Mallorca.com
nieruchomosci

Podatek od spekulacji przy nieruchomości wakacyjnej: niemiecka strona sprzedaży na Majorce

Odpowiedzialny za treść: Frank Menze

Osoby sprzedające nieruchomość wakacyjną na Majorce myślą przede wszystkim o podatku hiszpańskim, a często pomijają niemiecką stronę rozliczenia. Tak zwany podatek od spekulacji to w rzeczywistości § 23 niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (EStG), który przewiduje 10-letni okres, w którym zysk ze sprzedaży nieruchomości może podlegać opodatkowaniu w Niemczech – niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w kraju, czy na Majorce. Dla właścicieli mieszkających w Niemczech nie jest to kwestia czysto teoretyczna: ustawa przewiduje wyjątek dla nieruchomości użytkowanych na własne potrzeby, a ważny wyrok Bundesfinanzhof z 2017 wyjaśnił, że może on obejmować również drugie domy i mieszkania wakacyjne. Ten poradnik omawia ten okres, wyjątek od tej zasady oraz pułapki związane z wynajmem, a także wyjaśnia, jak niemieckie przepisy mają się do umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią.

Podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości wakacyjnej: niemiecka strona

Planujesz sprzedaż i chcesz wiedzieć, jak historia użytkowania nieruchomości wpłynie na twój niemiecki podatek?

Czym w świetle prawa jest „podatek od spekulacji”

Określenie „podatek od spekulacji” w ogóle nie występuje w ustawie. Chodzi o § 23 EStG, który reguluje prywatne transakcje sprzedaży. Przepis obejmuje zyski ze sprzedaży nieruchomości i praw zrównanych z nieruchomościami, jeśli między nabyciem a sprzedażą upłynęło nie więcej niż 10 lat. Dotyczy to nieruchomości położonych w każdym kraju – a więc co do zasady twojej nieruchomości na Majorce tak samo jak domu w Niemczech, pod warunkiem że podlegasz w Niemczech nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

Cecha Zasada zgodnie z § 23 EStG
Podstawa prawna § 23 ust. 1 zdanie 1 pkt 1 EStG
Objęte składniki majątku Grunty, prawa zrównane z gruntami, budynki, obiekty zewnętrzne
Długość okresu Nie więcej niż dziesięć lat między nabyciem a sprzedażą
Uwzględniane obiekty Budynki/obiekty zewnętrzne wzniesione, rozbudowane lub powiększone w tym okresie
Wyjątek Użytkowanie na własne cele zgodnie ze zdaniem 3 (2 alternatywy, patrz poniżej)

Uwaga: Ten okres dotyczy wyłącznie niemieckiego podatku dochodowego. To, czy i w jaki sposób Hiszpania opodatkowuje zysk ze sprzedaży, jest odrębną kwestią – więcej na ten temat poniżej oraz w szczegółowym poradniku Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Szczegóły dotyczące okresu dziesięcioletniego

Okres rozpoczyna się w momencie nabycia, a kończy w momencie sprzedaży – w obu przypadkach chodzi o zobowiązujące czynności prawne, a więc z reguły o datę notarialnej umowy kupna, a nie o późniejszy wpis do księgi wieczystej. To ważne dla właścicieli, którzy rozbudowali lub powiększyli swoją Finca: przy obliczeniach uwzględnia się również części budynku i obiekty zewnętrzne wzniesione dopiero w trakcie bieżącego okresu dziesięcioletniego. Dotyczy to odpowiednio także mieszkań własnościowych i odrębnych części nieruchomości.

