Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii

Ile kosztuje odstąpienie od zakupu na Majorce?

Każdy, kto kupuje nieruchomość na Majorce, zna ten dylemat: nieruchomość została znaleziona, ale do terminu wizyty u notariusza pozostało jeszcze kilka tygodni, a atrakcyjne oferty szybko znajdują nabywców. Umowa przedwstępna wypełnia tę lukę. To, którą z nich podpiszesz, decyduje o kosztach odstąpienia od umowy: tylko 1 z 3 rodzajów umów w ogóle pozwala się wycofać. Kalkulator pokazuje sytuację obu stron – twoją i sprzedającego.

Wszystko zależy wyłącznie od rodzaju zaliczki określonego w umowie. W przypadku arras penitenciales – odstępnego zgodnie z art. 1454 Código Civil – odstąpienie od umowy jest wyraźnie dopuszczone i ma z góry ustaloną cenę: kupujący traci zaliczkę, a sprzedający zwraca ją w wysokości 200%. W przypadku arras confirmatorias (zaliczki potwierdzającej, zaliczanej na poczet ceny zakupu) oraz arras penales (kary umownej) takie prawo do odstąpienia nie istnieje – zaliczka nie jest wówczas ceną za odstąpienie od umowy, lecz świadczeniem wstępnym wynikającym z umowy, która nadal wiąże obie strony.

Właśnie tu kryje się najkosztowniejszy błąd niemieckich kupujących na Majorce: uważają, że zaliczka wyznacza górną granicę ich ryzyka. Tak jest tylko w 1 przypadku.

3 rodzaje umów – i dlaczego tylko 1 pozwala się wycofać

W praktyce na Majorce spotkasz 3 modele umów przedwstępnych. Różnią się one mniej wysokością kwoty, a bardziej tym, co dzieje się, gdy 1 ze stron nie chce już finalizować transakcji.

Tabela celowo nie podaje kwot: wysokość zadatku można swobodnie ustalić (Art. 1255 Código Civil), a kalkulator powyżej wyliczy dla twojej umowy, co będzie on oznaczał w razie problemów.

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva)

Umowa rezerwacyjna to pierwszy i z reguły najmniej wiążący krok: za stosunkowo niewielką opłatą wycofuje nieruchomość z rynku na kilka dni lub tygodni. Określa, na jak długo nieruchomość jest rezerwowana, ile wynosi opłata i czy zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu. W przypadku inwestycji deweloperskich opłaty rynkowo mieszczą się w niskim przedziale 4-cyfrowym; wiążąca nie jest żadna konkretna kwota, lecz wasza umowa. Często zawiera się ją w zwykłej formie pisemnej, a nierzadko przygotowuje ją pośrednik — mimo to warto, by przejrzał ją własny prawnik.

Uwaga: Umowa rezerwacyjna nie jest umową Arras. Bez wyraźnej klauzuli karnej (cláusula penal) sprzedający może w pewnych okolicznościach mimo wszystko sprzedać nieruchomość komuś innemu — tobie zwróci wówczas jedynie opłatę.

Arras penitenciales – odstępne

Arras penitenciales (odstępne) to najczęściej stosowany instrument przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Art. 1454 Código Civil stanowi dosłownie: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ – Jeśli wpłacono arras, umowę można rozwiązać, gdy kupujący je traci, a sprzedający zwraca ich podwójną wartość.

W tym zdaniu kryją się 2 kwestie, które w praktyce doradczej regularnie umykają. Po pierwsze: „podwójna” jest kwota całkowita, a nie dopłata. Sprzedający wypłaca 2-krotność zadatku – ale połowa tej sumy to twoje własne pieniądze, które i tak do ciebie wracają. Twoje odszkodowanie odpowiada wysokości 1 zadatku, a nie 2. Analogicznie: rezygnacja z umowy kosztuje sprzedającego 1 zadatek, a nie 2 – pierwszy już przecież otrzymał. Dlatego kalkulator powyżej pokazuje dla każdej ze stron, jakie kwoty są przekazywane, jaka ich część stanowi twoje własne pieniądze i ile pozostaje netto.

Po drugie: przepis zakłada, że arras zostały faktycznie przekazane (si hubiesen mediado). Osoba, która podpisała umowę, ale jeszcze nie dokonała przelewu, znajduje się w innej sytuacji prawnej – dlatego kalkulator o to pyta.

