IVA no arrendamento para férias em Espanha: quando se aplica?
Muitos proprietários que arrendam o seu apartamento de férias em Maiorca através da Airbnb ou da Booking partem do princípio de que o IVA não lhes diz respeito: afinal, é "apenas" um apartamento de férias, não um hotel. Mas este equívoco pode sair caro. A aplicação do IVA ao arrendamento para férias em Espanha não depende do tamanho do apartamento, mas dos serviços que prestas aos hóspedes durante a estadia e da região espanhola onde se situa o imóvel. Neste guia, ficas a saber quando tens de cobrar IVA nas Baleares, quais são os prazos de declaração e que reformas estão previstas, mas ainda não entraram em vigor em 2026.
A regra geral: quando se aplica o IVA ao arrendamento para férias
O que importa não é a plataforma onde anuncias o imóvel, mas os serviços que prestas. Se te limitas a entregar as chaves, a deixar os hóspedes ocupar o apartamento e a mudar a roupa de cama e limpar o espaço entre reservas, o arrendamento recebe um tratamento fiscal semelhante ao de longa duração e está, em regra, isento de IVA. Mas, se prestares serviços adicionais típicos da hotelaria durante a estadia, passas a prestar um serviço sujeito a IVA.
Entre esses serviços adicionais típicos da hotelaria contam-se:
- Serviço de receção ou acolhimento
- Limpeza do apartamento durante a estadia (não apenas entre hóspedes)
- Serviço de lavandaria durante a estadia
- Serviço de refeições, por exemplo, pequeno-almoço
Nota: Se não prestares nenhum destes serviços adicionais, o arrendamento para férias continua isento de IVA, quer anuncies o imóvel na Airbnb ou na Booking.com, quer o arrendes diretamente.
| Característica | Isento de IVA | Sujeito a IVA |
|---|---|---|
| Limpeza | apenas entre 2 reservas | também durante a estadia |
| Receção/acolhimento | não | sim |
| Serviço de lavandaria | não | durante a estadia |
| Refeições | não | por exemplo, pequeno-almoço |
| Comparável a | Arrendamento de longa duração | Estabelecimento hoteleiro ou de alojamento |
As regras das Baleares em detalhe
Em Maiorca e nas restantes ilhas Baleares, o alojamento turístico por particulares exige uma licença ETV. Passa também a estar sujeito a imposto sobre o valor acrescentado (IVA) se forem prestados serviços adicionais típicos da hotelaria. Sem esses serviços, continua isento de IVA, embora a licença seja obrigatória. Quando há lugar ao pagamento de IVA, a taxa atualmente aplicada ao alojamento turístico é de 10 % (dados de 2026).
| Tipo de arrendamento | Licença obrigatória | Imposto sobre o valor acrescentado (IVA) |
|---|---|---|
| Arrendamento habitacional de longa duração | Não | Isento de IVA |
| Alojamento turístico sem serviços adicionais | Exige licença ETV | Isento de IVA |
| Alojamento turístico com serviços adicionais típicos da hotelaria | Exige licença ETV | 10 % IVA |
| Compra + cedência ao operador hoteleiro (exploração comercial a longo prazo, frequentemente cerca de 20 anos) | definido em contrato | sujeito a IVA |
| exploração de pensão / turismo rural | tipo de licença próprio | geralmente sujeito a IVA |
Se não tens a certeza de que a tua licença é válida ou pode ser transferida, consulta o guia sobre a transferência da licença ETV.
Nota: Nas Ilhas Canárias, em vez do IVA, aplica-se um imposto indireto próprio (IGIC), com regras específicas. Este imposto não se aplica a um alojamento de férias em Maiorca; aqui aplica-se apenas o IVA.
| Região | Imposto | Taxa normal | Particularidade |
|---|---|---|---|
| Ilhas Baleares | IVA | 10 % quando há serviços adicionais; nos restantes casos, isento | regra habitual para serviços adicionais de tipo hoteleiro |
| Espanha continental | IVA | 10 % quando há serviços adicionais; nos restantes casos, isento | a mesma regra geral das Ilhas Baleares |
A diferença entre o alojamento de férias e o arrendamento de espaços comerciais (lojas e outros espaços para atividades económicas)
Não confundas o alojamento de férias com o arrendamento de espaços comerciais: as taxas e as obrigações declarativas são diferentes. Se arrendares, por exemplo, uma loja em Maiorca a uma empresa espanhola, desde 1 de janeiro de 2023 tens de cobrar e entregar 21 % de IVA, caso estejas registado como senhorio não residente. Até ao final de 2022, era o arrendatário quem tinha de liquidar o imposto, ao abrigo do mecanismo de inversão do sujeito passivo.
Atenção: Se arrendares um espaço comercial a uma empresa espanhola, além das declarações trimestrais de IVA, tens de apresentar uma declaração anual em janeiro. Se as rendas ultrapassarem 3.006 € por ano, tens ainda de entregar a declaração anual de operações com terceiros (Modelo 347) em janeiro ou fevereiro do ano seguinte.
Porque ainda não existe um regime de isenção para pequenos negócios
A Diretiva (UE) 2020/285 previa que, a partir de 1 de janeiro de 2025, os microempresários com um volume de negócios anual inferior a 85.000 € pudessem ficar isentos de IVA em toda a UE, num regime semelhante ao aplicado aos pequenos negócios na Alemanha. Espanha ainda não transpôs esta diretiva e deixou passar o prazo fixado pela UE. Por esse motivo, a Comissão Europeia instaurou formalmente uma ação contra Espanha no Tribunal de Justiça da União Europeia.
Para ti, enquanto senhorio, isto significa que, por mais baixas que sejam as tuas rendas, se estiveres sujeito a IVA — por exemplo, por prestares serviços adicionais —, continuas a ter de cobrar o imposto e a declará-lo trimestralmente através do Modelo 303. Atualmente, não existe em Espanha um limite mínimo de rendimentos que te dispense desta obrigação.
| Etapa | Descrição | Situação (2026) |
|---|---|---|
| 1.1.2025 | Isenção de IVA para pequenas empresas em toda a UE até 85.000 € de volume de negócios anual | Ainda não aplicada por Espanha |
| Em curso | Ação da Comissão Europeia contra Espanha no Tribunal de Justiça da UE | Pendente |
| Não antes de 2027 | Possível entrada em vigor após pressão política | Incerto |
| Previsivelmente em 2028 | Entrada em vigor caso haja mais atrasos no Parlamento | Data mais provável |
Reforma prevista: o IVA vai subir para 21 %?
No final de junho de 2026, o Governo espanhol anunciou um real decreto-lei que previa, entre outras medidas, aumentar o IVA aplicável ao alojamento de férias de 10 % para 21 %, a par de novas regras de proteção dos inquilinos nos contratos de arrendamento de temporada. Contudo, o Conselho de Ministros retirou o decreto da ordem de trabalhos por falta de apoio político: Podemos opôs-se à reforma da lei do solo que lhe servia de base e Junts exigiu alterações aos incentivos para os senhorios. Admitiu-se que o tema voltasse à ordem de trabalhos na primeira reunião do Conselho de Ministros em setembro.
Nota: Em 2026, ainda não tinha sido publicado no BOE qualquer texto relativo a este aumento. Mesmo que fosse aprovado, um decreto-lei deste tipo teria de ser confirmado pelo Congresso no prazo de 30 dias. Uma tentativa anterior (RD-ley 8/2026) já tinha falhado nessa fase, em abril.
Há ainda outra proposta de reforma, prevista para mais tarde: segundo os planos atuais, Espanha deverá cobrar IVA sobre todos os arrendamentos turísticos de curta duração até 30 noites a partir de 1 de julho de 2028, quer sejam prestados serviços adicionais quer não. Também neste caso, trata-se de uma medida anunciada, não de uma lei em vigor.
| Data | Alteração prevista | Estado |
|---|---|---|
| anunciado para julho de 2026 | Aumento do IVA sobre os alojamentos de férias de 10 % para 21 % | não publicado no BOE; adiado |
| 1 de julho de 2028 (previsto) | IVA sobre todos os arrendamentos de curta duração até 30 noites | ainda não é lei |
| 2027/2028 (previsto) | Isenção para pequenas empresas até 85.000 € | depende do prazo fixado pela UE |
Modelo 303: registo e prazos
Se estiveres sujeito ao IVA, tens de te registar em Espanha como contribuinte não residente para efeitos de IVA e apresentar o Modelo 303 trimestralmente.
- Pedir o registo fiscal em Espanha (é necessário ter NIE/NIF)
- Emitir faturas aos hóspedes ou às plataformas de intermediação com o IVA discriminado
- Entregar a declaração trimestral através do modelo 303
- Entregar também a declaração anual em janeiro
- Se os rendimentos do arrendamento ultrapassarem 3.006 € por ano, entregar o modelo 347 em janeiro ou fevereiro do ano seguinte
| Período | Prazo de entrega do modelo 303 |
|---|---|
| 1.º trimestre (janeiro–março) | 20 de abril |
| 2.º trimestre (abril–junho) | 20 de julho |
| 3.º trimestre (julho–setembro) | 20 de outubro |
| 4.º trimestre (outubro–dezembro) + declaração anual | 31 de janeiro |
IVA e imposto sobre o rendimento (IRPF/IRNR): não confundas
Há uma confusão frequente: o IVA e o imposto sobre o rendimento das rendas são impostos distintos, declarados em formulários diferentes. O IVA incide sobre o serviço prestado (modelo 303), enquanto o rendimento obtido é declarado no modelo 210, relativo ao imposto sobre o rendimento de não residentes (IRNR). A Portaria HAC/623/2026, publicada no BOE de 23 de junho de 2026, alterou os modelos 210, 211 e 213: a partir de agora, é necessário discriminar as despesas dedutíveis por imóvel. Além disso, o prazo de pagamento do imposto sobre as rendas passa a ser de 1 a 20 de abril do ano seguinte, já para os rendimentos de 2026.
Se não resides em Espanha, encontras mais informações sobre a tributação das rendas no guia Como declarar as rendas sendo não residente.
Coimas e riscos de incumprimento
Para além do IVA, não declarar o alojamento turístico ou fazê-lo de forma incorreta pode dar origem a sanções pesadas. Arrendar a turistas sem uma licença válida pode resultar, consoante a gravidade da infração, em coimas até 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € ou de 50.001 a 500.000 €. O Governo das Ilhas Baleares criou também uma comissão de combate ao alojamento turístico ilegal: se um anúncio ilegal continuar ativo depois de uma notificação das autoridades, aplica-se uma sanção diária de 500 a 5.000 €. Após 2 notificações ignoradas, o caso é remetido ao Ministério Público. Quem passar a disponibilizar o imóvel para arrendamento a preços acessíveis pode obter uma redução de até 80 % na coima.
| Infração | Sanção |
|---|---|
| Arrendamento turístico sem licença | Coima, consoante a gravidade, até 5.000 €, de 5.001–50.000 € ou de 50.001–500.000 € |
| Anúncio ilegal mantém-se ativo após notificação (Ilhas Baleares) | Sanção diária de 500–5.000 € |
| 2 notificações ignoradas | Remessa do caso ao Ministério Público |
| Conversão para arrendamento a preços acessíveis | Possibilidade de redução de até 80 % |
Desde 2 de janeiro de 2026, a Portaria VAU/1560/2025 obriga também quem arrenda imóveis por períodos curtos a comunicar os dados das reservas ao registo predial para fins informativos. Podes consultar os restantes requisitos formais no guia sobre subarrendamento em Espanha.
Erros mais frequentes
- Partir do princípio de que o arrendamento para férias está sempre isento de IVA, mesmo quando há limpeza durante a estadia ou é servido pequeno-almoço
- Assumir que já existe em Espanha um limite de 85.000 € para pequenos empresários, como na Alemanha
- Tratar os anúncios sobre a reforma dos 21 % como se já fossem lei
- Confundir o IVA (formulário 303) com o imposto sobre o rendimento (formulário 210)
- Desvalorizar a falta de licença ETV, apesar de as coimas poderem chegar aos 500.000 €
Lista de verificação para proprietários
- Verificar se são prestados serviços próprios da hotelaria durante a estadia dos hóspedes
- Verificar se são prestados serviços durante a estadia que obriguem ao pagamento de IVA
- Se houver obrigação de pagar IVA, tratar do registo fiscal em Espanha
- Registar no calendário os prazos do formulário 303 (20/4, 20/7, 20/10 e 31/1)
- Verificar separadamente os prazos do formulário 210 para o imposto sobre o rendimento
- Confirmar a licença ETV e as obrigações de comunicação (VAU/1560/2025)
- Acompanhar a evolução da reforma dos 21 % e do regime para pequenos empresários
Para tratar regularmente destas obrigações, pode valer a pena recorrer a um serviço de gestão de imóveis para férias.
O que pode mudar a seguir?
As regras fiscais aplicáveis ao arrendamento de férias em Espanha podem continuar a mudar em 2026. A ação contra Espanha no Tribunal de Justiça da União Europeia poderá levar à criação de uma isenção para pequenas empresas em 2027, no mínimo, embora 2028 seja mais provável. Está também em discussão o aumento, politicamente controverso, do IVA sobre os alojamentos de férias de 10 % para 21 %, bem como a possibilidade de sujeitar a IVA todos os arrendamentos de curta duração até 30 noites a partir de julho de 2028. Se já arrendas um imóvel, convém acompanhar estas duas possibilidades, mas sem aplicar regras que ainda não entraram em vigor. Para conheceres outras regras aplicáveis, consulta o guia sobre a lei da habitação nas Baleares.
Conclusão
Se o teu arrendamento de férias em Espanha está sujeito a IVA depende dos serviços que prestas, não da dimensão da tua atividade. Nas Baleares, ceder apenas o alojamento continua isento de IVA; já a prestação de serviços adicionais semelhantes aos de um hotel implica a aplicação de 10 % de IVA. Apesar das exigências da UE, Espanha ainda não criou um limiar de isenção para pequenas empresas como o que existe na Alemanha. O anunciado aumento para 21 % também ainda não é lei. Distinguir o IVA (formulário 303) do imposto sobre o rendimento (formulário 210), cumprir os prazos e manter a licença em ordem ajuda-te a evitar os erros mais caros.
Fontes oficiais
- Diretiva (UE) 2020/285 do Conselho, relativa ao regime das pequenas empresas — aplicação em Espanha e ação no Tribunal de Justiça da União Europeia: steuerberatermallorca.com
- Portaria HAC/623/2026 (formulários 210/211/213, BOE de 23 de junho de 2026) e novidades na regulamentação: propertyhost.es/de/actualidad
- Regulamento VAU/1560/2025, relativo à obrigação de comunicar os arrendamentos de curta duração (em vigor desde 2 de janeiro de 2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL — arrendamento turístico em Espanha e imposto sobre o valor acrescentado (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
- ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL — obrigações fiscais dos proprietários de imóveis em Espanha em 2026: steuerberaterspanien.com
- Taxa turística de Maiorca e impostos para não residentes: mallorca.com
- Arrendamento de férias em Espanha — sujeição a IVA: willipedia.plattes.net
Este guia apresenta o enquadramento jurídico geral e não substitui o aconselhamento jurídico ou fiscal para cada caso concreto. As leis e os prazos podem mudar; prevalecem as fontes oficiais indicadas nas ligações.