Ceny nieruchomości na Majorce w 2026 r.: lokalizacje, ceny i zmiany wartości

Ceny nieruchomości na Majorce od lat wykazują wyraźną tendencję: rosną – nawet gdy inne europejskie rynki słabną. W 2026 roku średnia cena za metr kwadratowy domów na całej wyspie wyniesie około 4 704 euro, a mieszkań nawet około 5 384 euro. Za tym stoi strukturalna nierównowaga: popyt rośnie, a podaż – zwłaszcza w przypadku nieruchomości z wyższej półki – maleje. W tym poradniku dowiesz się, jak różnią się ceny w najważniejszych lokalizacjach, jakie czynniki napędzają rynek, gdzie wzrost cen jest największy i na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę przy zakupie. Wszystkie dane opierają się na sprawdzonych źródłach; tam, gdzie brakuje danych, wyraźnie to zaznaczamy.

Zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości na Majorce – ale nie wiesz, czy cena jest odpowiednia?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — pomożemy Ci przejrzeć oferty i skontaktujemy Cię z lokalnymi ekspertami.
• Wszystko o procesie zakupu na Majorce

Przegląd aktualnych cen za metr kwadratowy

Dane dotyczące całej wyspy nie oddają znacznych różnic regionalnych. Na Majorce mieszkania osiągają średnio wyższe ceny za metr kwadratowy niż domy – to zjawisko wynika z tego, że wysokiej jakości nowe mieszkania skupiają się w Palmie, a starsze fincas w głębi wyspy mają stosunkowo duże powierzchnie mieszkalne.

Zmiany cen nieruchomości na Majorce (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, ceny ofertowe na portalach nieruchomościowych, stan na 4 czerwca 2026 r.

Zmiany cen mieszkań na Majorce (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, ceny ofertowe na portalach nieruchomościowych, stan na 4 czerwca 2026 r.

Uwaga: Te wartości opierają się na cenach ofertowych, a nie na cenach transakcji potwierdzonych aktem notarialnym. Rzeczywiste ceny zakupu mogą być częściowo niższe, w zależności od pozycji negocjacyjnej i stanu nieruchomości.

Warto zauważyć, że wzrost cen mieszkań, po wyjątkowo silnym wzroście o ponad 13 procent w 2024 roku i ponad 12 procent w 2025 roku, teraz ustabilizował się na poziomie nieco poniżej 6 procent. W przypadku domów wzrost przebiegał bardziej równomiernie, ale cały czas utrzymywał się na plusie.

Palma de Mallorca: Ceny w stolicy

Palma to nie tylko najbardziej zaludnione miasto na wyspie, ale też jeden z droższych rynków – i zyskuje coraz większe znaczenie jako miejsce pierwszego zamieszkania dla międzynarodowych nabywców.

Zmiany cen domów w Palmie (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, stan na 4 czerwca 2026 r.

Zmiany cen mieszkań w Palmie (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, stan na 4 czerwca 2026 r.

Ceny domów w Palmie, wynoszące około 4 910 euro za metr kwadratowy, są nieco wyższe od średniej na wyspie. Stare Miasto (Casc Antic), dzielnica Santa Catalina i oś Passeig Mallorca to jedne z najbardziej pożądanych – i najdroższych – lokalizacji w mieście. Według obserwacji rynku przeprowadzonych przez pośredników, za kamienicę lub odrestaurowaną rezydencję (mallorquina) w najlepszej lokalizacji żąda się tu znacznie wyższych cen.

Różnice cenowe w poszczególnych regionach: gdzie na Majorce jest drogo, a gdzie ceny są umiarkowane?

Wyspę można z grubsza podzielić na pięć stref cenowych. W momencie zamknięcia numeru mieliśmy do dyspozycji tylko częściowe, wiarygodne i jednolite dane gminne dla wszystkich miejscowości na całej wyspie; poniższy podział opiera się na kilku raportach rynkowych.

Regionalna struktura cen na lata 2024/2026 (wartości orientacyjne)

Uwaga: Według badania rynkowego Porta Mallorquina z 2024 roku średnia cena za metr kwadratowy w segmencie luksusowym po raz pierwszy przekroczyła na całej wyspie próg 10 000 euro za metr kwadratowy. Według tego samego badania ceny ofert premium w najlepszych lokalizacjach z niesamowitym widokiem na morze były jeszcze wyższe.

Według zgodnych raportów rynkowych najdroższym regionem pozostaje południowy zachód, a tuż za nim plasuje się Palma City. Największy procentowy wzrost cen na wyspie odnotowano ostatnio w głębi lądu, gdzie ceny nadrabiają zaległości, zaczynając z dużo niższego poziomu.

Co wpływa na ceny? Najważniejsze czynniki rynkowe

Za zmianami cen na Majorce stoi kilka czynników, które wzajemnie się wzmacniają – żaden z nich sam w sobie nie wyjaśnia w pełni sytuacji na rynku.

1. Strukturalny deficyt podaży Z obserwacji rynku wynika, że liczba nieruchomości na sprzedaż spadła, zwłaszcza w segmencie luksusowym. Budowa nowych obiektów jest trudna ze względu na surowe przepisy budowlane i ograniczoną powierzchnię pod zabudowę.

2. Stały, wysoki popyt na rynku międzynarodowym Według prezesa stowarzyszenia pośredników API, José Miguela Artiedy, niemieccy nabywcy odpowiadają za około 40 procent wszystkich transakcji zakupu nieruchomości na Balearach dokonywanych przez obcokrajowców. Jednocześnie rośnie zainteresowanie ze strony USA oraz – w związku z sytuacją geopolityczną na Bliskim Wschodzie – z regionu Zjednoczonych Emiratów Arabskich.

3. Spadająca liczba niemieckich kupujących W kwietniu 2026 roku Artieda wyraźnie zaznacza, że udział w niemieckim rynku ostatnio spadł – to efekt niepewności gospodarczej w Niemczech. To osłabia popyt, ale nie powoduje strukturalnej zmiany na całym rynku.

4. Wypieranie miejscowej ludności Coraz więcej mieszkańców opuszcza Baleary i przenosi się na kontynent, bo ceny wynajmu i kupna nieruchomości są już nie do udźwignięcia przy lokalnych dochodach. To zwiększa presję polityczną, ale też pokazuje, że rynek jest w większości napędzany przez osoby z zewnątrz.

5. Efektywność energetyczna i lokalizacja jako czynniki wpływające na zróżnicowanie cen Według raportów rynkowych efektywność energetyczna i jakość stają się coraz ważniejszymi kryteriami przy zakupie. Nieruchomości z niską oceną tracą na atrakcyjności, a te odnowione lub energooszczędne osiągają wyższe ceny.

Nieruchomości luksusowe: rynek od 10 000 euro za metr kwadratowy

Segment luksusowy na Majorce rządzi się własnymi prawami – charakteryzuje się ponadprzeciętnym wzrostem cen i ogromnym niedoborem podaży.

Według badania rynku Porta-Mallorquina z 2024 roku ceny luksusowych nieruchomości wzrosły w 2023 roku o 13 procent, podczas gdy ogólny wzrost rynku był bardziej umiarkowany. W przypadku nieruchomości z doskonałym widokiem na morze odnotowano wzrosty sięgające nawet 18,8 procent. Po raz pierwszy na całej wyspie średnia cena w segmencie luksusowym przekroczyła 10 000 euro za metr kwadratowy.

Czynniki napędzające ten segment:

• Son Vida (Palma): osiedle z ochroną, polem golfowym i dobrym połączeniem z miastem – jedna z najbardziej ekskluzywnych lokalizacji na wyspie
• Port d'Andratx / Andratx: marina, międzynarodowa grupa nabywców, maksymalna dyskrecja
• Deià / Valldemossa (Tramuntana): prestiżowe miejsce pod względem kulturowym, wpisane na listę światowego dziedzictwa, bardzo ograniczona oferta
• Bendinat / Costa d'en Blanes: osiedla willowe blisko miasta z widokiem na morze

Uwaga: W segmencie luksusowym wiele transakcji odbywa się poza oficjalnym zasięgiem. Ceny ofertowe mogą znacznie odbiegać od faktycznych cen transakcyjnych. Niezależna wycena jest tu szczególnie ważna.

Zmiany cen w kontekście historycznym: od 2015 do 2026 roku

Jeśli chcesz właściwie ocenić obecną sytuację na rynku, musisz spojrzeć na to z długoterminowej perspektywy. Według serwisu Porta Mallorquina ceny nieruchomości na Majorce wzrosły od 2015 roku nawet o 78 procent. Dla porównania: światowy kryzys finansowy z 2008 roku znacznie obniżył ceny; ożywienie zaczęło się mniej więcej w 2012 roku.

Najważniejsze etapy zmian cen

Podsumowanie na podstawie: Porta Mallorquina, badanie rynku 2024; Engel & Völkers 2026; rossitzahantelmann.com, grudzień 2024

Według raportu rynkowego serwisu boerse.de za rok 2026 segment luksusowy jest wymieniany jako główny motor wzrostu całego rynku.

