3-procentowe potrącenie w Hiszpanii

Jak odzyskać 3-procentowe potrącenie w Hiszpanii?

Jeśli jako nierezydent sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii, u notariusza nie otrzymasz całej ceny zakupu: kupujący potrąca 3% uzgodnionego świadczenia wzajemnego i wpłaca tę kwotę do Agencia Tributaria, składając Modelo 211. Nie jest to dodatkowy podatek, lecz zaliczka (po hiszpańsku retención) na podatek należny od zysku ze sprzedaży — dla nierezydentów wynosi on 19% zysku. Ponieważ potrącenie jest naliczane od ceny zakupu, a podatek od zysku, zatrzymana kwota bardzo często przewyższa faktyczny podatek. Różnicę odzyskasz — ale tylko wtedy, gdy zgłosisz ją w terminie na formularzu Modelo 210. Nikt nie wypłaci jej automatycznie.

Jak to obliczyć

Obliczenie obejmuje 2 mnożenia, każde na innej podstawie. Właśnie dlatego większość sprzedających wpłaca zbyt wysoką zaliczkę:

1. Potrącenie = stawka zgodnie z art. 25.2 TRLIRNR × uzgodnione świadczenie wzajemne. Podstawą jest uzgodnione świadczenie wzajemne wskazane w akcie, a nie wartość katastralna ani wartość referencyjna (valor de referencia). Jeśli nieruchomość jest sprzedawana wspólnie przez kilku właścicieli, kupujący dokonuje potrącenia tylko raz — przy mieszanej strukturze własności wyłącznie od udziału nierezydentów (zobacz przypadki szczególne); każdemu sprzedającemu nierezydentowi zalicza się przypadającą na niego część tej kwoty.
2. Podatek = stawka zgodnie z art. 25.1.f).3º TRLIRNR × zysk ze sprzedaży. Zysk to wartość sprzedaży pomniejszona o poniesione przez ciebie koszty sprzedaży oraz o wartość nabycia wraz z kosztami dodatkowymi zakupu i zapłaconymi wówczas podatkami, bez odsetek i pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne (amortizaciones), jeśli nieruchomość była wynajmowana (art. 35 Ley 35/2006, mający zastosowanie do nierezydentów na mocy art. 24.4 TRLIRNR). Stawka ta dotyczy każdego nierezydenta bez stałego zakładu — zastrzeżenie dotyczące rezydentów UE i EOG znajduje się w literze a) tego samego ustępu i dotyczy innych dochodów, a nie zysku ze sprzedaży.
3. Wynik = zaliczone potrącenie − podatek. Jeśli różnica jest dodatnia, przysługuje ci zwrot; jeśli jest ujemna, dopłacasz pozostałą kwotę w tym samym zeznaniu.

Kalkulator powyżej oblicza oba etapy według stawek obowiązujących w dniu sporządzenia aktu notarialnego, a dodatkowo wskazuje zysk, przy którym potrącenie i podatek są dokładnie równe. Informacje o tym, jak samodzielnie ustalić zysk — które koszty można uwzględnić i jakie zasady obowiązują w przypadku nieruchomości posiadanych przed 1995 — znajdziesz w poradniku Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Dlaczego niemal zawsze wpłacasz wyższą zaliczkę, niż wynosi twój podatek

Potrącenie zależy od ceny zakupu, a podatek od zysku — który niemal zawsze stanowi tylko część ceny. Ponadto od przychodu ze sprzedaży odejmuje się poniesione przez ciebie koszty sprzedaży, a wartość nabycia powiększają koszty dodatkowe zakupu i zapłacone wówczas podatki: podatek od przeniesienia własności lub VAT, notariusz, księga wieczysta oraz udokumentowane inwestycje zwiększające wartość. Im dłużej posiadasz nieruchomość i im więcej masz dokumentów, tym niższy jest zysk podlegający opodatkowaniu.

Dlatego pod wynikiem kalkulatora znajduje się próg, od którego sytuacja się odwraca: do tej wysokości zysku potrącona kwota pokrywa twój podatek, a powyżej niej musisz dopłacić. Jeśli twój zysk jest niższy, udzieliłeś urzędowi skarbowemu nieoprocentowanej zaliczki — i odzyskasz ją tylko wtedy, gdy się o nią upomnisz.

Kto za co odpowiada: obowiązki kupującego i sprzedającego

Procedura obejmuje 2 formularze, 2 terminy i 2 osoby odpowiedzialne. Drugi termin zaczyna biec dopiero po upływie pierwszego — dlatego popularna zasada „4 Monate ab Verkauf" nie jest precyzyjna.

Bez egzemplarza Modelo 211 nie masz potwierdzenia odprowadzonej kwoty. Aktywnie poproś o niego kupującego lub jego Gestoría — hiszpańskie biuro administracyjne, które załatwia takie sprawy urzędowe — zamiast czekać, aż dokument sam do ciebie trafi.

3 możliwe scenariusze

Ważne: deklarację należy złożyć niezależnie od wyniku („con independencia del resultado de la autoliquidación", Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010) – również w przypadku straty i wtedy, gdy nie trzeba nic dopłacać. Kto nie złoży deklaracji, nie otrzyma zwrotu.

