IVA no arrendamento de férias em Espanha: quando se aplica?

Muitos proprietários que alugam o seu apartamento de férias em Maiorca através do Airbnb ou Booking partem do princípio de que o IVA não lhes diz respeito — afinal, trata-se "apenas" de um apartamento de férias, não de um hotel. Este é um engano com consequências dispendiosas. Se o IVA se aplica ou não ao arrendamento de férias em Espanha não depende do tamanho do apartamento, mas sim dos serviços que prestas durante a estadia dos teus hóspedes — e da região de Espanha onde se encontra o teu imóvel. Neste guia, ficarás a saber quando se aplica a obrigação de IVA nas Baleares, por que razão as Ilhas Canárias têm um sistema próprio, que prazos existem para a declaração e que reformas já estão no horizonte, mas (à data de 2026) ainda não entraram em vigor.

Não tens a certeza se o teu arrendamento de férias está sujeito a IVA?

• Fazer um pedido pessoal — analisamos o teu modelo de arrendamento concreto e o enquadramento fiscal adequado
• Transferir licença ETV

A regra básica: quando se aplica o IVA no arrendamento de férias

O fator decisivo não é a plataforma de arrendamento, mas sim o tipo de serviço. A simples cedência de habitação — entregas as chaves, o hóspede aloja-se, mudas a roupa de cama entre reservas e limpas o apartamento — é considerada, do ponto de vista fiscal, semelhante a um arrendamento de longa duração e, em princípio, está isenta de IVA. No entanto, assim que prestas serviços adicionais típicos do setor hoteleiro durante a estadia, o arrendamento transforma-se numa prestação de serviços sujeita a IVA.

Consideram-se "serviços acessórios do setor hoteleiro", entre outros:

• Serviço de receção ou receção de hóspedes
• Limpeza do apartamento durante a estadia em curso (não apenas na troca de hóspedes)
• Serviço de lavandaria durante a estadia
• Alimentação, por exemplo, serviço de pequeno-almoço

Nota: Se estes serviços adicionais estiverem totalmente ausentes, o arrendamento de férias permanece isento de IVA – independentemente de arrendares através da Airbnb, Booking.com ou diretamente.

A regra das Baleares em detalhe

Em Maiorca e nas restantes Baleares aplica-se a seguinte regra: o arrendamento turístico privado está sujeito a licença (licença ETV) e passa a estar sujeito a IVA assim que sejam prestados serviços complementares próprios do setor hoteleiro. Sem esses serviços adicionais, o arrendamento permanece isento de IVA — apesar da obrigatoriedade de licença. Quando o IVA é devido, aplica-se atualmente (dados de 2026) uma taxa de 10 % sobre o serviço de alojamento turístico.

Quem não tiver certeza se a própria licença é sequer transferível ou válida encontrará detalhes no guia sobre transferência da licença ETV.

Caso especial das Ilhas Canárias: IGIC em vez de IVA

Importante para todos os que, além de Maiorca, também alugam imóveis em Tenerife, Gran Canaria ou Fuerteventura: ali não se aplica o IVA espanhol, mas sim o IGIC canário (Impuesto General Indirecto Canario), com uma taxa geral de 7 %. Desde 1 de janeiro de 2024, vigora ainda uma regra especial mais rigorosa: o aluguer turístico de imóveis de propriedade de não residentes fiscais passou a estar geralmente sujeito ao IGIC – o regime de pequenos empresários já não se aplica nesse caso. Ou seja: a cada 100 € de receita de aluguer acrescem-se 7 € de IGIC, que devem ser entregues trimestralmente à autoridade fiscal canária. Em contrapartida, é possível a dedução do imposto suportado nas despesas (por exemplo, faturas da Booking).

Distinção em relação ao arrendamento comercial (loja, espaço comercial)

Não deves confundir o arrendamento de férias com o arrendamento comercial de espaços comerciais – aqui aplicam-se taxas e obrigações de declaração diferentes. Se, por exemplo, arrendares uma loja em Maiorca a uma empresa espanhola, desde 1 de janeiro de 2023 tens, enquanto senhorio registado como não residente, de indicar e liquidar tu próprio 21 % de IVA. Até ao final de 2022, aplicava-se ainda a inversão do sujeito passivo para o inquilino.

Atenção: No caso de arrendamento comercial a uma empresa espanhola, além da declaração trimestral de IVA, é necessária uma declaração anual em janeiro, bem como — no caso de rendimentos de arrendamento superiores a 3.006 € por ano — a declaração fiscal coletiva Modelo 347 em janeiro/fevereiro do ano seguinte.

Por que (ainda) não existe um regime para pequenos empresários

A diretiva da UE (UE) 2020/285 previa que os microempresários com um volume de negócios anual inferior a 85.000 € pudessem ser isentos da obrigação de IVA em toda a UE a partir de 1 de janeiro de 2025 — comparável ao modelo alemão de pequeno empresário. A Espanha ainda não implementou essa diretiva até hoje, perdendo assim o prazo da UE. Por isso, a Comissão Europeia processou formalmente a Espanha perante o Tribunal de Justiça da União Europeia.

Para ti, como proprietário arrendador, isso significa concretamente: independentemente de quão baixos sejam os teus rendimentos de arrendamento, assim que exista uma obrigação de IVA em princípio (por exemplo, devido a serviços acessórios), continuas a ter de faturar o IVA e declará-lo trimestralmente através do Modelo 303. Atualmente, não existe um limite de isenção (de minimis) em Espanha.

Reforma planeada: Chega o aumento para 21 % de IVA?

No final de junho de 2026, o governo espanhol anunciou um Real Decreto-ley que previa, entre outras medidas, um aumento do IVA sobre apartamentos turísticos de 10 % para 21 % – associado a novas regras de proteção do inquilino para contratos sazonais. No entanto, o Conselho de Ministros retirou o decreto da agenda por falta de maiorias políticas (o Podemos rejeitou a reforma do direito do solo subjacente, o Junts exigiu melhorias nos incentivos aos senhorios). Foi anunciado um regresso à agenda na primeira reunião do Conselho de Ministros de setembro.

Nota: Em 2026, não existe ainda nenhum texto publicado no BOE relativo a este aumento. Mesmo após uma eventual aprovação, o Congresso teria de confirmar esse Decreto-ley no prazo de 30 dias – algo em que uma tentativa anterior (RD-ley 8/2026) já tinha falhado em abril.

Independentemente disso, existe uma outra proposta de reforma, mais distante no tempo: segundo os planos atuais, a Espanha deverá cobrar IVA, a partir de 1 de julho de 2028, sobre todos os arrendamentos turísticos de curta duração até 30 noites – independentemente de serem prestados serviços adicionais. Também isto ainda não é direito em vigor, mas sim um projeto anunciado.

Modelo 303: registo e prazos

Caso exista obrigação de IVA, deves registar-te em Espanha como sujeito passivo não residente para efeitos de IVA e apresentar trimestralmente o Modelo 303.

1. Solicitar o registo fiscal em Espanha (NIE/NIF necessário)
2. Emitir faturas com IVA discriminado aos hóspedes ou às plataformas de intermediação
3. Apresentar a declaração trimestral através do Modelo 303
4. Apresentar adicionalmente a declaração anual em janeiro
5. No caso de rendimentos de arrendamento superiores a 3.006 € por ano: Modelo 347 em janeiro/fevereiro do ano seguinte

IVA versus Imposto sobre o Rendimento (IRPF/IRNR): Não confundir

Um mal-entendido comum: o IVA e o imposto sobre o rendimento gerado pelos arrendamentos são dois impostos distintos, com formulários diferentes. O imposto sobre o valor acrescentado incide sobre o próprio serviço (Modelo 303), enquanto o imposto sobre o rendimento incide sobre o lucro obtido, sendo declarado através do Modelo 210 (IRNR para não residentes). Com a Orden HAC/623/2026 (publicada no BOE de 23 de junho de 2026), os formulários Modelo 210, 211 e 213 foram atualizados: as despesas dedutíveis passam a ter de ser discriminadas por imóvel, e os rendimentos de arrendamento passam a ter um novo prazo de pagamento, de 1 a 20 de abril do ano seguinte — já em vigor para os rendimentos de 2026.

Encontras mais detalhes sobre o imposto sobre o rendimento de arrendamentos para não residentes no guia Tributar rendimentos de arrendamento não residente.

Multas e riscos de conformidade

Além da questão do IVA em si, a falta de registo ou o registo incorreto do arrendamento turístico pode acarretar sanções pesadas. Sem uma licença válida de arrendamento turístico, arriscam-se multas até 30.000 €. O Governo das Baleares criou ainda a chamada Mesa del Intrusismo: multas diárias de 500 a 5.000 €, enquanto uma oferta ilegal permanecer ativa após notificação das autoridades, com encaminhamento ao Ministério Público após duas notificações ignoradas. Quem converter a sua oferta em arrendamento a preço acessível pode obter um desconto de até 80 % nas multas.

Desde 2 de janeiro de 2026, vigora ainda a Orden VAU/1560/2025, que obriga os proprietários de aluguéis de curta duração a comunicar os dados de reserva, a título informativo, ao Registo Predial. Mais sobre os requisitos formais no guia sobre sublocação em Espanha.

Erros mais comuns

• O aluguel por temporada é considerado, de forma generalizada, isento de IVA, mesmo quando há limpeza durante a estadia ou é oferecido pequeno-almoço
• A regra das Baleares é confundida com a regra do IGIC das Canárias
• Presume-se que já exista um limite de 85.000 € para pequenos empresários, como na Alemanha
• Anúncios sobre a reforma dos 21 % são tratados como se já fossem lei vigente
• O IVA (Modelo 303) e o Imposto sobre o Rendimento (Modelo 210) são confundidos entre si
• A falta de licença ETV é subestimada, apesar de as multas poderem chegar a 30.000 €

Lista de verificação para proprietários

1. Verificar se, durante a estadia dos hóspedes, são prestados serviços acessórios do setor hoteleiro
2. Esclarecer a atribuição regional: Baleares/Península (IVA) ou Canárias (IGIC)
3. Em caso de sujeição a IVA: providenciar o registo fiscal em Espanha
4. Registar no calendário os prazos do Modelo 303 (20/4, 20/7, 20/10, 31/1)
5. Verificar separadamente os prazos do Modelo 210 para o imposto sobre o rendimento
6. Controlar a licença ETV e as obrigações de comunicação (VAU/1560/2025)
7. Acompanhar a evolução da reforma dos 21 % e do regime de pequenos empresários

Para a gestão contínua destas obrigações, geralmente compensa recorrer a uma administração de propriedades para imóveis de férias.

O que vem a seguir?

O panorama fiscal para arrendadores de imóveis de férias em Espanha continua em movimento em 2026: a ação judicial no TJUE contra Espanha poderá levar, no mínimo em 2027, mas mais realisticamente em 2028, a uma isenção para pequenos empresários. Paralelamente, mantém-se em aberto o politicamente controverso aumento do IVA sobre apartamentos de férias de 10 % para 21 %, assim como uma possível obrigatoriedade geral de IVA para todos os arrendamentos de curta duração até 30 noites a partir de julho de 2028. Quem arrenda atualmente deve manter ambos os desenvolvimentos em vista, sem já agir hoje segundo regras que ainda não estão em vigor. Uma visão geral de outros enquadramentos regulatórios é fornecida pelo guia sobre a Ley Vivienda Baleares.

Conclusão

Se o arrendamento de férias em Espanha está sujeito a IVA depende do tipo de serviço prestado, não da dimensão do teu negócio. Nas Baleares, a mera cedência de espaço habitacional continua isenta de IVA, enquanto serviços adicionais semelhantes aos hoteleiros geram 10 % de IVA. Nas Canárias, desde 2024 vigora uma obrigação geral e mais rigorosa de IGIC de 7 %. Um limiar para pequenos empresários, como existe na Alemanha, ainda não existe em Espanha, apesar da diretiva da UE — e o anunciado aumento para 21 % também ainda não é lei. Quem distingue claramente entre IVA (Modelo 303) e imposto sobre o rendimento (Modelo 210), cumpre os prazos e mantém a licença em dia, evita os erros mais dispendiosos.

Fontes oficiais

• Diretiva (UE) 2020/285 do Conselho sobre o regime de pequenos empresários – estado de implementação em Espanha e ação no TJUE: steuerberatermallorca.com
• Orden HAC/623/2026 (Modelo 210/211/213, BOE de 23 de junho de 2026) e desenvolvimentos regulatórios atuais: propertyhost.es/de/actualidad
• Regulamento VAU/1560/2025 sobre a obrigação de declaração no arrendamento de curta duração (em vigor a partir de 2.1.2026): legalium.de/touristische-vermietung-spanien
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Arrendamento turístico em Espanha, Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA/IGIC): steuerberaterspanien.com
• ADVANCE LEGALTAX SOLUTION SL – Obrigações fiscais para proprietários de imóveis em Espanha 2026: steuerberaterspanien.com
• Maiorca Tourism Tax & impostos para não residentes: mallorca.com
• Arrendamento de férias em Espanha – Obrigação de IVA: willipedia.plattes.net