Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości na Majorce: etapy i podatki

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej na Majorce wymaga przejścia 2 etapów. Najpierw trzeba przyjąć spadek w Hiszpanii, rozliczyć podatek i wpisać nowego właściciela do księgi wieczystej. Dopiero potem można skutecznie sprzedać nieruchomość. Jeśli pomylisz tę kolejność lub zlekceważysz formalności, stracisz cenny czas: nabywca korzystający z kredytu nie sfinalizuje zakupu bez wpisu potwierdzającego twoją własność. Z tego poradnika dowiesz się, co trzeba załatwić przed wizytą u notariusza, jak reforma z 2025 roku wpłynęła na podatek od spadków na Balearach, dlaczego przy odziedziczonej nieruchomości plusvalía municipal może być należna 2 razy, na czym polega potrącenie 3% od ceny sprzedaży w przypadku sprzedających niebędących rezydentami oraz jakie przeszkody – od budynków nieujawnionych w księdze wieczystej po współwłasność spadkobierców – najczęściej opóźniają sprzedaż.

• Znajdź na Majorce prawnika mówiącego po niemiecku — pomoże ci przyjąć spadek i dopełnić formalności notarialnych na miejscu

Dlaczego kolejność ma znaczenie

Wielu spadkobierców najpierw myśli o sprzedaży, a dopiero później o załatwieniu spraw spadkowych w Hiszpanii. To błąd, który ma konsekwencje. Dopóki przyjęcie spadku nie zostanie potwierdzone aktem notarialnym escritura de aceptación y adjudicación de herencia, a spadkobierca nie zostanie wpisany jako nowy właściciel do Registro de la Propiedad, nie może skutecznie sprzedać nieruchomości. Nabywca finansujący zakup kredytem i tak nie sfinalizuje transakcji bez tego wpisu – bank wymaga, by stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej był w pełni uregulowany. Jak sprawdzić hiszpańską księgę wieczystą, dowiesz się z poradnika Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.

Dlatego zachowaj tę kolejność: zgromadź dokumenty, przyjmij spadek, złóż deklaracje podatkowe, zadbaj o wpis do księgi wieczystej – i dopiero wtedy sprzedaj nieruchomość.

Krok po kroku: od śmierci spadkodawcy do wpisu własności w księdze wieczystej

Zanim zaczniesz szukać kupującego, musisz zgromadzić dokumenty i dopełnić kilku formalności. Najważniejsze z nich znajdziesz w poniższej tabeli.

Uwaga: Zgodnie z unijnym rozporządzeniem spadkowym (VO (EU) Nr. 650/2012) o tym, jakie prawo stosuje się do twojego spadku, zasadniczo decyduje państwo, w którym spadkodawca miał ostatnie miejsce zwykłego pobytu. Możesz wybrać prawo swojego państwa ojczystego, ale musisz to wyraźnie zaznaczyć w testamencie. To, jakie prawo ma zastosowanie w konkretnej sprawie, wymaga indywidualnej oceny – zanim zaczniesz planować, skonsultuj się z prawnikiem.

Podatek od spadków na Balearen: co zmieniła reforma z 2025

Na Balearen małżonkowie, dzieci i rodzice (grupy I i II) korzystają z ulgi w wysokości 100 % od 18 lipca 2023. Ustawa Ley 6/2025 zmieniła zasady dotyczące obowiązków podatkowych powstałych od 25 lipca 2025: grupa III zyskała wyższe ulgi, a brzmienie przepisów dotyczących grup I i II nie ogranicza już ich stosowania do osób podlegających nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Hiszpanii. Warto doprecyzować kwestię, którą wiele portali przedstawia błędnie: chodzi o ulgi od kwoty należnego podatku, a nie o stawki podatkowe.

Uwaga: Gdy sprawdzaliśmy te informacje, na stronie ATIB "Familiar que recibe una herencia" nadal widniały stare wartości: 50 % i 25 %. Wiążący jest opatrzony datą komunikat Novedad dotyczący zmiany prawa oraz Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014, a nie strona z ogólnymi informacjami bez daty. Jeśli masz wątpliwości, poproś ATIB lub doradcę podatkowego o pisemne potwierdzenie aktualnych zasad.

Informacje o kwotach wolnych od podatku, progach podatkowych i terminach złożenia deklaracji ISD znajdziesz w poradnikach Dziedziczenie i darowizny na Balearach oraz, jeśli chodzi o rodzeństwo i dalszych krewnych, Podatek od spadków na Balearach: rodzeństwo.

