Spadki i darowizny nieruchomości na Balearach: podatki w 2026 roku

Jeśli na Majorce przekazujesz w spadku lub za życia Fincę, mieszkanie w Palmie albo willę w Son Vida, czeka cię podatek, który zasadniczo różni się od niemieckiego: Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), czyli hiszpański podatek od spadków i darowizn. Kluczowe jest to, że o wysokości podatku nie decyduje centralny rząd Hiszpanii, tylko dany region autonomiczny. A Baleary w latach 2023–2025 przeprowadziły reformę, która praktycznie zwalnia z podatku spadki i darowizny nieruchomości w obrębie najbliższej rodziny. W tym poradniku dowiesz się, kto i ile zapłaci w 2026 roku, dlaczego „pacto sucesorio” jest prawdopodobnie najważniejszym rozwiązaniem dla właścicieli nieruchomości oraz o jakich terminach nie możesz w żadnym wypadku zapomnieć.

Indywidualne doradztwo w sprawie sukcesji nieruchomości na Majorce:

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — skontaktujemy cię z prawnikami i doradcami podatkowymi na wyspie, którzy specjalizują się w prawie spadkowym
• Więcej w poradniku dotyczącym nieruchomości

Podatek od spadków i darowizn (ISD): regionalny, a nie krajowy

W przeciwieństwie do Niemiec w Hiszpanii nie ma jednolitej dla całego kraju stawki podatku od spadków. Chociaż ISD to ustawa krajowa (Ley 29/1987), to jednak kompetencje podatkowe zostały przekazane autonomicznym wspólnotom (Comunidades Autónomas ). Każdy region może ustalać własne kwoty wolne od podatku (reducciones), stawki podatkowe, a przede wszystkim ulgi od zobowiązania podatkowego (bonificaciones). Prowadzi to do ogromnych różnic: ta sama odziedziczona nieruchomość może kosztować w Asturii kwotę pięciocyfrową, a na Balearach – 0 euro.

Na obciążenie podatkowe wpływają cztery czynniki:

Hiszpański podatek spadkowy rozróżnia cztery grupy pokrewieństwa. To właśnie one decydują o wysokości całego obciążenia:

Ważne: Związek partnerski osób niebędących małżeństwem zalicza się do grupy II tylko wtedy, gdy jest wpisany do rejestru Balearów jako „pareja estable ”. Bez tego wpisu partner trafia do grupy IV – a to oznacza pełną stawkę. Dla niemieckich par na Majorce to jedna z najdroższych pułapek.

Reforma na Balearach: 100% premii dla grup I i II

Od 18 lipca 2023 r. Baleary przyznają 100-procentową ulgę od skorygowanej kwoty podatku (cuota íntegra corregida) w przypadku dziedziczenia z tytułu śmierci oraz w przypadku umów spadkowych traktowanych na równi z dziedziczeniem, o ile spadkobierca należy do grupy I lub II. Mówiąc wprost: dziecko, które dziedziczy willę po rodzicach, płaci 0 euro podatku od spadków (ISD) — niezależnie od wartości nieruchomości. Nie ma już żadnego limitu.

W 2025 roku reforma została jeszcze raz rozszerzona ustawą budżetową (Ley 6/2025, obowiązującą od 25 lipca 2025 r.) i objęła darowizny za życia, a także podwyższono ulgę dla grupy III. W 2026 roku nadal obowiązują najkorzystniejsze w historii warunki dotyczące przekazywania majątku w rodzinie na Balearach.

Oprócz dodatku są jeszcze ulgi z tytułu pokrewieństwa (reducciones por parentesco), które odlicza się od podstawy opodatkowania:

W przypadku nieruchomości, z której korzystał sam spadkodawca, dla grup I i II obowiązuje dodatkowo obniżka wartości vivienda habitual nawet o 100% (do ustawowego limitu) — ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy ta ulga z jakiegoś powodu nie miałaby zastosowania.

Najważniejszy warunek dotyczący nieruchomości: żeby dostać 100-procentową ulgę, w akcie notarialnym (escritura pública) musi być podana wartość kupionej nieruchomości, a ta nie może przekraczać wartości referencyjnej z katastru o więcej niż 20%. Jeśli nie ma wartości referencyjnej albo Dirección General del Catastro nie może jej potwierdzić, za limit uznaje się wartość rynkową. Jeśli podasz zbyt niską kwotę, ryzykujesz kontrolę i utratę ulgi.

