Podatek od zysku ze sprzedaży

Ile wynosi podatek od zysku ze sprzedaży?

Jeśli sprzedajesz nieruchomość na Majorce z zyskiem, Hiszpania opodatkowuje nie cenę sprzedaży, lecz różnicę między kwotą, którą zapłaciłeś przy zakupie, a kwotą uzyskaną teraz — zysk ze sprzedaży (ganancia patrimonial). Jako nierezydent płacisz od niego stałą stawkę 19%, niezależnie od tego, czy pochodzisz z UE, EOG czy kraju trzeciego. Jeśli masz rezydencję podatkową w Hiszpanii, obowiązuje cię natomiast skala podstawy oszczędnościowej dla rezydentów, która zaczyna się od 19% i sięga 30%. Ta strona dotyczy samego podatku od zysku; omówienie wszystkich 3 podatków należnych przy sprzedaży znajdziesz w artykule Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Jak oblicza się podatek

Obliczenia przebiegają w 3 krokach. Wszystkie wynikają z art. 24.4 Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym od nierezydentów) oraz art. 35 Ley 35/2006 (LIRPF, hiszpańskiej ustawy o podatku dochodowym) — w przypadku nierezydentów podstawę opodatkowania ustala się według tych samych zasad co dla rezydentów.

1. Wartość zbycia (valor de transmisión). Zgodnie z art. 35.2 LIRPF jest to faktycznie uzyskana cena sprzedaży, pomniejszona o koszty i podatki ponoszone przez ciebie jako sprzedającego — na przykład prowizję pośrednika, honorarium prawnika, świadectwo energetyczne czy opłacony przez ciebie podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal).

2. Wartość nabycia (valor de adquisición). Zgodnie z art. 35.1 LIRPF składają się na nią ówczesna cena zakupu, koszty i podatki związane z nabyciem — ITP lub IVA, notariusz, rejestr nieruchomości, Gestoría (hiszpańskie biuro administracyjne zajmujące się sprawami podatkowymi i urzędowymi) — a także inwestycje i ulepszenia podnoszące wartość nieruchomości. Odsetki od finansowania wyraźnie się do niej nie zaliczają.

3. Zysk i stawka podatku. Różnica między wartością zbycia a wartością nabycia daje zysk. Jeśli jest ujemna, powstaje strata (zobacz przypadki szczególne). Jeśli jest dodatnia, po zastosowaniu ewentualnej ulgi przejściowej dla bardzo dawnych nabyć jest opodatkowana stawką dla nierezydentów lub skalą dla rezydentów. Przy sprzedaży przez nierezydenta kupujący dodatkowo zatrzymuje 3% ceny zakupu (retención — potrącona zaliczka na podatek) i przekazuje ją hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu za pośrednictwem Modelo 211 (urzędowego formularza, w którym kupujący zgłasza potrącenie) (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria); potrącona kwota zostaje zaliczona na poczet właściwego podatku. Szczegółowe wyjaśnienie zasad tego potrącenia znajdziesz na stronie Potrącenie 3% przy sprzedaży nieruchomości.

Przykłady obliczeń

Pod kalkulatorem znajdziesz 3 przykładowe obliczenia, wykonywane na bieżąco według aktualnych stawek i terminów — wpisz własne dane, aby sprawdzić, ile zostanie w twoim przypadku.

Przypadki szczególne

Nabycie przed 31.12.1994

Jeśli kupiłeś nieruchomość przed 31.12.1994, możesz skorzystać z przepisów przejściowych (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, mających zastosowanie do nierezydentów na mocy Disposición transitoria primera TRLIRNR). Część zysku powstała proporcjonalnie do 19.01.2006 jest pomniejszana o 11,11% za każdy pełny rok posiadania ponad 2 lata, przypadający do 31.12.1996. Obowiązuje jednak limit: pomniejszenie dotyczy wyłącznie łącznej wartości sprzedaży do 400 000 € we wszystkich transakcjach objętych tą ulgą od 01.01.2015 — jeśli sprzedajesz kilka nieruchomości, limit dotyczy ich wszystkich łącznie. Kalkulator uwzględnia proporcję czasową i limit zgodnie z metodą zastosowaną przez AEAT w jej własnym przykładzie obliczeń.