Kwestia Odpowiedź zgodnie z § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1
Kiedy rozpoczyna się ten okres? Z chwilą nabycia (z reguły: w dniu zawarcia umowy kupna)
Kiedy się kończy? Z chwilą zbycia (umowa sprzedaży)
Co jeszcze się uwzględnia? Budynki i zagospodarowanie terenu wzniesione, rozbudowane lub powiększone w tym okresie
Czy dotyczy to również mieszkań własnościowych? Tak, odpowiednio także samodzielnych części budynku i własności częściowej

Wyjątek: użytkowanie na własne cele mieszkaniowe – 2 sposoby na zwolnienie z podatku

Zdanie 3 przepisu wyłącza składniki majątku wykorzystywane na własne cele mieszkaniowe. Tekst ustawy przewiduje 2 odrębne możliwości – wystarczy spełnić jedną z nich.

Możliwość 1 Możliwość 2
Okres Między nabyciem/ukończeniem budowy a zbyciem W roku zbycia oraz w 2 poprzedzających go latach
Wymóg dotyczący sposobu użytkowania Wyłącznie i nieprzerwanie na własne cele mieszkaniowe Wystarczy jeden nieprzerwany okres obejmujący 3 lata kalendarzowe
Cecha szczególna Nie może być żadnej przerwy Tylko środkowy rok musi być wykorzystany w całości, lata skrajne nie

Uwaga: Oba warianty wymagają faktycznego korzystania z nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Kto nigdy sam nie mieszka w nieruchomości, lecz od początku wynajmuje ją wyłącznie jako inwestycję kapitałową, nie może skorzystać z żadnego z tych 2 wariantów i musi odczekać pełne 10 lat.

Dlaczego ta kwestia w ogóle ma znaczenie dla właścicieli nieruchomości na Majorce

W przypadku nieruchomości wakacyjnych kluczowe jest pytanie: czy Finca, w której mieszkasz tylko przez część roku, w ogóle jest uznawana za użytkowaną na „własne cele mieszkaniowe”? Bundesfinanzhof wyraźnie potwierdził to w wyroku z 27. Juni 2017 (Az. IX R 37/16). Teza przewodnia jasno wskazuje: budynek jest wykorzystywany na własne cele mieszkaniowe także wtedy, gdy właściciel mieszka w nim tylko czasowo, pod warunkiem że przez pozostały czas ma go do dyspozycji jako mieszkanie. Z tego wyjątku mogą więc korzystać również drugie mieszkania, mieszkania wakacyjne nieprzeznaczone na wynajem oraz mieszkania związane z prowadzeniem 2 gospodarstw domowych.

BFH doprecyzowuje ponadto: jeśli korzystanie z nieruchomości ma charakter stały, nie ma znaczenia, czy właściciel posiada jeszcze inne mieszkania ani jak często faktycznie w niej przebywa. W klasycznej sytuacji – niemieckie małżeństwo posiadające Finca w Santanyí, które spędza tam kilka tygodni kilka razy w roku, a przez resztę czasu pozostawia nieruchomość pustą – jest to ważne wyjaśnienie: samo rzadkie korzystanie z nieruchomości nie wyklucza użytkowania jej na własne cele mieszkaniowe.

Pułapka: wynajem bez jednoczesnego korzystania na własne cele mieszkaniowe

To właśnie w tym miejscu wielu właścicieli z licencją ETV popełnia błąd. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem BFH nieruchomość nie jest wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe, jeśli właściciel odpłatnie lub nieodpłatnie udostępnia ją osobie trzeciej, nie mieszkając w niej jednocześnie sam – co zostało wyraźnie potwierdzone w BFH, wyrok z 3. September 2019 (IX R 8/18). W postanowieniu z 29. Mai 2018 (IX B 106/17) BFH doprecyzował to jeszcze bardziej: nie wystarczy, że właściciel od czasu do czasu wchodzi do wynajmowanego mieszkania jako gość – musi ono być w każdej chwili dostępne dla niego jako mieszkanie.

W praktyce oznacza to: kto wynajmuje swoją nieruchomość na Majorce okresowo za pośrednictwem licencji ETV i nie mieszka w niej w tych okresach, traci ulgę właśnie za te okresy. W odniesieniu do tej części obowiązuje wówczas pełny 10-letni okres, a nie krótszy wyjątek dotyczący użytkowania na własne cele mieszkaniowe.