Szczególne przypadki i częste błędy

• 2 przypadki bez potrącenia. Art. 14.2 RD 1776/2004 wymienia je wyczerpująco: gdy zbywca potwierdzi zaświadczeniem administracji podatkowej, że podlega hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu (IRPF) lub podatkowi dochodowemu od osób prawnych, oraz gdy nieruchomość zostaje wniesiona przy zakładaniu spółki mającej siedzibę w Hiszpanii lub przy podwyższeniu jej kapitału. Sam niemiecki paszport niczego nie zmienia, zaświadczenie – tak.
• Wyjątek 10-letni już nie obowiązuje. Do końca 2006 potrącenia nie stosowano, jeśli nieruchomość na dzień 31.12.1996 znajdowała się w majątku prywatnym od ponad 10 lat i nie dokonano w niej ulepszeń. Ten ustęp został skreślony, gdy stawka spadła z 5 do 3 procent; kto powołuje się na niego dziś, powołuje się na uchylone przepisy.
• Kilku sprzedających. Kupujący dokonuje potrącenia tylko raz; każdy współwłaściciel niebędący rezydentem składa własną deklarację, wykazuje własny zysk i zalicza wyłącznie przypadającą na niego część potrącenia. Kto porównuje całe potrącenie ze swoją częścią zysku, uznaje dopłatę za zwrot. Dlatego wpisz w kalkulatorze swój udział we własności.
• Własność mieszana: rezydenci i nierezydenci. Jeśli część nieruchomości należy do osób mających rezydencję podatkową w Hiszpanii, kupujący dokonuje potrącenia tylko od udziału nierezydentów – tak AEAT wyjaśnia to w swojej instrukcji do Modelo 211 na przykładzie 4 rodzeństwa, z których 2 ma rezydencję. Nie zmienia to kwoty zaliczanej konkretnemu nierezydentowi: w każdym przypadku wpisuje on własny udział w cenie zakupu pomnożony przez stawkę potrącenia.
• Jeśli kupujący nie odprowadzi kwoty, nieruchomość odpowiada za zobowiązanie. Zgodnie z Art. 25.2 TRLIRNR przeniesiona nieruchomość stanowi zabezpieczenie do wysokości niższej z 2 kwot – potrącenia lub podatku; urząd ksiąg wieczystych (Registro de la Propiedad) odnotowuje to na marginesie wpisu. Dotyczy to kupującego, a nie sprzedającego, ale właśnie dlatego kupujący nalega na dokonanie potrącenia.
• Potrącenie nie jest ostatecznym rozliczeniem. Kto nie złoży deklaracji, nie zamyka sprawy, lecz pozostawia otwartą deklarację.

Pułapka: zaliczenie na poczet zaległości podatkowych

Często pomija się jedną kwestię: urząd skarbowy nie ma obowiązku wypłacić należnego zwrotu, jeśli ten sam podatnik ma jeszcze nieuregulowane zaległości podatkowe. Zgodnie z Art. 73 Ley General Tributaria (Ley 58/2003) może z urzędu zaliczyć wymagalne kwoty zwrotu na poczet istniejących zobowiązań (compensación de oficio), co precyzuje Art. 58 Real Decreto 939/2005.

Ma to szczególne znaczenie, jeśli w poprzednich latach sam korzystałeś z nieruchomości i nie złożyłeś wymaganych z tego tytułu deklaracji Modelo-210. Braki te wyjdą na jaw podczas rozpatrywania wniosku o zwrot. Okres kontroli wyznacza 4-letni termin przedawnienia określony w Art. 66 LGT. To, czy dla twojej nieruchomości pozostało jeszcze coś do zapłaty, rok po roku wyliczy kalkulator podatku od własnego użytkowania.

Terminy i formularze

Oba terminy liczy się od daty do daty: akt notarialny sporządzony 15. marca oznacza termin do 15. kwietnia, a nie „30 dni”. Jeśli w docelowym miesiącu nie ma danego dnia, termin upływa w ostatnim dniu miesiąca — 31. stycznia przypada więc na 28. lutego. Termin 3 miesięcy na Modelo 210 rozpoczyna się po upływie tego pierwszego miesiąca („a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención”, Art. 14.4 RD 1776/2004). Dlatego określenie „4 miesiące od aktu notarialnego” jest jedynie przybliżeniem: w większości miesięcy się zgadza, lecz w krótszych przypadkach wykracza o kilka dni poza właściwy termin. Powyższy kalkulator podaje dla twojej daty konkretny koniec obu terminów.

Jeśli koniec terminu przypada w sobotę lub niedzielę, termin upływa w następnym dniu roboczym; lokalne i regionalne święta na Majorce mogą go dodatkowo przesunąć. W razie wątpliwości obowiązuje wcześniejszy termin.