Plusvalía municipal: podatek, który możesz zapłacić 2 razy

Gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości (plusvalía municipal, IIVTNU) bywa szczególnie dotkliwy przy dziedziczeniu nieruchomości, ponieważ w praktyce może być należny 2 razy: przy nabyciu spadku, a następnie przy późniejszej sprzedaży. Podstawą prawną jest Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

To właśnie dlatego kupujący często zatrzymuje kwotę na plusvalía przy podpisywaniu aktu notarialnego, jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii. Nie jest to samowolna decyzja, lecz wymóg prawa.

Są jednak 2 wyjątki, które na Majorce dotyczą spadkobierców częściej, niż wielu z nich sądzi:

Uwaga: O pierwszym wyjątku decyduje wyłącznie klasyfikacja nieruchomości jako suelo rústico w katastrze na potrzeby IBI, a nie to, jak Finca wygląda na miejscu. Drugi wyjątek nie zwalnia z podatku automatycznie: musisz zgłosić brak wzrostu wartości i potwierdzić go dokumentami nabycia oraz sprzedaży. W przypadku nieruchomości zabudowanych uwzględnia się udział wartości katastralnej gruntu w łącznej wartości katastralnej. Wzrost wartości oblicza się przy tym za okres nie dłuższy niż 20 lat (Art. 107.1 TRLRHL).

Stawki i współczynniki ustala każda gmina w swojej Ordenanza fiscal i aktualizuje je co roku. Zapytaj więc we właściwym urzędzie gminy, jakie wartości obowiązują obecnie dla twojej nieruchomości. Zasady naliczania podatku wyjaśniamy w poradniku Plusvalía Municipal.

Sprzedaż nieruchomości: potrącenie 3% dla spadkobierców niebędących rezydentami

Gdy nieruchomość zostanie wpisana do rejestru i sprzedana, większość niemieckich spadkobierców obejmuje kolejna zasada hiszpańskiej administracji podatkowej (AEAT): potrącenie 3% ceny sprzedaży.

Uwaga: Kwota jest potrącana również wtedy, gdy korzystasz ze zwolnienia z podatku z tytułu reinwestycji – mimo to trzeba złożyć Modelo 211 i Modelo 210 H. Więcej o odzyskaniu tej kwoty przeczytasz w poradniku Potrącenie 3 %: jak odzyskać pieniądze. Wszystkie podatki związane ze sprzedażą opisuje poradnik Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Kilku współspadkobierców: wspólna sprzedaż i wspólne pełnomocnictwo

Na Majorce nieruchomość często dziedziczy wspólnie kilka osób. W takiej sytuacji spadkobiercy sprzedają ją razem – nikt nie może samodzielnie rozporządzić swoim udziałem bez zgody pozostałych współspadkobierców lub fizycznego podziału nieruchomości.

W praktyce spadkobiercy najczęściej udzielają pełnomocnictwa osobie na miejscu, która zajmuje się całą sprzedażą i podpisuje dokumenty u notariusza. Pełnomocnictwo udzielone w Niemczech musi zwykle mieć formę aktu notarialnego i być opatrzone apostille. Dokładną formę ustal wcześniej z hiszpańskim notariuszem, który sporządzi escritura. Szczegóły znajdziesz w poradniku Pełnomocnictwo a notariusz w Hiszpanii.

Co może faktycznie wstrzymać sprzedaż

Nawet jeśli podatek od spadku i plusvalía zostały prawidłowo zadeklarowane, sprzedaż odziedziczonej nieruchomości często zatrzymują inne problemy:

• Budowle nieujawnione w księdze wieczystej: Dobudówka, basen lub domek przy basenie, których nie ma w księdze wieczystej, wyjdą na jaw najpóźniej wtedy, gdy kupujący sprawdzi nieruchomość lub wystąpi do banku o finansowanie.
• Rozbieżności między księgą wieczystą a katastrem: Różnice w powierzchni lub przebiegu granic trzeba wyjaśnić przed wizytą u notariusza.
• Istniejące obciążenia: Trzeba ujawnić i uregulować hipotekę zmarłego, która nie została jeszcze wykreślona, prawo użytkowania (usufructo) przysługujące żyjącemu małżonkowi lub służebności drogi (servidumbres) na nieruchomości.
• Nieuregulowane opłaty: Zaległości w podatku IBI, opłatach na rzecz Comunidad de Propietarios lub opłacie za wywóz śmieci. Kupujący zazwyczaj wymagają zaświadczenia od wspólnoty właścicieli, że nie ma zaległości.
• Brak świadectwa energetycznego: Warto odpowiednio wcześnie zlecić przygotowanie dokumentów technicznych wymaganych przy sprzedaży, aby były gotowe na spotkanie u notariusza.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