Arras confirmatorias – zadatek potwierdzający

W tym przypadku zadatek jest po prostu pierwszą wpłatą na poczet ceny zakupu i potwierdza zawarcie umowy. Prawo do odstąpienia od umowy nie przysługuje. Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, druga może, zgodnie z art. 1124 Código Civil, wybrać: żądać jej wykonania albo rozwiązać umowę – w obu przypadkach wraz z odszkodowaniem. Odszkodowanie odpowiada rzeczywiście poniesionej szkodzie; może być niższe od twojego zadatku, ale może też być wyższe. W razie rozwiązania umowy strony zwracają sobie wzajemne świadczenia, a szkoda zostaje z nimi rozliczona. Sąd może również wyznaczyć dodatkowy termin zamiast rozwiązywać umowę.

Arras penales – kara umowna

Arras penales działają jak kara umowna (cláusula penal). Zgodnie z art. 1152 Código Civil kara zastępuje odszkodowanie i odsetki, o ile nie uzgodniono inaczej. Kluczowy jest jednak art. 1153: dłużnik nie może zwolnić się z wykonania umowy przez zapłatę kary, chyba że wyraźnie przyznano mu takie prawo – a wierzyciel z kolei nie może żądać jednocześnie obu rzeczy, czyli wykonania umowy i kary, chyba że wyraźnie mu to przyznano. Druga strona musi więc wybrać. Art. 1154 przewiduje obniżenie kary przez sąd tylko wtedy, gdy główne zobowiązanie zostało wykonane częściowo lub wadliwie; zgodnie z jego brzmieniem nie ma to zastosowania w przypadku jednoznacznego odstąpienia od umowy przed spełnieniem jakiegokolwiek świadczenia.

Umowa opcji (contrato de opción de compra)

Z perspektywy kupującego umowa opcji jest najsilniejszym instrumentem: kupujący otrzymuje jednostronne prawo do sfinalizowania zakupu w okresie obowiązywania opcji; sprzedający jest w tym czasie związany umową i nie może sprzedać nieruchomości osobom trzecim. Premia opcyjna jest zaliczana na poczet ceny zakupu, jeśli opcja zostanie wykonana; jeśli nie zostanie wykonana, przepada. Ponieważ kupujący może tu domagać się wykonania umowy, umowa opcji jest szczególnie popularna w przypadku nieruchomości, na które jest duży popyt.

Uwaga: Na Majorce te pojęcia są w codziennym użyciu często stosowane nieprecyzyjnie. Decydujące znaczenie ma nie nagłówek dokumentu, lecz jego treść. Jeśli widnieje w nim jedynie „arras” bez dodatkowego określenia, kwalifikacja zależy od interpretacji – i właśnie wtedy własny prawnik jest najbardziej przydatny.

Jak przebiegają obliczenia

Samo obliczenie jest proste, a kalkulator pokazuje je krok po kroku:

1. Zadatek = cena zakupu × uzgodniony procent. Przepisy nie określają jego wysokości; art. 1255 Código Civil pozostawia tę kwestię stronom umowy. Wartość domyślna w kalkulatorze wynika z praktyki rynkowej, a nie z przepisów.
2. Pozostała płatność u notariusza = cena zakupu − zadatek. Kalkulator wylicza ją jako różnicę, a nie jako drugi procent – w przeciwnym razie przy nieparzystych kwotach suma obu części byłaby o 1 cent wyższa niż cena zakupu.
3. Wypłata sprzedającego w przypadku arras penitenciales = zadatek × 200%. Podwajana jest faktycznie przekazana kwota zadatku, a nie cena zakupu.

W przypadku 2 pozostałych rodzajów umów kalkulator celowo nie podaje żadnej kwoty. Nie jest to brak funkcji: odszkodowanie na podstawie art. 1124 zależy od rzeczywiście poniesionej szkody, a każda liczba w tym miejscu byłaby zmyślona. Zero oznaczałoby przeciwieństwo prawdy.

Szczególne przypadki, które zmieniają kwotę

Warunek uzyskania finansowania (condición suspensiva)

Jeśli zakup jest uzależniony od uzyskania finansowania, a bank odmówi jego udzielenia, obowiązek zakupu nie powstaje, a wpłacone środki podlegają zwrotowi (Art. 1114 Código Civil). Bez takiej klauzuli stracisz zaliczkę również wtedy, gdy nie uda się uzyskać finansowania. Musi ona znaleźć się w umowie przed jej podpisaniem, a nie później.

Rachunek powierniczy zamiast przelewu bezpośredniego

Zaliczkę najlepiej wpłacić na rachunek powierniczy niezależnego prawnika, doradcy podatkowego lub notariusza – nie bezpośrednio sprzedającemu ani pośrednikowi.

Nowe inwestycje i zakup Off-Plan

Przy zakupie od dewelopera (sobre plano) kolejne płatności są dokonywane w ratach budowlanych. Raty te nie są arras: zasada podwojenia z Art. 1454 dotyczy wyłącznie płatności uzgodnionej jako arras. Raty budowlane muszą być zabezpieczone gwarancją bankową dewelopera – bez niej w razie jego niewypłacalności grozi całkowita utrata środków. Dopilnuj, aby zostało to potwierdzone na piśmie.