Wskazówka: Sposób obliczeniowego podziału w indywidualnym przypadku mieszanego korzystania z nieruchomości – częściowo na własne cele mieszkaniowe, a częściowo na wynajem w ramach tej samej nieruchomości – należy do najbardziej złożonych kwestii § 23 EStG i nie można go określić w sposób ogólny. To właśnie sytuacja, w której indywidualne doradztwo podatkowe staje się niezbędne.

Kto jest „rezydentem” – i dlaczego to decyduje o wszystkim

Cała niemiecka perspektywa przedstawiona w tym artykule dotyczy właścicieli będących rezydentami podatkowymi w Niemczech. Osoba, która ma rezydencję podatkową na Majorce, rozlicza swoje światowe dochody w Hiszpanii i podlega innym zasadom. To, czy jesteś (nadal) rezydentem w Niemczech, czy już w Hiszpanii, zależy między innymi od liczby dni pobytu oraz innych kryteriów – więcej na ten temat znajdziesz w poradniku Rezydencja podatkowa w Hiszpanii. W dalszej części artykułu zakładamy, że sprzedający jest rezydentem w Niemczech.

Strona hiszpańska – krótko, bez szczegółowego omówienia

W Hiszpanii nie obowiązuje okres posiadania odpowiadający niemieckiemu 10-letniemu terminowi: zysk ze sprzedaży co do zasady podlega tam opodatkowaniu niezależnie od tego, jak długo nieruchomość pozostawała własnością sprzedającego. Sprzedający niebędący rezydentami muszą dodatkowo liczyć się z potrąceniem podatku i obowiązkiem złożenia odrębnej deklaracji, a także z gminnym podatkiem od wzrostu wartości. Te 3 kwestie zostały szczegółowo omówione w odrębnych poradnikach:

Ten artykuł celowo ogranicza się do strony niemieckiej, ponieważ w praktyce jest ona najczęściej pomijana.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania: zwolnienie z zastrzeżeniem progresji

Między Niemcami a Hiszpanią obowiązuje od 18 października 2012 umowa z 3 lutego 2011 o unikaniu podwójnego opodatkowania. W przypadku sprzedaży nieruchomości położonej w Hiszpanii zasady są następujące:

Artykuł umowy Treść regulacji
Art. 13 ust. 1 Zyski ze sprzedaży majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie położenia nieruchomości – czyli w Hiszpanii
Art. 22 ust. 2 a) Niemcy zwalniają z niemieckiej podstawy opodatkowania dochody, które zgodnie z umową są faktycznie opodatkowane w Hiszpanii (metoda zwolnienia)
Art. 22 ust. 2 d) Niemcy zastrzegają sobie prawo do uwzględnienia zwolnionych dochodów przy ustalaniu stawki podatkowej dla pozostałych dochodów (zastrzeżenie progresji)
Art. 22 ust. 2 e) W przypadku nierozstrzygniętych konfliktów kwalifikacyjnych lub przypisania umowa przechodzi na metodę zaliczenia

Ważne dla właściwej oceny: zwolnienie przewidziane w art. 22 ust. 2 a) obowiązuje tylko wtedy, gdy Hiszpania faktycznie opodatkowuje zysk – nie następuje automatycznie w każdej sytuacji. Nawet jeśli zysk zostanie wyłączony z podstawy opodatkowania w Niemczech, poprzez progresję wpływa on na stawkę podatku od pozostałych niemieckich dochodów. Dlatego stwierdzenie „W Niemczech nie trzeba wtedy nic płacić” nie jest trafnym podsumowaniem – mechanizm jest bardziej złożony. Więcej o podstawowych zasadach znajdziesz w poradniku Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży

  1. Przyjęcie niewłaściwej daty jako początku terminu. Termin biegnie od nabycia do sprzedaży; okresy wynajmu nie przerywają jego biegu — powodują jedynie utratę wyjątku dotyczącego własnego użytkowania. Jeśli dodatkowo w trakcie tego terminu przeprowadzono budowę, rozbudowę lub powiększenie, trzeba uwzględnić § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 2: obejmuje ono wówczas budynki i obiekty zewnętrzne.
  2. Przeoczenie pułapki związanej z wynajmem: kto wynajmował nieruchomość na podstawie licencji ETV, nie mieszkając w niej w tym czasie, traci za te okresy wyjątek dotyczący własnego użytkowania – nawet jeśli „właściwie” uważa ją za dom wakacyjny.
  3. Mylenie niemieckich i hiszpańskich zasad: niemiecki wyjątek po 10 latach nie ma odpowiednika w Hiszpanii – tam okres posiadania nie ma znaczenia przy ocenie.
  4. Brak ustalenia rezydencji podatkowej przed sprzedażą: kto nie ma pewności, czy nadal jest rezydentem podatkowym w Niemczech, czy już w Hiszpanii, nie może prawidłowo przyporządkować obowiązujących zasad.
  5. Zapomnienie o progresji: nawet zwolnione dochody mogą podwyższyć stawkę podatku od pozostałych niemieckich dochodów.

Co dzieje się po sprzedaży?

Po podpisaniu aktu notarialnego sprawa toczy się równolegle na 2 płaszczyznach: w Hiszpanii obowiązują tamtejsze terminy dotyczące potrącenia podatku i deklaracji składanej przez sprzedającego – szczegółowo omawia je osobny poradnik o Steuern beim Immobilienverkauf. W Niemczech wykazujesz transakcję w zeznaniu podatkowym, o ile podlega ona opodatkowaniu zgodnie z § 23 EStG; właściwy jest niemiecki urząd skarbowy miejsca zamieszkania. Ponieważ historia użytkowania – dokładne okresy własnego zamieszkiwania i wynajmu – ma kluczowe znaczenie dla oceny, warto uporządkować te dokumenty (umowy najmu, okresy obowiązywania licencji ETV, plany obłożenia) przed sprzedażą, zamiast kompletować je dopiero na żądanie urzędu skarbowego.

Lista kontrolna przed sprzedażą

Punkt do sprawdzenia Dlaczego to ważne
Data i umowa nabycia pod ręką Określa początek terminu zgodnie z § 23 EStG
Historia sposobu użytkowania udokumentowana bez luk Decyduje o tym, czy i za jakie okresy ma zastosowanie wyjątek dotyczący użytkowania na własne potrzeby
Okresy wynajmu (licencja ETV) ujęte oddzielnie Okresy bez jednoczesnego użytkowania na własne potrzeby nie są uznawane za użytkowanie na własne potrzeby
Ustalona rezydencja podatkowa w chwili sprzedaży Określa, prawo którego kraju stanowi punkt wyjścia
Zasięgnięto porady w obu krajach Niemieckie i hiszpańskie prawo podatkowe stosuje się niezależnie od siebie
Terminy po stronie hiszpańskiej (potrącenie, deklaracja, Plusvalía) wpisane do kalendarza Równoległe terminy, niezależne od niemieckiego okresu 10 lat

W skoordynowaniu kwestii prawnych i podatkowych między obu krajami często pomaga doradca podatkowy z doświadczeniem w sprawach niemiecko-hiszpańskich – zwłaszcza że wzajemne oddziaływanie § 23 EStG i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania rzadko bywa proste w szczegółach.

