Czy mogę sprzedać odziedziczoną nieruchomość, zanim procedura spadkowa w Hiszpanii zostanie zakończona?

Nie. Dopiero po sporządzeniu u notariusza escritura de aceptación y adjudicación de herencia oraz wpisie do Registro de la Propiedad spadkobierca staje się formalnie właścicielem i może sprzedać nieruchomość.

Czy jako niemiecki spadkobierca muszę złożyć deklarację podatku od spadków na Balearach, mimo że mieszkam w Niemczech?

Jeśli dziedziczysz nieruchomość na Majorce, musisz złożyć deklarację ISD w ATIB niezależnie od miejsca zamieszkania; wysokość ulg zależy od grupy pokrewieństwa.

Dlaczego plusvalía municipal może zostać naliczona 2 razy w przypadku odziedziczonej nieruchomości?

Ponieważ przy dziedziczeniu spadkobierca jako nabywca jest podatnikiem (Art. 106.1 a) TRLRHL), a przy późniejszej sprzedaży może ponownie powstać obowiązek zapłaty plusvalía, za który odpowiada sprzedający lub – w przypadku nierezydentów – nabywca jako płatnik zastępczy (Art. 106.1 b) wzgl. 106.2 TRLRHL).

Czy istnieją wyjątki od plusvalía municipal?

Tak, 2: grunty uznawane na potrzeby IBI za suelo rústico (Art. 104.2 TRLRHL) oraz przypadki, w których można udowodnić, że nie nastąpił wzrost wartości (Art. 104.5 TRLRHL).

Co oznacza potrącenie 3 % przy sprzedaży przez spadkobiercę niebędącego rezydentem?

Kupujący zatrzymuje 3 % ceny zakupu, odprowadza tę kwotę za pośrednictwem Modelo 211 w ciągu miesiąca, a sprzedający może zaliczyć ją poprzez Modelo 210, podsekcja H, lub wystąpić o zwrot nadpłaty.

Jak kilku współspadkobierców może wspólnie sprzedać odziedziczoną nieruchomość?

Wspólnota spadkobierców sprzedaje nieruchomość wspólnie, zazwyczaj na podstawie pełnomocnictwa udzielonego notarialnie i opatrzonego apostille dla osoby kontaktowej na miejscu; dokładną formę należy wcześniej uzgodnić z hiszpańskim notariuszem.

Jakie prawo spadkowe ma zastosowanie do mojego spadku na Majorce?

Zgodnie z unijnym rozporządzeniem spadkowym co do zasady stosuje się prawo państwa ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, ale można wybrać prawo ojczyste; to, które prawo znajdzie zastosowanie w konkretnym przypadku, wymaga indywidualnej oceny.

Co się stanie, jeśli na odziedziczonej działce stoją budynki, które nie zostały wpisane do rejestru?

Zostaną wykryte najpóźniej podczas weryfikacji prowadzonej przez kupującego lub przy finansowaniu bankowym i mogą opóźnić sprzedaż, dlatego warto wyjaśnić tę kwestię wcześniej.

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości w Hiszpanii: procedura i podatki

Utknęliście jako wspólnota spadkobierców, ponieważ podatki, księga wieczysta lub współspadkobiercy blokują sprzedaż?

Wyślij indywidualne zapytanie — ocenimy twoją sytuację i wskażemy odpowiednie osoby kontaktowe

Znajdź niemieckojęzycznego prawnika na Majorce — który pomoże w przyjęciu spadku i procedurze notarialnej na miejscu

Dlaczego kolejność ma znaczenie

Wielu spadkobierców najpierw myśli o sprzedaży, a dopiero potem o załatwieniu formalności spadkowych w Hiszpanii. To błędne założenie, które ma konsekwencje: dopóki spadek nie zostanie sformalizowany w akcie notarialnym escritura de aceptación y adjudicación de herencia, a spadkobierca nie zostanie wpisany jako nowy właściciel do Registro de la Propiedad, z prawnego punktu widzenia nie ma jeszcze właściciela, który może sprzedać nieruchomość. Kupujący finansujący zakup kredytem i tak nie będzie mógł sfinalizować transakcji bez tego wpisu – bank wymaga kompletnej księgi wieczystej. Jak sprawdzić hiszpańską księgę wieczystą, wyjaśnia poradnik Sprawdzanie księgi wieczystej w Hiszpanii.

