Koszty dodatkowe przy sprzedaży na Majorce

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości na Majorce?

Między uzgodnioną ceną a kwotą, która trafia na twoje konto, jest kilka pozycji: prowizja pośrednika, świadectwo energetyczne, zaświadczenie o możliwości zamieszkania, prawnik lub biuro administracyjne, część kosztów notarialnych, ewentualne wykreślenie hipoteki oraz podatek od wzrostu wartości nieruchomości pobierany przez gminę. Tylko 2 z nich mają urzędowo ustalone stawki — wszystkie pozostałe ustalasz w negocjacjach.

Kalkulator powyżej wyszczególnia każdą pozycję, dolicza podatek VAT wyłącznie do usług i odejmuje sumę od ceny sprzedaży — w ten sposób otrzymujesz kwotę przed podatkiem od zysku. W dniu wizyty u notariusza od tej kwoty odejmowane są 2 sumy, które nie są kosztami: spłata istniejącej hipoteki oraz, w przypadku nierezydentów, potrącenie podatku. Pozostałą kwotę kalkulator podaje jako wypłatę przy sporządzeniu aktu notarialnego.

Jak oblicza się koszty

Prowizja pośrednika — największa i najbardziej elastyczna pozycja

Prowizja to najwyższy pojedynczy koszt po stronie sprzedającego — i można ją swobodnie ustalić. Nie wynika to z obserwacji rynku, lecz z przepisów: art. 3 Real Decreto-ley 4/2000 zliberalizował pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, które można prowadzić bez określonych uprawnień i bez członkostwa w izbie. Skoro członkostwo w izbie nie jest obowiązkowe, nie ma też urzędowego cennika — to, co ktoś określa jako „zwyczajowe”, jest propozycją negocjacyjną, a nie obowiązującą zasadą.

Do tego dochodzi hiszpański podatek VAT (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) według standardowej stawki 21%. Kalkulator wykazuje go osobno, ponieważ dotyczy łącznie wszystkich usług, a nie podatków.

Udział w kosztach notarialnych — pół zdania, które przesądza o wszystkim

To, kto płaci za sporządzenie aktu notarialnego, określa art. 1455 Código Civil, hiszpańskiego kodeksu cywilnego: „Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." Koszty sporządzenia aktu ponosi więc sprzedający, a pierwszego odpisu i wszystkich późniejszych czynności — kupujący, chyba że strony uzgodnią inaczej.

Na Majorce to pół zdania jest standardem: w większości umów kupna-sprzedaży kupujący przejmuje wszystkie koszty, a ustalenia stron mają pierwszeństwo przed przepisami. Dlatego kalkulator uwzględnia oba warianty; jeśli strony uzgodnią inaczej, twój udział w kosztach notarialnych wynosi zero, ale ta pozycja pozostaje widoczna. Kwoty pochodzą z urzędowego taryfikatora opłat (arancel — ustalony przez państwo taryfikator opłat notariuszy i rejestrów nieruchomości), opartego na tej samej skali co kalkulator kosztów notarialnych i wpisu do rejestru nieruchomości. Negocjować można nie kwotę, lecz tylko to, kto ją zapłaci.

Na rachunku notarialnym (minuta) obok honorarium widnieją suplidos — wydatki, które notariusz wykłada za ciebie, a następnie ci rozlicza, na przykład opłaty za sprawdzenie rejestrów. Nie są one częścią honorarium, dlatego nie uwzględniono ich w skali kalkulatora; w przeciwnym razie przy porównaniu obu kwot różnicę łatwo uznać za błąd.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej (certificado de eficiencia energética) jest obowiązkowe przy sprzedaży: art. 3.1.b) Real Decreto 390/2021 wyraźnie obejmuje budynki przeznaczone na sprzedaż, a art. 17.2 wymaga, aby do umowy sprzedaży dołączyć kopię zarejestrowanego świadectwa wraz z etykietą energetyczną. Zgodnie z art. 6.1 zleca je i opłaca właściciel — czyli przy sprzedaży ty.

Przepisy nie określają urzędowej ceny; wynagrodzenie specjalisty ustala się swobodnie, dlatego w kalkulatorze świadectwo charakterystyki energetycznej jest polem do uzupełnienia. Uregulowany jest natomiast okres ważności: świadectwo zachowuje ważność najwyżej przez dziesięć lat, a w przypadku klasy energetycznej G — tylko przez pięć lat (art. 13.1). Jeśli masz ważne świadectwo, ten koszt odpada. Do tego dochodzi opłata za wpis do rejestru Balearów, jednak jest ona pomijalna w porównaniu z pozostałymi kosztami.