Struktura nabywców: Kto kupuje na Majorce?

Profil kupujących ma charakter międzynarodowy i ostatnio nieco się zmienił.

Przegląd struktury nabywców

Źródło: Wywiad z José Miguelem Artiedą, prezesem API, „Mallorca Zeitung”, kwiecień 2026 r.

Artieda podkreśla, że spadek zainteresowania ze strony niemieckich nabywców nie powoduje zasadniczej zmiany sytuacji na rynku – jest on częściowo rekompensowany przez innych międzynarodowych nabywców. Strukturalnie popyt pozostaje stabilny.

Rynek wynajmu i oczekiwania dotyczące stopy zwrotu

Jeśli kupujesz, żeby wynajmować, czeka cię dość złożona sytuacja. Rynek wynajmu długoterminowego charakteryzuje się ogromnym niedoborem ofert i rosnącymi czynszami – dla miejscowych to problem społeczny, a dla inwestorów na pierwszy rzut oka wygląda to całkiem atrakcyjnie.

Sytuacja prawna na rynku wynajmu wakacyjnego jest dość skomplikowana: od czasu wejścia w życie dekretu 4/2025 na Majorce wstrzymano wydawanie nowych licencji turystycznych. Jeśli kupujesz nieruchomość wakacyjną z zamiarem wynajmowania jej turystom na krótki okres, musisz sprawdzić, czy obiekt ma już licencję ETV (Llicència d'Empresa Turística de Vacances) – taka licencja to dziś osobny składnik majątku.

Uwaga: Przepisy dotyczące wynajmu turystycznego na Balearach często się zmieniają. Nie kupuj nieruchomości w nadziei, że dostaniesz nową licencję na wynajem wakacyjny, bez sprawdzenia tego pod kątem prawnym w konkretnym przypadku.

Alternatywa dla wynajmu długoterminowego: Wynajem długoterminowy na Majorce – wszystko o prawie najmu i kalkulacji rentowności

Nowe budownictwo a rynek wtórny: różnice cenowe i sytuacja na rynku

Projekty nowych inwestycji na Majorce są rzadkością – i przez to drogie. Przepisy budowlane są restrykcyjne, a działki pod zabudowę w atrakcyjnych lokalizacjach są już prawie niedostępne. To sprawia, że ceny nowych inwestycji sięgają najwyższych poziomów.

Jeśli myślisz o budowie lub remoncie, warto zapoznać się z ograniczeniami wynikającymi z przepisów budowlanych i wymogami energetycznymi: Budowa i remont na Majorce

Najczęstsze błędy przy zakupach na podstawie porównań cenowych

Sama cena za metr kwadratowy niewiele mówi. Te błędy powtarzają się ciągle:

1. Nie myl cen ofertowych z cenami transakcyjnymi. Dane z portali pokazują ceny ofertowe, a nie ceny zakupu potwierdzone aktem notarialnym. Rzeczywista cena transakcji może być znacznie niższa.

2. Weź pod uwagę regionalną spójność. Jeśli zastosujesz „Inselschnitt” do Son Vida albo Tramuntany, to się mylisz – oba te miejsca są znacznie powyżej średniej.

3. Zignoruj status licencji w przypadku obiektów wakacyjnych. Zgodnie z obowiązującym prawem prowadzenie działalności w zakresie wynajmu krótkoterminowego nie jest możliwe bez sprawdzonej licencji ETV.

4. Nie sprawdzaj wpisu w księdze wieczystej. Obciążenia, prawa przejazdu i nielegalne dobudówki to w Hiszpanii nic niezwykłego. Przed podpisaniem umowy koniecznie musisz zlecić notariuszowi sprawdzenie dokumentów i zajrzeć do Registro de la Propiedad. Oto jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii

5. Nie lekceważ kosztów dodatkowych. Przy zakupie istniejącej nieruchomości na Majorce trzeba liczyć się z podatkiem od nabycia nieruchomości (ITP), opłatami notarialnymi, wpisem do księgi wieczystej i ewentualnie prowizją dla pośrednika. To wszystko składa się na spory procent ceny zakupu. Koszty dodatkowe związane z zakupem nieruchomości na Majorce – szczegóły

6. Zignoruj certyfikat energetyczny. Od lat jest obowiązkowy przy sprzedaży – i coraz bardziej wpływa na cenę. Certyfikat energetyczny w Hiszpanii: obowiązek, koszty, procedura

7. Decyzja o zakupie bez obejrzenia nieruchomości na miejscu. Zdjęcia nie pokazują nachylenia terenu, hałasu z ulicy ani stanu instalacji. Lista kontrolna do oglądania nieruchomości