Darowizna za życia a spadek po śmierci

Do połowy 2025 roku obowiązywała zasadnicza asymetria: spadki były w 100% zwolnione z podatku, a zwykłe darowizny (donaciones) za życia – nie. Były one opodatkowane według progresywnej stawki (od 7,65% do 34%), która dzięki autonomicznej uldze była ograniczona do efektywnego obciążenia na poziomie około 7%. Od 25 lipca 2025 r. ta luka została zlikwidowana: Również zwykłe darowizny na rzecz osób z grup I i II korzystają z 100-procentowego odliczenia od zobowiązania podatkowego (cuota líquida) — przekazanie dziecku mieszkania na podstawie aktu notarialnego nie wiąże się więc z żadnym podatkiem od darowizn (ISD). Tak jak w przypadku spadków po nieruchomościach, również tutaj obowiązuje warunek, że zadeklarowana wartość nie może przekraczać Valor de referencia o więcej niż 20%.

Ale uwaga: podatek ISD to tylko jeden z wielu podatków. W przypadku zwykłego darowizny nieruchomości darczyńca podlega opodatkowaniu zysku kapitałowego w ramach własnego podatku dochodowego (IRPF) — tzw. ganancia patrimonial. Jeśli nieruchomość zyskała na wartości przez lata (co na Majorce jest regułą), ten ukryty zysk jest opodatkowany u darczyńcy stawką od 19% do 28%. To obciążenie podatkiem IRPF nie znika dzięki uldze z tytułu podatku od spadków i darowizn (ISD).

Ogólna zasada: W przypadku gotówki, kont bankowych czy młodych aktywów bez znaczącego wzrostu wartości zwykły darowizna to prosta sprawa. W przypadku nieruchomości z wysokim zyskiem utajonym lepszym rozwiązaniem jest „pacto sucesorio” — bo pozwala uniknąć pułapki podatku dochodowego (IRPF).

Umowa spadkowa: specyfika Balearów

Pacto sucesorio to specyficzna instytucja prawa cywilnego Balearów i jest możliwe tylko w kilku hiszpańskich regionach, które mają własne prawo cywilne (Baleary, Katalonia, Aragonia, Galicja, Nawarra, Kraj Basków). Jest to umowa spadkowa, dzięki której jeszcze za życia nieodwołalnie przekazujesz majątek następnemu pokoleniu – jednak z podatkowego punktu widzenia nabycie to traktowane jest jako nabycie z tytułu śmierci, a nie jako darowizna.

Najbardziej znaną wersją z Majorki jest „definición”: przeniesienie majątku z rodziców na dzieci, w ramach którego dziecko w zamian rezygnuje ze swojego przyszłego udziału obowiązkowego (legítima). Całość jest uregulowana od czasu wejścia w życie ustawy nr 8/2022, która zniosła wcześniej wymagane balearskie obywatelstwo cywilne (vecindad civil) — dzięki temu również cudzoziemcy mieszkający na Balearach mogą zawrzeć umowę spadkową (pacto sucesorio ) zgodnie z prawem balearskim.

Korzyści podatkowe są spore:

1. Nie ma podatku dochodowego (IRPF) po stronie darczyńcy. Ponieważ „pacto sucesorio” uznaje się za nabycie z tytułu śmierci (art. 33.3.b ustawy 35/2006, potwierdzone przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu STS nr 407/2016 z dnia 9 lutego 2016 r. w sprawie „apartación gallega”), u darczyńcy nie powstaje podlegający opodatkowaniu zysk kapitałowy. Ukryty wzrost wartości, którego tak się obawiasz przy zwykłym darowiźnie, nie podlega opodatkowaniu.
2. Korzystniejsza stawka ISD zamiast stawki darowizny. Zamiast efektywnej stawki podatku od darowizn obowiązuje stawka podatku spadkowego w wysokości 1% do kwoty 700 000 € dla grup I i II (przy majątku istniejącym wcześniej poniżej 400 000 €) — a do tego dochodzi 100-procentowa ulga. W praktyce podatek ISD wynosi 0 €.
3. Podwyższenie kosztów nabycia. Jeśli dziecko sprzeda później tę nieruchomość, za wartość nabycia uznaje się wartość (aktualną) określoną w umowie spadkowej. Zysk rodziców, który narastał przez dziesięciolecia, zniknie z punktu widzenia podatków.

5-letni okres blokady (ustawa antyoszustwowa nr 11/2021): Jeśli dziecko sprzeda nieruchomość otrzymaną w ramach paktu spadkowego, zanim darczyńca umrze i zanim minie 5 lat od zawarcia umowy, musi podać w zeznaniu podatkowym IRPF pierwotną wartość nabycia i datę nabycia przez darczyńcę. W takim przypadku nie przysługuje ci korzyść z „step-up”. Kto nadużywa umowy dziedziczenia jako sposobu na szybką sprzedaż, nic z tego nie wyciąga.