Cédula de habitabilidad

Zaświadczenie o zdatności lokalu do zamieszkania (cédula de habitabilidad) potwierdza, że można w nim mieszkać. Art. 16.4 Ley 5/2018, balearskiej ustawy mieszkaniowej, wymaga przy każdym przeniesieniu własności kopii ważnego zaświadczenia; jeżeli go brakuje, należy wyraźnie zaznaczyć to w akcie. Sprzedaż bez niego nie jest więc niemożliwa — jednak zgodnie z art. 16.3 kupujący nie otrzyma stałych umów na dostawę mediów, dlatego niemal każdy na nim nalega.

Dokument wydaje Consell Insular de Mallorca, właściwa rada wyspy. Zgodnie z art. 13 Decret 145/1997 traci on ważność dziesięć lat po wydaniu, niezależnie od zmiany właścicieli, mieszkańców czy użytkowników. Jeśli twoje zaświadczenie jest ważne, nie ponosisz żadnych kosztów; jeżeli wygasło, potrzebujesz technika, którego wynagrodzenie również ustala się swobodnie.

Warto zwrócić uwagę na to, czego przepisy nie mówią: nie wskazują, kto ponosi koszty. To, że płaci je sprzedający, wynika wyłącznie z ciążącego na nim obowiązku przedłożenia dokumentu; można jednak ustalić inaczej.

Prawnik i biuro administracyjne

To, czy skorzystasz z usług prawnika, czy gestoría — hiszpańskiego biura administracyjnego zajmującego się sprawami podatkowymi i urzędowymi — zależy od ciebie, a wynagrodzenie ustala się swobodnie. Art. 14 Ley 2/1974 o izbach zawodowych, w brzmieniu nadanym przez Ley 25/2009, zakazuje im wszelkich tabel wynagrodzeń i rekomendacji; jeśli ktoś pokazuje ci „taryfikator” honorariów prawniczych, pokazuje dokument, który prawnie nie może już istnieć.

Wykreślenie hipoteki

Wpisana hipoteka musi zostać wykreślona przy sporządzaniu aktu (escritura — aktu notarialnego), nawet jeśli kredyt został już dawno spłacony: spłata usuwa dług, ale nie wpis w księdze wieczystej.

W tym przypadku utrzymuje się kosztowne nieporozumienie: założenie, że od aktu wykreślenia należy zapłacić podatek od czynności dokumentowanych (AJD — Actos Jurídicos Documentados, hiszpański podatek stemplowy od aktów notarialnych). Nie trzeba go płacić; art. 45.I.B).18 Real Decreto Legislativo 1/1993 wyraźnie zwalnia z niego pierwszy odpis. Pozostają opłaty notarialne i opłaty za wpis do księgi wieczystej, obie ustalane według urzędowych taryf: notariusz rozlicza wykreślenie jako akt bez określonej wartości transakcji, według stałej kwoty niezależnej od pozostałej kwoty zadłużenia; księga wieczysta nalicza opłatę według własnej skali, ale nie od pozostałej kwoty zadłużenia, lecz od jej znacznie obniżonej części, z dolną i górną granicą.

Wykreślenie jest więc niemal zawsze wyraźnie tańsze, niż oczekują sprzedający, a jego koszt jest zbliżony zarówno przy wysokim, jak i niskim pozostałym zadłużeniu. Kalkulator pyta o pozostałą kwotę zadłużenia i na tej podstawie oblicza obie opłaty.

Plusvalía municipal

Gminny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal) obejmuje obliczony wzrost wartości gruntu w okresie, gdy był on twoją własnością. Zgodnie z art. 106.1.b) Real Decreto Legislativo 2/2004 przy sprzedaży podatnikiem jest osoba przenosząca własność, czyli ty.

Jej wysokości nie określają przepisy krajowe, lecz uchwała podatkowa (ordenanza fiscal) danej gminy — w Palma nalicza się ją inaczej niż w Andratx. Dlatego w kalkulatorze trzeba ją wpisać: przenieś kwotę z decyzji otrzymanej z urzędu gminy (Ayuntamiento — hiszpańskiej administracji gminnej). Nie nalicza się od niej VAT-u, ponieważ jest to podatek; kalkulator wykazuje go osobno.