Podsumowanie

„Podatek spekulacyjny” przy sprzedaży nieruchomości na Majorce nie jest kwestią hiszpańską, lecz przede wszystkim niemiecką dla właścicieli mieszkających w Niemczech: § 23 EStG przewiduje okres 10 lat oraz wyjątek dotyczący użytkowania na własne potrzeby, który BFH wyraźnie stosuje również do domów wakacyjnych i drugich mieszkań. Kluczową pułapką jest wynajem bez jednoczesnego użytkowania na własne potrzeby – przerywa on możliwość zastosowania wyjątku za dane okresy. Równolegle umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Hiszpanią przewiduje zwolnienie z zastrzeżeniem progresji, a nie automatyczne zwolnienie z podatku w Niemczech. Jeśli rzetelnie udokumentujesz historię użytkowania i odpowiednio wcześnie skoordynujesz kwestie wynikające z obu porządków prawnych, unikniesz najkosztowniejszych niespodzianek dopiero po terminie u notariusza.

Oficjalne źródła

Czy niemiecki 10-letni termin obowiązuje również w przypadku mojej nieruchomości na Majorce?
Tak, § 23 EStG nie rozróżnia nieruchomości położonych w kraju i za granicą. Dotyczy właścicieli mających miejsce zamieszkania w Niemczech niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w Niemczech, czy na Majorce.
Kiedy zysk ze sprzedaży jest zwolniony z niemieckiego podatku ze względu na użytkowanie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe?
Zgodnie z § 23 ust. 1 zdanie 1 nr 1 zdanie 3 EStG są 2 możliwości: nieprzerwane użytkowanie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe od jej nabycia do sprzedaży albo użytkowanie jej na własne cele mieszkaniowe w roku sprzedaży i w 2 poprzednich latach, przy czym w całości musi przypadać tylko środkowy rok.
Czy mieszkanie wakacyjne, w którym mieszkam tylko przez kilka tygodni w roku, jest uznawane za użytkowane na własne cele mieszkaniowe?
Tak, zgodnie z wyrokiem BFH z 27. Juni 2017 (IX R 37/16), pod warunkiem że w pozostałym czasie mieszkanie pozostaje do twojej dyspozycji jako lokal mieszkalny, a korzystanie z niego ma charakter stały. Częstotliwość pobytów nie ma przy tym znaczenia.
Co się dzieje, jeśli czasowo wynajmowałem nieruchomość na podstawie licencji ETV?
Zgodnie z orzecznictwem BFH za okresy, w których udostępniałeś nieruchomość osobie trzeciej, nie mieszkając w niej samodzielnie, nie jest ona uznawana za użytkowaną na własne cele mieszkaniowe. W odniesieniu do tych okresów obowiązuje pełny 10-letni termin zamiast krótszego wyjątku.
Czy muszę opodatkować zysk ze sprzedaży w Niemczech i w Hiszpanii?
Zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania Hiszpania może opodatkować ten zysk; Niemcy zasadniczo zwalniają go z opodatkowania, ale uwzględniają go na zasadzie progresji przy ustalaniu stawki podatkowej dla twoich pozostałych dochodów.
Czy w Hiszpanii obowiązuje zasada porównywalna z niemieckim okresem spekulacyjnym?
Nie, w Hiszpanii zysk ze sprzedaży jest co do zasady opodatkowany niezależnie od okresu posiadania nieruchomości. Szczegóły znajdziesz w poradniku dotyczącym podatków przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
Który urząd skarbowy jest właściwy dla niemieckiego zeznania podatkowego?
Co do zasady właściwy jest niemiecki urząd skarbowy właściwy dla twojego miejsca zamieszkania, o ile w chwili sprzedaży masz miejsce zamieszkania w Niemczech.
Jak znaleźć pomoc w skoordynowaniu niemieckiego i hiszpańskiego prawa podatkowego?
Właściwymi osobami do kontaktu są wyspecjalizowani doradcy podatkowi z doświadczeniem w sprawach niemiecko-hiszpańskich oraz prawnicy znający oba systemy prawne — na przykład za pośrednictwem katalogu branżowego prawników na Majorce.