Podatek od zysku ze sprzedaży

Ile wynosi podatek od zysku ze sprzedaży?

Jeśli sprzedasz nieruchomość na Majorce z zyskiem, Hiszpania opodatkuje nie całą cenę sprzedaży, lecz różnicę między kwotą, którą za nią zapłaciłeś, a kwotą, którą teraz otrzymasz — czyli zysk ze sprzedaży (ganancia patrimonial). Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, zapłacisz od niego podatek według stałej stawki 19%, niezależnie od tego, czy pochodzisz z UE, EOG czy spoza tych obszarów. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii, obowiązuje cię progresywna skala podatkowa dla dochodów z oszczędności: stawki zaczynają się od 19% i sięgają 30%. Ta strona dotyczy samego podatku od zysku. O wszystkich 3 podatkach związanych ze sprzedażą przeczytasz w artykule Podatki przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.

Jak obliczyć podatek?

Obliczenie obejmuje 3 kroki. Zasady wynikają z art. 24.4 Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, hiszpańska ustawa o podatku dochodowym od nierezydentów) oraz art. 35 Ley 35/2006 (LIRPF, hiszpańska ustawa o podatku dochodowym). Podstawę opodatkowania nierezydentów ustala się według tych samych zasad co w przypadku rezydentów.

1. Wartość sprzedaży (valor de transmisión). Zgodnie z art. 35.2 LIRPF jest to faktycznie uzyskana cena sprzedaży pomniejszona o koszty i podatki, które ponosisz jako sprzedający — na przykład prowizję pośrednika, honorarium prawnika, koszt świadectwa energetycznego lub zapłacony przez ciebie gminny podatek od wzrostu wartości gruntu (plusvalía municipal).

2. Wartość nabycia (valor de adquisición). Zgodnie z art. 35.1 LIRPF składają się na nią cena, którą zapłaciłeś za nieruchomość, koszty i podatki związane z jej nabyciem — ITP lub IVA, opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej, koszty usług Gestoría (hiszpańskiego biura zajmującego się sprawami podatkowymi i urzędowymi) — a także wydatki na inwestycje i ulepszenia zwiększające jej wartość. Odsetki od kredytu są wyraźnie wyłączone z tej wartości.

3. Zysk i stawka podatku. Odejmij wartość nabycia od wartości sprzedaży. Jeśli wynik jest ujemny, poniosłeś stratę (zobacz przypadki szczególne). Jeśli jest dodatni, oblicz podatek według stawki dla nierezydentów albo skali dla rezydentów, uwzględniając wcześniej ewentualną ulgę przejściową dotyczącą nieruchomości nabytych bardzo dawno temu. Gdy sprzedającym jest nierezydent, kupujący dodatkowo potrąca 3% ceny zakupu (retención — zaliczkę na podatek) i odprowadza tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria) za pomocą Modelo 211 (urzędowego formularza, na którym kupujący zgłasza potrącenie). Potrącona kwota zostaje zaliczona na poczet podatku należnego od sprzedającego. Szczegóły znajdziesz na stronie Potrącenie 3% ceny przy sprzedaży nieruchomości.

Przykładowe obliczenia

Pod kalkulatorem znajdziesz 3 przykładowe obliczenia, które na bieżąco uwzględniają aktualne stawki i terminy. Wpisz własne kwoty, aby sprawdzić, ile zostanie ci po sprzedaży.

Przypadki szczególne

Nabycie przed 31.12.1994

Jeśli kupiłeś nieruchomość przed 31.12.1994, możesz skorzystać z przepisów przejściowych (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, stosowana wobec nierezydentów na podstawie Disposición transitoria primera TRLIRNR). Część zysku przypadającą na okres do 19.01.2006 pomniejsza się o 11,11% za każdy pełny rok posiadania nieruchomości ponad 2 lata, liczony do 31.12.1996. Obowiązuje jednak limit: ulgę można zastosować tylko do łącznej wartości sprzedaży wynoszącej 400 000 € dla wszystkich transakcji, które korzystały z niej od 01.01.2015. Jeśli sprzedajesz kilka nieruchomości, limit dotyczy ich łącznie. Kalkulator uwzględnia podział zysku według okresu jego powstawania oraz ten limit, stosując metodę z przykładu obliczeniowego AEAT.

Zakup między majem a grudniem 2012: opodatkowana jest tylko połowa zysku

Jeśli kupiłeś nieruchomość położoną na terenie miejskim między 12 maja 2012 — dniem wejścia w życie Real Decreto-ley 18/2012 — a 31 grudnia 2012, przy jej sprzedaży zapłacisz podatek tylko od połowy zysku. Zwolnienie w wysokości 50% przewiduje Disposición adicional cuarta TRLIRNR; dotyczy ono nierezydentów, którzy nie mają zakładu podatkowego w Hiszpanii. W przypadku rezydentów podatkowych takie samo zwolnienie reguluje Disposición adicional trigésima séptima Ley 35/2006, która dodatkowo wymaga, by nabycie nastąpiło odpłatnie.

