Notariusz przy zakupie nieruchomości na Majorce: termin, akt notarialny i jego odpisy

Przy zakupie nieruchomości na Majorce wizyta u notariusza to moment, w którym ustalenia zostają zapisane w urzędowym akcie kupna-sprzedaży. Kupujący i sprzedający podpisują Escritura Pública de Compraventa. Potem pozostają jeszcze formalności podatkowe i wpis do rejestru nieruchomości. Jeśli dopiero w dniu podpisania aktu zaczniesz pytać o dokumenty tożsamości, pełnomocnictwa czy uzgodniony sposób zapłaty, niepotrzebnie utrudnisz sobie tę ważną wizytę.

Dowiesz się tu, jak znaleźć kancelarię notarialną i ustalić dogodny termin, które dokumenty warto wcześniej sprawdzić oraz co dzieje się podczas podpisywania aktu. Znajdziesz też odpowiedzi na częste pytania o godziny otwarcia, wizyty w soboty i najbliższą Notaría. Na koniec wyjaśnimy, jakiego odpisu aktu potrzebujesz, jak wystąpić o odpis starszego dokumentu i dlaczego podpisanie aktu u notariusza nie oznacza jeszcze wpisu do rejestru nieruchomości.

Jaką rolę pełni notariusz przy zakupie nieruchomości na Majorce?

Hiszpański notariusz sporządza urzędowy akt kupna-sprzedaży. Podczas wizyty sprawdza między innymi tożsamość uczestników transakcji i ich uprawnienia oraz porównuje najważniejsze informacje z przedłożonymi dokumentami. Akt notarialny stanowi podstawę do wpisania nowego właściciela do hiszpańskiego rejestru nieruchomości.

Nie zastępuje to jednak sprawdzenia nieruchomości przed zakupem. Osobno ustal na przykład, czy z Finca można korzystać zgodnie z twoimi planami i czy wolno wprowadzać w niej zmiany budowlane. Punktem wyjścia do sprawdzenia właściciela i wpisanych obciążeń jest Nota Simple. Więcej przeczytasz w artykule Jak sprawdzić rejestr nieruchomości w Hiszpanii. Jeśli potrzebujesz wsparcia przy analizie prawnej, zajrzyj do poradnika Prawnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Uwaga: Podpisanie aktu u notariusza i późniejszy wpis do rejestru nieruchomości to odrębne etapy. Przed wizytą ustal, kto zajmie się formalnościami po podpisaniu aktu.

Jak znaleźć kancelarię notarialną i umówić wizytę?

Możesz wybrać kancelarię notarialną na Majorce i skontaktować się z nią bezpośrednio w sprawie sfinalizowania zakupu. Często kupujący, sprzedający i ich przedstawiciele wspólnie uzgadniają termin. Jeśli ktoś ma podpisać akt na podstawie pełnomocnictwa albo zakup jest finansowany kredytem, trzeba to uwzględnić odpowiednio wcześnie.

Jeśli szukasz Notaría w pobliżu, zacznij od strony hiszpańskiej organizacji notarialnej. Dane kontaktowe znajdziesz także w Izbie Notarialnej Balearów. Poniższe informacje o izbie pomogą ci się zorientować, ale przed wizytą potwierdź adres i możliwość kontaktu.

Zapytaj wybraną kancelarię notarialną nie tylko o wolny termin. Poproś też o listę potrzebnych dokumentów, informacje o przebiegu czynności oraz możliwość zapoznania się z projektem aktu sprzedaży przed jego podpisaniem.

Kiedy otwarte są kancelarie notarialne – i czy można umówić się na sobotę?

Godziny otwarcia i dostępne terminy podpisania aktu zależą od konkretnej kancelarii. Nie polegaj więc na ogólnych informacjach o „notariuszach na Majorce” ani nie zakładaj, że otwarta kancelaria będzie mogła szybko sporządzić akt sprzedaży nieruchomości. Zapytaj ją o godziny pracy i termin podpisania Escritura de Compraventa.

Nie zakładaj też, że w sobotę działa dyżur notarialny obejmujący transakcje dotyczące nieruchomości. Jeśli tylko wtedy będziesz na wyspie, zapytaj kancelarię wprost, czy może wyznaczyć Ci termin. Jeśli trudno Ci stawić się osobiście, rozwiązaniem może być pełnomocnictwo notarialne do wykorzystania w Hiszpanii.