Przykłady obliczeń

Pod kalkulatorem znajdziesz 3 szczegółowo wyliczone przykłady, uwzględniające aktualne stawki i taryfy opłat. Pokazują one, jak bardzo na wynik wpływają pozycje ustalane swobodnie przez strony, podczas gdy opłaty określone urzędowo mają niewielkie znaczenie.

Szczególne przypadki

Sprzedaż przez nierezydenta

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, koszty dodatkowe się nie zmieniają — zmienia się jednak kwota wypłacana w dniu podpisania aktu notarialnego. Działają tu 2 powiązane ze sobą mechanizmy. Pierwszym jest potrącenie podatku: kupujący zatrzymuje 3% ceny zakupu (retención — pobierana zaliczka na podatek) i przekazuje tę kwotę organowi podatkowemu. Nie jest to pozycja kosztowa, lecz zaliczka na twój podatek od zysku; jeśli ostatecznie podatek będzie niższy, otrzymasz zwrot różnicy. Mimo to ma ona znaczenie dla płynności finansowej w dniu wizyty u notariusza.

Drugi mechanizm dotyczy gminnego podatku od wzrostu wartości. Jeśli sprzedający jest osobą fizyczną bez miejsca zamieszkania w Hiszpanii, kupujący staje się na mocy art. 106.2 Real Decreto Legislativo 2/2004 sujeto pasivo sustituto, czyli zastępczym podatnikiem: gmina może dochodzić należności bezpośrednio od niego, choć ekonomicznie podatek obciąża ciebie — a on musi zgłosić jej przeniesienie własności zgodnie z art. 110.6.b). Żaden kupujący nie podejmie takiego ryzyka; w praktyce kwota jest zatrzymywana w dniu podpisania aktu notarialnego i samodzielnie przekazywana do urzędu gminy.

Nieruchomość z czynną hipoteką

Jeśli kredyt nie został jeszcze spłacony, w dniu podpisania aktu notarialnego zostaje uregulowany z ceny zakupu, a bank jednocześnie wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Tego samego dnia pojawiają się więc 2 zupełnie różne kwestie, które są regularnie ze sobą mylone. Opłaty za wykreślenie hipoteki u notariusza i w księdze wieczystej stanowią koszty dodatkowe sprzedaży; ponosi je sprzedający, ponieważ ma obowiązek wydać nieruchomość wolną od obciążeń, i są to kwoty 2-cyfrowe. Spłata pozostałego zadłużenia nie jest pozycją kosztową, lecz spłatą twojego własnego kredytu: nie obniża przychodu przed podatkiem od zysku, a jedynie kwotę wypłacaną w dniu transakcji. Kalkulator ujmuje oba elementy oddzielnie.

Brak cédula

Jeśli zaświadczenie straciło ważność lub nigdy go nie było, masz 2 możliwości. Możesz wystąpić o nie przed sprzedażą — wtedy poniesiesz koszt wynagrodzenia technika i opłaty administracyjnej, a w przypadku starszych nieruchomości oględziny mogą czasem wykazać konieczność wykonania dodatkowych prac. Możecie też odnotować jego brak w akcie, zgodnie z wymogiem art. 16.4 Ley 5/2018; jest to dopuszczalne, ale przenosi problem na kupującego — a ten, jeśli to zauważy, uwzględni to w cenie.

Nieruchomość odziedziczona

Koszty dodatkowe sprzedaży są takie same; różnica dotyczy podatków, ponieważ wartość nabycia ustala się na podstawie wartości przyjętej wcześniej do opodatkowania spadku. Ta strona nadal ma zastosowanie, natomiast podatek od zysku należy obliczyć w kalkulatorze podatku od zysku. Warunkiem jest odnotowanie spadku w księdze wieczystej.

Brak raportu z oceny budynku przy sprzedaży

Raport z oceny budynku (informe de evaluación del edificio) bywa czasem wskazywany jako warunek sprzedaży — niesłusznie: obowiązek przekazania go kupującemu został uznany za nieważny. To, czy dana gmina wymaga odrębnej kontroli starszych budynków, jest kwestią lokalnych przepisów.

