Umowa rezerwacyjna dotycząca nieruchomości w Hiszpanii: zadatek, umowa opcyjna i wszystko o umowie przedwstępnej na Majorce

Każdy, kto chce kupić nieruchomość na Majorce, zna ten dylemat: znalazłeś wymarzoną nieruchomość, ale do spotkania u notariusza miną jeszcze tygodnie – a dobre oferty szybko zmieniają właścicieli. Umowa rezerwacyjna na nieruchomość w Hiszpanii właśnie wypełnia tę lukę. Tymczasowo wycofuje nieruchomość z rynku i daje ci, jako kupującemu, czas na przeprowadzenie analizy due diligence, ustalenie finansowania oraz zebranie wszystkich dokumentów. Ten poradnik wyjaśnia, jakie są rodzaje umów (Contrato de Reserva, Contrato de Arras, umowa opcyjna), jak wysokie są typowe zaliczki, jakie terminy i konsekwencje odstąpienia od umowy musisz znać – oraz jakie błędy najczęściej popełniają niemieccy nabywcy. Wszystkie informacje odnoszą się do aktualnego stanu na rok 2026.

Chcesz kupić nieruchomość na Majorce bez wpadania w pułapkę?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — pośredniczymy w znalezieniu sprawdzonych prawników i notariuszy na Majorce
• Zrozumieć cały proces zakupu

Dlaczego przed wizytą u notariusza potrzebujesz umowy przedwstępnej

Na Majorce – i w całej Hiszpanii – nieruchomość można w zasadzie sprzedać już na podstawie uścisku dłoni. Hiszpański kodeks cywilny (art. 1445 i nast. Código Civil) reguluje umowę kupna-sprzedaży (compraventa) bez bezwzględnie obowiązujących wymogów formalnych. Jednak poświadczenie notarialne jest niezbędne, gdy chcesz jako kupujący zostać wpisany do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) – a ten wpis to jedyna pewna ochrona przed dalszymi działaniami dotychczasowego właściciela, który wciąż figuruje w rejestrze, albo przed nieznanymi obciążeniami ze strony osób trzecich.

Z doświadczenia wiadomo, że między podjęciem decyzji o zakupie a wizytą u notariusza mija od kilku tygodni do kilku miesięcy. W tym czasie trzeba:

1. sprawdzone zostaną wszystkie dokumenty własnościowe i wyciągi z księgi wieczystej,
2. wszystkie ewentualne obciążenia, długi czy kwestie związane z pozwoleniem na budowę muszą być wyjaśnione,
3. zapewnić finansowanie,
4. Musisz mieć certyfikat energetyczny i inne wymagane dokumenty.

Wiążąca umowa przedwstępna potwierdza zamiar zakupu obu stron i chroni cię przed tym, że sprzedający w międzyczasie sprzeda nieruchomość komuś innemu. Właśnie w tym celu w Hiszpanii istnieją trzy różne instrumenty – i to, który z nich wybierzesz, ma kluczowe znaczenie.

Przegląd trzech rodzajów umów

W praktyce na Majorce spotkasz trzy rodzaje umów przedwstępnych, które znacznie różnią się między sobą pod względem funkcji, mocy wiążącej i konsekwencji finansowych.

Uwaga: W praktyce na Majorce te pojęcia są często używane w sposób nieprecyzyjny. Zawsze czytaj dokładną treść umowy – nie tylko nagłówek.

Umowa rezerwacyjna (Contrato de Reserva) – szczegóły

Umowa rezerwacyjna (acuerdo de reserva lub contrato de reserva) to pierwszy i zazwyczaj najmniej wiążący krok. Zawiera się ją, gdy istnieje konkretne zainteresowanie zakupem, ale nie podjęto jeszcze ostatecznej decyzji.

O czym mowa:

• Na ile dni rezerwowana jest nieruchomość
• Wysokość opłaty rezerwacyjnej
• Czy i w jaki sposób opłata zostanie zaliczona na poczet późniejszej ceny zakupu

Typowe opłaty za rezerwację:

Jeśli potencjalny nabywca ostatecznie nie zdecyduje się na zakup, opłata rezerwacyjna zazwyczaj przepada. Jeśli zdecydujesz się na zakup, opłata ta zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu. Umowa rezerwacyjna jest często sporządzana w formie prywatnego pisma i często przygotowuje ją bezpośrednio pośrednik – mimo to warto, żeby przejrzał ją prawnik.

Uwaga: Umowa rezerwacyjna to nie umowa z zadatkiem. Jeśli nie ma w niej wyraźnej klauzuli karnej (cláusula penal), sprzedający może w pewnych okolicznościach i tak sprzedać nieruchomość innemu kupującemu – wtedy dostaniesz z powrotem tylko opłatę.