To, ilu notariuszy obecnie pracuje na Majorce i która kancelaria znajduje się najbliżej Ciebie, zależy od aktualnych danych w wykazach oraz miejsca Twojego pobytu. Przy wyborze kancelarii liczy się również to, czy może przygotować konkretną transakcję z udziałem wszystkich stron i wyznaczyć termin.

Co trzeba przygotować przed wizytą u notariusza?

Poproś o projekt aktu możliwie wcześnie i sprawdź, czy odpowiada uzgodnionym warunkom zakupu. Zwróć szczególną uwagę na strony transakcji, opis nieruchomości, cenę, dokonane już płatności, kwotę pozostałą do zapłaty oraz sposób uregulowania istniejących obciążeń. Jeśli przejmujesz także meble lub inne wyposażenie, sprawdź również dotyczące ich ustalenia.

Ustal z kancelarią notarialną, jakich oryginałów, kopii i dodatkowych dokumentów wymaga w Twojej sprawie. Dotyczy to zwłaszcza pełnomocnictwa i dokumentów potwierdzających pochodzenie środków na zakup. Jeśli nie masz jeszcze numeru NIE, zajrzyj do poradnika o numerze NIE na wyspie Mallorca.

Uwaga: Nie podpisuj projektu aktu, jeśli nie rozumiesz zapisów dotyczących przedmiotu zakupu, płatności lub obciążeń. Wszelkie wątpliwości wyjaśnij przed wizytą u notariusza.

Jak przebiega podpisanie aktu kupna?

Dokładny przebieg zależy od danej transakcji. Zwykle wygląda to tak:

1. Potwierdzenie tożsamości stron: Kupujący i sprzedający stawiają się osobiście lub są reprezentowani przez odpowiednio umocowane osoby. Kancelaria notarialna sprawdza ich tożsamość oraz przedstawione dokumenty potwierdzające prawo do reprezentacji.
2. Omówienie aktu: Strony zapoznają się z treścią Escritura Pública de Compraventa. Jeśli coś jest niejasne, zapytaj o to przed podpisaniem.
3. Zapłata: Pozostała część ceny zostaje zapłacona w uzgodniony wcześniej sposób. Wcześniejsze płatności muszą zgadzać się z treścią aktu.
4. Podpisanie aktu: Strony podpisują notarialny akt kupna w obecności notariusza.
5. Dalsze formalności: Ustal, kto odbierze kopie aktu, załatwi formalności podatkowe i dopilnuje wpisu do rejestru własności nieruchomości.

Pełnomocnik może podpisać akt w Twoim imieniu, dzięki czemu nie musisz przyjeżdżać na spotkanie. Pełnomocnictwo trzeba jednak przygotować odpowiednio wcześnie i uzgodnić szczegóły z kancelarią notarialną, w której akt zostanie podpisany.

Ile kosztuje wizyta u notariusza?

Opłaty notarialne w Hiszpanii określa obowiązująca taryfa, a wysokość rachunku zależy od konkretnej czynności. Procentowe stawki podawane w ogłoszeniach nieruchomości lub zestawieniach kosztów zakupu nie są więc wiążącą informacją o opłatach. W opublikowanych przykładach kosztów dotyczących wyspy Mallorca przyjęto następujące opłaty notarialne:

Te przykłady nie są cennikiem kancelarii notarialnej. Poproś o zestawienie kosztów dotyczące Twojej transakcji i zapytaj, ile zapłacisz za potrzebne kopie. Opłaty notarialne, podatki i opłaty związane z rejestrem nieruchomości to osobne pozycje. Więcej na ten temat przeczytasz w poradniku o dodatkowych kosztach zakupu nieruchomości na wyspie Mallorca.

Jak otrzymać kopię aktu notarialnego zakupu?

Już przy podpisywaniu aktu ustal, czy otrzymasz jego wypis czy kopię oraz kto będzie potrzebował kolejnych egzemplarzy. Zwykła kopia i uwierzytelniony odpis nie zawsze służą do tego samego. Dlatego powiedz w kancelarii notarialnej, do czego potrzebujesz dokumentu, zamiast prosić po prostu o „kopię”.

Jeśli akt został sporządzony dawniej, podaj miejsce i datę jego podpisania, nazwisko notariusza oraz – jeśli je znasz – numer protokołu. Dane aktu można niekiedy znaleźć także w odpisie z rejestru nieruchomości. Z tymi informacjami zwróć się do właściwej kancelarii notarialnej albo zapytaj w izbie notarialnej, dokąd skierować prośbę.

Nie ma jednej wiarygodnej ceny uwierzytelnionego odpisu: na opłatę mogą wpływać rodzaj i objętość dokumentu oraz to, czego dotyczy Twój wniosek. Przed zamówieniem zapytaj, jaki rodzaj kopii otrzymasz i ile będzie kosztować. Jeśli natomiast przez „uwierzytelnioną kopię” rozumiesz poświadczenie innego dokumentu, wyraźnie wskaż, o jaki dokument chodzi – to nie jest to samo co odpis aktu notarialnego zakupu.

Najczęstsze błędy podczas podpisywania aktu notarialnego

• Czytanie projektu dopiero przy podpisywaniu: cenę zakupu, opis nieruchomości i płatności warto wyjaśnić wcześniej.
• Uznawanie Nota Simple za pełne sprawdzenie nieruchomości: informacje z rejestru nie odpowiadają na wszystkie pytania dotyczące przepisów budowlanych i zasad użytkowania.
• Zbyt późne ustalenie kwestii pełnomocnictwa lub sposobu zapłaty: Od obu tych spraw może zależeć, czy spotkanie u notariusza odbędzie się w zaplanowanym terminie.
• Mylenie godzin otwarcia kancelarii z wolnymi terminami na podpisanie aktu notarialnego: Jeśli przyjeżdżasz tylko na krótko, koniecznie potwierdź, że notariusz ma wolny termin.
• Założenie, że podpisanie aktu oznacza już wpis w rejestrze nieruchomości: Po wizycie u notariusza nadal śledź przebieg formalności.
• Zamówienie „kopii” bez określenia, do czego jest potrzebna: Ustal, czy wymagana jest zwykła kopia, czy uwierzytelniony odpis.

Co dzieje się później?

Po podpisaniu aktu notarialnego trzeba zająć się podatkami związanymi z zakupem oraz wpisem w rejestrze nieruchomości. Jeszcze przed podpisaniem aktu ustal, kto się tym zajmie i jakie dokumenty będą potrzebne. Przechowuj kopię aktu oraz dokumenty potwierdzające dalszy przebieg formalności w uporządkowany sposób.

Później sprawdź, czy wpis rzeczywiście został dokonany. Informacje z rejestru nieruchomości uzyskasz za pośrednictwem hiszpańskich Registradores. Jeśli dopiero przygotowujesz się do zakupu, przeczytaj przewodnik po zakupie nieruchomości w Hiszpanii, w którym wyjaśniamy rolę notariusza w całej procedurze.

Lista kontrolna przed sfinalizowaniem zakupu

• Wybierz kancelarię notarialną i uzgodnij termin ze wszystkimi uczestnikami.
• Potwierdź bezpośrednio w kancelarii godziny otwarcia i możliwość osobistego spotkania.
• Poproś kancelarię notarialną o listę wymaganych dokumentów.
• Przygotuj dokumenty tożsamości, NIE i, jeśli jest potrzebne, pełnomocnictwo.
• Zleć sprawdzenie aktualnej Nota Simple oraz dokumentów sprzedającego.
• Przeczytaj wcześniej projekt Escritura i wyjaśnij wszelkie wątpliwości.
• Sprawdź, czy pozostała kwota do zapłaty i potwierdzenia płatności są zgodne z ustalonym przebiegiem transakcji.
• Ustalić, kto odpowiada za rozliczenie podatków, uzyskanie odpisów aktu i wpis do księgi wieczystej.

Podsumowanie

Do wizyty u notariusza najlepiej przygotować się wcześniej: sprawdzić projekt aktu i jasno ustalić wszystkie szczegóły. Wybierz kancelarię, do której łatwo dotrzesz, potwierdź dostępność terminu i jeszcze przed podróżą wyjaśnij, jakie dokumenty będą potrzebne, kto może Cię reprezentować i jak przebiegnie płatność. Po podpisaniu aktu dopilnuj odpisów, rozliczenia podatków i wpisu do księgi wieczystej.

Ten tekst nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Jeśli masz pytania dotyczące umowy sprzedaży, reprezentowania Cię przez inną osobę lub rozliczenia podatków, Twoją sytuację trzeba przeanalizować indywidualnie.

Oficjalne źródła

• Hiszpańska organizacja notarialna – Notariado
• Hiszpańskie rejestry nieruchomości – Registradores