Czego kalkulator nie uwzględnia

• Rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu naliczanej przez bank. Jeśli spłacisz kredyt przed terminem, bank może zażądać rekompensaty; jej wysokość określa umowa kredytowa, a nie ustawa. Nie myl jej z opłatami za wykreślenie hipoteki.
• Podatku od zysku. Obliczysz go w sąsiednim kalkulatorze; koszty dodatkowe z tej strony obniżają tam wartość sprzedaży, a tym samym podatek.
• Podatku od nieruchomości za bieżący rok. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, hiszpański podatek od nieruchomości) nie jest kosztem sprzedaży, lecz rozliczeniem między wami: podatnikiem jest osoba, do której nieruchomość należała 1 stycznia. Podział należy uregulować w umowie kupna.
• NIE, pełnomocnictw i tłumaczeń przysięgłych. Nie stanowią osobnej pozycji — uwzględniasz je w polu honorarium dla prawnika i biura administracyjnego.

Terminy i formularze

Po podpisaniu aktu biegną równolegle 3 terminy i nie otrzymasz żadnego zawiadomienia o żadnym z nich.

• Gminny podatek od wzrostu wartości, 30 dni roboczych. Art. 110.2.a) Real Decreto Legislativo 2/2004 daje ci, przy przeniesieniu własności między osobami żyjącymi, 30 dni roboczych od podpisania aktu na złożenie deklaracji w ratuszu. To, czy twoja gmina przyjmuje deklarację, czy wymaga samonaliczenia podatku, określa jej ordynacja podatkowa — termin pozostaje taki sam.
• Modelo 211, 1 miesiąc. Za jego pomocą kupujący zgłasza potrącenie podatku. Musi wpłacić tę kwotę do AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, hiszpański urząd skarbowy) w ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu i przekazać ci kopię — to twój dowód, bez którego nie możesz zaliczyć potrąconej kwoty na poczet podatku.
• Modelo 210, podsekcja H. Za pomocą Modelo 210, hiszpańskiej deklaracji podatkowej dla nierezydentów, samodzielnie deklarujesz zysk ze sprzedaży i występujesz o zwrot nadmiernie potrąconej kwoty — w podsekcji H, w której podajesz dane swojego rachunku bankowego.

Podstawa prawna i aktualność

Zestawienie opiera się na następujących przepisach w obowiązującym brzmieniu:

• Art. 1455 Código Civil: podział kosztów podpisania aktu, który można uregulować inaczej w umowie. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) i 110.6.b) Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): podatnik gminnego podatku od wzrostu wartości, zastępcza odpowiedzialność podatkowa kupującego, termin i obowiązek zgłoszenia. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — ta sama ustawa reguluje podatek od przeniesienia własności ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, który ponosi kupujący): zwolnienie z opłaty za wykreślenie hipoteki. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notariusze) i Real Decreto 1427/1989 (rejestratorzy ksiąg wieczystych), w brzmieniu nadanym przez Real Decreto 1612/2011: opłaty za wykreślenie hipoteki. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 i 17.2 Real Decreto 390/2021: świadectwo energetyczne — obowiązek, osoba odpowiedzialna, ważność, dołączenie dokumentu. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 Ley 5/2018 (balearska ustawa mieszkaniowa) oraz Art. 13 Decret 145/1997: obowiązek przedłożenia i odnotowania świadectwa zdatności lokalu do zamieszkania oraz jego ważność. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 Real Decreto-ley 4/2000 oraz Art. 14 Ley 2/1974 w brzmieniu nadanym przez Ley 25/2009: swoboda pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zakaz stosowania tabel honorariów — dlatego wynagrodzenie pośrednika, prawnika i administracji nie jest ustalane urzędowo. Ponadto Art. 29 Real Decreto Legislativo 7/2015 wraz z STC 143/2017: zniesienie obowiązku sporządzania raportu z kontroli budynku.

Kalkulator pokazuje, jakie stawki i kwoty obowiązują w danym dniu, a także pozwala obliczyć wartości dla wcześniejszych dat.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane kalkulatory

Kwota z tej strony to wartość, którą wpisujesz w kalkulatorze podatku od zysku jako koszty sprzedaży podlegające odliczeniu. Wysokość podatku oraz zasady przejściowe dotyczące dawnych nabyć możesz sprawdzić w kalkulatorze pokazującym, ile fiskus pobierze od zysku ze sprzedaży.

Łączny koszt sporządzenia aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej — a więc również to, co negocjujecie w klauzuli dotyczącej kosztów — możesz ustalić na podstawie urzędowej taryfy opłat notarialnych i za wpis do księgi wieczystej; oba kalkulatory korzystają z tej samej taryfy.