Gdy termin już minął

Kalkulator zakłada, że umowa nie została jeszcze wykonana – nie doszło do przekazania nieruchomości ani do wpłat wykraczających poza arras. Jeśli uzgodniony termin wizyty u notariusza minął lub umowa została już częściowo wykonana, sytuację należy ocenić inaczej; w takim przypadku warto skorzystać z pomocy prawnika.

Terminy, formularze i droga do Escritura

W przeciwieństwie do podatków związanych z zakupem, w tym przypadku nie ma formularza ani ustawowego terminu. Termin zawarcia aktu notarialnego określa wasza umowa – można go negocjować, a wyznaczenie zbyt krótkiego terminu jest jednym z najczęstszych błędów. Zwykle wygląda to tak:

1. Znalezienie nieruchomości i negocjacja ceny – ustne porozumienie ze sprzedającym lub pośrednikiem.
2. Umowa rezerwacyjna – wycofanie nieruchomości z oferty i wpłata niewielkiej opłaty.
3. Due Diligence – sprawdzenie odpisu z księgi wieczystej (nota simple), wyjaśnienie obciążeń (sprawdzenie księgi wieczystej), uzyskanie certyfikatu energetycznego.
4. Złóż wniosek o NIE – bez hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIE) nie kupisz nieruchomości.
5. Umowa arras lub umowa opcyjna – wpłać zaliczkę oraz ustal terminy i warunki.
6. Zapewnij finansowanie – w razie potrzeby złóż wniosek o kredyt hipoteczny na Majorce.
7. Oblicz koszty dodatkowe zakupu – zobacz koszty dodatkowe zakupu na Majorce.
8. Przygotuj się do wizyty u notariusza – zgromadź komplet dokumentów i wybierz notariusza (notariusz w Hiszpanii).
9. Podpisz Escritura – umowę kupna potwierdzoną notarialnie.
10. Wpis do księgi wieczystej – dopiero wtedy stajesz się prawnie chronionym, wpisanym właścicielem.

Umowa przedwstępna jest w Hiszpanii ważna bez zachowania szczególnej formy – wystarczy dokument prywatny. Do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad) można jednak zostać wpisanym wyłącznie na podstawie aktu notarialnego, a bez wpisu nie masz ochrony przed dalszym rozporządzaniem nieruchomością przez nadal wpisanego poprzedniego właściciela.

Co musi zawierać umowa arras

1. Pełne dane identyfikacyjne obu stron, w tym numer NIE
2. Dokładny opis nieruchomości (numer referencyjny katastru, numer księgi wieczystej)
3. Uzgodniona cena zakupu
4. Wysokość zaliczki – oraz wyraźne wskazanie, jaki rodzaj arras został uzgodniony
5. Sposób płatności i numer konta, najlepiej rachunku powierniczego
6. Termin zawarcia aktu notarialnego
7. Klauzula karna (cláusula penal) oraz wysokość kary
8. Warunki, na których możesz odstąpić od umowy bez straty, na przykład w razie odmowy finansowania

Najczęstsze błędy

1. Niezrozumienie rodzaju umowy

Różnica między umową rezerwacyjną, arras penitenciales a arras penales decyduje o tym, czy wycofanie się będzie cię kosztować, czy też możesz zostać zobowiązany do zakupu. Jeśli podpisujesz dokument zatytułowany „Rezerwacja”, który w treści przewiduje karę umowną, wiążesz się inaczej, niż ci się wydaje.

2. Przelew bezpośrednio do sprzedającego

Przy wyższych kwotach zaliczka powinna trafić na rachunek powierniczy.

3. Brak klauzuli odstąpienia na wypadek odmowy finansowania

Bez condición suspensiva odmowa przyznania kredytu hipotecznego jest twoim problemem, a nie problemem sprzedającego.

4. Brak wcześniejszego sprawdzenia księgi wieczystej

Jeśli podpisujesz umowę, nie widząc wcześniej odpisu z księgi wieczystej, możesz zarezerwować nieruchomość obciążoną prawami osób trzecich.

5. Zbyt krótkie terminy

Przy skomplikowanej dokumentacji lub trwającym procesie ubiegania się o finansowanie możesz znaleźć się pod presją czasu – i stracić zaliczkę przez termin, który sam podpisałeś.

6. Brak niezależnego prawnika

Prawnik agenta nieruchomości nie reprezentuje twoich interesów. Własny abogado sprawdzi umowę przed podpisaniem – zobacz prawnik przy zakupie nieruchomości.