Pułapka terminowa: W przeciwieństwie do dziedziczenia (6 miesięcy), termin na samodzielne rozliczenie podatku ISD w przypadku „pacto sucesorio” wynosi tylko jeden miesiąc od dnia podpisania aktu notarialnego. Dniem naliczenia jest dzień sporządzenia aktu notarialnego, a nie późniejsza data śmierci. Jeśli przeoczysz ten skrócony termin, ryzykujesz opłaty za opóźnienie – to częsta i kosztowna pułapka, zwłaszcza w przypadku tej kluczowej formy umowy.

Cena za to: „pacto sucesorio” jest nieodwołalne. Późniejsza zmiana w testamencie jest wykluczona, a w ramach „definición” dziecko ostatecznie rezygnuje ze swojego udziału obowiązkowego. Wymaga to starannego planowania rodzinnego i pomocy prawnika.

Osoby niebędące rezydentami a prawo do głosowania w wyborach do Parlamentu Europejskiego

Przez długi czas osoby niebędące rezydentami były dyskryminowane: musiały płacić podatek ISD według (droższego) stawki państwowej na rzecz hiszpańskiej centralnej administracji podatkowej (AEAT), nie mogąc przy tym skorzystać z korzystnych ulg regionalnych. Europejski Trybunał Sprawiedliwości unieważnił to w wyroku z 3 września 2014 r. (sprawa C-127/12), uznając to za naruszenie swobody przepływu kapitału. Hiszpania zareagowała ustawą nr 26/2014: od 1 stycznia 2015 r. spadkobiercy i obdarowani mieszkający w UE lub w EOG mogą korzystać z przepisów regionu, z którym mają powiązanie.

Hiszpańskie sądy (m.in. orzeczenia STS z 2018 r.) oraz administracja podatkowa (odpowiedź DGT nr V0282-20) rozszerzyły to w międzyczasie na państwa trzecie spoza UE/EOG. Uwaga: Treść przepisów Disposición adicional 2ª ustawy Ley 29/1987 nie została w tym zakresie dostosowana, więc mieszkańcy krajów trzecich muszą w praktyce czasami dochodzić swoich praw dopiero na drodze odwoławczej. Baleary w ustawie nr 11/2023, a ostatecznie w ustawie nr 6/2025, jasno stwierdziły, że ulgi te przysługują też nierezydentom.

Dla niemieckich właścicieli oznacza to konkretnie: nawet jeśli mieszkasz w Niemczech, możesz skorzystać z ulg balearskich przy nieruchomości na Majorce – formularz Modelo 650 trzeba wtedy jednak złożyć w AEAT, a nie w ATIB. Równolegle może naliczyć się niemiecki podatek od spadków (zasada światowego dochodu/światowego majątku w przypadku miejsca zamieszkania w Niemczech); stosunki niemiecko-hiszpańskie nie obejmują specjalnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatku od spadków, dlatego w tym przypadku należy sprawdzić możliwość zaliczenia zgodnie z § 21 ErbStG. To osobna dziedzina, która wymaga intensywnego doradztwa.

Hiszpański testament i Plusvalía

Testament hiszpański to coś, co naprawdę warto rozważyć, jeśli masz nieruchomość na Majorce: znacznie przyspiesza to załatwianie spraw spadkowych, pozwala uniknąć kosztownych tłumaczeń i apostille niemieckiego testamentu, a dzięki rozporządzeniu UE w sprawie prawa spadkowego (nr 650/2012) umożliwia wybór prawa macierzystego. Szczegółowo omawiamy to w artykule, do którego link znajdziesz poniżej – tutaj tylko wskazówka: zaplanuj sporządzenie testamentu hiszpańskiego równolegle z planowaniem podatkowym, a nie po nim.

W przypadku nieruchomości odziedziczonej oprócz podatku ISD trzeba zapłacić jeszcze jedną opłatę: Plusvalía municipal (IIVTNU), czyli podatek od wzrostu wartości gruntu, pobierany przez daną gminę. Dotyczy on tylko działek miejskich (terrenos urbanos) i musi go zapłacić nabywca.