Właściwa kolejność jest zatem następująca: zgromadzenie dokumentów, przyjęcie spadku, zgłoszenie podatków, wpis do księgi wieczystej – a dopiero potem sprzedaż.

Krok po kroku: od śmierci spadkodawcy do wpisu prawa własności

Zanim w ogóle będzie można pomyśleć o kupującym, trzeba zgromadzić kilka dokumentów i przejść przez kolejne etapy postępowania. Poniższa tabela przedstawia najważniejsze potwierdzenia.

Dokument / etap	Informacja o właściwej instytucji	Cel
Akt zgonu	do uzyskania w kraju lub za granicą, zależnie od miejsca zgonu	Formalne potwierdzenie otwarcia spadku
Certificado de Últimas Voluntades	Hiszpańskie Ministerstwo Sprawiedliwości	Ustala, czy hiszpański testament został złożony, a jeśli tak – gdzie
Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento	Hiszpańskie Ministerstwo Sprawiedliwości	Informacja o ubezpieczeniach na życie spadkodawcy
Europejskie poświadczenie spadkowe	właściwy organ w państwie ostatniego miejsca zwykłego pobytu	Potwierdzenie statusu spadkobiercy w innych krajach UE
Escritura de aceptación y adjudicación de herencia	Hiszpański notariusz	Formalne przyjęcie i podział spadku
NIE dla każdego spadkobiercy	właściwy organ hiszpański w kraju lub za granicą	Warunek złożenia deklaracji podatkowej i wizyty u notariusza
Wpis do Registro de la Propiedad	księga wieczysta właściwa dla miejsca położenia nieruchomości	Dopiero wtedy spadkobierca formalnie staje się właścicielem i może sprzedać nieruchomość

Uwaga: To, jakie prawo spadkowe ma zastosowanie do twojego spadku, określa zasadniczo unijne rozporządzenie spadkowe (VO (EU) Nr. 650/2012): obowiązuje prawo państwa, w którym spadkodawca miał ostatnie miejsce zwykłego pobytu. Możesz wybrać prawo swojego kraju ojczystego, ale taki wybór musi zostać wyraźnie zapisany w testamencie. To, które prawo obowiązuje w konkretnym przypadku, można ustalić wyłącznie indywidualnie – przed podjęciem decyzji potwierdź to u prawnika.

Podatek od spadków na Balearach: co zmieniła reforma z 2025

Balearski podatek od spadków (ISD) został istotnie zmieniony w przypadku nabycia spadku w drodze dziedziczenia, jeśli obowiązek podatkowy powstał od 25.07.2025. Ważne jest doprecyzowanie, które wiele portali podaje błędnie: chodzi o ulgi od kwoty podatku do zapłaty, a nie o stawki podatkowe.

Grupa pokrewieństwa	Kto do niej należy	Ulga od kwoty podatku do zapłaty (od 25.07.2025)
Grupa I i II	Zstępni, małżonkowie, wstępni	100 %
Grupa III (określone przypadki)	Krewni w linii bocznej 2. lub 3. stopnia, którzy nie dziedziczą wspólnie ze zstępnymi ani osobami adoptowanymi	60 % (wcześniej 50 %)
Grupa III (pozostałe przypadki)	Pozostali spadkobiercy z grupy III	35 % (wcześniej 25 %)

Uwaga: Na stronie informacyjnej ATIB „Familiar que recibe una herencia” w czasie prowadzenia badań nadal widniały poprzednie stawki 50 % i 25 %. Wiążąca jest opatrzona datą Novedad dotycząca zmiany przepisów oraz art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 – a nie niedatowana strona przeglądowa. W razie wątpliwości poproś ATIB lub doradcę podatkowego o pisemne potwierdzenie aktualnego stanu.

