Wynajem pokoju na Majorce: prawa, umowa i podatki

Jeśli wynajmujesz pokój na Majorce – we własnym mieszkaniu lub w domu, w którym mieszkasz – możesz znaleźć się w sytuacji prawnej, której zawiłości łatwo przeoczyć. Wynajem pokoju różni się od wynajmu całego mieszkania: hiszpańskie prawo odróżnia najem lokalu mieszkalnego od wynajmu pokoju i przewiduje dla nich inne zasady. Z tego poradnika dowiesz się, jaki rodzaj umowy wybrać, jakie prawa mają wynajmujący i najemca, co oznacza Registro Único obowiązujący od lipca 2025 oraz jak prawidłowo rozliczyć przychody z najmu – niezależnie od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem. Dowiesz się też, na co zwrócić uwagę w umowie, jakie błędy mogą cię drogo kosztować i co konkretnie sprawdzają urzędy.

• Wszystko o wynajmie długoterminowym na Majorce

Czym jest alquiler de habitación, a czym nie jest?

Wynajem pokoju (alquiler de habitación) polega na wynajęciu pojedynczego pokoju w mieszkaniu lub domu. Wynajmujący zazwyczaj sam tam mieszka albo przynajmniej jest właścicielem całej nieruchomości. To zasadnicza różnica w porównaniu z wynajmem całego, samodzielnego mieszkania.

Hiszpańska ustawa o najmie, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) z 1994 – ostatnio gruntownie zmieniona w 2019 – w artykule 2 wyraźnie określa zasady najmu lokalu mieszkalnego: mają one zastosowanie tylko wtedy, gdy najemca otrzymuje do dyspozycji cały budynek jako miejsce stałego zamieszkania. Wynajem pokoju podlega natomiast przepisom Título III LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) lub często opiera się po prostu na umowie zawartej na podstawie kodeksu cywilnego (Código Civil), ponieważ przepisy ochronne LAU nie stosują się do niego automatycznie.

Uwaga: Jeśli nie mieszkasz w tej nieruchomości i wynajmujesz pokoje kilku osobom, urząd skarbowy lub urząd gminy może uznać to za działalność gospodarczą albo wynajem turystyczny. Wiąże się to z zupełnie innymi obowiązkami.

Jakie są rodzaje umów i którą wybrać?

Zanim przygotujesz umowę, ustal, w jakim celu wynajmujesz pokój. W praktyce rozróżnia się 3 sytuacje:

1. Długoterminowy wynajem pokoju na cele mieszkaniowe

Najemca mieszka w pokoju na stałe i korzysta ze wspólnej kuchni lub łazienki razem z właścicielem albo innymi najemcami. W takiej sytuacji warto zawrzeć umowę najmu zgodną z Código Civil, która jasno określa:

• czas trwania najmu i terminy wypowiedzenia umowy
• zasady korzystania z części wspólnych
• zasady obowiązujące w mieszkaniu (cisza nocna, goście, sprzątanie)
• opłaty dodatkowe (prąd, woda, WLAN – zazwyczaj dzielone między mieszkańców)

2. Wynajem sezonowy (alquiler de temporada)

Pokój jest wynajmowany na określony z góry czas, na przykład studentowi lub pracownikowi sezonowemu. Nie jest to wynajem turystyczny. Taka umowa podlega tytułowi III LAU i nie wymaga dokumentu potwierdzającego działalność turystyczną. Od lipca 2025 w niektórych przypadkach może jednak wymagać numeru rejestracyjnego (zobacz część dotyczącą Registro Único).

3. Krótkoterminowy wynajem pokoju turystom

Jeśli wynajmujesz turystom pokój na dni lub tygodnie za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, obowiązują cię przepisy balearskiej ustawy o turystyce. To zupełnie inna kategoria prawna – więcej na ten temat znajdziesz w części dotyczącej licencji ETV.

Co musi znaleźć się w umowie najmu?