Co będzie potem? Podatki i bieżące wydatki

Cena zakupu to jedna kwota. Całkowite koszty posiadania nieruchomości to zupełnie inna sprawa. Jeśli kupujesz na Majorce, oprócz jednorazowych kosztów zakupu musisz liczyć się też z bieżącymi obciążeniami podatkowymi:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Roczny podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy od gminy i wartości katastralnej
• Podatek od majątku: obowiązuje na Balearach, od określonych kwot wolnych od podatku; szczególnie istotny dla nierezydentów. Podatek od majątku w Hiszpanii – co musisz wiedzieć
• Podatek dochodowy od osób niebędących rezydentami (IRNR): Należy go zapłacić nawet wtedy, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana – na podstawie fikcyjnej wartości czynszowej
• Dziedziczenie i darowizny: na Balearach obowiązują osobne przepisy dotyczące przekazywania majątku w obrębie rodziny. Dziedziczenie i darowizny na Balearach
• Podatek turystyczny zgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju: naliczany w przypadku wynajmu turystycznego. Więcej o podatku turystycznym

Pełny przegląd wszystkich podatków znajdziesz tutaj: Podatki i kwestie prawne związane z zakupem nieruchomości na Majorce

Lista kontrolna: Decyzja o zakupie na podstawie danych dotyczących cen

Zanim złożysz ofertę, upewnij się, że spełniłeś następujące warunki:

• Cena za metr kwadratowy w porównaniu z regionalnym wskaźnikiem odniesienia (nie tylko dane z wyspy)
• Uwzględniono rodzaj obiektu i rok budowy (nowa budowa vs. odnowiony budynek vs. obiekt do remontu)
• Sprawdzono status licencji (licencja ETV jest, jeśli planujesz wynajem wakacyjny)
• Złożyłem wniosek o wyciąg z księgi wieczystej i sprawdziłem, czy nie ma na nim obciążeń
• Zapoznałem się z certyfikatem energetycznym (Certificat d'Eficiència Energètica)
• Obliczono dodatkowe koszty związane z zakupem (ITP, notariusz, księga wieczysta, ewentualnie pośrednik)
• Wyjaśniono kwestię statusu podatkowego jako rezydenta lub nierezydenta
• Zleciłem sprawę niezależnemu prawnikowi (Abogado) – a nie temu, którego wyznaczył sprzedający

Podsumowanie

Rynek nieruchomości na Majorce w 2026 roku prezentuje się solidnie i wciąż wykazuje tendencję wzrostową – choć już nie z taką dynamiką jak w wyjątkowych latach 2024 i 2025. Ceny domów wzrosły o prawie 5 procent w porównaniu z rokiem poprzednim, a ceny mieszkań o dobre 5,5 procent. Segment luksusowy nadal jest głównym motorem wzrostu, podaż pozostaje ograniczona, a strukturalny nadwyżka popytu – napędzana zainteresowaniem kupujących z zagranicy – utrzymuje się.

Kto tu kupuje, robi to na rynku, który od 2015 roku wzrósł aż o 78 procent i na którym na razie nie widać żadnych oznak strukturalnego odwrócenia trendu. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość to dobra inwestycja: o rzeczywistej wartości decydują lokalizacja, status licencji, efektywność energetyczna oraz rzeczywista – a nie oferowana – cena.

📩 Chcesz, żeby ktoś ocenił konkretną ofertę? Połączymy cię z lokalnymi ekspertami.

Przeczytaj kompletny przewodnik po zakupie nieruchomości na Majorce | Porady dotyczące kupna nieruchomości na Majorce

Oficjalne źródła

• Raport rynkowy Engel & Völkers dotyczący Majorki 2026: engelvoelkers.com – Ceny nieruchomości na Majorce (Dane dotyczące cen ofertowych, aktualizacja z 4 czerwca 2026 r.)
• Raport rynkowy Engel & Völkers – Palma de Mallorca 2026: engelvoelkers.com – Ceny nieruchomości w Palmie (Dane dotyczące cen ofertowych, aktualizacja z 4 czerwca 2026 r.)
• Mallorca Zeitung – Wywiad z José Miguelem Artiedą (API), kwiecień 2026 r.: mallorcazeitung.es
• Porta Mallorquina – badanie rynku 2024: porta-mallorquina.de
• Rząd Wysp Balearów (GOB) – Turystyka i regulacje: ibartur.caib.es (Licencje ETV, dekret nr 4/2025)
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearów (ITP, podatek od nabycia nieruchomości): atib.es
• Registro de la Propiedad (urzędy katastralne w Hiszpanii): registradores.org