Szczegółowe informacje o kwotach wolnych od podatku, progach podatkowych i terminach złożenia deklaracji ISD znajdziesz w poradnikach Spadek i darowizna na Balearach oraz, szczególnie dla rodzeństwa i dalszych krewnych, Podatek od spadków na Balearach: rodzeństwo.

Plusvalía municipal: podatek, który uderza 2 razy

Gminny podatek od wzrostu wartości nieruchomości (plusvalía municipal, IIVTNU) jest szczególnie podstępny w przypadku nieruchomości otrzymanych w spadku, ponieważ w praktyce może być naliczany 2 razy: raz przy dziedziczeniu, a drugi raz przy późniejszej sprzedaży. Jego podstawą prawną jest Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Czynność	Kto jest podatnikiem?	Podstawa prawna
Dziedziczenie (nabycie nieodpłatne)	Spadkobierca (nabywca)	Art. 106.1 a) TRLRHL
Sprzedaż przez sprzedającego mającego miejsce zamieszkania w Hiszpanii	Sprzedający	Art. 106.1 b) TRLRHL
Sprzedaż przez sprzedającego niemającego miejsca zamieszkania w Hiszpanii	Kupujący jako "sustituto del contribuyente"	Art. 106.2 TRLRHL

Właśnie ta ostatnia zasada wyjaśnia, dlaczego kupujący podczas wizyty u notariusza często zatrzymują kwotę na poczet plusvalía, gdy sprzedający nie mieszka w Hiszpanii – nie jest to samowola, lecz wymóg ustawowy.

Są jednak 2 wyjątki, które na Majorce mają zastosowanie częściej, niż przypuszcza wielu spadkobierców:

Wyjątek	Warunek	Podstawa prawna
Grunt rolny	Dla celów podatku od nieruchomości (IBI) działka jest sklasyfikowana jako suelo rústico	Art. 104.2 TRLRHL
Brak wzrostu wartości	Trzeba wykazać, że wartość gruntu w chwili sprzedaży nie jest wyższa niż przy nabyciu; należy zgłosić przeniesienie własności i przedłożyć dokumenty potwierdzające oba zdarzenia	Art. 104.5 TRLRHL

Uwaga: W przypadku pierwszego wyjątku decyduje wyłącznie klasyfikacja katastralna IBI jako suelo rústico – nie wygląd Finca na miejscu. Drugi wyjątek nie ma zastosowania automatycznie; musisz się na niego powołać i udokumentować go aktami nabycia oraz zbycia. W przypadku budynków uwzględnia się udział wartości katastralnej gruntu w całkowitej wartości katastralnej. Sam wzrost wartości ustala się ponadto dla okresu nie dłuższego niż dwadzieścia lat (Art. 107.1 TRLRHL).

Konkretne stawki i współczynniki każda gmina określa we własnej Ordenanza fiscal i aktualizuje je co roku – dlatego zapytaj bezpośrednio w odpowiednim ratuszu o aktualną wartość dla swojej nieruchomości. Omówienie zasad działania tego podatku znajdziesz w poradniku Plusvalía Municipal.

Sama sprzedaż: zatrzymanie 3% dla spadkobierców niebędących rezydentami

Gdy nieruchomość zostanie wpisana do rejestru, a następnie sprzedana, w przypadku większości niemieckich spadkobierców obowiązuje kolejna zasada hiszpańskiej administracji podatkowej (AEAT): zatrzymanie 3%.

Krok	Kto odpowiada?	Formularz	Przebieg
Zatrzymanie i odprowadzenie podatku	Kupujący	Modelo 211	W ciągu miesiąca od dnia przeniesienia własności
Potwierdzenie dla sprzedającego	Kupujący przekazuje 1 egzemplarz	Modelo 211 (kopia)	Aby sprzedający niebędący rezydentem mógł zaliczyć tę kwotę na poczet swojego zobowiązania podatkowego
Zwrot w przypadku nadpłaty	Sprzedający niebędący rezydentem	Modelo 210, podsekcja H	Jeśli potrącona kwota była wyższa niż faktyczny podatek

Uwaga: potrącenie obowiązuje także wtedy, gdy korzystasz ze zwolnienia z tytułu reinwestycji – Modelo 211 i Modelo 210 H trzeba złożyć mimo to. Więcej o zwrocie wyjaśnia poradnik Potrącenie 3%: zwrot. Ogólny przegląd podatków związanych ze sprzedażą znajdziesz w poradniku Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Kilku współspadkobierców: wspólna sprzedaż i jedno pełnomocnictwo

W przypadku odziedziczonych nieruchomości na Majorce często zdarza się, że spadek dziedziczy wspólnie kilka osób. Wtedy wspólnota spadkobierców sprzedaje nieruchomość razem – nikt nie może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem idealnym bez zgody pozostałych współspadkobierców lub bez fizycznego podziału nieruchomości.

W praktyce wspólnota spadkobierców zazwyczaj udziela pełnomocnictwa 1 osobie na miejscu, która prowadzi cały proces sprzedaży i podpisuje dokumenty u notariusza. Pełnomocnictwo udzielone w Niemczech z reguły musi zostać poświadczone notarialnie i opatrzone apostille – jego dokładną formę warto wcześniej uzgodnić z hiszpańskim notariuszem, który sporządza escritura. Szczegóły procedury znajdziesz w poradniku Pełnomocnictwo w Hiszpanii przed notariuszem.

Pułapki, które mogą faktycznie wstrzymać sprzedaż

Nawet jeśli podatek od spadków i plusvalía zostały prawidłowo zadeklarowane, sprzedaż odziedziczonych nieruchomości w praktyce często nie dochodzi do skutku z zupełnie innych powodów:

Niezarejestrowane budowle: dobudówka, basen lub domek przy basenie powstałe później, których nie ma w księdze wieczystej, zostaną zauważone najpóźniej podczas kontroli przeprowadzanej przez kupującego lub przy składaniu wniosku o finansowanie do banku.
Rozbieżności między księgą wieczystą a katastrem: Różnice dotyczące powierzchni lub przebiegu granic należy wyjaśnić przed wizytą u notariusza.
Istniejące obciążenia: Niewykreślona jeszcze hipoteka spadkodawcy, prawo użytkowania (usufructo) przysługujące pozostałemu przy życiu małżonkowi lub służebności drogi (servidumbres) na nieruchomości muszą zostać ujawnione i uregulowane.
Nieuregulowane bieżące opłaty: Zaległości z tytułu IBI, Comunidad de Propietarios lub opłaty za wywóz śmieci. Kupujący zazwyczaj żądają zaświadczenia od wspólnoty właścicieli o braku zadłużenia.
Brak świadectwa energetycznego: Dokumentację techniczną wymaganą przy sprzedaży warto zlecić odpowiednio wcześnie, aby była dostępna podczas wizyty u notariusza.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Rozpoczynanie sprzedaży przed wpisem do księgi wieczystej: Umowę rezerwacyjną można wprawdzie przygotować, ale skuteczną sprzedaż można sfinalizować dopiero po wpisaniu prawa własności.
Przeoczenie drugiego podatku plusvalía: Spadkobiercy często uwzględniają jedynie podatek związany ze spadkiem i zapominają, że przy sprzedaży może powstać obowiązek zapłaty kolejnego podatku plusvalía.
Mylenie ulgi ze stawką podatkową: 60 % lub 35 % to obniżki należnego podatku, a nie stawki podatkowe – pomylenie tych pojęć prowadzi do błędnych kalkulacji.
Traktowanie nieaktualnych stron informacyjnych ATIB jako wiarygodnego źródła: W razie sprzeczności między stroną z treścią bez daty a datowaną zmianą przepisów obowiązuje ta druga.
Uznawanie 3-% potrącenia za arbitralną decyzję kupującego: Jest ono wymagane przez prawo i nie można go wynegocjować, można je co najwyżej odzyskać za pośrednictwem Modelo 210 H.
Brak ustaleń dotyczących pełnomocnictwa dla wspólnoty spadkobierców: Bez jasno umocowanej osoby kontaktowej na miejscu każda wizyta u notariusza się opóźni.

Co dalej?

Po wizycie u notariusza nierezydenci zazwyczaj muszą dopełnić kolejnych formalności: rozliczyć lub odzyskać 3-% potrącenie za pośrednictwem Modelo 210, w razie potrzeby ostatecznie wyjaśnić z gminą kwestię plusvalía municipal oraz – zależnie od kraju zamieszkania – ustalić, jak rozliczyć przychód ze sprzedaży w Niemczech. Jeśli zamiast natychmiastowej sprzedaży chcesz najpierw wynająć nieruchomość, podstawowe informacje znajdziesz w dziale Vermieten. Ogólny przebieg sprzedaży nieruchomości na Majorce omawia także Immobilie verkaufen Mallorca.

Lista kontrolna: sprzedaż odziedziczonej nieruchomości na Majorce

Uzyskaj akt zgonu, Certificado de Últimas Voluntades oraz Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
Ustal, czy obowiązuje testament, czy dziedziczenie ustawowe; w razie potrzeby wystąp o Europejskie Poświadczenie Spadkowe.
Sporządź u hiszpańskiego notariusza akt Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
Wystąp o NIE dla każdego spadkobiercy, jeśli go jeszcze nie posiada.
Złóż deklarację ISD w ATIB oraz deklarację plusvalía w właściwej gminie.
Poczekaj na wpis w Registro de la Propiedad i uzyskaj jego potwierdzenie.
Jeśli jest kilku współspadkobierców: uzgodnij z notariuszem pełnomocnictwo dla osoby kontaktowej na miejscu.
Zleć sprawdzenie nieruchomości pod kątem niewpisanych budowli, obciążeń i nieuregulowanych kosztów dodatkowych.
Uzyskaj świadectwo energetyczne i pozostałe dokumenty techniczne wymagane przy sprzedaży.
Dopiero potem rozpocznij proces sprzedaży, w razie potrzeby z pomocą agenta nieruchomości na Majorce.

Podsumowanie

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości na Majorce nie jest procesem jednoetapowym. Musi ją poprzedzić pełne przeprowadzenie postępowania spadkowego w Hiszpanii: przyjęcie spadku u notariusza, rozliczenie podatków w ATIB i gminie oraz wpis do księgi wieczystej. Dopiero wtedy można znaleźć kupca i zawrzeć u notariusza skuteczną umowę sprzedaży. Jeśli prawidłowo uwzględnisz ulgi w balearskim podatku od spadków, zaplanujesz obowiązek zapłaty plusvalía w 2 przypadkach oraz potraktujesz potrącenie 3% jako wymagany prawem, lecz podlegający zaliczeniu koszt, unikniesz największych opóźnień. Przy kilku współspadkobiercach warto wcześnie jasno uregulować kwestie pełnomocnictwa, a na każdym etapie niezwykle cenna jest pomoc wyspecjalizowanego doradcy na miejscu.

Oficjalne źródła

Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), wersja ujednolicona: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
ATIB, informacja o zmianie ulg w podatku od spadków: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
ATIB, strona informacyjna dotycząca podatku od spadków: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
Agencia Tributaria (AEAT) – opodatkowanie nierezydentów, Modelo 211/Modelo 210 (brak potwierdzonego adresu, dlatego podano bez linku)
Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades i Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (brak potwierdzonego adresu, dlatego podano bez linku)
Rozporządzenie UE w sprawie dziedziczenia (VO (EU) Nr. 650/2012) (brak potwierdzonego adresu, dlatego podano bez linku)
Registro de la Propiedad (brak potwierdzonego adresu, dlatego podano bez linku)