ETV-licentie overgedragen naar Mallorca: transfer, stopzetting van Plaza en waarde bij aankoop

Als je op Mallorca een woning koopt om die op korte termijn aan vakantiegangers te verhuren, kom je al snel drie letters tegen: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Sinds februari 2022 geldt er op de Balearen een moratorium dat de afgifte van nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur grotendeels stillegt. Daardoor wordt de overdracht van de ETV-vergunning op Mallorca een cruciaal punt bij elke aankoop van vastgoed met het oog op rendement. In deze gids kom je te weten hoe de overdracht van een bestaande ETV-vergunning bij een eigendomsoverdracht juridisch in zijn werk gaat, wat Decreto 4/2025 en de nieuwe lotingsprocedure van maart 2026 inhouden, welke vergunningen überhaupt overdraagbaar zijn, hoe je de vergunning in de koopovereenkomst vastlegt en waarom panden met een vergunning inmiddels een merkbare meerprijs opleveren.

Heb je al een specifiek pand met een ETV-vergunning op het oog – of ben je nog aan het zoeken?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — Wij controleren de licentiestatus, de overdraagbaarheid en de aankooprisico’s voor je
• Alles over vakantieverhuur op Mallorca

Wat een ETV-licentie is – en waarom die zo schaars is geworden

De ETV (Estancia Turística en Vivienda) is de officiële vergunning voor de toeristische kortetermijnverhuur van een woning op de Balearen. Hiermee mag je een woning voor minder dan 30 dagen verhuren en mag je je woning op platforms zoals Airbnb of Booking.com aanbieden. Als je eenmaal een ETV hebt gekregen, blijft die voor altijd geldig – er zit geen vervaldatum op en je hoeft hem niet regelmatig te verlengen.

De vergunning is gekoppeld aan een bepaald aantal toeristische plaatsen (plazas turísticas) dat voor het pand is goedgekeurd. Elke plaats staat gelijk aan een bed dat legaal aan gasten mag worden verhuurd. Het totaal van alle goedgekeurde plazas op het eiland vormt het quotum dat door de Consell de Mallorca wordt beheerd.

Sinds 11 februari 2022 heeft de regering van de Balearen geen nieuwe ‘plazas’ meer toegekend – en dus in feite ook geen nieuwe ETV’s. Het moratorium zou oorspronkelijk gelden totdat er nieuwe bestemmingsplannen zouden worden voorgelegd. Deze herziening heeft echter lang geduurd, waardoor het moratorium in zijn oorspronkelijke vorm tot 2026 van kracht bleef. In maart 2026 werd voor het eerst weer een beperkt aantal plaatsen via een loting toegewezen – daarover lees je meer in een aparte paragraaf.

Het gevolg: wie vandaag de dag in de toeristische verhuur wil stappen, kan dat meestal alleen door een woning te kopen die al een geldige ETV-vergunning heeft.

Het decreet van april 2025: wat er structureel is veranderd

In april 2025 keurde de regering van Marga Prohens (PP), met steun van Vox, het zogenaamde decreet over maatregelen ter beperking van het toerisme goed. Dit decreet bracht een aantal belangrijke structurele beslissingen met zich mee:

Let op: het decreet betekent niet dat bestaande vergunningen vervallen. Als je een appartement koopt in een meergezinswoning met een bestaande ETV, neem je een vergunning over die wettelijk blijft bestaan. Alleen nieuwe ‘plazas’ in deze categorie gebouwen zijn verboden.

Palma als uitzonderingsgeval: permanente licentieontzegging

Hoewel het moratorium op het eiland in principe nog steeds kan worden herzien, is de situatie in Palma de Mallorca duidelijk geregeld: voor de hoofdstad geldt een permanent verbod op nieuwe ETV-vergunningen. Dat geldt ongeacht wat er op eiland- of regionaal niveau wordt besloten.

Voor kopers betekent dit: een woning in Palma zonder bestaande ETV zal vrijwel zeker nooit een vergunning krijgen voor toeristische kortetermijnverhuur. Bestaande ETV’s in Palma zijn daardoor nog zeldzamer en waardevoller dan elders op het eiland.

De loting van 2026: 1.069 nieuwe plaatsen

In maart 2026 startte de Consell de Mallorca een nieuwe procedure voor het toekennen van vergunningen voor vakantieverhuur – de eerste sinds het moratorium van 2022. Daarbij kwamen de volgende belangrijke gegevens naar buiten:

Let op: De overdrachtsbeperking van vijf jaar voor nieuw toegekende licenties is belangrijk vanuit het kooprecht. Als je in de loting van 2026 een nieuwe licentie krijgt, kun je dit pand met licentie pas in 2031 verkopen met een volledig overdraagbare ETV. Voor kopers is dit een verplicht punt bij de due diligence.

Hoe de overdracht van een ETV-licentie bij aankoop werkt

De ETV-vergunning is in Spanje in principe gekoppeld aan het pand, niet aan de eigenaar zelf. Dat klinkt op het eerste gezicht handig, maar het venijn zit hem in de details: het moratorium heeft ook de overdracht van bestaande vergunningen tijdelijk beperkt.

De juridische basisstructuur

Onder normale omstandigheden – dus zonder moratoria of blokkades – verloopt de overdracht van een ETV als volgt:

1. De verkoper overhandigt de licentiedocumentatie met alle plazas en het registratienummer uit het Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. De notaris legt de eigendomsoverdracht van het onroerend goedvast. De vergunning wordt in de koopovereenkomst expliciet vermeld als onderdeel van het verkoopvoorwerp.
3. De koper meldt de eigendomsoverdracht bij de bevoegde toerisme-instantie (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) en werkt de registratie in het NRUA bij.
4. Een nieuw registratienummer of een update van het bestaande nummer – alle advertenties op platforms moeten vanaf nu dit nummer vermelden.

Wat het moratorium op lopende transfers betekent

Uit onderzoek blijkt dat het moratorium sinds 2022 zowel de toekenning van nieuwe licenties als de overdracht van bestaande licenties tijdelijk heeft beperkt. Voor lopende of toekomstige aankopen geldt: laat de concrete licentiestatus en de huidige overdraagbaarheid absoluut door een gespecialiseerde advocaat controleren voordat je een aanbetaling doet. De juridische situatie verandert voortdurend en verschilt per type licentie en bouwjaar van het pand.

Stap voor stap: zorg dat je bij aankoop je ETV-licentie binnenhaalt

Juist omdat de waarde van een onroerend goed met een vergunning grotendeels afhangt van een soepele overdracht, is er een gestructureerd proces nodig:

1. Een uittreksel uit het kadaster (Nota simple) aanvragen – Controleer of het pand vrij van lasten is en of er voorwaarden zijn vermeld. → Het kadaster in Spanje controleren
2. Controleer de licentiestatus – Vraag om de originele documenten van de ETV: licentienummer, datum van eerste afgifte, aantal plazas, NRUA-registratienummer.
3. Controleer of er een transferverbod geldt – Licenties uit de loting van 2026 zijn vijf jaar geblokkeerd. Dat geldt ook voor oudere licenties: is er recent een transfer aangevraagd die misschien nog in behandeling is?
4. Neem de licentie expliciet op in het voorcontract (arras) – Het reserveringscontract of het arras-contract moet de ETV als essentiële voorwaarde bevatten: de koop gaat niet door als de licentie niet geldig wordt overgedragen. → Reserveringscontract Spanje
5. Advocaat en notaris afstemmen – De notaris moet de overdracht van de vergunning vastleggen in de Escritura.
6. Herschrijving bij de Conselleria de Turisme na eigendomsoverdracht – Check de termijn en procedure volgens de huidige administratieve praktijk.
7. NRUA-gegevens bijwerken – Alle boekingsplatforms hebben het juiste, actuele registratienummer nodig.

Welke soorten licenties zijn er – en wat is overdraagbaar?

Let op: De ETV60-vergunning is in principe gekoppeld aan de hoofdverblijfplaats van de eigenaar. Als het pand wordt overgedragen aan iemand die het niet als hoofdverblijfplaats gebruikt, vervalt de verhuurvergunning in deze categorie. Koop geen pand met ETV60 als belegging zonder dit eerst door een advocaat te laten nakijken.

Wat een EVT-vergunning aan de waarde van een pand toevoegt

Door het tekort aan overdraagbare licenties is het onroerend goed met licentie een aparte categorie van activa geworden. Concrete marktgegevens komen in dit onderzoek niet naar voren in de vorm van systematische prijsvergelijkingen – maar de marktsituatie is duidelijk: verschillende makelaarskantoren en advocaten bevestigen dat er veel meer vraag is naar vastgoed met een geldige ETV dan naar vergelijkbare objecten zonder vergunning.

Waarom de toeslag structureel gerechtvaardigd is:

• Als je zonder geldige vergunning iets koopt, kun je in Palma NIE aan de toeristische verhuur beginnen en elders op het eiland alleen via een loting met onzekere uitkomst.
• De kosten voor het verkrijgen van nieuwe vergunningen (tot 3.500 € per plaats) en het lotingsrisico zijn in de prijs inbegrepen.
• Een villa of Finca met vergunning levert meteen legale huurinkomsten op, vanaf de dag dat je de sleutels krijgt.
• Platforms zoals Airbnb eisen het NRUA-registratienummer – zonder dat kun je geen advertentie plaatsen.

De keerzijde: als je te veel betaalt voor de licentie, moet je de huuropbrengsten jarenlang kunnen rechtvaardigen. Laat een rendementsberekening maken voordat je akkoord gaat met de toeslag.

Belastingen en meldingsplichten bij het exploiteren van een overgenomen ETV

Een overgenomen ETV ontslaat je niet van je lopende belastingverplichtingen. Kortom:

→ Meer over de fiscale aspecten als niet-ingezetene: belasting betalen over huurinkomsten als niet-ingezetene

De meest voorkomende fouten bij de ETV-overdracht

1. Licentie niet vastgelegd in de voorlopige overeenkomst Zonder een expliciete clausule in de voorlopige koopovereenkomst of de koopakte is er geen juridisch afdwingbaar recht op de overdracht van de licentie. Verkopers kunnen in theorie beweren dat de licentie geen deel uitmaakt van het verkochte object.

