Ceny nieruchomości na Majorce 2026: mieszkania, domy i lokalizacje

Na wyspie Mallorca ceny nieruchomości rosną od lat, nawet gdy inne europejskie rynki słabną. W 2026 średnia cena domów na całej wyspie wynosi około 4.704 euro za m², a mieszkań około 5.384 euro za m². Wynika to z trwałej nierównowagi: popyt rośnie, a nieruchomości na sprzedaż – zwłaszcza tych z wyższej półki – ubywa. Z tego poradnika dowiesz się, jak różnią się ceny w najważniejszych lokalizacjach, co napędza rynek, gdzie ceny rosną najszybciej i na co szczególnie uważać przy zakupie. Wszystkie liczby pochodzą z udokumentowanych źródeł; jeśli brakuje danych, wyraźnie to zaznaczamy.

• Wszystko o zakupie nieruchomości na wyspie Mallorca

Aktualne ceny za m²

Średnia dla całej wyspy nie pokazuje dużych różnic między regionami. Na wyspie Mallorca mieszkania osiągają średnio wyższe ceny za m² niż domy. Dzieje się tak, ponieważ wiele nowych mieszkań z wyższej półki znajduje się w Palma, natomiast starsze wiejskie posiadłości w głębi wyspy mają stosunkowo duży metraż.

Jak zmieniały się ceny domów na wyspie Mallorca (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, ceny ofertowe w portalach nieruchomości, stan na 4 czerwca 2026

Jak zmieniały się ceny mieszkań na wyspie Mallorca (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, ceny ofertowe w portalach nieruchomości, stan na 4 czerwca 2026

Uwaga: Podane wartości opierają się na cenach ofertowych, a nie na cenach transakcyjnych potwierdzonych notarialnie. Ostateczne ceny zakupu bywają niższe, zależnie od wyniku negocjacji i stanu nieruchomości.

Po wyjątkowo dużych podwyżkach cen mieszkań — o ponad 13 procent w 2024 i ponad 12 procent w 2025 — tempo wzrostu wróciło do poziomu nieco poniżej 6 procent. Ceny domów rosły bardziej równomiernie, ale przez cały czas utrzymywały się na plusie.

Palma de Mallorca: ceny w stolicy

Palma to nie tylko najludniejsze miasto wyspy, lecz także jeden z droższych rynków nieruchomości. Coraz częściej międzynarodowi nabywcy wybierają je na miejsce stałego zamieszkania w mieście.

Palma: zmiany cen domów (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, stan na 4 czerwca 2026

Palma: zmiany cen mieszkań (€/m²)

Źródło: Engel & Völkers, stan na 4 czerwca 2026

Domy w Palmie kosztują około 4.910 euro za metr kwadratowy, czyli nieco więcej niż wynosi średnia na wyspie. Stare Miasto (Casc Antic), dzielnica Santa Catalina i okolice Passeig Mallorca należą do najbardziej pożądanych – i najdroższych – części miasta. Jak wynika z obserwacji pośredników, za dom miejski lub odnowioną rezydencję (Mallorquina) w najlepszej lokalizacji trzeba tu zapłacić znacznie więcej.

Różnice cen między regionami: gdzie na Majorce jest drogo, a gdzie ceny są umiarkowane?

Wyspę można w przybliżeniu podzielić na 5 stref cenowych. W chwili zamknięcia tekstu dostępne były tylko częściowe, wiarygodne i porównywalne dane gminne dla wszystkich miejscowości na wyspie. Poniższy podział opiera się na kilku raportach rynkowych.

Ceny w poszczególnych regionach w latach 2024/2026 (wartości orientacyjne)

Uwaga: Według analizy rynku przeprowadzonej w 2024 przez Porta Mallorquina średnia cena za metr kwadratowy nieruchomości luksusowych po raz pierwszy przekroczyła na całej wyspie próg 10.000 euro. Z tej samej analizy wynika, że oferty premium w najlepszych lokalizacjach, z wyjątkowym widokiem na morze, były jeszcze droższe.

Według zgodnych doniesień rynkowych najdroższy pozostaje południowy zachód wyspy, a tuż za nim plasuje się Palma City. Największy procentowy wzrost cen odnotowano ostatnio w głębi wyspy, gdzie ceny nadrabiają dystans do pozostałych regionów, choć startowały ze znacznie niższego poziomu.

