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Custos acessórios no arrendamento em Espanha: Quem paga o IBI, o lixo e a Comunidade

Responsável pelo conteúdo: Frank Menze

Os custos acessórios do arrendamento em Espanha funcionam de forma fundamentalmente diferente do que muitos inquilinos e senhorios de língua alemã esperam, por anos de hábito. Não existe um regulamento alemão de custos operacionais (Betriebskostenverordnung), nem um catálogo legal de repartição de custos, nem obrigação de acerto de contas anual com pagamento adicional ou crédito. Em vez disso, o artigo 20 da Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) estabelece uma regra básica muito mais simples, mas também muito mais frequentemente mal compreendida: os custos gerais, não individualizáveis, são em princípio suportados pelo senhorio — a menos que exista uma cláusula escrita com um montante anual fixado. Este guia explica-te quem realmente paga o IBI, a taxa do lixo, os custos da Comunidade e as reparações, onde estão os limites legais e que cláusula no teu contrato de arrendamento é realmente válida.

Despesas comuns no arrendamento em Espanha: IBI, lixo, Comunidad

O teu contrato de arrendamento contém uma cláusula de custos acessórios válida — ou estás a pagar a mais neste momento?

O erro de raciocínio: por que não existe em Espanha o acerto de contas alemão de custos acessórios

Quem se muda da Alemanha para Maiorca traz frequentemente uma expectativa fixa: existe um pagamento mensal antecipado de custos acessórios, no final do ano faz-se um acerto de contas com base na área habitável ou no número de pessoas, e, consoante o consumo, segue-se um pagamento adicional ou um reembolso. O direito espanhol do arrendamento habitacional não conhece este sistema. A Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue, em vez disso, apenas entre duas categorias: custos que são individualizáveis através de um contador próprio (art. 20.3) e custos gerais que não o são (art. 20.1). Para estes últimos, aplica-se a regra básica de que quem paga é o senhorio — não o inquilino. Só um acordo expresso e escrito, com um montante anual fixado, inverte esta regra.

Nota: Este guia trata do contrato clássico de arrendamento habitacional (arrendamiento de vivienda) segundo o direito espanhol — não o arrendamento de férias. Encontrarás detalhes sobre o arrendamento de longo prazo no guia Arrendamento de longa duração em Maiorca.

É determinante o artigo 20 da Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, na redação alterada pela disposición final 1.4 da Ley 12/2023 e em vigor desde 26 de maio de 2023. O artigo regula, em quatro números, quem suporta que custos acessórios e em que medida estes podem aumentar.

Número Regulação
Art. 20.1 Custos gerais, não individualizáveis (manutenção, serviços, impostos, encargos) só ficam a cargo do inquilino mediante acordo escrito com montante anual especificado no momento da celebração do contrato
Art. 20.2 O aumento desses custos (excluindo impostos) tem um limite nos primeiros anos do contrato
Art. 20.3 Os custos de serviços com contador próprio (eletricidade, água, gás) ficam sempre a cargo do inquilino — sem que seja necessária uma cláusula para isso
Art. 20.4 O comprovativo de pagamento deve discriminar os itens separadamente (referência ao art. 17.4 LAU)

É fundamental o texto do art. 20.1: uma cláusula que se refira a impostos só produz efeitos entre o senhorio e o inquilino — não tem efeito perante a administração. Isso significa, na prática, que mesmo que o teu contrato de arrendamento estipule que assumes o IBI, perante a câmara municipal continua a ser o proprietário o sujeito passivo do imposto. A cláusula apenas regula que o senhorio pode reaver de ti esse valor no plano civil. Para mais informações sobre o cálculo do próprio imposto predial, consulta o guia IBI Steuer Spanien.

Quem paga o quê: a visão geral por tipo de custo

A tabela seguinte resume como a atribuição legal segundo os art. 20 e art. 21 LAU se reflete nos tipos de custos típicos de um imóvel arrendado.

Tipo de custo Quem paga segundo a lei Base legal
IBI (imposto predial) à câmara municipal O proprietário continua sendo o sujeito passivo do imposto; o reembolso pelo inquilino só é válido mediante cláusula escrita Art. 20.1 LAU
Taxa de resíduos (tasa de residuos), caso não seja individualizada Senhorio, salvo cláusula escrita com valor anual Art. 20.1 LAU
Despesas de condomínio (Comunidad de Propietarios) Senhorio, salvo cláusula escrita com valor anual Art. 20.1 LAU
Eletricidade, água e gás com contador próprio Inquilino, sempre, sem necessidade de cláusula Art. 20.3 LAU
Comissão de agência e custos contratuais Senhorio, sempre, desde 26.05.2023 Art. 20.1 LAU
Pequenos reparos decorrentes do uso habitual Inquilino Art. 21.4 LAU
Reparações de conservação para habitabilidade Senhorio, sem aumento de renda Art. 21.1 LAU

Atenção: Sem uma cláusula escrita com o valor anual quantificado, nos custos gerais e não individualizáveis paga, em princípio, o senhorio — não o inquilino. Muitos contratos de arrendamento em Maiorca não contêm esta cláusula formulada de forma eficaz, porque falta o valor anual.

A cláusula escrita: o que é válido e o que não é

Para que um acordo sobre despesas segundo o Art. 20.1 tenha validade, duas condições devem ser cumpridas simultaneamente:

  1. O acordo deve ser feito por escrito — um acordo verbal ou uma mera prática não são suficientes.
  2. Deve quantificar o valor anual desses custos no momento da celebração do contrato — uma formulação genérica como „o inquilino assume as despesas" sem um número concreto não cumpre este requisito.

Se o imóvel estiver integrado numa comunidade de proprietários (régimen de propiedad horizontal), a quota-parte dos custos é calculada de acordo com a cuota de participación da unidade arrendada. Se não existir comunidade de proprietários, é determinante a área da habitação. Mais sobre o funcionamento da própria comunidade de proprietários pode ser lido no guia Comunidad de Propietarios Spanien.

Nota: Os gastos de gestión inmobiliaria (custos de mediação) e os custos de formalização do contrato já não podem, desde a reforma de 26.05.2023, ser repassados ao inquilino — independentemente do que o contrato de arrendamento estipule. Estes custos são obrigatoriamente suportados pelo senhorio.

O limite: quanto podem aumentar as despesas?

O Art. 20.2 LAU limita o quanto o valor a suportar pelo inquilino segundo o Art. 20.1 pode ser aumentado durante o período de arrendamento. Durante os primeiros cinco anos de vigência do contrato — ou sete anos, se o senhorio for uma pessoa jurídica — esse valor, excluindo os impostos, só pode ser aumentado por acordo mútuo e nunca em mais do dobro do que a própria renda poderia aumentar segundo o Art. 18.1 LAU.

Período Regulamentação
Primeiros 5 anos (pessoa singular como senhorio) Aumento dos encargos (sem impostos) limitado
Primeiros 7 anos (pessoa coletiva como senhorio) Mesmo limite, período prolongado
Exceção Os impostos ficam excluídos do limite
Limite máximo Nunca superior ao dobro do aumento de renda permitido segundo o art. 18.1 LAU

Taxa de lixo: quem a paga e por que está atualmente em mudança

A taxa municipal de lixo (tasa de residuos), desde que não seja faturada de forma individualizada diretamente ao inquilino, enquadra-se na regra geral do art. 20.1: o senhorio paga, salvo se existir uma cláusula escrita com valor anual. Em Maiorca, esta taxa está atualmente em mudança, porque o art. 11.3 da Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, obriga os municípios a introduzir uma taxa específica, não deficitária, que reflita os custos reais de recolha, transporte e tratamento do lixo e permita sistemas de faturação de acordo com a utilização. Este prazo de implementação de três anos a partir da entrada em vigor da lei terminou em 10 de abril de 2025. A obrigação aplica-se, portanto, e obriga os municípios a rever a sua Ordenanza fiscal relativa à taxa de lixo. Se e em que medida o teu município alterou a taxa, consta exclusivamente na sua própria Ordenanza fiscal — não existe um valor único válido para toda a Maiorca.

Nota: O valor concreto da taxa de lixo varia consoante o município e muda anualmente através da respetiva Ordenanza fiscal. Consulta as taxas atuais diretamente no teu Ayuntamiento. Podes encontrar uma visão geral de outros impostos municipais no guia Impostos municipais em Maiorca.

Reparações: o segundo risco de confusão

Além dos encargos correntes, a questão de quem paga as reparações é a segunda fonte frequente de conflito. O art. 21 LAU distingue claramente duas categorias:

  • Art. 21.1: O senhorio deve realizar todas as reparações necessárias para manter a habitação em condições habitáveis — e não pode, por isso, aumentar a renda. Excetuam-se os danos imputáveis ao próprio inquilino (art. 1.563 e 1.564 do Código Civil).
  • Art. 21.2: Se uma medida de conservação inaplazável durar mais de vinte dias, a renda deve ser reduzida proporcionalmente, na medida em que o inquilino fique privado de parte da habitação.
  • Art. 21.4: As pequenas reparações decorrentes do uso normal da habitação são a cargo do inquilino — sem que seja necessária uma cláusula contratual específica para tal.

Obras de melhoria durante o período de arrendamento

Se o senhorio pretender realizar obras de melhoria (obras de mejora) durante o período de arrendamento em curso, aplica-se um procedimento fixo nos termos do Art. 22.2 da LAU:

  1. O senhorio deve informar por escrito, com pelo menos três meses de antecedência, sobre o tipo, início, duração prevista e custo das obras.
  2. O inquilino pode rescindir o contrato de arrendamento no prazo de um mês a contar dessa notificação.
  3. Se o inquilino rescindir, o contrato termina dois meses após a rescisão.
  4. Durante esse período de dois meses, as obras não podem começar.
Prazo Significado
3 meses Prazo de antecedência que o senhorio deve respeitar por escrito antes do início
1 mês Prazo do inquilino para rescindir após a notificação
2 meses Período até ao termo efetivo do contrato após rescisão
20 dias A partir desta duração de uma reparação inadiável: redução proporcional da renda

Obrigação de comprovativo: o que deve constar no recibo

De acordo com o Art. 20.4 LAU, o comprovativo do pagamento das despesas segue o disposto no Art. 17.4 LAU. Isto significa: o recibo de pagamento deve discriminar separadamente as várias parcelas e indicar a renda em vigor de forma autónoma. Um recibo global, que resuma renda e despesas numa soma única, não cumpre este requisito. Isto é especialmente relevante para inquilinos que pretendam mais tarde deduzir os seus custos fiscalmente ou documentá-los perante o senhorio.

Erros mais frequentes

  • O inquilino paga a Comunidad ou a taxa de lixo porque "é assim que se faz" — sem que o contrato de arrendamento contenha uma cláusula válida, por escrito, com montante anual definido.
  • O senhorio exige do inquilino a comissão da agência — desde 26.05.2023 isto é ilegal, estes custos são sempre suportados pelo senhorio.
  • Confusão entre dívida fiscal e reembolso de direito civil — mesmo com assunção de custos acordada, o proprietário continua a ser o devedor do IBI perante a câmara municipal.
  • Expectativa de um acerto de contas anual como na Alemanha — isso não existe no direito de arrendamento habitacional espanhol.
  • Cláusula sem montante anual especificado — uma formulação genérica sem um número concreto é inválida, o senhorio continua obrigado ao pagamento.
  • Aumento das despesas sem respeitar o limite máximo — nos primeiros 5 ou 7 anos de contrato aplica-se um limite máximo nos termos do Art. 20.2.

O que vem a seguir?

Se, como inquilino ou senhorio, tiveres dúvidas sobre se uma cláusula existente no teu contrato de arrendamento é válida, vale a pena fazer uma verificação jurídica antes da assinatura — não depois. Verifica em particular se o montante anual está concretamente especificado e se a cláusula distingue claramente entre custos individualizáveis e não individualizáveis. Mais informações sobre prazos de rescisão encontras no guia Mietvertrag kündigen Spanien, sobre a duração do contrato no guia 11-Monats-Mietvertrag Spanien. Quem pretender subarrendar uma habitação encontra regras complementares no guia Untervermietung Spanien.

Lista de verificação: verificar as despesas no contrato de arrendamento

  • O contrato estabelece expressamente quais custos ficam a cargo do inquilino?
  • Está indicado um valor anual concreto para esses custos?
  • A cláusula está fixada por escrito — e não apenas acordada verbalmente?
  • Os contadores de eletricidade, água e gás estão individualmente atribuídos ao inquilino?
  • O contrato atribui corretamente a comissão do agente imobiliário ao senhorio?
  • Os recibos de pagamento discriminam os itens separadamente?
  • É possível identificar se e em que medida as despesas comuns podem aumentar nos primeiros anos de contrato?

Atenção: uma administração de propriedades já existente normalmente conhece a divisão exata dos custos da Comunidad e consegue avaliar tecnicamente as cláusulas. Um diretório setorial de administrações de propriedades em Maiorca ajuda na procura local.

Conclusão

A regulamentação espanhola das despesas comuns no arrendamento funciona segundo um princípio simples, mas rigoroso: sem uma cláusula escrita com um valor anual definido, o senhorio paga os custos gerais, como a Comunidad e a taxa de lixo — apenas os serviços medidos individualmente, como eletricidade, água e gás, ficam automaticamente a cargo do inquilino. O IBI continua a ser, independentemente de qualquer cláusula contratual, responsabilidade do proprietário perante a câmara municipal, e desde 2023 os custos de mediação imobiliária são obrigatoriamente suportados pelo senhorio. Quem conhece esta estrutura consegue calcular contratos de arrendamento em Maiorca de forma realista, em vez de se orientar por uma lógica alemã de despesas de condomínio que, no direito espanhol, simplesmente não existe.

Fontes oficiais

Como inquilino, tenho de pagar automaticamente as despesas da Comunidad?
Não. Segundo o Art. 20.1 LAU, o senhorio assume os custos gerais e não individualizáveis, como a Comunidad, salvo se existir um acordo por escrito com um valor anual determinado.
Quem paga o IBI em Espanha - inquilino ou senhorio?
O devedor fiscal perante a câmara municipal continua a ser sempre o proprietário. Uma cláusula contratual pode, no máximo, prever um reembolso de direito civil por parte do inquilino, mas isso não altera a própria dívida fiscal.
O senhorio pode transferir a comissão do mediador imobiliário para mim, como inquilino?
Não. Desde a reforma de 26 de maio de 2023, o senhorio assume sempre os custos de mediação e de formalização do contrato, independentemente de qualquer acordo contratual.
O que acontece se o contrato de arrendamento não contiver uma cláusula sobre despesas acessórias?
Aplica-se então a regra legal básica: o senhorio arca integralmente com todos os custos gerais e não individualizáveis, como a Comunidad e a taxa de lixo.
Quanto podem aumentar as despesas acessórias durante o período de arrendamento?
Nos primeiros cinco anos de contrato (sete no caso de um senhorio que seja pessoa jurídica), o aumento desses custos — excluindo impostos — é limitado e nunca pode ultrapassar o dobro do aumento de renda permitido.
Quem paga as pequenas reparações na habitação arrendada?
As pequenas reparações decorrentes do uso normal são da responsabilidade do inquilino, nos termos do Art. 21.4 LAU. Já as reparações necessárias para manter a habitabilidade devem ser realizadas pelo senhorio, sem que este possa aumentar a renda por isso.
Tenho direito a uma redução da renda se uma reparação demorar muito tempo?
Sim, se uma obra de conservação inadiável durar mais de vinte dias e isso te privar do uso de parte da habitação, a renda deve ser reduzida proporcionalmente.
Por que a taxa de lixo em Maiorca está a subir agora?
A Ley 7/2022 obriga os municípios a implementar uma taxa de lixo específica e não deficitária, que reflita os custos reais de recolha e tratamento. O prazo de implementação expirou em 10 de abril de 2025, pelo que a obrigação já está em vigor. A forma como o teu município a aplicou consta na respetiva Ordenanza fiscal.