Zwolnienie nie przysługuje jednak, jeśli kupiłeś nieruchomość od małżonka lub krewnych w linii prostej bądź bocznej do 2 stopnia albo sprzedajesz ją którejś z tych osób. To samo dotyczy spółek powiązanych z tobą lub tymi osobami w rozumieniu Art. 42 Código de Comercio. Gdy podasz datę zakupu z tego okresu, kalkulator zapyta o te powiązania. Przepis pochodzi z czasów kryzysu na rynku nieruchomości i dziś łatwo o nim zapomnieć, choć może oznaczać różnicę między 2 kwotami pięciocyfrowymi.

Ponad 10 lat posiadania nieruchomości przed 1997

Przepisy przejściowe przewidują granicę, przy której nie chodzi o zaokrąglenie wyniku: jeśli na 31.12.1996 posiadałeś nieruchomość przez ponad 10 lat, część zysku powstała do 19.01.2006 w ogóle nie podlega opodatkowaniu („no sujeta"). Stanowi tak ostatni akapit Disposición transitoria novena. Nie chodzi więc jedynie o pomniejszenie jej 11 razy o określony procent. Różnica może wydawać się czysto teoretyczna, ale taka nie jest: po 11 latach suma rocznych pomniejszeń zbliża się do 100%, lecz ich nie osiąga. Od pozostałej części trzeba byłoby zapłacić podatek, choć zgodnie z prawem cały ten zysk nie podlega opodatkowaniu.

Zakup przed 1995 i późniejsze inwestycje

Jeśli po zakupie nieruchomości przed 1995 przeprowadziłeś w niej prace zwiększające jej wartość, przepisy wymagają oddzielnych obliczeń: zakup i każda inwestycja mają własny okres posiadania, a przychód ze sprzedaży trzeba przypisać do poszczególnych części. Ten kalkulator nie dokonuje takiego podziału. Dlatego w tej sytuacji celowo nie uwzględnia pomniejszenia zysku i wyraźnie to zaznacza. Wyświetlony wynik stanowi wtedy górną granicę — faktyczny podatek będzie niższy. Warto wówczas skorzystać z pomocy Gestoría lub doradcy podatkowego.

Wynajmowane nieruchomości

Jeśli przez pewien czas wynajmowałeś nieruchomość, przepisy nakazują dodatkowo pomniejszyć jej wartość nabycia o amortyzację, którą można było co najmniej odliczyć w okresie wynajmu (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF). Dotyczy to także sytuacji, w której faktycznie nie odliczałeś jej od podatku. Niższa wartość nabycia oznacza wyższy zysk podlegający opodatkowaniu. Kalkulator nie uwzględnia tej korekty amortyzacyjnej. Jeśli wcześniej wynajmowałeś nieruchomość, przygotuj się na podatek wyższy od wyliczonego i zleć ustalenie dokładnej kwoty w Gestoría lub u doradcy podatkowego.

Przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na nowe główne miejsce zamieszkania

Jeśli przeznaczysz przychód ze sprzedaży na zakup nowego głównego miejsca zamieszkania, zysk może być zwolniony z podatku. Wbrew temu, co podaje wiele poradników, zwolnienie nie przysługuje wyłącznie rezydentom: Disposición adicional séptima TRLIRNR wyraźnie obejmuje nim również nierezydentów mieszkających w UE lub EOG. AEAT wymienia ten przypadek w wykazie formularzy pod kodami przychodów 33 i 34.

Zwolnienie dla rezydentów od 65 lat

Rezydenci podatkowi Hiszpanii, którzy ukończyli 65 lat, nie płacą podatku od zysku ze sprzedaży swojego głównego miejsca zamieszkania, niezależnie od tego, na co przeznaczą przychód. Przy sprzedaży innych nieruchomości — na przykład drugiego mieszkania — zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy przychód zostanie przeznaczony na rentę dożywotnią.

Sprzedaż ze stratą

Jeśli sprzedasz nieruchomość za mniej, niż wyniosły koszty jej nabycia, nie osiągniesz zysku podlegającego opodatkowaniu. Na wniosek otrzymasz pełny zwrot kwoty potrąconej przez kupującego. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym, możesz też rozliczyć tę stratę z innymi dochodami kapitałowymi uzyskanymi w tym samym lub kolejnych latach podatkowych.