Co wpływa na ceny? Najważniejsze czynniki rynkowe

Na ceny nieruchomości na Majorce wpływa kilka czynników, które wzajemnie się wzmacniają. Żaden z nich nie wyjaśnia sytuacji na rynku w pojedynkę.

1. Trwały niedobór nieruchomości na sprzedaż Według obserwacji rynku liczba nieruchomości wystawionych na sprzedaż spadła, szczególnie w segmencie premium. Budowę nowych obiektów utrudniają surowe przepisy budowlane i ograniczona dostępność działek.

2. Utrzymujący się wysoki popyt ze strony zagranicznych kupujących Według José Miguel Artieda, prezesa stowarzyszenia pośredników API, na niemieckich kupujących przypada około 40 procent nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców na Balearach. Rośnie też zainteresowanie ze strony kupujących z USA, a w związku z sytuacją geopolityczną na Bliskim Wschodzie – również z emiratów.

3. Mniej kupujących z Niemiec W kwietniu 2026 Artieda wyraźnie zaznacza, że udział kupujących z Niemiec ostatnio spadł z powodu niepewnej sytuacji gospodarczej w tym kraju. Osłabia to popyt, ale nie zmienia zasadniczego kierunku rozwoju całego rynku.

4. Mieszkańców nie stać na nieruchomości na wyspach Coraz więcej mieszkańców Balearów przenosi się na kontynentalną część Hiszpanii, ponieważ przy miejscowych zarobkach nie stać ich już na wynajem ani zakup nieruchomości. Nasila to presję polityczną, a zarazem pokazuje, że rynek opiera się przede wszystkim na kupujących spoza wysp.

5. Efektywność energetyczna i lokalizacja wpływają na cenę Według raportów rynkowych efektywność energetyczna i jakość coraz częściej przesądzają o wyborze nieruchomości. Obiekty oceniane niżej stają się stosunkowo mniej atrakcyjne, natomiast nieruchomości po remoncie lub energooszczędne osiągają wyższe ceny.

Luksusowe nieruchomości: ceny od 10.000 euro za metr kwadratowy

Rynek luksusowych nieruchomości na Majorce rządzi się własnymi prawami: ceny rosną tu szybciej niż przeciętnie, a oferta jest wyjątkowo ograniczona.

Według analizy rynku Porta-Mallorquina z 2024 ceny luksusowych nieruchomości wzrosły w 2023 o 13 procent, podczas gdy na całym rynku wzrost był umiarkowany. W przypadku nieruchomości z najlepszym widokiem na morze odnotowano wzrosty sięgające 18,8 procent. Po raz pierwszy średnia cena w segmencie luksusowym przekroczyła na całej wyspie 10.000 euro za metr kwadratowy.

Najważniejsze lokalizacje w tym segmencie:

• Son Vida (Palma): strzeżone osiedle z polem golfowym i dogodnym dojazdem do miasta – jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji na wyspie
• Port d'Andratx / Andratx: port jachtowy, międzynarodowe grono kupujących i pełna dyskrecja
• Deià / Valldemossa (Tramuntana): prestiż związany z dziedzictwem kulturowym, położenie na obszarze wpisanym na listę światowego dziedzictwa i bardzo ograniczona oferta
• Bendinat / Costa d'en Blanes: wille z widokiem na morze, położone blisko miasta

Uwaga: W segmencie luksusowym wiele transakcji nie trafia do oficjalnych statystyk. Ceny ofertowe mogą znacznie różnić się od cen, po których faktycznie sprzedaje się nieruchomości. Dlatego szczególnie ważna jest tu niezależna wycena.

Jak zmieniały się ceny na przestrzeni lat: od 2015 do 2026

Aby właściwie ocenić obecną sytuację na rynku, warto spojrzeć na nią z dłuższej perspektywy. Według Porta Mallorquina ceny nieruchomości na Majorce wzrosły od 2015 nawet o 78 procent. Dla porównania: światowy kryzys finansowy w 2008 doprowadził do znacznego spadku cen, a rynek zaczął się odbudowywać około 2012.

Najważniejsze etapy zmian cen

Opracowano na podstawie: Porta Mallorquina, badanie rynku 2024; Engel & Völkers 2026; rossitzahantelmann.com, grudzień 2024

Według raportu rynkowego börse.de na 2026 rok segment luksusowy najmocniej napędza wzrost całego rynku.

Kto kupuje na Majorce?

Kupujący pochodzą z różnych krajów, a ich struktura ostatnio nieco się zmieniła.

Kupujący w skrócie

Źródło: wywiad z José Miguel Artieda, prezesem API, Mallorca Zeitung, kwiecień 2026

Artieda podkreśla, że spadek liczby kupujących z Niemiec nie zmienia zasadniczo sytuacji na rynku – częściowo równoważą go nabywcy z innych krajów. Popyt pozostaje wysoki.

Rynek najmu i oczekiwana rentowność

Jeśli kupujesz nieruchomość z myślą o wynajmie, sytuacja nie jest jednoznaczna. Na rynku najmu długoterminowego brakuje dostępnych lokali, a czynsze rosną. Dla mieszkańców wyspy to problem społeczny, choć inwestorom rynek może się na pierwszy rzut oka wydawać atrakcyjny.

Przepisy dotyczące wynajmu wakacyjnego są skomplikowane: od wejścia w życie Decreto-ley 4/2025 na Balearach nie można już zgłaszać mieszkań w budynkach wielorodzinnych do wynajmu wakacyjnego. W przypadku domów jednorodzinnych Consell de Mallorca przyznaje miejsca tylko w ramach ograniczonej puli, a w mieście Palma nie przyznaje ich wcale. Jeśli kupujesz nieruchomość wakacyjną z zamiarem krótkoterminowego wynajmu turystom, sprawdź, czy ma już licencję ETV (estancia turística en vivienda) – dziś taka licencja sama w sobie ma wartość majątkową.

Uwaga: Przepisy dotyczące wynajmu turystycznego na Balearach regularnie się zmieniają. Nie kupuj nieruchomości z założeniem, że otrzymasz nową licencję na wynajem wakacyjny, dopóki nie zlecisz prawnej oceny tej konkretnej sytuacji.

Jeśli rozważasz wynajem długoterminowy jako alternatywę: Mallorca: wynajem długoterminowy – przepisy dotyczące najmu i obliczanie rentowności

Nowe i używane nieruchomości: różnice cen i sytuacja na rynku

Na wyspie Mallorca nowych inwestycji jest niewiele, dlatego są drogie. Przepisy dotyczące zabudowy są surowe, a w poszukiwanych lokalizacjach prawie nie ma już działek, na których można budować. W efekcie ceny w nowych inwestycjach należą do najwyższych.

Jeśli myślisz o budowie lub remoncie, poznaj ograniczenia wynikające z prawa budowlanego i wymogi dotyczące zużycia energii: Budowa i remonty na wyspie Mallorca

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości na podstawie porównania cen

Sama cena za metr kwadratowy mówi niewiele. Oto błędy, które wciąż się powtarzają:

1. Mylenie cen ofertowych z cenami transakcyjnymi. Portale podają ceny z ogłoszeń, a nie ceny zapisane w aktach notarialnych. Ostateczna cena zakupu może być znacznie niższa.

2. Zakładanie, że ceny na całej wyspie są podobne. Nie można przyjmować średniej dla wyspy jako punktu odniesienia dla Son Vida czy Tramuntana – w obu tych miejscach ceny są znacznie wyższe.

3. Ignorowanie statusu licencji nieruchomości wakacyjnej. Bez sprawdzonej licencji ETV obowiązujące prawo nie pozwala wynajmować jej krótkoterminowo.

4. Nie sprawdzać wpisów w księdze wieczystej. Obciążenia, służebności przejazdu i nielegalne dobudówki nie należą w Hiszpanii do rzadkości. Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić dokumenty u notariusza oraz wpisy w Registro de la Propiedad. Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii

5. Niedoszacowanie dodatkowych kosztów. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego na wyspie Mallorca trzeba zapłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP), opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej, a w niektórych przypadkach także prowizję pośrednika. Łącznie stanowią one znaczny procent ceny zakupu. Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości na wyspie Mallorca – szczegóły

6. Ignorowanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Od lat jest ono obowiązkowe przy sprzedaży nieruchomości i ma coraz większy wpływ na cenę. Świadectwo charakterystyki energetycznej w Hiszpanii: obowiązek, koszty i formalności

7. Decyzja o zakupie bez obejrzenia nieruchomości na miejscu. Zdjęcia nie pokażą, że nieruchomość leży na zboczu, ani nie oddadzą hałasu ulicznego czy stanu instalacji. Lista rzeczy do sprawdzenia podczas oglądania nieruchomości

Co dalej? Podatki i bieżące koszty

Cena zakupu to jedno, a całkowity koszt posiadania nieruchomości to drugie. Jeśli kupujesz nieruchomość na Majorce, oprócz jednorazowych kosztów zakupu uwzględnij też podatki, które będziesz płacić później:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): coroczny podatek od nieruchomości; jego wysokość zależy od gminy i wartości katastralnej
• Podatek od majątku: obowiązuje na Balearach po przekroczeniu określonych kwot wolnych; jest szczególnie istotny dla nierezydentów. Podatek od majątku w Hiszpanii – co musisz wiedzieć
• Podatek dochodowy dla nierezydentów (IRNR): płacisz go również wtedy, gdy nie wynajmujesz nieruchomości – nalicza się go na podstawie hipotetycznego dochodu z najmu
• Spadki i darowizny: na Balearach obowiązują odrębne zasady przekazywania nieruchomości w rodzinie. Spadki i darowizny na Balearach
• Podatek na rzecz zrównoważonej turystyki: obowiązuje przy wynajmie turystycznym. Więcej o podatku turystycznym

Pełne zestawienie podatków znajdziesz tutaj: Podatki i przepisy przy zakupie nieruchomości na Majorce

Lista kontrolna: jak wykorzystać dane o cenach przed zakupem

Zanim złożysz ofertę, sprawdź te kwestie:

• Porównaj cenę za metr kwadratowy z cenami w danym regionie, a nie tylko ze średnią dla całej wyspy
• Uwzględnij rodzaj nieruchomości i rok budowy (nowe budownictwo, wyremontowana nieruchomość lub nieruchomość do remontu)
• Sprawdź status licencji (czy nieruchomość ma licencję ETV, jeśli planujesz wynajem wakacyjny)
• Poproś o wyciąg z rejestru nieruchomości i sprawdź, czy nieruchomość jest obciążona
• Zapoznaj się ze świadectwem energetycznym (Certificat d'Eficiència Energètica)
• Oblicz dodatkowe koszty zakupu (ITP, notariusz, wpis do rejestru nieruchomości, ewentualnie prowizja pośrednika)
• Ustalono status podatkowy: rezydent czy nierezydent
• Zaangażowano niezależnego adwokata (Abogado), a nie adwokata sprzedającego

Podsumowanie

Rynek nieruchomości na wyspie Mallorca pozostaje w 2026 roku stabilny, a ceny nadal rosną – choć nie tak szybko jak w wyjątkowych latach 2024 i 2025. Ceny domów wzrosły rok do roku o niemal 5 procent, a mieszkań o ponad 5,5 procent. Najszybciej rozwija się segment luksusowy. Oferta pozostaje ograniczona, a popyt – podtrzymywany przez zainteresowanie kupujących z zagranicy – nadal przewyższa podaż.

Kupujesz tu na rynku, na którym ceny wzrosły od 2015 roku nawet o 78 procent i na razie nic nie wskazuje na trwałe odwrócenie tego trendu. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość jest dobrą inwestycją. O jej rzeczywistej wartości decydują lokalizacja, status licencji, efektywność energetyczna oraz cena, za którą faktycznie zostanie sprzedana – nie cena ofertowa.

Pełny poradnik zakupu nieruchomości na wyspie Mallorca | Wskazówki dotyczące zakupu nieruchomości na wyspie Mallorca

Oficjalne źródła

• Raport Engel & Völkers o rynku nieruchomości na wyspie Mallorca w 2026 roku: engelvoelkers.com – ceny nieruchomości na wyspie Mallorca (dane o cenach ofertowych, aktualizacja: 4 czerwca 2026)
• Raport Engel & Völkers o rynku nieruchomości w Palma de Mallorca w 2026 roku: engelvoelkers.com – ceny nieruchomości w Palma de Mallorca (dane o cenach ofertowych, aktualizacja: 4 czerwca 2026)
• Mallorca Zeitung – wywiad z José Miguel Artieda (API), kwiecień 2026: mallorcazeitung.es
• Porta Mallorquina – analiza rynku z 2024 roku: porta-mallorquina.de
• Gobierno de las Illes Balears (GOB) – turystyka i przepisy: caib.es – Registre turístic (ETV) (licencje ETV, Decreto-ley 4/2025)
• ATIB – Agència Tributaria de les Illes Balears (ITP, podatek od nabycia nieruchomości): atib.es
• Registro de la Propiedad (hiszpańskie urzędy prowadzące księgi wieczyste): registradores.org