7. Bezgraniczne zaufanie do tłumaczenia

Wiążąca prawnie jest wersja hiszpańska. Rozbieżności między tłumaczeniem a oryginałem rozstrzyga się na twoją niekorzyść.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

• Masz odpis z księgi wieczystej (nota simple), który został sprawdzony przez prawnika
• Masz wypis z katastru, a powierzchnia i sposób użytkowania są zgodne
• Rodzaj umowy został wyraźnie określony: rezerwacyjna, penitenciales, confirmatorias czy penales?
• Przeczytałeś klauzulę karną (cláusula penal) i rozumiesz jej wysokość
• Uzgodniono klauzulę odstąpienia od umowy na wypadek braku finansowania
• Zaliczka trafia na rachunek powierniczy
• Termin aktu notarialnego jest realistyczny
• Masz numer NIE
• Umowę sprawdził twój własny, niezależny prawnik
• Obliczyłeś koszty dodatkowe zakupu i masz dostępne środki
• W przypadku nowej inwestycji: sprawdziłeś wiarygodność finansową dewelopera oraz gwarancję bankową na zaliczkę

Podatki związane z umową przedwstępną

Samo zawarcie umowy rezerwacyjnej lub Arras nie rodzi jeszcze obowiązku podatkowego; zobowiązanie podatkowe powstaje przy zakupie. To, jaki podatek zapłacisz, zależy od tego, czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym – kwoty obliczysz za pomocą kalkulatorów podatku od przeniesienia własności (ITP) lub IVA i AJD w przypadku nowej inwestycji, a całkowity koszt – w kalkulatorze kosztów dodatkowych zakupu.

Podstawa prawna i stan prawny

Decydujące znaczenie ma hiszpański Código Civil:

• Art. 1454 – arras i ich zwrot w podwójnej wysokości
• Art. 1124 – wybór między wykonaniem umowy a jej rozwiązaniem, z odszkodowaniem w obu przypadkach
• Art. 1152 bis 1154 – kara umowna, jej relacja do wykonania umowy oraz możliwość jej obniżenia przez sąd
• Art. 1114 – warunki zawieszające
• Art. 1255 i 1258 – swoboda zawierania umów i ich wiążący charakter

Stan prawny wskazywany przez kalkulator to wejście w życie Código Civil w 1889. To nie błąd wyświetlania: Art. 1454 pozostaje niezmieniony od 1889. Informacje rynkowe na tej stronie – typowe wysokości zaliczek i opłat rezerwacyjnych – wynikają natomiast z bieżących obserwacji rynku i nie stanowią przepisów prawa.

Na Majorce obowiązuje prawo państwowe czy balearskie?

To zasadne pytanie, ponieważ Baleary mają własne prawo cywilne (Compilación del Derecho Civil de las Illes Balears), które na przykład w prawie spadkowym i rodzinnym ma pierwszeństwo przed prawem państwowym. Zgodnie z Art. 13.2 Código Civil, na tych terenach Código Civil obowiązuje jako derecho supletorio – czyli prawo uzupełniające, gdy prawo foralne nie reguluje danej kwestii. Compilación nie zawiera szczególnych przepisów dotyczących arras ani umów przedwstępnych. Dlatego do twojej umowy arras na Majorce stosuje się Código Civil, tak samo jak na kontynencie.

Podsumowanie: którą umowę wybrać?

Umowa rezerwacyjna sprawdzi się, jeśli chcesz szybko zarezerwować nieruchomość i zyskać kilka dni czasu, bez podejmowania dużego ryzyka finansowego.

arras penitenciales to standard przy poważnym zakupie: obie strony są związane umową, ale każda może się z niej wycofać za z góry znaną cenę. To jedyny z 3 wariantów, w którym kalkulator powyżej może podać ci wiążącą kwotę wycofania się z umowy.

Umowa opcji daje ci jako kupującemu najsilniejszą pozycję, ponieważ możesz domagać się wykonania umowy.

We wszystkich 3 przypadkach pamiętaj: przed podpisaniem umowy zleć jej sprawdzenie niezależnemu abogado. Pełny opis procedury znajdziesz w poradniku Rechtsprozess Immobilienkauf.

Oficjalne źródła

• Hiszpański kodeks cywilny (Código Civil) – art. 1445 i nast. (compraventa), art. 1454 (arras), art. 1124 oraz art. 1152–1154: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Registro de la Propiedad (hiszpański rejestr nieruchomości): https://www.registradores.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – podatki przy zakupie nieruchomości: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme i Habitatge: https://www.conselldemallorca.net
• Portal statystyczny hiszpańskich notariuszy (dane o transakcjach na Balearach): https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

• Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na Majorce – wszystkie koszty poza ceną zakupu
• Podatek od przeniesienia własności (ITP) na Majorce – podatek przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego