ETV-vergunning overdragen bij aankoop van een woning op Mallorca

Wie op Mallorca een woning koopt om die voor korte periodes aan vakantiegangers te verhuren, krijgt al snel te maken met 3 letters: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Sinds februari 2022 geldt op de Balearen een moratorium waardoor er vrijwel geen nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur worden afgegeven. Daardoor is de overdracht van een ETV-vergunning op Mallorca een belangrijk aandachtspunt bij de aankoop van een woning als investering. In deze gids lees je hoe je een bestaande ETV-vergunning bij een eigendomsoverdracht volgens de wet overdraagt, wat het Decreto-ley 4/2025 en de loting van maart 2026 betekenen, welke vergunningen overdraagbaar zijn, hoe je de vergunning in de koopovereenkomst veiligstelt en waarom woningen met een vergunning inmiddels merkbaar duurder zijn.

• Alles over vakantieverhuur op Mallorca

Wat is een ETV-vergunning en waarom is die zo schaars geworden?

De ETV (Estancia Turística en Vivienda) is de officiële vergunning voor de toeristische verhuur van een woning voor korte periodes op de Balearen. Je mag er een woning mee verhuren voor minder dan 30 dagen en die aanbieden op platforms zoals Airbnb en Booking.com. Een eenmaal verleende ETV blijft onbeperkt geldig: de vergunning heeft geen vervaldatum en hoeft niet periodiek te worden verlengd.

De vergunning geldt voor een vastgesteld aantal toeristische plaatsen (plazas turísticas) in de woning. Elke plaats staat voor 1 bed dat je legaal aan een gast mag verhuren. Het totale aantal goedgekeurde plazas op het eiland vormt het contingent dat de Consell de Mallorca beheert.

Sinds 11 februari 2022 heeft de regering van de Balearen geen nieuwe plazas meer toegekend, en daarmee in de praktijk ook geen nieuwe ETV-vergunningen. Het moratorium zou oorspronkelijk gelden totdat er nieuwe regels voor de indeling van gebieden waren opgesteld. Die herziening liet op zich wachten, waardoor het moratorium in grote lijnen tot 2026 van kracht bleef. In maart 2026 werd voor het eerst weer een beperkt contingent via een loting verdeeld. Daarover lees je verderop meer.

Het gevolg: wie nu wil beginnen met toeristische verhuur, kan dat doorgaans alleen door een woning te kopen met een geldige ETV-vergunning.

Het decreet van april 2025: wat is er veranderd?

In april 2025 nam de regering van Marga Prohens (PP), met steun van Vox, het zogenoemde decreet met maatregelen om het toerisme te beperken aan. Daarmee werden op verschillende punten belangrijke keuzes gemaakt:

Let op: het decreet betekent niet dat bestaande vergunningen vervallen. Koop je een woning in een appartementencomplex met een bestaande ETV, dan neem je een vergunning over die rechtsgeldig blijft. Alleen nieuwe plazas in dit type gebouw zijn niet meer toegestaan.

Palma als uitzondering: permanent verbod op nieuwe vergunningen

Hoewel het moratorium voor het eiland in principe politiek kan worden herzien, heeft Palma eigen regels. Vakantieverhuur in appartementencomplexen is er sinds 2018 verboden. In februari 2026 besloot de stad via een wijziging van haar bestemmingsplan (PGOU) om in het hele stadsgebied geen nieuwe verhuurplaatsen meer toe te staan, ook niet in eengezinswoningen.

Voor kopers betekent dit: een woning in Palma zonder bestaande ETV zal vrijwel zeker nooit een vergunning voor toeristische kortetermijnverhuur krijgen. Bestaande ETV’s in Palma zijn daardoor nog schaarser en waardevoller dan elders op het eiland.

De loting van 2026: 1.069 nieuwe verhuurplaatsen

In maart 2026 startte de Consell de Mallorca een nieuwe procedure voor de toewijzing van vergunningen voor vakantieverhuur, de eerste sinds het moratorium van 2022. Daarbij werden de volgende kerngegevens bekend:

Let op: Het overdrachtsverbod van 5 jaar voor nieuwe vergunningen is belangrijk bij de aankoop van een woning. Wie in de loting van 2026 een nieuwe vergunning krijgt, kan de woning op zijn vroegst in 2031 verkopen met een volledig overdraagbare ETV-vergunning. Voor kopers is controle hiervan een verplicht onderdeel van het onderzoek voorafgaand aan de aankoop.

Hoe je bij aankoop een ETV-vergunning overdraagt

In Spanje is de ETV-vergunning in principe gekoppeld aan de woning, niet aan de eigenaar. Dat klinkt eenvoudig, maar de details zijn belangrijk: het moratorium heeft ook de overdracht van bestaande vergunningen tijdelijk beperkt.