Współwłasność

Jeśli nieruchomość należy do kilku osób, udział każdej z nich jest rozliczany osobno. Zysk, stawkę podatku i ewentualną ulgę wynikającą z przepisów przejściowych oblicza się dla danego udziału, a nie dla całej nieruchomości. Każdy współwłaściciel, który nie jest rezydentem podatkowym, składa osobny Modelo 210 (hiszpańską deklarację podatkową dotyczącą zysku ze sprzedaży uzyskanego przez nierezydenta) dla swojego udziału. Rezydenci wykazują natomiast swój udział w rocznym zeznaniu podatkowym.

Nieruchomość odziedziczona

Jeśli nieruchomość trafiła do ciebie w spadku, jej wartością nabycia nie jest cena, którą kiedyś zapłacił spadkodawca. Przyjmuje się wartość, od której naliczono wówczas hiszpański podatek od spadków (art. 36 LIRPF). Ten kalkulator zakłada, że nieruchomość została kupiona. W przypadku nieruchomości odziedziczonej wpisz jako cenę nabycia wartość spadku, od której naliczono wtedy podatek.

Terminy i formularze

Przy sprzedaży obowiązują 2 odrębne terminy dotyczące 2 różnych formularzy. Łatwo je pomylić:

• Modelo 211 (kupujący, 1 miesiąc): Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym, kupujący musi przekazać potrąconą kwotę do AEAT w ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu notarialnego (escritura — notarialnego aktu sprzedaży) i wręczyć sprzedającemu kopię formularza.
• Modelo 210 (sprzedający, 3 miesiące po upływie tego miesiąca): Sprzedający, który nie jest rezydentem podatkowym, sam wykazuje zysk na formularzu Modelo 210. Ma na to 3 miesiące od upływu terminu na złożenie Modelo 211. Często można spotkać określenie „vier Monate ab Verkauf”. Nie jest to odrębny termin ustawowy, lecz po prostu suma 1 miesiąca na złożenie Modelo 211 i następujących po nim 3 miesięcy.

Niezależnie od miejsca zamieszkania obowiązuje jeszcze 3 termin, wyznaczony przez gminę. plusvalía municipal — gminny podatek od wzrostu wartości gruntu — trzeba zgłosić we właściwym urzędzie gminy w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego. To podatek niezależny od omawianego tutaj podatku od zysku ze sprzedaży; oblicza się go osobno.

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, nie wykazujesz zysku ze sprzedaży na formularzu Modelo 210. Uwzględniasz go w zwykłym rocznym zeznaniu podatkowym Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, hiszpański podatek dochodowy od osób fizycznych). Zeznanie składa się w następnym roku, między kwietniem a końcem czerwca.

Podstawa prawna i aktualność informacji

Obliczenia opierają się na następujących przepisach:

• Art. 25.1.f).3º Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, hiszpańska ustawa o podatku dochodowym od nierezydentów): stawka podatku od zysków ze sprzedaży osiąganych przez nierezydentów. Pełny tekst: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: podstawę opodatkowania ganancia patrimonial ustala się według zasad IRPF (hiszpańskiego podatku dochodowego od osób fizycznych). Pełny tekst znajduje się pod tym samym adresem.
• Art. 35 Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definicja wartości nabycia i wartości sprzedaży. Pełny tekst: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF w związku z Disposición transitoria primera TRLIRNR: przepisy przejściowe dotyczące nieruchomości nabytych przed 31.12.1994. Pełne teksty obu przepisów znajdziesz pod wskazanymi wyżej adresami.
• Art. 5.a) Orden EHA/3316/2010: termin złożenia Modelo 210 przez sprzedających, którzy nie są rezydentami. Pełny tekst: boe.es, BOE-A-2010-19707.

Za udostępnianie aktualnych formularzy i informacji o terminach odpowiada AEAT. Formularze i instrukcje ich wypełniania znajdziesz na stronie sede.agenciatributaria.gob.es.

Powiązane kalkulatory

Wartość nabycia uwzględniona w tym wyliczeniu obejmuje koszty, które poniosłeś przy zakupie nieruchomości. Zapłacony wtedy podatek ITP oraz opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej zmniejszają dziś twój zysk. Typową wysokość tych kosztów sprawdzisz w kalkulatorze na stronie Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na Majorce. Jeśli sam korzystasz z nieruchomości w Hiszpanii, nie wynajmujesz jej, a mimo to musisz złożyć Modelo 210, odpowiednie wyliczenie znajdziesz na stronie Podatek od nieruchomości na własny użytek — Modelo 210. Cały proces sprzedaży opisuje poradnik Sprzedaż nieruchomości na Majorce.