Umowa przedwstępna (Contrato de Arras) – klasyk na Majorce

„Contrato de Arras ” to najczęściej stosowana umowa przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii i zapewnia obu stronom znacznie większe zabezpieczenie niż zwykła umowa rezerwacyjna. W hiszpańskim prawie cywilnym uznaje się różne warianty umowy „Arras”; na Majorce w praktyce dominuje tzw. „Arras Penitenciarias”.

Arras Penitenciarias – tak działa pokuta

Arras penitenciarias to prywatna umowa, która wiążąco potwierdza zamiar zakupu obu stron i przewiduje jasną karę w przypadku odstąpienia od umowy:

• Jeśli kupujący odstąpi od umowy: wpłacona zaliczka przepada – nie odzyska tych pieniędzy.
• Jeśli sprzedający wycofa się z umowy: musi zwrócić kupującemu kwotę równą podwójnej wysokości zaliczki.

Zazwyczaj wpłaca się zaliczkę w wysokości około 10% uzgodnionej ceny zakupu. Wpłacona kwota zostanie później zaliczona na poczet ceny zakupu, o ile dojdzie do zawarcia umowy.

Co musi znaleźć się w traktacie z Arras

Dobrze sporządzona umowa typu Arras powinna zawierać co najmniej:

1. Pełne dane obu stron umowy (w tym numer NIE)
2. Szczegółowy opis nieruchomości (numer katastralny, numer w księdze wieczystej)
3. Uzgodniona cena zakupu
4. Wysokość zaliczki
5. Sposoby płatności i numer konta / konto powiernicze
6. Termin do sporządzenia aktu notarialnego
7. Klauzula karna (cláusula penal) w przypadku odstąpienia od umowy
8. Warunki, na jakich można odstąpić od umowy bez ponoszenia strat (np. w przypadku braku finansowania)

Uwaga: W przypadku umowy typu „arras” zaliczka jest często przelewana na rachunek powierniczy adwokata, doradcy podatkowego lub notariusza – a nie bezpośrednio do sprzedającego. Zdecydowanie warto to zrobić.

Umowa opcyjna (Contrato de Opción de Compra)

Umowa opcyjna idzie o krok dalej niż umowa przedwstępna i jest szczególnie popularna w przypadku pożądanych luksusowych nieruchomości lub cieszących się dużym popytem nowych projektów budowlanych na Majorce. Z punktu widzenia kupującego to najsilniejsze narzędzie.

Czym różni się od traktatu z Arras:

W umowie opcji sprzedający gwarantuje, że nieruchomość ma określone cechy i spełnia zdefiniowane warunki – na przykład prawo do zabudowy, wielkość, bezbłędny stan techniczny. Kupujący dostaje jednostronne prawo do sfinalizowania zakupu w uzgodnionym terminie opcji. Sprzedający jest w tym czasie związany umową i nie może sprzedać nieruchomości osobom trzecim.

Premia opcyjna jest zaliczana na poczet ceny zakupu w momencie wykonania prawa do zakupu. Jeśli kupujący nie wykona opcji, premia przepada – sprzedający ją zatrzymuje.

Uwaga: Umowa opcyjna jest korzystniejsza dla kupującego, bo w razie sporu może on nawet domagać się wykonania umowy kupna.

Krok po kroku: od rezerwacji do „Escritura”

Oto jak zazwyczaj wygląda cała procedura – od pierwszej rezerwacji aż po notarialne przeniesienie własności na Majorce:

1. Znalazłeś nieruchomość, wynegocjowałeś cenę – ustne porozumienie ze sprzedającym lub pośrednikiem
2. Podpisz umowę rezerwacyjną – wycofaj nieruchomość z rynku, uiść niewielką opłatę
3. Due diligence – sprawdzenie wyciągu z księgi wieczystej (nota simple), wyjaśnienie obciążeń, sprawdzenie księgi wieczystej, w razie potrzeby złożenie wniosku o certyfikat energetyczny
4. Złóż wniosek o numer NIE – bez hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIE) nie da się nic kupić
5. Zawiąć umowę typu Arras albo umowę opcyjną – wpłacić zaliczkę (zazwyczaj ~10 %), ustalić terminy
6. Ustal kwestie finansowe – złóż wniosek o kredyt hipoteczny na Majorce, jeśli to konieczne
7. Oblicz koszty dodatkowe związane z zakupem – miej na oku koszty dodatkowe związane z zakupem na Majorce
8. Przygotuj się do wizyty u notariusza – upewnij się, że masz wszystkie dokumenty, wybierz notariusza (notariusz w Hiszpanii)
9. Podpisanie Escritury notarialnej – umowa kupna sporządzona przed notariuszem
10. Wpis do księgi wieczystej – dopiero teraz jesteś prawnie uznanym właścicielem

Podstawy prawne: co mówi prawo hiszpańskie

Transakcje dotyczące nieruchomości na Majorce podlegają ogólnym przepisom hiszpańskiego kodeksu cywilnego, zwłaszcza artykułom 1445 i następnym (compraventa). W przypadku umów dotyczących zadatku (arras) zastosowanie mają dodatkowo artykuły 1454–1455 Código Civil, które wyraźnie regulują kwestię zadatku karnego (arras penitenciarias ).

