende geval op Mallorca: een huurder woont alleen in een appartement met meerdere kamers en wil er één voor langere tijd onderverhuren aan iemand anders, bijvoorbeeld aan een collega of een studente. Ook hier is art. 8.2 LAU volledig van toepassing — de grootte van de onderverhuurde ruimte speelt geen rol bij de toestemmingsplicht. Wie zonder toestemming een kamer voor langere tijd onderverhuurt, riskeert dezelfde gevolgen als bij het onderverhuren van het hele appartement.

In de praktijk maken verhuurders vaak onderscheid tussen een kortstondig, gratis verblijf van kennissen en een regelmatige, betaalde onderverhuur. Juridisch gezien gaat het er echter vooral om of een derde persoon permanent en tegen betaling in de woning woont — dan is er sprake van onderverhuur in de zin van de LAU, ongeacht hoe dit informeel wordt genoemd.

Voorbeeld 2: Het hele appartement onderverhuren

Als de hoofdhuurder de hele woning aan derden onderverhuurt — bijvoorbeeld omdat hij zelf tijdelijk in het buitenland woont —, geldt ook de toestemmingsplicht uit art. 8.2 LAU. Het verschil met het geval van een kamer zit hem vooral in het risico: bij onderverhuur van de hele woning verliest de verhuurder de directe controle over zijn eigendom volledig, en daarom staan rechtbanken en verhuurders hier bijzonder strikt op schriftelijke toestemming.

Let op: als naaste familieleden je woning gebruiken, wordt dat meestal niet als onderverhuur gezien en is dat mogelijk zonder aparte toestemming. Maar zodra een buitenstaander tegen betaling bij je intrekt — of dat nu via een contract is of gewoon zo — gelden de regels voor onderverhuur.

Voorbeeld 3: Toeristische kortetermijnverhuur via Airbnb & Booking

Hier verlaat je de wereld van de huurovereenkomsten en kom je terecht in een tweede, apart regelwerk: het toerismerecht van de Balearen. Als je een gehuurd appartement aanbiedt op portalen zoals Airbnb of Booking.com, heb je in principe een ETV-vergunning nodig — ongeacht of de verhuurder überhaupt akkoord is gegaan met de onderverhuur. Zonder deze vergunning is het illegaal om het appartement aan wisselende gasten te verhuren, zelfs als de eigenaar ermee zou instemmen.

Sinds 11 februari 2022 gold er op Mallorca, Menorca, Ibiza en Formentera een moratorium dat de toekenning van nieuwe ETV-vergunningen tot minstens 2026 stopzette. Het decreet om het toerisme aan banden te leggen (april 2025) heeft dit moratorium opgeheven en de markt opnieuw gereguleerd: nieuwe parkeerplaatsen bij flatgebouwen blijven in de hele archipel verboden — volgens het model dat in Palma al sinds 2018 wordt toegepast. Ongeveer 90.000 bestaande vergunningen die vóór 2017 zijn afgegeven, blijven daarentegen geldig en overdraagbaar.

Belangrijk: Als huurder (niet als eigenaar) mag je een gehuurde woning vrijwel nooit zelfstandig voor toeristische doeleinden onderverhuren — daarvoor heb je zowel de schriftelijke toestemming van de verhuurder volgens art. 8.2 LAU nodig als een ETV-vergunning, die meestal op naam van de eigenaar staat. Beide samen zijn in een huurovereenkomst een absolute uitzondering.

Meldingsplichten: DAC7 en de digitale kadastrale radar

Zelfs als je stiekem wilt onderverhuren, moet je weten: boekingssites zoals Airbnb en Booking.com zijn op grond van een EU-richtlijn (DAC7) verplicht om gegevens van hun aanbieders door te geven aan de Spaanse belastingdienst. Daarnaast verplicht verordening VAU/1560/2025 vanaf 2 januari 2026 alle aanbieders van kortetermijnverhuur – of het nu om toerisme, werk of iets anders gaat – om een melding te doen bij het bevoegde kadaster. Wie denkt dat een niet-aangegeven onderverhuur onder de radar blijft, onderschat deze dubbele meldingsketen van gegevens van portalen en het kadaster.

Gevolgen van ongeoorloofde onderverhuur

Ongeoorloofde onderverhuur treft vooral de hoofdhuurder — niet de onderhuurder. De mogelijke gevolgen variëren van onmiddellijke opzegging van de hoofdhuurovereenkomst tot boetes van de overheid bij toeristisch gebruik zonder vergunning.

Let op: Ook de inboedelverzekering van de woning kan bij toeristische onderverhuur van invloed zijn, als in het contract alleen het privégebruik door de huurder is verzekerd. Check bij twijfel even de polis voordat je gasten via portalen binnenhaalt — meer hierover vind je in de gids over inboedelverzekeringen in Spanje.

De rol van de vereniging van eigenaren (Comunidad)

Zelfs als een verhuurder akkoord gaat met onderverhuur, kan de Comunidad de propietarios in haar statuten eigen regels voor toeristisch gebruik vastleggen — bijvoorbeeld een algemeen verbod op kortetermijnverhuur in het gebouw. Dit soort besluiten zijn inmiddels gebruikelijk in veel flatgebouwen op Mallorca, vooral sinds toeristische verhuur in flatgebouwen in Palma al sinds 2018 wettelijk aan banden is gelegd. Als je een appartement huurt en dit wilt onderverhuren, moet je daarom naast de huurovereenkomst ook het huisreglement van de Comunidad kennen.

Meer informatie over de rechten en plichten binnen een vereniging van eigenaren vind je in de gids over verenigingen van eigenaren in Spanje.

Legale alternatieven: langetermijnhuur in plaats van onderverhuur

Als je regelmatig inkomsten uit een woning wilt halen zonder in het spanningsveld tussen LAU, ETV-vergunning en de statuten van de comunidad terecht te komen, kun je beter een gewone langetermijnhuurovereenkomst overwegen — als eigenaar, niet als onderhuurder. De wettelijke minimale huurperiode is 5 jaar bij particuliere verhuurders en 7 jaar bij bedrijven als verhuurder, met de mogelijkheid tot automatische verlenging. De wettelijke borg bedraagt één maand huur exclusief kosten; daarnaast kun je contractueel afspreken om nog maximaal twee maanden huur als zekerheid te betalen.

Details over looptijden, opzegging en marktontwikkelingen vind je in de gids over langetermijnhuur op Mallorca en over de kortere contractvormen in het artikel ‘11-maandenhuurcontract in Spanje’.

Wat geldt er voor eigenaren die hun woning aan toeristen willen verhuren?

Als je zelf eigenaar bent en je woning aan toeristen wilt verhuren, heb je een geldige ETV-vergunning nodig. Bestaande vergunningen — met name de ongeveer 90.000 plaatsen die vóór 2017 zijn toegekend — genieten volgens het decreet van april 2025 bescherming van bestaande rechten en kunnen nog steeds worden overgedragen. Nieuwe vergunningen voor meergezinswoningen zijn in de hele archipel geblokkeerd. Hoe zo’n vergunningsoverdracht precies in zijn werk gaat, wordt uitgelegd in de gids ‘ETV-vergunning overdragen op Mallorca’.

Daarnaast is het de moeite waard om even te kijken naar de regionale huurprijsregulering: in gebieden die zijn aangemerkt als „zonas tensionadas“ gelden aparte regels die afwijken van de klassieke langetermijnhuur — meer hierover vind je in de gids „Zonas tensionadas Mallorca“.

De meest voorkomende fouten bij onderverhuur

1. Mondelinge toestemming in plaats van schriftelijke: Een toestemming die alleen mondeling is gegeven, kun je in geval van een geschil nauwelijks bewijzen.
2. Verwarring tussen gebruik door familie en onderverhuur: als je regelmatig vrienden tegen betaling bij je laat wonen, is dat onderverhuur — ook zonder een klassieke onderhuurovereenkomst.
3. Toeristische verhuur zonder ETV-vergunning: zelfs met toestemming van de verhuurder is het zonder vergunning niet toegestaan om aan wisselende gasten te verhuren.
4. Het negeren van de statuten van de vereniging van eigenaren: een onderverhuur die volgens de LAU is toegestaan, kan toch in strijd zijn met de huisregels van de vereniging van eigenaren.
5. Niet-aangegeven inkomsten: Inkomsten uit onderverhuur zijn fiscaal relevant en kunnen via portaalgegevens (DAC7) bij de belastingdienst opvallen.

Checklist: onderverhuur op een juridisch verantwoorde manier aanpakken

• Controleer of er in de huurovereenkomst uitdrukkelijke bepalingen over onderverhuur staan
• Vraag de schriftelijke toestemming van de verhuurder en leg dit vast als bijlage
• Kijk of de statuten van de Comunidad de propietarios iets zeggen over verboden op onderverhuur of toerisme
• Bij toeristisch gebruik: controleer of de eigenaar een geldige ETV-vergunning heeft
• Controleer of je verzekeringspolis dekking biedt bij onderverhuur of toeristisch gebruik
• Inkomsten uit onderverhuur correct aangeven bij de belastingdienst

Wat komt er daarna?

De juridische situatie blijft in 2026 in beweging: Het Tribunal Supremo heeft op 21 mei 2026 het geplande nationale register voor toeristische verhuur verworpen en daarmee de regionale bevoegdheid van de Balearen versterkt — dat betekent mogelijk minder dubbele bureaucratie, maar geen vrijbrief voor verhuur zonder vergunning. Tegelijkertijd gaat vanaf 2 januari 2026 de nieuwe meldingsplicht via het kadaster (VAU/1560/2025) in, waardoor kortetermijnverhuur transparanter wordt. Als je als huurder of eigenaar van plan bent een woning onder te verhuren, is het slim om deze ontwikkelingen goed in de gaten te houden, in plaats van te vertrouwen op een status quo die ooit een keer is gecontroleerd.

Conclusie

Onderverhuur in Spanje is geen vanzelfsprekendheid: zelfs voor het langdurig verhuren van een kamer heb je de schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig volgens art. 8.2 LAU, en zonder die toestemming is dat een reden voor opzegging. Als je de woning daarnaast ook nog eens via Airbnb of Booking aan toeristen aanbiedt, heb je sowieso een ETV-vergunning nodig — op Mallorca is die sinds 2018 in meergezinswoningen in Palma en vanaf 2025 in de hele archipel voor nieuwe accommodaties sowieso al sterk aan banden gelegd. Als je op een juridisch veilige manier inkomsten wilt genereren, ben je als eigenaar veel beter af met een reguliere langetermijnverhuur of een vergunde toeristische verhuur dan met een stille onderverhuur.

Officiële bronnen

• Wet op de stedelijke huurovereenkomsten (LAU), art. 8.2 — Staatsblad (BOE): https://www.boe.es
• Verordening VAU/1560/2025 (meldplicht voor kortetermijnverhuur vanaf 2 januari 2026) — Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling
• Tribunal Supremo, uitspraak van 21 mei 2026 over het nationale register voor vakantieverhuur
• Decreet ter beperking van het toerisme, Regering van de Balearen (april 2025)