Hoe de overdracht juridisch werkt

Onder normale omstandigheden – dus zonder moratorium of overdrachtsverbod – verloopt de overdracht van een ETV als volgt:

1. De verkoper overhandigt de vergunningsdocumenten met alle plazas en het registratienummer uit het Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. De notaris legt de eigendomsoverdracht van de woning vast in een akte. In de koopovereenkomst staat de vergunning uitdrukkelijk vermeld als onderdeel van de verkoop.
3. De koper meldt de eigendomsoverdracht bij de bevoegde toerismeautoriteit (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) en laat de registratie in het NRUA aanpassen.
4. Een nieuw registratienummer of een aanpassing van het bestaande nummer – vanaf dat moment moet dit nummer in alle advertenties op platforms staan.

Wat het moratorium betekent voor lopende overdrachten

Uit onderzoek blijkt dat het moratorium sinds 2022 zowel de afgifte van nieuwe vergunningen als de overdracht van bestaande vergunningen tijdelijk heeft beperkt. Koop je een woning of ben je daar al mee bezig? Laat dan vóór je een aanbetaling doet door een gespecialiseerde advocaat controleren wat de status van de vergunning is en of deze op dat moment kan worden overgedragen. De regels veranderen nog en verschillen per type vergunning en bouwjaar van de woning.

Stap voor stap: de ETV-vergunning veiligstellen bij aankoop

De waarde van een woning met vergunning hangt sterk af van een soepele overdracht van die vergunning. Daarom is het belangrijk om de volgende stappen te doorlopen:

1. Vraag een uittreksel uit het eigendomsregister (Nota Simple) aan – Controleer of er geen lasten op de woning rusten en of er beperkingen zijn vastgelegd. → Het Spaanse eigendomsregister controleren
2. Controleer de status van de vergunning – Vraag om de originele ETV-documenten: het vergunningnummer, de datum waarop de vergunning voor het eerst is verleend, het aantal plazas en het NRUA-registratienummer.
3. Controleer of de vergunning mag worden overgedragen – Vergunningen die via de loting van 2026 zijn verstrekt, mogen 5 jaar niet worden overgedragen. Controleer ook bij oudere vergunningen of er onlangs een overdracht is aangevraagd die mogelijk nog niet is afgerond.
4. Neem de vergunning uitdrukkelijk op in de voorlopige koopovereenkomst (arras) – In de reserveringsovereenkomst of de arras-overeenkomst moet de overdracht van de ETV als essentiële voorwaarde staan: de koop gaat niet door als de vergunning niet rechtsgeldig wordt overgedragen. → Reserveringsovereenkomst in Spanje
5. Stem af met de advocaat en de notaris – De notaris moet de overdracht van de vergunning vastleggen in de Escritura Pública.
6. Zet de registratie na de eigendomsoverdracht op naam bij de Conselleria de Turisme – Vraag na welke termijn en procedure volgens de huidige werkwijze van de overheid gelden.
7. Werk de NRUA-registratie bij – Alle boekingsplatforms hebben het juiste, actuele registratienummer nodig.

Welke soorten vergunningen zijn er en welke kun je overdragen?

Let op: De ETV60-vergunning is in principe gekoppeld aan de hoofdverblijfplaats van de eigenaar. Als de woning overgaat naar iemand die er niet zijn hoofdverblijfplaats heeft, vervalt de toestemming voor verhuur in deze categorie. Koop een woning met ETV60 niet als belegging zonder dit vooraf met een advocaat te bespreken.

Wat een ETV-vergunning toevoegt aan de waarde van een woning

Doordat overdraagbare vergunningen schaars zijn, vormen woningen met een vergunning inmiddels een aparte categorie op de vastgoedmarkt. Het beschikbare onderzoek bevat geen concrete marktgegevens in de vorm van systematische prijsvergelijkingen. De marktsituatie is wel duidelijk: meerdere makelaars en advocaten bevestigen dat de vraag naar woningen met een geldige ETV aanzienlijk groter is dan naar vergelijkbare woningen zonder vergunning.

Waarom die meerprijs gerechtvaardigd is:

• Wie zonder bestaande vergunning koopt, kan in Palma nooit beginnen met toeristische verhuur. Elders op het eiland kan dat alleen via een loting, waarvan de uitkomst onzeker is.
• De kosten voor nieuwe vergunningen (tot 3.500 € per slaapplaats) en het risico van de loting zijn in de prijs verwerkt.
• Een villa of finca met een vergunning kan vanaf de dag van de sleuteloverdracht legaal huurinkomsten opleveren.
• Platforms zoals Airbnb vereisen een NRUA-registratienummer. Zonder dat nummer kun je geen advertentie plaatsen.

De keerzijde: als je te veel voor de vergunning betaalt, moeten de huurinkomsten die meerprijs jarenlang kunnen rechtvaardigen. Laat het verwachte rendement berekenen voordat je akkoord gaat met de meerprijs.

Belastingen en meldingsplichten bij het gebruik van een overgenomen ETV

Ook met een overgenomen ETV moet je aan de doorlopende belastingverplichtingen voldoen. In het kort:

→ Meer over belasting voor niet-ingezetenen: Belasting over huurinkomsten als niet-ingezetene

Veelgemaakte fouten bij de overdracht van een ETV-vergunning

1. De vergunning niet vastgelegd in de voorlopige overeenkomst Zonder expliciete bepaling in de arras- of koopovereenkomst kun je de overdracht van de vergunning niet juridisch afdwingen. De verkoper kan in theorie stellen dat de vergunning niet bij de aankoop is inbegrepen.