Ważne dla zagranicznych kupujących:

• Nie ma wymogu formy pisemnej: umowę kupna w Hiszpanii można zawrzeć bez żadnych formalności – nawet ustnie. W praktyce jednak zawsze warto sporządzić pisemną umowę.
• Wpis do księgi wieczystej tylko po wizycie u notariusza: bez „Escritury” (notarialnej umowy kupna-sprzedaży) nie ma wpisu do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad).
• Bez wpisu do księgi wieczystej nie ma pełnej ochrony: nabywca, który nie został wpisany do księgi, jest bezbronny wobec ryzyka, że poprzedni właściciel, który wciąż figuruje w księdze, dokona dalszego rozporządzenia nieruchomością.
• Kwestie związane z prawem publicznym: W przypadku niektórych nieruchomości trzeba dodatkowo wziąć pod uwagę przepisy prawa publicznego – na przykład dotyczące możliwości zabudowy, zmiany przeznaczenia lub istniejących obciążeń.

Kwestie podatkowe związane z umową przedwstępną

Zawarcie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej zazwyczaj nie powoduje jeszcze obowiązku podatkowego – obowiązek ten powstaje dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy kupna. Mimo to warto zwrócić uwagę na kilka kwestii:

Uwaga: Żeby uzyskać pełny przegląd wszystkich podatków związanych z zakupem, polecamy nasz poradnik dotyczący kosztów dodatkowych związanych z zakupem nieruchomości na Majorce.

Najczęstsze błędy w umowie rezerwacyjnej i umowie przedwstępnej

Niemieccy kupujący na Majorce ciągle popełniają te same błędy – oto najczęstsze z nich:

1. Nie rozumiem rodzaju umowy

Różnica między zwykłą umową rezerwacyjną a umową typu „arras” z klauzulą karą jest spora. Jeśli podpiszesz „umowę rezerwacyjną”, która w rzeczywistości jest umową typu „arras”, to w razie odstąpienia od umowy możesz stracić sporą część ceny zakupu.

2. Przelane bezpośrednio sprzedawcy

Zaliczka powinna – przynajmniej w przypadku większych kwot – trafić na rachunek powierniczy niezależnego prawnika lub notariusza, a nie bezpośrednio do sprzedającego czy pośrednika.

3. Brak klauzuli umożliwiającej odstąpienie od umowy w przypadku braku finansowania

Jeśli bank odrzuci wniosek o kredyt hipoteczny, nie zwrócą ci zaliczki – chyba że wyraźnie uzgodniono odpowiednią klauzulę zawieszającą (condición suspensiva).

4. Nie sprawdzono wcześniej księgi wieczystej

Kto podpisze umowę z Arras bez sprawdzenia wyciągu z księgi wieczystej, ryzykuje, że zarezerwuje nieruchomość obciążoną hipoteką lub innymi obciążeniami.

5. Terminy są za krótkie

Zwłaszcza w przypadku nieruchomości, gdzie dokumentacja jest skomplikowana lub trwa proces ubiegania się o kredyt, zbyt krótkie terminy opcji mogą sprawić, że znajdziesz się pod presją czasu i stracisz zaliczkę.

6. Nie skorzystano z pomocy niezależnego prawnika

Prawnik pośrednika reprezentuje interesy sprzedającego albo pośrednika. Znajdź sobie własnego, niezależnego prawnika, który sprawdzi umowę przed jej podpisaniem.

7. Ślepo ufasz tłumaczeniu na angielski lub niemiecki

Tekst prawnie wiążący to wersja hiszpańska. Za wszelkie rozbieżności między tłumaczeniem a oryginałem odpowiadasz ty.

Co będzie po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Podpisanie umowy przedwstępnej, czyli umowy opcyjnej, to pierwszy krok w kierunku wizyty u notariusza – ale to jeszcze nie koniec. W pozostałym czasie trzeba załatwić następujące sprawy:

• Pełna analiza due diligence: wyciąg z katastru, księga wieczysta, status zabudowy, zaległe zobowiązania (zaległości w opłatach IBI, wspólne zobowiązania w przypadku własności mieszkania)
• Certyfikat energetyczny: dokument obowiązkowy przy sprzedaży – sprawdź, czy go masz (certyfikat energetyczny w Hiszpanii)
• Finansowanie: Uzyskaj i zabezpiecz ofertę kredytu hipotecznego (kredyt hipoteczny na Majorce)
• Zdobądź numer NIE: jeśli jeszcze go nie masz, od razu złóż wniosek
• Wybór notariusza: Zasadniczo kupujący ma prawo wybrać notariusza
• Przygotowanie escritury: wyślij notariuszowi wszystkie dokumenty w pełnym zakresie

Po wizycie u notariusza następuje wpis do księgi wieczystej – dopiero wtedy stajesz się pełnoprawnym właścicielem i zyskujesz ochronę przed osobami trzecimi.

Lista kontrolna: Przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Wydrukuj tę listę i odhaczaj każdą pozycję, zanim zaczniesz pisać:

• Mamy wyciąg z księgi wieczystej (nota simple), który został sprawdzony przez prawnika
• Mamy wyciąg z katastru, powierzchnia i przeznaczenie się zgadzają
• Jasno określony rodzaj umowy: umowa rezerwacyjna, zadatek czy umowa opcyjna?
• Klauzula karna (cláusula penal) – przeczytałem i zrozumiałem
• Czy jest tam klauzula umożliwiająca odstąpienie od umowy w razie braku finansowania?
• Zaliczka trafia na konto powiernicze, a nie bezpośrednio do sprzedawcy
• Termin do spotkania u notariusza jest realistyczny (co najmniej 4–8 tygodni w standardowych przypadkach)
• Mam hiszpański numer NIE
• Umowę sprawdził nasz własny, niezależny prawnik
• Obliczyłem dodatkowe koszty związane z zakupem i mam gotówkę
• Certyfikat energetyczny jest już dostępny albo ustalono, jak go zdobyć
• W przypadku nowego budynku: sprawdzono wiarygodność kredytową dewelopera i gwarancję bankową na zaliczkę

Cechy charakterystyczne nowych budynków i zakupów na etapie projektu

Przy zakupie nieruchomości, która jeszcze nie jest gotowa (sobre plano / Off-Plan), obowiązują specjalne zasady:

• Deweloperzy często żądają przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej około 6 000 € jako pierwszą zaliczkę, a w przypadku planowanych projektów czasami około 3 000 €.
• Kolejne płatności będą realizowane w ratach budowlanych – i muszą być one bezwzględnie zabezpieczone gwarancją bankową dewelopera. Bez tej gwarancji istnieje ryzyko całkowitej utraty środków, jeśli deweloper ogłosi upadłość.
• Również przy budowie nowego domu warto skorzystać z pomocy własnego prawnika i dokładnie przeczytać postanowienia umowy dotyczące terminu zakończenia budowy oraz ewentualnych opóźnień.

Uwaga: Przy zakupie nieruchomości na planie na Majorce gwarancja bankowa to nie opcja, tylko obowiązek. Nalegaj na to na piśmie.

Podsumowanie: Którą umowę wybierzesz?

Prosta umowa rezerwacyjna sprawdzi się, jeśli chcesz szybko zarezerwować obiekt i zyskać kilka dni na zastanowienie – bez narażania się na duże ryzyko finansowe. Opłata jest niewielka, a zobowiązanie – łatwe do ogarnięcia.

Umowa arras (arras penitenciarias) to standard przy poważnym zakupie nieruchomości na Majorce: Obie strony są wiązane umową, a zaliczka (~10%) to prawdziwy dowód poważnego podejścia – w zamian daje ci to prawo do tego, że jeśli sprzedający sam wycofa się z umowy, zwróci ci podwójną kwotę.

Umowa opcyjna daje ci, jako kupującemu, najsilniejszą pozycję: możesz wymusić zakup, a sprzedający nie ma już możliwości wycofania się. Jest to szczególnie sensowne w przypadku luksusowych nieruchomości, bardzo pożądanych nowych inwestycji budowlanych lub gdy proces due diligence jest wyjątkowo czasochłonny.

Zawsze poproś niezależnego prawnika (abogado) o sprawdzenie umowy – zanim ją podpiszesz. Kilkaset euro honorarium prawnika to najlepsze zabezpieczenie przed stratą rzędu pięciu lub sześciu cyfr.

→ Cały proces zakupu – od pierwszej wizyty po wpis do księgi wieczystej – znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym procedury prawnej związanej z zakupem nieruchomości.

Oficjalne źródła

• Hiszpański kodeks cywilny (Código Civil), art. 1445 i nast. oraz art. 1454–1455 (compraventa i arras): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (Rejestr gruntów w Hiszpanii): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria Balearów (ATIB) – Podatki przy zakupie nieruchomości: https://www.atib.es
• Państwowa Agencja Tributarna (AEAT): https://www.aeat.es
• Rada Majorki – Urbanistyka i Mieszkalnictwo: https://www.conselldemallorca.net
• Portal statystyczny hiszpańskich notariuszy (dane o transakcjach na Balearach): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias