Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii: Plusvalía, podatek od zysków kapitałowych i podatek u źródła na Majorce

Kto sprzedaje nieruchomość na Majorce, ma do czynienia jednocześnie z dwoma zupełnie różnymi rodzajami podatków: gminnym podatkiem od wzrostu wartości ( Plusvalía Municipal ) oraz państwowym podatkiem od zysku ze sprzedaży. Oba razem mogą stanowić znaczną część dochodu netto – a każdy z nich działa według własnych zasad, terminów i wzorów obliczeniowych. To, czy sprzedajesz jako rezydent podatkowy, czy nierezydent, ma tu zasadnicze znaczenie: podczas gdy nierezydenci płacą ryczałtową stawkę podatku w wysokości 19%, dla rezydentów obowiązuje skala progresywna. Do tego dochodzi automatyczny podatek u źródła, który kupujący potrąca bezpośrednio u notariusza. W tym poradniku dowiesz się, jak oblicza się oba podatki, jakie koszty możesz odliczyć, jakie terminy obowiązują – oraz jakie błędy regularnie drogo kosztują nawet doświadczonych sprzedających.

Wiesz już, ile z wpływów ze sprzedaży po opodatkowaniu trafi do ciebie?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — sprawdź kwestie podatkowe dotyczące konkretnej transakcji sprzedaży
• Przegląd wszystkich podatków i kwestii prawnych

Przegląd dwóch rodzajów podatków

Jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości na Majorce, zasadniczo trzeba rozróżnić dwa odrębne podatki:

Oba podatki obciążają wyłącznie sprzedającego – a nie kupującego. Kupujący płaci natomiast podatek od nabycia nieruchomości (ITP) albo podatek VAT – więcej na ten temat znajdziesz w poradniku o kosztach dodatkowych związanych z zakupem nieruchomości na Majorce.

Uwaga: Podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía) i podatek od zysków nie podlegają wzajemnemu rozliczeniu. Oba powstają niezależnie od siebie, ale zapłacony podatek od zysków kapitałowych można uwzględnić jako koszt podlegający odliczeniu przy obliczaniu podatku od zysków.

Podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía): obliczanie, stawki i termin płatności

Podatek Plusvalía dotyczy teoretycznego wzrostu wartości miejskiej działki (a nie zabudowy) w okresie, kiedy jesteś jej właścicielem. Podstawą opodatkowania nie jest rzeczywista cena rynkowa, tylko oficjalna wartość katastralna (valor catastral) udziału w działce.

Dwie metody obliczeniowe

Od czasu orzeczenia hiszpańskiego Trybunału Konstytucyjnego (2021) możesz wybrać jedną z dwóch metod – i skorzystać z tej, która jest dla ciebie korzystniejsza:

Metoda 1 – metoda obiektywna (wartość katastralna × współczynnik gminny × stawka podatku)

Metoda 2 – Metoda wartości rzeczywistej
Jeśli rzeczywisty zysk ze sprzedaży (cena sprzedaży minus cena zakupu, w obu przypadkach tylko część dotycząca gruntu) jest niższy niż kwota obliczona metodą 1, możesz wykorzystać ten rzeczywisty zysk jako podstawę do obliczeń.

Uwaga: Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana ze stratą (rzeczywista cena sprzedaży jest niższa od ceny zakupu z tamtego czasu), podatek Plusvalía nie jest naliczany. Musisz jednak sam to udowodnić i złożyć odpowiedni wniosek.

Stawka podatkowa i gmina

Każda gmina sama ustala stawkę podatku; ustawowa stawka maksymalna wynosi 30% ustalonego wzrostu wartości. Miasta takie jak Palma de Mallorca mają własne regulaminy. O faktycznej wysokości dowiesz się w odpowiednim Ayuntamiento.

Termin

Podatek od zysków dla nierezydentów: 19 % – stawka ryczałtowa

Jeśli nie masz głównego miejsca zamieszkania dla celów podatkowych w Hiszpanii, czyli nie jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym, zysk ze sprzedaży nieruchomości podlega jednolitej stawce podatkowej w wysokości 19%. Stawka ta obowiązuje niezależnie od tego, czy jesteś obywatelem UE, czy nie.

Wzór na obliczenia

Zysk podlegający opodatkowaniu = cena sprzedaży – cena zakupu – koszty podlegające odliczeniu
Podatek = zysk podlegający opodatkowaniu × 19 %

Koszty podlegające odliczeniu przy sprzedaży

Zysk mogą pomniejszać następujące koszty:

Przykład obliczeniowy dla nierezydenta

3-procentowy podatek u źródła: jak to działa

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta kupujący ma prawny obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży i wpłacić tę kwotę bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego AEAT. Nie jest to podatek ostateczny, tylko zaliczka na poczet podatku od zysków.

Przebieg:

1. Notariusz sporządza akt notarialny umowy kupna
2. Kupujący nie płaci sprzedającemu 3% ceny sprzedaży, tylko przekazuje tę kwotę do AEAT za pomocą formularza Modelo 211 – w ciągu miesiąca od sporządzenia aktu notarialnego
3. Sprzedający składa zeznanie podatkowe na formularzu Modelo 210 w ciągu 4 miesięcy od sporządzenia aktu notarialnego
4. Jeśli faktyczny podatek jest niższy niż potrącone 3%: zwrot
   Jeśli faktyczny podatek jest wyższy: dopłata

Uwaga: Jeśli kupujący nie odprowadzi podatku u źródła, sama nieruchomość służy jako zabezpieczenie. Kupujący, którzy kupują od nierezydentów, powinni o tym zawsze pamiętać – i nigdy o tym nie zapominać.

Podatek od zysków dla rezydentów: progresywna skala

Każdy, kto ma miejsce zamieszkania podatkowego w Hiszpanii (przebywając w kraju przez ponad 183 dni w roku kalendarzowym lub mając w Hiszpanii centrum interesów gospodarczych – zgodnie z art. 9 ustawy 35/2006), opodatkowuje zysk z nieruchomości w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) według progresywnej stawki:

Uwaga: Powyższa skala odpowiada stawkom podatku od dochodów kapitałowych (ahorros) podanym w wielu źródłach na lata 2025/2026. W przypadku wyższych kwot zysków mogą obowiązywać inne skale; w konkretnym przypadku poproś o sprawdzenie tego przez doradcę podatkowego.

Podatek od zysków trzeba wykazać w rocznym hiszpańskim zeznaniu podatkowym (IRPF, Modelo 100), które zazwyczaj trzeba złożyć do końca czerwca następnego roku.

Uwaga: Rezydenci nie podlegają automatycznemu potrąceniu podatku u źródła przy sprzedaży. Potrącenie w wysokości 3% ma zastosowanie tylko wtedy, gdy sprzedający nie jest rezydentem.

Zwolnienia podatkowe i przepisy szczególne

Zwolnienie w przypadku reinwestycji w główne miejsce zamieszkania (mieszkańcy)

Mieszkańcy mogą, pod pewnymi warunkami, zostać zwolnieni z podatku od zysków, jeśli cały dochód ze sprzedaży zostanie ponownie zainwestowany w zakup nowego głównego mieszkania w Hiszpanii. Reinvestycja musi nastąpić w ciągu 2 lat przed lub po sprzedaży.

Zwolnienie dla osób powyżej 65. roku życia (mieszkańcy)

Mieszkańcy, którzy ukończyli 65 lat i mieszkali w tej nieruchomości jako swoim głównym miejscu zamieszkania przez co najmniej 3 lata, są zwolnieni z podatku od zysków z tytułu sprzedaży głównego mieszkania – niezależnie od tego, czy zainwestują te środki ponownie, czy nie.

Brak plusvalii w przypadku rzeczywistej utraty wartości

Jak wspomniałem wyżej: jeśli uda ci się udowodnić, że faktyczna cena sprzedaży jest niższa od ceny zakupu z tamtego czasu, nie musisz płacić podatku od zysku kapitałowego (Plusvalía). Dowodem są akt zakupu i akt sprzedaży.

Uwaga: Te zwolnienia dotyczą wyłącznie rezydentów podatkowych. Nierezydenci nie mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od reinwestycji.