Choć umowę najmu pokoju można zawrzeć ustnie, warto spisać ją na piśmie – w razie sporu będzie twoim jedynym zabezpieczeniem. Każda umowa najmu pokoju na Mallorca powinna zawierać następujące informacje:

1. Pełne dane osobowe obu stron (imię i nazwisko, NIE/DNI, adres)
2. Dokładny opis pokoju (powierzchnia, położenie w mieszkaniu, wyposażenie)
3. Okres najmu z konkretną datą rozpoczęcia i zakończenia oraz zasadami przedłużenia
4. Miesięczny czynsz w euro, termin i sposób płatności
5. Kaucja (depósito): wysokość, termin wpłaty i zasady zwrotu
6. Prawo do korzystania z łazienki, kuchni, tarasu itd. – opisane możliwie dokładnie
7. Zasady obowiązujące w mieszkaniu: goście, zwierzęta domowe, palenie, godziny ciszy
8. Opłaty za media: kto płaci za prąd, wodę i WLAN – proporcjonalnie czy ryczałtem?
9. Okresy wypowiedzenia dla obu stron
10. Spis wyposażenia (jako załącznik, ze zdjęciami)

Uwaga: Jeśli umowa nie określa zasad wypowiedzenia, zastosowanie mają ogólne przepisy Código Civil. Może to oznaczać długie okresy wypowiedzenia lub prowadzić do sporów.

Kaucja i opłaty za media: co jest przyjęte?

Jeśli wynajmujesz lokal od osoby prywatnej, kaucja powinna zostać zwrócona w rozsądnym terminie po zakończeniu umowy, o ile właściciel nie wykaże szkód. Udokumentuj ewentualne szkody na piśmie i na zdjęciach – zarówno przed rozpoczęciem najmu, jak i po jego zakończeniu.

Registro Único: Nowy obowiązek rejestracji od lipca 2025

Od 2 stycznia 2025 w całej Hiszpanii działa jednolity krajowy rejestr wynajmu krótkoterminowego (Registro Único). Ważny termin: od 1 lipca 2025 wszyscy wynajmujący, którzy odpłatnie oferują zakwaterowanie krótkoterminowe za pośrednictwem platform internetowych, muszą mieć ważny numer Número de Registro Único i umieszczać go w widocznym miejscu w każdym ogłoszeniu internetowym.

Dotyczy to nie tylko całych mieszkań wakacyjnych, lecz także:

• Najem sezonowy
• Wynajmowanie pokoi zmieniającym się gościom
• Wynajem na statkach i łodziach

Co to oznacza dla ciebie: Jeśli wynajmujesz pokój na stałe jednej osobie (np. pracownikowi lub studentowi) bez korzystania z platformy internetowej, ten obowiązek zazwyczaj cię nie dotyczy. Jeśli jednak korzystasz z Airbnb, Booking.com lub podobnych portali – także przy najmie sezonowym – potrzebujesz tego numeru.

Uwaga: Registro Único to dodatkowy obowiązek, który obowiązuje w całej Hiszpanii. Na Balearach nie zastępuje licencji ETV wymaganej przy wynajmie turystycznym – trzeba spełnić oba wymogi.

Licencja ETV i wynajem wakacyjny: nie działaj w szarej strefie

Jeśli chcesz wynajmować turystom pokój na doby, na Balearach potrzebujesz licencji ETV (Estancia Turística en Viviendas). Ważne: zgłoszenie ETV zawsze dotyczy całego mieszkania, a nie pojedynczych pokoi (art. 50.13 Ley 8/2012). Od wejścia w życie Decreto-ley 4/2025 nie można już zgłaszać nowych mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Wyjątkiem jest wynajem mieszkania, w którym mieszkasz na stałe, przez najwyżej 60 dni w roku (ETV60).

Jeśli wynajmujesz turystom bez ważnego zgłoszenia ETV, grozi ci grzywna przewidziana w balearskiej ustawie o turystyce: w zależności od wagi naruszenia do 5.000 €, od 5.001 do 50.000 € lub od 50.001 do 500.000 €. Inspektorzy prowadzą kontrole, a turyści mogą sprawdzić legalność zakwaterowania w oficjalnej aplikacji internetowej.

Granica między dozwolonym najmem sezonowym a niedozwolonym wynajmem wakacyjnym bywa cienka:

→ Więcej na ten temat: Licencja ETV na Majorce

Prawa wynajmującego

Wynajmując pokój, masz określone prawa – niezależnie od tego, czy mieszkasz w tej nieruchomości:

• Prawo wstępu do swojej nieruchomości, jeśli przewiduje to umowa i uprzedzisz najemcę z odpowiednim wyprzedzeniem
• Prawo do terminowego otrzymywania czynszu
• Prawo do wypowiedzenia umowy w razie zaległości w płatnościach lub naruszenia umowy (terminy wypowiedzenia ustal w umowie)
• Prawo do otrzymania pokoju z powrotem w stanie, w jakim został wynajęty, z uwzględnieniem normalnego zużycia
• Prawo do kontrolowania sposobu korzystania z części wspólnych i egzekwowania regulaminu domu

Uwaga: Ponieważ sam mieszkasz w tej nieruchomości, jako wynajmujący pokój masz zwykle w praktyce większą kontrolę niż przy wynajmie całego mieszkania. Z prawnego punktu widzenia decydujące znaczenie ma jednak umowa.