Zakup między majem a grudniem 2012: połowa zysku jest zwolniona z podatku

Jeśli kupiłeś nieruchomość miejską między 12.05.2012 — dniem wejścia w życie Real Decreto-ley 18/2012 — a 31.12.2012, przy jej sprzedaży zapłacisz podatek tylko od połowy zysku. Zwolnienie w wysokości 50% określa Disposición adicional cuarta TRLIRNR i dotyczy nierezydentów bez zakładu; w przypadku rezydentów podatkowych tę samą kwestię reguluje Disposición adicional trigésima séptima Ley 35/2006, dodatkowo pod warunkiem odpłatnego nabycia.

Zwolnienie nie przysługuje jednak, jeśli nieruchomość została kupiona od twojego małżonka albo krewnych w linii prostej lub bocznej do drugiego stopnia, bądź im sprzedana — dotyczy to również spółek powiązanych z tobą lub tymi osobami w rozumieniu Art. 42 Código de Comercio. Kalkulator pyta o to, gdy data zakupu mieści się w tym okresie. To przepis z czasów kryzysu na rynku nieruchomości, o którym dziś mało kto pamięta, choć może decydować o różnicy między 2 pięciocyfrowymi kwotami.

Ponad dziesięć lat posiadania przed 1997

W przepisach przejściowych obowiązuje granica, której nie można zaokrąglać: jeśli okres posiadania na 31.12.1996 przekraczał 10 lat, część zysku powstała do 19.01.2006 w ogóle nie podlega opodatkowaniu („no sujeta”), zgodnie z ostatnim akapitem Disposición transitoria novena — nie jest jedynie pomniejszana 11-krotnie o określony procent. Różnica może brzmieć akademicko, ale taka nie jest: 11 lat według rocznej skali daje niemal, lecz nie całe 100 procent — a pozostała część oznaczałaby podatek od zysku, którego ustawa w ogóle nie obejmuje.

Nabycie przed 1995 i późniejsze inwestycje

Jeśli kupioną przed 1995 nieruchomość później ulepszałeś poprzez prace budowlane, ustawa wymaga 2 odrębnych obliczeń: cena zakupu i każda inwestycja mają własny okres posiadania, a przychód ze sprzedaży trzeba podzielić między te 2 części. Ten kalkulator nie dokonuje takiego podziału. Dlatego świadomie nie uwzględnia w tym przypadku pomniejszenia i wyraźnie to zaznacza — wyświetlony wynik stanowi wtedy górną granicę, a rzeczywisty podatek będzie niższy. W takiej sytuacji warto skorzystać z usług Gestoría lub doradcy podatkowego.

Nieruchomości wynajmowane

Jeśli wynajmowałeś nieruchomość przez pewien czas, ustawa dodatkowo obniża wartość nabycia o odpis amortyzacyjny, który co najmniej mógł zostać zastosowany w okresie najmu (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF) — niezależnie od tego, czy faktycznie uwzględniłeś go w rozliczeniu podatkowym. Obniża to wartość nabycia, a tym samym zwiększa zysk podlegający opodatkowaniu. Ten kalkulator nie uwzględnia korekty amortyzacyjnej; jeśli nieruchomość była wcześniej wynajmowana, załóż, że do wyliczonego wyniku trzeba będzie doliczyć dodatkową kwotę, a jej dokładną wysokość ustal z Gestoría lub doradcą podatkowym.

Reinwestycja w nowe miejsce stałego zamieszkania

Jeśli przeznaczysz przychód ze sprzedaży na nowe miejsce stałego zamieszkania, możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku od zysku. Wbrew temu, co pisze wiele poradników, nie dotyczy to wyłącznie rezydentów: Disposición adicional séptima TRLIRNR wyraźnie rozszerza to zwolnienie z tytułu reinwestycji również na nierezydentów mieszkających w UE lub EOG. AEAT uwzględnia ten przypadek w swoim wykazie formularzy pod kodami dochodów 33 i 34.

Zwolnienie dla rezydentów od 65 lat

Osoby będące rezydentami podatkowymi w Hiszpanii, które mają co najmniej 65 lat, w ogóle nie płacą podatku od zysku przy sprzedaży swojego miejsca stałego zamieszkania, niezależnie od tego, na co przeznaczą uzyskane środki. W przypadku innych nieruchomości — na przykład drugiego mieszkania — zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na ustanowienie renty dożywotniej.

Sprzedaż ze stratą

Jeśli sprzedajesz nieruchomość za kwotę niższą niż jej własny koszt nabycia, nie powstaje zysk podlegający opodatkowaniu, a kwoty zatrzymane przez kupującego są na wniosek zwracane w całości. Rezydenci podatkowi mogą ponadto rozliczyć taką stratę z innymi dochodami kapitałowymi uzyskanymi w tym samym lub kolejnych latach podatkowych.