2. ETV60 verward met klassieke ETV Een ETV60 staat maar 60 verhuurdagen per jaar toe en is gekoppeld aan je hoofdverblijfplaats. Als je op rendement uit bent, heb je een klassieke ETV nodig.

3. Nieuwe vergunning voor lotingsprocedures wordt beschouwd als direct overdraagbaar Licenties uit de loting van 2026 vallen onder een overdrachtsverbod van vijf jaar. Een pand met een pas toegekende licentie mag gedurende ten minste vijf jaar niet met die licentie worden doorverkocht.

4. Palma-vergunning in een flatgebouw niet gecontroleerd In Palma zijn er oudere ETV-vergunningen voor woningen die nog steeds geldig zijn. Maar: staat de vergunning wel correct geregistreerd in het NRUA? Is er geen opschorting door de overheid in behandeling? Dat moet je voor de aankoop even checken.

5. NRUA-vermelding is na aankoop niet bijgewerkt Als het niet in het nationale register wordt bijgewerkt, staat het pand nog steeds op naam van de vorige eigenaar. Bij geschillen of controles door het platform kan dat tot blokkades leiden.

6. Extra diensten aangeboden zonder IVA-controle Als je als verhuurder schoonmaak, vervoer of ontbijt aanbiedt, kun je onder de IVA-plicht vallen. Dit is geen specifiek probleem voor ETV, maar wel iets wat vaak over het hoofd wordt gezien als je begint met verhuren.

Wat komt er daarna? Exploitatie en waardebehoud

Als je de ETV succesvol hebt overgenomen, begint het echte werk. Een paar dingen waar je op moet letten:

• Cédula de habitabilidad: Het bewonbaarheidscertificaat moet geldig zijn en overeenkomen met het aantal toegestane plaatsen. → Cédula de habitabilidad Mallorca
• Energiecertificaat: verplicht document voor alle verhuurde woningen. → Energiecertificaat Spanje
• Verzekering: Voor toeristische verhuur gelden andere eisen dan voor eigen gebruik. → Inboedelverzekering Spanje
• Vereniging van eigenaren (Comunidad): Bij appartementen in meergezinswoningen kan de vereniging beperkingen opleggen voor toeristische verhuur. → Vereniging van eigenaren Spanje
• IBI en vermogensbelasting: lopende belastingen die los van de ETV worden geheven. → IBI-belasting Spanje

Checklist voor de overdracht van de ETV bij de aankoop van onroerend goed

• Vraag de verkoper om het licentiecertificaat en de datum van eerste afgifte te laten zien
• Aantal goedgekeurde 'plazas turísticas' vastgelegd
• NRUA-registratienummer aanwezig en geldig
• De status van het moratorium en de overdraagbaarheid zijn door een advocaat bevestigd
• Eventueel is de overdrachtsbeperking (5 jaar voor licenties via loting) gecontroleerd
• ETV-type geïdentificeerd (klassiek / ETV60 / oude Palma-licentie)
• De licentie is als essentieel onderdeel van de overeenkomst opgenomen in de arras/koopovereenkomst
• Notaris op de hoogte gebracht van de overdracht van de licentie en vastgelegd in de Escritura
• Herregistratie bij de Conselleria de Turisme na eigendomsoverdracht staat op de planning
• NRUA-vermelding bijgewerkt met de nieuwe eigenaar
• De geldigheid van de Cédula de habitabilidad is gecontroleerd
• Energiecertificaat aanwezig
• Belastingverplichtingen (IRPF/IRNR, ITAT, eventueel IVA) besproken met de belastingadviseur

Conclusie

De ETV-vergunning is op Mallorca al lang geen bureaucratisch bijzaakje meer – het is een volwaardig bezit dat bepaalt of een woning geschikt is voor toeristisch gebruik. Het moratorium sinds 2022, het permanente verbod in Palma, het decreet van april 2025 waarin nieuwe woningvergunningen worden verboden en het vijfjarige overdrachtsverbod voor nieuw toegekende vergunningen hebben het aantal overdraagbare ETV’s bevroren op een beperkt, structureel gewaarborgd niveau. Dat maakt elke bestaande, correct geregistreerde en geldig overgedragen vergunning tot een echt uniek verkoopargument bij de aankoop.

Wie het goed aanpakt – dus de licentie contractueel vastlegt, de overdracht volledig documenteert en de fiscale verplichtingen vanaf het begin onder controle heeft – koopt niet alleen een woning, maar ook het recht om die legaal op de markt te brengen in een van de aantrekkelijkste toeristische markten van Europa.

📩 Laten we je ETV-zaak samen eens bekijken

Officiële bronnen

• Regering van de Balearen – Ministerie van Toerisme: Vergunningen en NRUA-register → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): decreet van april 2025 en alle wetten van de Balearen → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonering, quota, loting 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: brancheorganisatie, advies over vergunningsprocedures, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Gemeente Palma: Gemeentelijke regels over het ETV-verbod in Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Belastingverplichtingen bij huurinkomsten → https://www.aeat.es