• Rozpoczęcie sprzedaży przed wpisem do księgi wieczystej: Umowę rezerwacyjną można przygotować wcześniej, ale skutecznie sprzedać nieruchomość można dopiero po wpisaniu spadkobiercy jako właściciela.
• Przeoczenie 2. podatku plusvalía: Spadkobiercy często uwzględniają tylko podatek związany z dziedziczeniem i zapominają, że sprzedaż może oznaczać kolejny obowiązek zapłaty plusvalía.
• Mylenie ulgi ze stawką podatku: 60 % i 35 % oznaczają obniżkę należnego podatku, a nie stawkę podatkową. Pomyłka prowadzi do błędnych wyliczeń.
• Opieranie się na nieaktualnych stronach informacyjnych ATIB: Jeśli niedatowana strona z ogólnymi informacjami jest sprzeczna z datowaną zmianą przepisów, obowiązuje ta zmiana.
• Uznanie potrącenia 3 % za decyzję kupującego: Potrącenie jest wymagane prawem i nie można z niego zrezygnować w drodze negocjacji. Można co najwyżej ubiegać się o zwrot przez Modelo 210 H.
• Brak pełnomocnika działającego w imieniu spadkobierców: Bez wyraźnie upoważnionej osoby na miejscu każde spotkanie u notariusza może się opóźnić.

Co dalej?

Po spotkaniu u notariusza osoby niebędące rezydentami muszą zazwyczaj dopełnić kolejnych formalności: rozliczyć potrącone 3 % lub wystąpić o ich zwrot przez Modelo 210, w razie potrzeby ostatecznie wyjaśnić z gminą kwestię plusvalía municipal, a także – zależnie od kraju zamieszkania – ustalić, jak rozliczyć podatkowo przychód ze sprzedaży w Niemczech. Jeśli zamiast od razu sprzedawać nieruchomość, chcesz ją najpierw wynająć, podstawowe informacje znajdziesz w sekcji Wynajem. Ogólny przebieg sprzedaży na Mallorca opisujemy też w artykule Sprzedaż nieruchomości na Mallorca.

Lista kontrolna: sprzedaż odziedziczonej nieruchomości na Mallorca

1. Uzyskaj akt zgonu, Certificado de Últimas Voluntades oraz Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
2. Ustal, czy dziedziczenie odbywa się na podstawie testamentu czy ustawy; w razie potrzeby złóż wniosek o europejskie poświadczenie spadkowe.
3. Sporządź Escritura de aceptación y adjudicación de herencia u hiszpańskiego notariusza.
4. Jeśli spadkobierca nie ma jeszcze numeru NIE, należy wystąpić o jego nadanie.
5. Złożyć deklarację ISD w ATIB, a deklarację dotyczącą plusvalía we właściwym urzędzie gminy.
6. Poczekać na wpis do Registro de la Propiedad i uzyskać jego potwierdzenie.
7. Jeśli spadkobierców jest kilku, uzgodnić z notariuszem pełnomocnictwo dla 1 osoby, która będzie zajmować się sprawą na miejscu.
8. Zlecić sprawdzenie, czy na nieruchomości znajdują się budynki nieujawnione w rejestrze, czy jest ona obciążona oraz czy nie ma zaległych opłat związanych z jej utrzymaniem.
9. Uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej i pozostałe dokumenty techniczne potrzebne do sprzedaży.
10. Dopiero potem rozpocząć sprzedaż, w razie potrzeby z pomocą agenta nieruchomości na Majorce.

Podsumowanie

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości na Majorce wymaga najpierw dopełnienia wszystkich formalności spadkowych w Hiszpanii: przyjęcia spadku przed notariuszem, rozliczenia podatków w ATIB i gminie oraz uzyskania wpisu do księgi wieczystej. Dopiero wtedy można znaleźć kupującego i zawrzeć ważną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Największych opóźnień unikniesz, jeśli prawidłowo ustalisz, jakie ulgi w balearskim podatku od spadków ci przysługują, uwzględnisz podwójny obowiązek dotyczący plusvalía i potraktujesz obowiązkowe potrącenie 3% jako kwotę, którą można zaliczyć na poczet podatku. Jeśli spadkobierców jest kilku, warto wcześnie ustalić zasady udzielenia pełnomocnictwa. Na każdym etapie cenna jest też pomoc specjalisty na miejscu.

Oficjalne źródła

• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), tekst ujednolicony: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• ATIB, Novedad dotycząca zmian ulg w podatku od spadków: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
• ATIB, strona informacyjna o podatku od spadków: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
• Agencia Tributaria (AEAT) – opodatkowanie nierezydentów, Modelo 211/Modelo 210 (brak potwierdzonego adresu strony, dlatego nie podano linku)
• Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades i Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (brak potwierdzonego adresu strony, dlatego nie podano linku)
• Unijne rozporządzenie spadkowe (VO (EU) Nr. 650/2012) (brak potwierdzonego adresu, dlatego podano bez linku)
• Registro de la Propiedad (brak potwierdzonego adresu, dlatego podano bez linku)