Rezydenci kontra nierezydenci: bezpośrednie porównanie

Koszty podlegające odliczeniu: pozycje, o których często się zapomina

Wielu sprzedawców nie docenia, ile mogą odliczyć od zysku podlegającego opodatkowaniu. Te koszty są często pomijane:

Przy pierwszym zakupie:

• Opłaty notarialne i opłaty za wpis do księgi wieczystej
• Zapłacony podatek od nabycia nieruchomości (ITP) lub podatek od wartości dodanej (IVA)
• Honorarium prawnika lub pośrednika przy zakupie

W sprzedaży:

• Prowizja pośrednika (wraz z hiszpańskim podatkiem VAT)
• Koszty prawnika i notariusza związane ze sprzedażą
• Koszty certyfikatu energetycznego (wymagane przez prawo)
• Koszty ewentualnych legalizacji (np. nielegalnych budów)
• Zapłacony podatek od zysków kapitałowych (Plusvalía)

Wskazówka: Zachowaj na stałe wszystkie faktury i paragony związane z zakupem – nawet jeśli minęło już wiele lat od zakupu. Bez tych dokumentów nie będziesz mógł odliczyć tych kosztów od podatku.

Przegląd terminów

Uwaga: Przekroczenie terminów dotyczących podatku Plusvalía i formularza Modelo 210 może skutkować naliczeniem opłat dodatkowych i odsetek. Terminy liczą się od daty sporządzenia aktu notarialnego, a nie od daty wpłynięcia płatności.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży nieruchomości na Majorce

Doświadczeni doradcy podatkowi i prawnicy ciągle spotykają się z takimi błędami:

1. Brak zachowanych dokumentów zakupu: Jeśli nie masz już aktu kupna, decyzji ITP ani rachunków notarialnych z pierwotnej transakcji, nie możesz odliczyć tych kosztów – a to znacznie zwiększa dochód podlegający opodatkowaniu.

2. Nie złożono wniosku o zwrot podatku u źródła: Wielu nierezydentów nie wie, że po złożeniu formularza Modelo 210 mogą dostać zwrot, jeśli faktyczna kwota podatku jest niższa niż potrącone 3%. Trzeba samemu złożyć taki wniosek.

3. Zbyt późne złożenie zeznania o plusvalii: 30-dniowy termin w Ayuntamiento szybko mija, zwłaszcza gdy sprzedaż jest koordynowana z zagranicy.

4. Błędnie zakwalifikowane remonty: remonty kuchni i łazienek, prace malarskie czy nowe wykładziny podłogowe nie podlegają odliczeniu od podatku. Liczą się tylko prace budowlane o charakterze strukturalnym, które podnoszą wartość nieruchomości.

5. Błędna ocena miejsca zamieszkania dla celów podatkowych: Jeśli spędzasz w Hiszpanii ponad 183 dni w roku, jesteś rezydentem podatkowym – nawet jeśli nie zdajesz sobie z tego sprawy. Ma to wpływ na stawkę podatkową, którą trzeba zastosować, oraz na przysługujące zwolnienia.

6. Nie uzgodniono potrącania podatku u źródła w przypadku nierezydentów: kupujący, którzy zapomną o potrąceniu, ponoszą osobistą odpowiedzialność wobec AEAT.

7. Brak kontroli Plusvalía przy sprzedaży ze stratą: Jeśli sprzedajesz ze stratą, a mimo to płacisz Plusvalía, to po prostu wyrzucasz pieniądze w błoto.

Co będzie potem? Obowiązki sprawozdawcze i podatki uzupełniające

Po sprzedaży trzeba jeszcze załatwić kilka spraw:

• Rejestr nieruchomości (Registro de la Propiedad): Przeniesienie własności zostaje wpisane do rejestru przez kupującego. Jako sprzedający nie masz już z tym nic wspólnego, ale powinieneś zadbać o wykreślenie ewentualnej hipoteki.
• Urząd katastralny (Catastro): Za zmianę wpisu w katastrze odpowiada kupujący, ale jako sprzedający warto potwierdzić tę zmianę, żeby uniknąć przyszłych rachunków za IBI (podatek od nieruchomości).
• Zeznanie podatkowe w Niemczech: Jeśli podlegasz opodatkowaniu w Niemczech, musisz tam też zadeklarować zysk ze sprzedaży. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (DBA) między Niemcami a Hiszpanią przewiduje, że zyski z nieruchomości są zasadniczo opodatkowane w kraju, w którym znajduje się nieruchomość (Hiszpania) – w Niemczech podlegają one zastrzeżeniu progresywności. Warto jednocześnie zlecić niemieckiemu doradcy podatkowemu przygotowanie zeznania.
• Deklaracja podatku od majątku: Po sprzedaży nie musisz jej składać za sprzedaną nieruchomość, ale pamiętaj, żeby poprawnie odzwierciedlić stan na dzień graniczny (dniem granicznym jest 31 grudnia roku, w którym doszło do sprzedaży). Więcej na ten temat znajdziesz w naszym poradniku o podatku od majątku w Hiszpanii.

Lista kontrolna: Jak sprzedać nieruchomość na Majorce zgodnie z przepisami podatkowymi

Wykorzystaj tę listę jako podstawę do przygotowania się do sprzedaży:

• Mamy akt kupna (Escritura de Compraventa) z tej transakcji
• Masz decyzję ITP albo fakturę IVA z zakupu
• Zebrano wszystkie rachunki notarialne, adwokackie i za usługi zarządzania związane z zakupem
• Mamy faktury za prace związane z ulepszeniami konstrukcyjnymi (wraz z pozwoleniami na budowę)
• Zlecono sporządzenie świadectwa energetycznego (wymóg przed sprzedażą)
• Znana jest wartość katastralna nieruchomości (do oszacowania podatku Plusvalía)
• Sprawdzono status rezydenta podatkowego (rezydent czy nierezydent?)
• Prowizja pośrednika i warunki umowy ustalone na piśmie
• Zatrudniono doradcę podatkowego specjalizującego się w sprawach hiszpańskich
• Termin dotyczący Plusvalía (30 dni) wpisany do kalendarza
• Odnotowano termin dla formularza Modelo 210 (4 miesiące)
• Planowany zwrot podatku u źródła (jeśli dotyczy)

Wniosek: Dobre przygotowanie pozwala zaoszczędzić prawdziwe pieniądze

Obciążenia podatkowe przy sprzedaży nieruchomości na Majorce są do opanowania – jeśli wiesz, jak to działa. Podatek od zysku w wysokości 19% dla nierezydentów jest jasno uregulowany, a 3-procentowy podatek u źródła to dobrze działający system zaliczek. Problemy pojawiają się prawie zawsze wtedy, gdy brakuje dokumentów, nie dotrzymuje się terminów albo źle ocenia się swój status podatkowy. Plusvalía Municipal to podatek gminny z własnymi zasadami – przy długim okresie posiadania nieruchomości i wzroście wartości katastralnej może to być spory wydatek, ale w przypadku sprzedaży ze stratą podatek ten w ogóle nie jest naliczany. Zaplanuj swoją sprzedaż pod kątem podatkowym co najmniej sześć miesięcy wcześniej, skorzystaj z pomocy lokalnego doradcy podatkowego już na wczesnym etapie i zachowaj wszystkie dokumenty związane z transakcją kupna – to najlepsza inwestycja w twój zysk netto.

Oficjalne źródła

• Agencia Tributaria (AEAT) – Modelo 210 (IRNR), Modelo 211, Modelo 100: https://www.agenciatributaria.es
• Agencia Tributaria Balearów (ATIB) – podatki na Balearach i przepisy regionalne: https://www.atib.es
• Ustawa nr 35/2006 z dnia 28 listopada – Podatek dochodowy od osób fizycznych (ustawa o IRPF, art. 9 – Rezydencja podatkowa): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
• Rozporządzenie ustawodawcze nr 2/2004 – Tekst ujednolicony ustawy o finansach samorządowych (plusvalía / IIVTNU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• Dekret z mocą ustawy nr 26/2021 – reforma podatku plusvalía po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2021-17910
• Rada Miasta Palma – Plusvalía w Palma: https://www.palma.cat
• Consell de Mallorca – Urząd Skarbowy Balearów: https://www.conselldemallorca.net