Prawa najemcy

Najemcy pokoju również przysługują określone prawa, choć przepisy chronią go w mniejszym stopniu niż osobę wynajmującą całe mieszkanie:

• Prawo do korzystania z pokoju i części wspólnych zgodnie z umową
• Prawo do prywatności w pokoju — wynajmujący nie może do niego wejść bez zapowiedzi
• Prawo do zwrotu kaucji po zakończeniu umowy, bez nieuzasadnionych potrąceń
• Prawo do odpowiednich warunków mieszkaniowych, w tym sprawnej łazienki oraz dostępu do prądu i wody
• Ochrona przed wypowiedzeniem umowy z naruszeniem terminów w niej określonych

Ważne: przewidziany w LAU minimalny okres najmu wynoszący 5 lat nie obowiązuje tu automatycznie. Najemca pokoju nie może więc powołać się na ten przepis ochronny, chyba że zawarł umowę najmu całego mieszkania.

Podatki: jak rozliczyć przychody z wynajmu pokoju?

W tej kwestii najłatwiej o błędy. Sposób opodatkowania zależy od tego, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem podatkowym.

Rezydenci (IRPF)

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, wykazujesz przychody z wynajmu pokoju w swoim zeznaniu podatkowym (IRPF). Należy je zadeklarować jako dochody z nieruchomości uzyskiwane z najmu.

Koszty uzyskania przychodu (gastos deducibles), które możesz odliczyć proporcjonalnie:

• Odpowiednia część odsetek od kredytu hipotecznego
• Odpowiednia część amortyzacji (amortización)
• Koszty napraw i utrzymania, proporcjonalnie do wynajmowanego pokoju
• Odpowiednia część opłat IBI, Comunidad i kosztów ubezpieczenia
• Odpowiednia część opłat za media (prąd, wodę)

Wysokość odliczenia obliczasz proporcjonalnie: jeśli wynajmujesz pokój o powierzchni 20 m² w mieszkaniu o powierzchni 100 m², możesz odliczyć 20 % łącznych kosztów – ale tylko za dni, w których pokój był faktycznie wynajęty.

Uwaga: Przy wynajmie pokoju obniżenie dochodu netto z najmu o 60 % (przewidziane dla najmu lokali mieszkalnych na podstawie LAU Título II) z reguły nie przysługuje automatycznie, ponieważ nie jest to standardowa umowa najmu lokalu mieszkalnego. Skonsultuj to z doradcą podatkowym.

→ Więcej: Odliczenia w IRPF dla wynajmujących na Balearach

Osoby niebędące rezydentami podatkowymi (Modelo 210)

Jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, musisz wykazać przychody z najmu na formularzu Modelo 210. Przychody z najmu uzyskane od 2026, pomniejszone o proporcjonalną część kosztów uzyskania przychodu, wykazujesz w deklaracji składanej od 1 do 20 kwietnia następnego roku (Orden HAC/623/2026); dla przychodów z 2025 obowiązywał jeszcze termin od 1 do 20 stycznia 2026.

Za dni, w których pokój stoi pusty i nie jest wynajmowany, trzeba zapłacić proporcjonalną część podatku od domniemanego dochodu z nieruchomości (obliczanego na podstawie wartości katastralnej). Termin złożenia deklaracji upływa 31 grudnia następnego roku.

→ Szczegóły: Jak rozliczyć przychody z najmu w Hiszpanii, jeśli nie jesteś rezydentem podatkowym

Obowiązki podatkowe w skrócie

Czy wynajem pokoju podlega VAT?

Sam wynajem pokoju na cele mieszkaniowe jest co do zasady zwolniony z VAT. Inaczej może być, jeśli oferujesz usługi podobne do hotelowych (śniadania, codzienne sprzątanie pokoju, pranie): wtedy może powstać obowiązek naliczania VAT. To samo dotyczy sytuacji, gdy rozliczasz się za pośrednictwem agencji, które same wystawiają faktury.

Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się z doradcą podatkowym znającym realia wyspy Mallorca, zanim zdecydujesz, jak będzie działać twoja firma.

Najczęstsze błędy przy wynajmie pokoju na wyspie Mallorca

Prawnicy i doradcy podatkowi na wyspie Mallorca regularnie spotykają się z takimi błędami:

1. Brak pisemnej umowy – gdy pojawi się spór o kaucję lub wypowiedzenie, trudno będzie ci dochodzić swoich praw.
2. Wybór niewłaściwego rodzaju umowy – zawarcie umowy najmu pokoju na podstawie tytułu II ustawy LAU budzi wątpliwości prawne.
3. Brak spisu wyposażenia – bez dokumentacji trudno wyegzekwować odszkodowanie za szkody.
4. Wynajem turystom bez licencji ETV – w zależności od wagi naruszenia grozi za to grzywna do 500.000 €.
5. Pominięcie Registro Único – przy wynajmie przez platformy internetowe rejestracja jest obowiązkowa od 1 lipca 2025.
6. Niezgłoszenie dochodów do opodatkowania – dochody z najmu podlegają opodatkowaniu niezależnie od ich wysokości.
7. Nieuprawnione zastosowanie ulgi 60 % w podatku IRPF – nie przysługuje ona automatycznie przy umowach najmu pokoju.
8. Nieterminowy zwrot kaucji – może skutkować obowiązkiem zapłaty odszkodowania.
9. Brak jasnych ustaleń dotyczących opłat dodatkowych – niemal zawsze prowadzi do konfliktów.
10. Brak zasad korzystania z mieszkania – są niezbędne zwłaszcza wtedy, gdy lokatorzy wspólnie korzystają z kuchni i łazienki.

Lista kontrolna: wynajem pokoju na wyspie Mallorca

• Czy ustalono rodzaj najmu (na stałe, sezonowy lub turystyczny)?
• Czy sporządzono pisemną umowę zawierającą wszystkie wymagane informacje?
• Czy ustalono wysokość kaucji i zachowano potwierdzenie jej wpłaty?
• Czy sporządzono listę wyposażenia ze zdjęciami i czy podpisały ją obie strony?
• Czy w umowie podano numer NIE najemcy?
• Czy poinformowano doradcę podatkowego o dochodach z najmu (IRPF lub Modelo 210)?
• W przypadku wynajmu przez internet: czy uzyskano wpis do Registro Único (obowiązkowy od lipca 2025)?
• W przypadku najmu turystycznego: czy posiadasz licencję ETV?
• Czy do umowy dołączono regulamin domu?
• Czy zasady rozliczania opłat dodatkowych zapisano w umowie?

Co dalej? Ważne kwestie, które warto sprawdzić

Jeśli wynajmujesz pokój, pamiętaj też o innych kwestiach podatkowych i prawnych:

• IBI: Podatek od nieruchomości zwykle płaci wynajmujący. Warto sprawdzić, czy przysługuje ci ulga w IBI. → Ulga w podatku IBI (Mallorca)
• Wspólnota właścicieli: Jeśli wynajmujesz pokój w budynku należącym do wspólnoty, sprawdź, jakie zasady obowiązują w tej wspólnocie. → Wspólnota właścicieli w Hiszpanii
• Cédula de Habitabilidad: Pokój musi znajdować się w mieszkaniu z ważnym pozwoleniem na użytkowanie. → Cédula de Habitabilidad (Mallorca)
• Bono Alquiler Joven: Młodzi najemcy na Balearach mogą ubiegać się o dofinansowanie czynszu, jeśli spełniają określone warunki. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda na Balearach: Ustawa mieszkaniowa z 2023 wprowadziła również przepisy dotyczące osób wynajmujących nieruchomości na Balearach. → Ley Vivienda Balearen

Podsumowanie

Wynajem pokoju na Majorce jest zgodny z prawem i może być dobrym źródłem dochodu, jeśli znasz obowiązujące zasady. Najważniejsze to wybrać właściwy rodzaj umowy. Przy wynajmie pokoju nie obowiązują rozbudowane przepisy LAU chroniące najemców mieszkań. Jako wynajmujący masz więc większą swobodę, ale wszystkie warunki musisz samodzielnie określić w umowie. Od lipca 2025 każdy wynajem za pośrednictwem platform internetowych trzeba też zarejestrować w Registro Único. Wynajem turystyczny bez licencji ETV nadal wiąże się z ryzykiem wysokich kosztów. Poproś osobę znającą rynek Balearów o sprawdzenie umowy i kwestii podatkowych. W razie problemów może ci to zaoszczędzić znacznie więcej, niż kosztuje taka pomoc.

Oficjalne źródła

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net