Współwłasność

Jeśli nieruchomość należy do kilku osób, każdy udział jest opodatkowany osobno: zysk, stawka podatku oraz ewentualne odliczenie przejściowe są obliczane dla danego udziału we współwłasności, a nie dla całej nieruchomości. Każdy współwłaściciel niebędący rezydentem składa własny Modelo 210 (hiszpańską deklarację podatkową dotyczącą zysków ze sprzedaży dla nierezydentów) dla swojego udziału; rezydenci wykazują natomiast swój udział we własnej rocznej deklaracji podatkowej.

Nieruchomość odziedziczona

Jeśli nieruchomość została odziedziczona, za koszt nabycia nie uznaje się dawnej ceny zakupu zapłaconej przez spadkodawcę, lecz wartość, która stanowiła wówczas podstawę hiszpańskiego podatku spadkowego (art. 36 LIRPF). Ten kalkulator zakłada transakcję zakupu; w przypadku odziedziczonej nieruchomości wpisz jako cenę nabycia wartość spadku opodatkowaną w tamtym czasie.

Terminy i formularze

Przy sprzedaży obowiązują 2 odrębne terminy dla 2 różnych formularzy, które często są ze sobą mylone:

• Modelo 211 (kupujący, 1 miesiąc): Jeśli sprzedający jest nierezydentem, kupujący musi w ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu notarialnego (escritura — notarialny akt kupna-sprzedaży) wpłacić zatrzymaną kwotę do AEAT i przekazać sprzedającemu kopię formularza.
• Modelo 210 (sprzedający, 3 miesiące po upływie tego miesiąca): Sprzedający niebędący rezydentem sam wykazuje zysk w formularzu Modelo 210 — w ciągu 3 miesięcy od upływu terminu na złożenie Modelo 211. W praktyce często spotyka się określenie „4 miesiące od sprzedaży”; nie jest to odrębny termin ustawowy, lecz suma 1 miesiąca na Modelo 211 i następujących po nim 3 miesięcy.

Niezależnie od miejsca zamieszkania dochodzi 3. termin, na poziomie gminy: plusvalía municipal — gminny podatek od wzrostu wartości gruntu — należy zgłosić we właściwym urzędzie gminy w ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego; jest on niezależny od omawianego tutaj podatku od zysku i oblicza się go osobno.

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, nie wykazujesz zysku ze sprzedaży w Modelo 210, lecz w ramach zwykłej rocznej deklaracji podatkowej, Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, hiszpański podatek dochodowy od osób fizycznych), którą należy złożyć w następnym roku między kwietniem a końcem czerwca.

Podstawa prawna i stan prawny

Kalkulacja opiera się na następujących przepisach:

• Art. 25.1.f).3º Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, hiszpańska ustawa o podatku dochodowym dla nierezydentów): stawka podatku od zysków ze sprzedaży dla nierezydentów. Pełny tekst: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: podstawa opodatkowania ganancia patrimonial według zasad IRPF (hiszpańskiego podatku dochodowego od osób fizycznych). Ten sam pełny tekst.
• Art. 35 Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definicja wartości nabycia i zbycia. Pełny tekst: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF w związku z Disposición transitoria primera TRLIRNR: przepisy przejściowe dotyczące nieruchomości nabytych przed 31.12.1994. Pełne teksty obu aktów znajdziesz powyżej.
• Art. 5.a) Orden EHA/3316/2010: termin złożenia Modelo 210 przez sprzedających niebędących rezydentami. Pełny tekst: boe.es, BOE-A-2010-19707.

Za bieżącą obsługę formularzy i terminów odpowiada AEAT; formularze oraz instrukcje ich wypełniania znajdziesz na stronie sede.agenciatributaria.gob.es.

Powiązane kalkulatory

Wartość nabycia uwzględniona w tym wyliczeniu obejmuje koszty dodatkowe poniesione przy zakupie nieruchomości — zapłacone wtedy ITP, koszty notarialne i wpis do księgi wieczystej obniżają dziś twój zysk. Typową wysokość tych kosztów sprawdzisz w kalkulatorze na stronie Kaufnebenkosten auf Mallorca. Jeśli korzystasz z nieruchomości w Hiszpanii na własne potrzeby, nie wynajmujesz jej i z tego powodu również musisz złożyć Modelo 210, odpowiednie wyliczenie znajdziesz na stronie poświęconej Selbstnutzungssteuer Modelo 210. Ogólny opis całego procesu sprzedaży znajdziesz w poradniku Immobilie verkaufen auf Mallorca.