2. ETV60 verward met een gewone ETV-vergunning Met een ETV60 mag je de woning slechts 60 dagen per jaar verhuren. Bovendien moet het je hoofdverblijf zijn. Wil je rendement behalen met verhuur, dan heb je een gewone ETV-vergunning nodig.

3. Een nieuwe vergunning uit de loting als direct overdraagbaar beschouwd Voor vergunningen uit de loting van 2026 geldt een overdrachtsverbod van 5 jaar. Een woning met een pas toegekende vergunning kan minimaal 5 jaar niet samen met die vergunning worden doorverkocht.

4. Een ETV-vergunning voor een appartement in Palma niet gecontroleerd In Palma zijn oudere ETV-vergunningen voor appartementen nog steeds geldig. Maar staat de vergunning correct geregistreerd in het NRUA? Loopt er geen schorsingsprocedure bij de overheid? Controleer dit vóór de aankoop.

5. De registratie in het NRUA na aankoop niet bijgewerkt Zonder aanpassing in het nationale register staat de woning nog op naam van de vorige eigenaar. Bij een geschil of een controle door een verhuurplatform kan dat tot een blokkade leiden.

6. Extra diensten aangeboden zonder de IVA-plicht te controleren Als je als verhuurder schoonmaak, vervoer of ontbijt aanbiedt, kun je verplicht worden IVA af te dragen. Dit probleem is niet specifiek voor ETV-vergunningen, maar wordt bij de start van de verhuur vaak over het hoofd gezien.

En daarna? Verhuur en waardebehoud

Heb je de ETV-vergunning overgenomen, dan begint de verhuur pas echt. Houd daarbij rekening met de volgende punten:

• Cédula de Habitabilidad: De bewoonbaarheidsverklaring moet geldig zijn en overeenkomen met het vergunde aantal plaatsen. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Energiecertificaat: Verplicht document voor alle verhuurde panden. → Energiecertificaat Spanje
• Verzekering: Voor toeristische verhuur gelden andere eisen dan voor eigen gebruik. → Inboedelverzekering Spanje
• Vereniging van eigenaars (Comunidad): Bij appartementen in een gebouw met meerdere woningen kan de vereniging beperkingen voor toeristische verhuur vaststellen. → Vereniging van eigenaars Spanje
• IBI en vermogensbelasting: Terugkerende belastingen die je ook zonder ETV betaalt. → IBI-belasting Spanje

Checklist voor de overdracht van een ETV-vergunning bij aankoop van een woning

• Verkoper vragen om de vergunning en de datum waarop deze voor het eerst is verleend
• Aantal vergunde plazas turísticas vastgelegd
• NRUA-registratienummer aanwezig en geldig
• Status van het moratorium en overdraagbaarheid door een advocaat bevestigd
• Indien van toepassing, verbod op overdracht gecontroleerd (5 jaar voor vergunningen die via loting zijn verleend)
• Type ETV-vergunning vastgesteld (regulier / ETV60 / oude vergunning in Palma)
• Vergunning als essentieel onderdeel opgenomen in de arras of koopovereenkomst
• Notaris geïnformeerd over de overdracht van de vergunning en deze vastgelegd in de Escritura
• Overschrijving bij de Conselleria de Turisme na de eigendomsoverdracht ingepland
• NRUA-registratie bijgewerkt met de nieuwe eigenaar
• Geldigheid van de Cédula de Habitabilidad gecontroleerd
• Energiecertificaat aanwezig
• Belastingverplichtingen (IRPF/IRNR, ITAT, eventueel IVA) met een belastingadviseur besproken

Conclusie

De ETV-vergunning is op Mallorca allang geen bureaucratische formaliteit meer. Ze vertegenwoordigt een zelfstandige waarde en bepaalt of een woning toeristisch mag worden verhuurd. Het moratorium sinds 2022, het permanente verbod in Palma, het decreet van april 2025 dat nieuwe vergunningen voor woningen verbiedt en het verbod om nieuw verleende vergunningen binnen 5 jaar over te dragen, hebben het aantal overdraagbare ETV-vergunningen op een structureel beperkt niveau vastgezet. Daardoor is een bestaande vergunning die correct is geregistreerd en rechtsgeldig is overgedragen, een onderscheidende troef bij de aankoop.

Als je de vergunning contractueel vastlegt, de overdracht volledig documenteert en vanaf het begin aan je belastingverplichtingen voldoet, koop je niet alleen een woning. Je verwerft ook het recht om die legaal te verhuren in een van de aantrekkelijkste toeristische markten van Europa.

Officiële bronnen

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Vergunningen en NRUA-register → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Decreet van april 2025 en alle Balearische wet- en regelgeving → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonering, quota en loting in 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Branchevereniging, advies over vergunningsprocedures, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Gemeentelijke regels voor het ETV-verbod in Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Belastingverplichtingen bij huurinkomsten → sede.agenciatributaria.gob.es