Najczęstsze błędy

• Nie zażądano egzemplarza Modelo 211 — bez tego dokumentu nie ma potwierdzenia odprowadzonej kwoty.
• Termin złożenia deklaracji obliczono od niewłaściwego dnia, ponieważ zaczyna on biec dopiero po upływie 1. miesiąca.
• Przy sprzedaży ze stratą nie złożono żadnej deklaracji, zakładając, że bez zysku nie ma takiego obowiązku. Właśnie w takim przypadku przepadnie cała potrącona kwota.
• Jako współwłaściciel obliczono podatek na podstawie całej potrąconej kwoty i dlatego oczekiwano zwrotu, choć należało dopłacić podatek.
• Nie udokumentowano kosztów podlegających odliczeniu, przez co wykazany zysk jest wyższy, niż powinien.
• Przeoczono niezłożone deklaracje Modelo-210 z lat użytkowania nieruchomości na własne potrzeby, które mogą wyjść na jaw podczas kontroli i zmniejszyć kwotę zwrotu.

Co pozostaje do załatwienia po rozliczeniu

Zwrot lub dopłata podatku nie zamykają wszystkich kwestii podatkowych związanych ze sprzedażą. Równolegle z reguły należy zapłacić gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości Plusvalía Municipal, niezależnie od potrąconej kwoty. Bieżący podatek od nieruchomości IBI za rok sprzedaży jest w praktyce często dzielony między kupującego i sprzedającego, ale wymaga to ustalenia w umowie. Pełny obraz przedstawia poradnik Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii, a szczegóły dotyczące podatku od wzrostu wartości — poradnik Plusvalía Municipal.

Krok po kroku: jak odzyskać różnicę

1. Poproś kupującego o egzemplarz Modelo 211. Bez tego dokumentu nie będzie potwierdzenia wpłaconej kwoty. Upomnij się o niego, najlepiej już podczas wizyty u notariusza.
2. Ustal zysk lub stratę. Od wartości sprzedaży odejmij koszty sprzedaży, a następnie wartość nabycia wraz z kosztami dodatkowymi zakupu i ówczesnymi podatkami, pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne z lat wynajmu.
3. Skompletuj dokumenty. Akt zakupu, akt sprzedaży, faktury za inwestycje oraz dokumenty potwierdzające koszty notariusza, księgi wieczystej i podatków przy zakupie.
4. Wypełnij Modelo 210, wybierz rodzaj dochodu 28, uwzględnij potrącenie z Modelo 211 i zgłoś nadwyżkę do zwrotu.
5. Dotrzymaj terminów: deklarację możesz złożyć przez 3 miesiące od zakończenia okresu potrącenia przysługującego kupującemu. Kalkulator powyżej podaje obie daty dla dnia podpisania twojego aktu notarialnego.
6. Podaj numer hiszpańskiego rachunku bankowego i śledź status rozpatrywania wniosku. Po 6 miesiącach od końca terminu składania deklaracji zaczną naliczać się na twoją korzyść odsetki za zwłokę.

Osobny poradnik wyjaśnia, jak ustalić sam zysk: Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Lista kontrolna przed złożeniem deklaracji

• Otrzymano od kupującego egzemplarz Modelo 211
• Udokumentowano cenę zakupu i sprzedaży oraz wszystkie koszty podlegające uwzględnieniu
• W przypadku kilku właścicieli: osobno ustalono własny udział i własny zysk
• Sprawdzono, czy nie ma niezłożonych deklaracji Modelo 210 z lat użytkowania nieruchomości na własne potrzeby
• Zanotowano oba terminy, liczone od dnia podpisania aktu notarialnego
• Złożono Modelo 210 — także w przypadku straty i wyniku równego 0
• Podano dane rachunku bankowego do zwrotu

Podsumowanie

Potrącona kwota nie jest ostatecznym podatkiem, lecz zaliczką na podatek obliczany na innych zasadach. Jeśli znasz różnicę, udokumentujesz koszty i prawidłowo obliczysz 2 terminy od właściwego dnia, odzyskasz różnicę — a przy sprzedaży ze stratą całą kwotę. Jeśli nie złożysz deklaracji, pieniądze zatrzyma urząd skarbowy.

Podstawa prawna i stan prawny

• Potrącenie i odpowiedzialność nieruchomości: art. 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), wersja ujednolicona — boe.es
• Stawka od zysku ze sprzedaży: art. 25.1.f).3º TRLIRNR, tamże
• Procedura, terminy i 2 wyjątki: art. 14 Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR) w brzmieniu Real Decreto 1576/2006, obowiązującym od 01.01.2007 — boe.es
• Zwrot i odsetki za zwłokę: art. 16 RD 1776/2004 w związku z art. 103 Ley 35/2006
• Termin złożenia Modelo 210: art. 5.a) Orden EHA/3316/2010, wersja ujednolicona — boe.es
• Formularze: AEAT — Modelo 210 i Modelo 211
• Przedawnienie i kompensata: art. 66 i art. 73 Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; art. 58 Real Decreto 939/2005 — boe.es

Aktualne stawki podatkowe, na których pracuje kalkulator, znajdziesz pod wynikiem; pochodzą z rejestru danych na tej stronie, a nie z tego tekstu.