W Palmie rozporządzenie gminne (Ordenanza fiscal) przewiduje ulgę w wysokości do 95% od podatku Plusvalía, jeśli odziedziczona nieruchomość była głównym miejscem zamieszkania (vivienda habitual) zmarłego, a spadkobiercami są małżonkowie, potomkowie lub przodkowie. Ważne warunki w Palmie:

• Pełna ulga w wysokości 95% jest uzależniona od tego, czy wartość katastralna mieszkania wynosi poniżej 100 000 €. Jeśli wartość katastralna jest wyższa, ulga jest zmniejszona albo w ogóle nie przysługuje — w przypadku nieruchomości z wyższej półki wartość katastralna często przekracza ten próg.
• O zniżkę trzeba aktywnie wystąpić w wyznaczonym terminie — nie jest ona przyznawana automatycznie.
• Nabyty majątek trzeba utrzymać w swoim majątku przez 5 lat (wyjątek: śmierć nabywcy w tym okresie).
• Premie dotyczą też przeniesień na podstawie umowy spadkowej / definicji.
• Jeśli nie doszło do rzeczywistego wzrostu wartości działki, to nie powstaje żadna Plusvalía (trzeba to udowodnić).

Każda gmina ma swoje własne rozporządzenie — w Andratx, Calvià czy Pollença obowiązują inne progi i stawki. Przed każdą transakcją warto sprawdzić rozporządzenie gminy, w której znajduje się nieruchomość.

Terminy: 6 miesięcy w przypadku dziedziczenia z ustawy, tylko 1 miesiąc w przypadku umowy spadkowej

W przypadku spadku termin zaczyna biec od dnia śmierci. Natomiast w przypadku umowy spadkowej – od momentu sporządzenia aktu notarialnego – a tam obowiązuje znacznie krótszy termin. Najważniejsze terminy:

Najważniejsza wskazówka praktyczna: 100-procentowa ulga nie zwalnia cię z obowiązku złożenia formularza Modelo 650. Nawet jeśli nie masz żadnego zobowiązania podatkowego, musisz złożyć zeznanie w terminie – zaniedbanie formalności może skutkować karami. Bez złożonego i rozliczonego formularza Modelo 650 nie da się też przepisać nieruchomości w rejestrze własności, a co za tym idzie – ani jej sprzedać, ani zaciągnąć na nią kredyt. I jeszcze jedno: jeśli wybierzesz „pacto sucesorio” jako główny sposób rozporządzenia spadkiem, nie pomyl miesięcznego terminu z sześciomiesięcznym terminem spadkowym – w przeciwnym razie grożą ci opłaty za opóźnienie, mimo że podatek wynosi zero.

Najczęstsze błędy

• Model 650 nie został złożony, bo „i tak 0 euro”. Aby dostać premię, trzeba złożyć zeznanie w terminie. Niezłożenie = sankcja formalna i zablokowany rejestr gruntów.
• Termin dotyczący umowy spadkowej (pacto sucesorio) jest często mylony z terminem spadkowym. W przypadku umowy spadkowej termin ten wynosi tylko 1 miesiąc od daty sporządzenia aktu notarialnego, a nie 6 miesięcy — to częsta i kosztowna pułapka.
• Wartość nieruchomości została zadeklarowana zbyt nisko. Jeśli ustalona wartość jest niższa od „Valor de referencia”, grozi ci kontrola; jeśli przekracza ją o ponad 20 %, możesz stracić ulgę.
• Zwykły darowizna zamiast umowy spadkowej w przypadku nieruchomości, które zyskały na wartości. Podatek ISD wynosi co prawda 0 €, ale często pomija się podatek IRPF od wzrostu wartości u darczyńcy — a to często pięciocyfrowa niespodzianka.
• Partner, z którym nie jesteś w związku małżeńskim i nie ma wpisu w rejestrze. Bez wpisu jako „pareja estable” partner trafia do grupy IV — pełna stawka zamiast 0 €.
• Zignorowano 5-letni okres blokady w umowie spadkowej. Przedwczesna sprzedaż niweczy korzyść wynikającą z „step-up”.
• Nie złożyłeś wniosku o ulgę z tytułu plusvalii albo przeoczyłeś limit wartości. W Palmie ulga sięga nawet 95% — ale tylko przy wartości katastralnej poniżej 100 000 € i tylko wtedy, gdy złożysz wniosek w terminie i z własnej inicjatywy.
• Nie zapomnij o niemieckim podatku od spadków. Jeśli masz miejsce zamieszkania w Niemczech, może być naliczony równolegle niemiecki podatek od spadków; jeśli nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatku od spadków, trzeba dokładnie sprawdzić, czy można go zaliczyć na poczet podatku.
• Wniosek o przedłużenie złożono za późno. Przedłużenie jest możliwe tylko w ciągu pierwszych 5 miesięcy — potem termin bezlitośnie upływa.

Lista kontrolna przed przeniesieniem

• Wyjaśniono kwestię grupy pokrewieństwa i uprawnień do dodatku (grupa I/II = 100 %?)
• Czy partner, z którym nie jesteś w związku małżeńskim, jest zarejestrowany jako „pareja estable ”?
• Sprawdzono ukryty wzrost wartości nieruchomości → darowizna czy umowa spadkowa?
• Sprawdzono valor de referencia z katastru, ustalono wartość deklarowaną
• Czy masz hiszpański testament / czy wybrano prawo właściwe zgodnie z rozporządzeniem UE w sprawie dziedziczenia?
• Kto jest właściwy (ATIB czy AEAT w przypadku nierezydentów)?
• Konsekwencje niemieckiego podatku od spadków uzgodnione z niemieckim doradcą
• Sprawdziłem ulgę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w miejscu jej położenia (limit wartości katastralnej!) i zaplanowałem złożenie wniosku
• Terminy w kalendarzu: 6 miesięcy (spadek), 1 miesiąc (umowa spadkowa i darowizna), 5 miesięcy (wniosek o przedłużenie)

Co będzie dalej?

Gdy kwestia dziedziczenia jest już załatwiona, pojawiają się kolejne sprawy. Jeśli nie korzystasz samodzielnie z odziedziczonej nieruchomości, warto rozważyć jej sprzedaż lub wynajem – obie opcje wiążą się z własnymi konsekwencjami podatkowymi (IRPF, IBI, ewentualnie Modelo 210 dla nierezydentów). Jeśli przenosisz miejsce zamieszkania na wyspę, warto z wyprzedzeniem zająć się rejestracją w urzędach i uzyskaniem numeru NIE, który i tak będzie ci potrzebny przy każdym przeniesieniu własności w notariuszu. Jeśli chcesz kupić kolejną nieruchomość, warto zapoznać się z kosztami dodatkowymi związanymi z zakupem na Majorce oraz z naszym aktualnym raportem rynkowym.

Podsumowanie

W 2026 roku Baleary będą regionem Hiszpanii z najkorzystniejszymi warunkami podatkowymi w zakresie przekazywania majątku rodzinnego. Dzieci, małżonkowie i rodzice (grupa I+II) dziedziczą i otrzymują darowizny praktycznie bez podatku — 100-procentowa ulga od zobowiązania podatkowego obowiązuje od 2023 roku w przypadku spadków, a od lipca 2025 roku także w przypadku darowizn, bez limitu wartości. Kluczowym narzędziem dla właścicieli nieruchomości o wysokim ukrytym wzroście wartości jest „pacto sucesorio”: pozwala na przeniesienie majątku za życia, pozwala uniknąć pułapki podatku dochodowego (IRPF) dla darczyńcy i zapewnia podwyższenie kosztu nabycia. Minusy — nieodwołalność, 5-letni okres blokady i krótki, miesięczny termin — wymagają starannego planowania. Kto dotrzymuje terminów, prawidłowo deklaruje wartość nieruchomości, ubiega się o ulgę z tytułu Plusvalía i bierze pod uwagę niemieckie przepisy, ten przekazuje swój majątek na Majorce następnemu pokoleniu przy minimalnym obciążeniu podatkowym.

Oficjalne źródła

• Agencja Podatkowa Wysp Balearów (ATIB) — Podatek od spadków, ulgi i obniżki
• ATIB — Model 650 (Nabycia z tytułu śmierci), instrukcje i terminy
• Agencia Tributaria (AEAT) — Formularz 650 dla nierezydentów, terminy i przedłużenie
• Rząd Wysp Balearskich — Opodatkowanie spadków za życia i umowy spadkowe (PDF)
• Ratusz w Palmie — Plusvalía (IIVTNU): informacje, obliczenia i ulgi

Uwaga: Ten poradnik ma charakter ogólnoinformacyjny i nie zastępuje porady podatkowej ani prawnej w konkretnym przypadku. Prawo podatkowe to temat wrażliwy z punktu widzenia YMYL — kwoty, terminy, ulgi i kompetencje mogą ulec zmianie i zależą od twojej konkretnej sytuacji (miejsce zamieszkania, stopień pokrewieństwa, wartość majątku, konsekwencje podatkowe w Niemczech). Stan informacji: 2026 r. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków poproś o sprawdzenie konkretnej sprawy spadkowej lub darowizny przez adwokata (abogado) i doradcę podatkowego (asesor fiscal) specjalizujących się w prawie spadkowym na Balearach – osobiste zapytanie to najszybszy sposób na znalezienie odpowiedniego specjalisty.