Lei das Costas em Maiorca: zona de proteção costeira, servidões e proibição de construir junto ao mar
Quem compra, renova ou constrói de raiz um imóvel mesmo junto ao mar em Maiorca depara-se inevitavelmente com a Lei das Costas em Maiorca, a legislação espanhola de proteção do litoral. Esta divide toda a costa em três zonas de proteção e estabelece o que nelas se pode construir, alterar ou simplesmente utilizar. As consequências para os compradores são significativas: uma casa de férias situada na zona de proteção de 100 metros pode, na prática, deixar de poder ser ampliada; as concessões caducam; e terrenos que parecem propriedade privada pertencem, legalmente, ao Estado. Este guia explica-te como funcionam as três zonas de proteção, qual é o papel do chamado relatório Costas na compra, o que verifica a entidade competente em Palma e que desenvolvimentos políticos em 2025/26 estão atualmente a alterar o enquadramento legal.
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O que é a Lei das Costas e porque também se aplica a construções antigas?
A Lei das Costas é a Lei espanhola n.º 22/1988, de 28 de julho de 1988, que define e protege toda a zona costeira pública de Espanha. Foi profundamente reformada pela última vez pela Lei n.º 2/2013, de 29 de maio de 2013 (Lei de Proteção e Uso Sustentável do Litoral), bem como pelo Regulamento-Geral das Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de outubro de 2014). A lei aplica-se a todas as regiões costeiras de Espanha, incluindo integralmente Maiorca e as Ilhas Baleares.
O objetivo é simples: a costa pertence a todos. O Estado classifica uma faixa do litoral como bem de domínio público (Domínio Público Marítimo-Terrestre, abreviadamente DPMT), onde a privatização é, em princípio, excluída. Mais para o interior, existem outras servidões de proteção e de passagem, que podem restringir significativamente os terrenos privados, mesmo sem terem necessariamente registo predial.
Atenção: as servidões da Lei das Costas não têm de estar inscritas no Registo Predial. Por isso, uma certidão predial «limpa» não exclui restrições decorrentes da Lei das Costas.
A lei aplica-se diretamente por força da sua própria natureza jurídica, independentemente de existir ou não um registo predial. Quem compra um imóvel perto da costa sem verificar previamente a sua situação perante a Lei das Costas pode ter surpresas desagradáveis: desde proibições de remodelação até pretensões do Estado sobre parcelas do terreno.
As três zonas de proteção numa perspetiva geral
A lei distingue três zonas concêntricas que se estendem da água para o interior. Não se sobrepõem, mas sucedem-se umas às outras.
| Zona | Designação espanhola | Largura (medida padrão) | Direito de propriedade | Principal restrição |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Domínio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) | Variável – a partir da linha média de preia-mar | Bem público do Estado | Não é possível propriedade privada; apenas concessões |
| 2 | Servidão de proteção | 100 m para o interior a partir do limite do DPMT | Propriedade privada possível | Restrições rigorosas à construção e utilização |
| 3 | Servidão de trânsito | 6 m a partir do limite do DPMT (do lado do mar) | Propriedade privada possível | Direito de passagem público, sem construção |
| 4 | Zona de influência | Até 500 m da delimitação do DPMT | Propriedade privada | Regras de ordenamento do território para os municípios |
A largura do próprio DPMT não é fixa: depende da localização da linha média de preia-mar, da extensão das dunas, das arribas e de outros elementos naturais da costa. Em Maiorca, onde as formas da costa variam muito — desde enseadas arenosas pouco profundas a altas arribas rochosas —, o DPMT pode ter dimensões muito diferentes consoante o troço.
Zona 1: O DPMT – domínio público costeiro
O Dominio Público Marítimo-Terrestre é o elemento central da lei. Abrange:
- Praias, dunas, arribas e transições naturais para o interior
- A margem do mar (Ribera del Mar) até à linha média de preia-mar
- Lagoas naturais, estuários e zonas húmidas ligadas ao mar
Esta área constitui propriedade pública inalienável do Estado. Não é legalmente possível constituir ou adquirir այստեղ propriedade privada. Quem pretenda desenvolver uma utilização nesta área — por exemplo, uma instalação balnear, uma rampa ou uma infraestrutura — precisa de uma concessão estatal (concesión), válida por um período limitado.
Importante: Os antigos títulos de propriedade, anteriores a 1988, que incluam terrenos costeiros podem ser inválidos ou ter sido convertidos em direitos de concessão através do procedimento de deslinde (levantamento e delimitação estatal).
O que é um deslinde?
A delimitação é a demarcação oficial do DPMT pela entidade competente. Define onde termina a zona costeira pública e começa a propriedade privada. Este procedimento decorre em Espanha desde a década de 1990 — em Maiorca, grande parte da costa já foi demarcada, mas ainda há troços por delimitar. Um processo de delimitação em curso ou ainda pendente representa um risco considerável na compra de um imóvel.
Zona 2: Servidão de Proteção – a faixa de proteção de 100 metros
A Servidão de Proteção é, na prática, a zona mais importante para quem compra imóvel em Maiorca. Começa imediatamente do lado terrestre do DPMT e estende-se, em regra, por 100 metros para o interior. Em determinadas zonas urbanas já planeadas antes da entrada em vigor da lei, esta faixa pode, excecionalmente, ser reduzida para 20 metros.
O que é proibido ou está sujeito a restrições na Servidão de Proteção?
- Novos edifícios ou partes de edifícios que não tenham sido expressamente autorizados
- Demolição e reconstrução integral de edifícios existentes
- Alterações que ponham em causa a proteção legal do edifício existente ou aumentem o seu volume
- Instalações que bloqueiem o acesso à costa
- Parques de campismo e lugares de estacionamento permanentes
- Depósito de resíduos ou de substâncias perigosas para o ambiente
Nota: Em muitos casos, os edifícios existentes beneficiam de proteção legal (fuera de ordenación). Podem ser utilizados, mas, regra geral, não podem ser ampliados em volume ou cubagem. Podem ser feitas obras de reparação e conservação, desde que cumpridas determinadas condições — mas qualquer intervenção prevista deve ser previamente esclarecida junto da entidade responsável pelas zonas costeiras.
Zona 3: Servidão de Trânsito – o direito de passagem
Junto ao limite do DPMT do lado do mar existe uma faixa com 6 metros de largura, designada Servidão de Trânsito, destinada à passagem pública. Mesmo que o terreno seja privado, não é permitida qualquer construção ou vedação que impeça a passagem do público. Vedações, muros e plantas não podem impedir o acesso.
Zona 4: Zona de Influência – condicionante urbanística
A Zona de Influência estende-se até 500 metros para o interior, a partir do limite do DPMT. Não constitui propriamente uma zona de proibição para proprietários privados, mas obriga os municípios a terem em conta a proximidade da costa nos seus planos urbanísticos (PGOU). Para quem compra, isto significa que até terrenos aparentemente suficientemente afastados do mar podem estar sujeitos a restrições previstas no planeamento municipal, motivadas pela Zona de Influência.
O relatório costeiro: uma verificação obrigatória antes da compra
O relatório costeiro é uma informação oficial da Demarcação Costeira das Ilhas Baleares que indica se, e em que medida, um imóvel ou terreno é abrangido pelas zonas de proteção previstas na lei. Não deves assinar qualquer contrato de compra se o imóvel se situar perto da costa sem teres este documento.
Como fazer o pedido
- Apresentar o pedido junto da Demarcação Costeira das Ilhas Baleares (delegação competente do MITECO nas Baleares)
- Entregar a referência cadastral e as plantas de localização do terreno
- Aguardar o prazo de análise – que pode ser de várias semanas, consoante a carga de trabalho
- Receber o relatório: este informa sobre sobreposições com o DPMT, processos de delimitação em curso e servidões aplicáveis
- Analisar o resultado com um advogado e um arquiteto antes de tomares uma decisão de compra
Conselho: Em paralelo, contrata um arquiteto local experiente para comparar as plantas do terreno com a documentação da Autoridade Costeira. Só assim terás uma visão completa das possibilidades reais de construção.
Entidade competente
| Entidade | Função |
|---|---|
| Direção-Geral da Costa e do Mar (MITECO) | Organismo estatal que define o enquadramento legal |
| Demarcação Costeira das Ilhas Baleares | Delegação competente para Maiorca, Menorca, Ibiza e Formentera |
| Municípios (Ajuntaments) | Planeamento urbanístico municipal na zona de influência |
Concessões no DPMT: o que significam para as construções existentes?
Alguns edifícios já existentes em Maiorca — sobretudo fincas e casas mais antigas, construídas junto ao mar antes de 1988 — situam-se כיום dentro do DPMT. Não foram demolidos no âmbito do processo de delimitação, tendo os seus proprietários recebido concessões estatais (concessões sobre o domínio público), que lhes permitem utilizar os imóveis por um período limitado.
Após a reforma de 2013, os prazos destas concessões foram alargados. De acordo com a redação atual da reforma, está também previsto prolongar para 75 anos a duração das concessões para instalações de cultivo no mar (até agora, eram 50 anos ao abrigo da legislação de 2014). Uma concessão não é um direito de propriedade: caduca, não pode ser transmitida por herança como uma propriedade normal e obriga o titular a pagar ao Estado uma taxa pela utilização.
Atenção: Quem compra uma casa situada em terreno DPMT concessionado não adquire um imóvel convencional, mas assume a concessão. Isto tem consequências significativas para a obtenção de financiamento e de seguro, bem como para uma futura venda. Na prática, é muito difícil obter uma hipoteca para um terreno concessionado.
O que se pode construir na zona de proteção — e o que não se pode?
Para muitos compradores, a pergunta «Posso ampliar a casa?» é decisiva. Eis uma visão geral orientada para a prática:
| Intervenção | No DPMT | Na servidão de proteção (100 m) | Fora da zona (com plano municipal) |
|---|---|---|---|
| Construção nova | Não (apenas mediante concessão) | Regra geral, não | Possível, se o plano municipal o permitir |
| Reabilitação do edifício existente (conservação) | Apenas com concessão | Possível com autorização das Costas | Possível |
| Ampliação/Construção de mais pisos | Não | Não (mantêm-se os direitos adquiridos, mas não é permitido aumentar o volume) | Possível de acordo com o plano municipal |
| Piscina/Terraço | Não | Muito limitado, sujeito a análise caso a caso | Possível |
| Demolição e construção nova | Proibido | Possível perda dos direitos adquiridos | Possível |
| Instalação solar no telhado | Apenas com concessão | Avaliação caso a caso pelas Costas | Possível |
Nota: Qualquer intervenção na servidão de proteção requer, além da licença municipal de construção, uma autorização ou, pelo menos, um parecer da Demarcación de Costas. Sem esse parecer ou autorização, a licença municipal, por si só, não é suficiente.
Se quiseres saber como funciona a licença de construção normal em Maiorca, lê o nosso guia sobre a licença de construção em Maiorca.
Desenvolvimentos recentes em 2025/26: reforma e moratória às demolições
A Ley de Costas está atualmente no centro de um intenso debate político. Para quem compra casa em Maiorca, isto é relevante:
Pressão das comunidades autónomas para reformar a lei: Em fevereiro de 2026, representantes de todas as regiões costeiras de Espanha — incluindo as Baleares — reuniram-se em Madrid para exigir uma reforma do Regulamento das Costas. As regiões pedem que as realidades territoriais sejam mais tidas em conta e defendem a transferência das competências costeiras para as comunidades autónomas.
Regulamento de 2022 anulado: O Governo central já tinha reformado o Regulamento das Costas em 2022, mas o Tribunal Supremo anulou essa reforma em 2024 devido a uma falha processual (a ausência de consulta pública). O procedimento oficial de consulta para a nova redação decorreu de 4 a 19 de fevereiro de 2026, seguindo-se um período de audiência pública até 1 de abril de 2026. Está prevista a aprovação de um novo regulamento ainda em 2026. O Governo comprometeu-se a consultar todas as regiões costeiras antes de aprovar a versão definitiva.
Moratória às demolições no Senado: Em maio de 2026, as Baleares e outras regiões governadas pelo PP pediram no Senado uma moratória para todos os processos de demolição de edifícios abrangidos pela Ley de Costas. A iniciativa inclui dez medidas e exige, entre outras coisas, a suspensão de todos os processos de delimitação, bem como o fim das reclamações de reposição e das demolições. Juan Manuel Lafuente, Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua do Governo das Baleares, assumiu o papel de porta-voz das ilhas.
Nota: Enquanto estas reformas não forem definitivamente aprovadas, mantém-se em vigor a Ley 22/1988 na sua última versão válida. As decisões de compra não devem basear-se na expectativa de futuras flexibilizações.
Erros mais frequentes na compra de imóveis junto à costa em Maiorca
Confiar apenas no registo predial: As servidões muitas vezes não constam do Registo Predial. Um registo sem ónus não é garantia de que não existam problemas.
Não pedir um relatório à autoridade costeira: Muitos compradores prescindem deste pedido e só depois da compra descobrem que há restrições significativas.
Ignorar processos de delimitação em curso: Se o DPMT ainda não tiver sido delimitado em definitivo, a futura definição dos limites pode reduzir consideravelmente o terreno.
Confundir uma concessão com propriedade: Uma casa em terreno público concessionado não é um imóvel comum. Sobretudo ao nível do financiamento, podem surgir grandes dificuldades.
Partir do princípio de que é possível ampliar ou renovar sem consultar a autoridade costeira: A proteção de situações existentes não significa que todas as intervenções sejam permitidas. Sem autorização da Demarcação das Costas, arriscas-te a coimas e à obrigação de repor a situação anterior.
Subestimar a zona de influência: Mesmo a 200 ou 400 metros do mar, podem aplicar-se regras municipais de construção motivadas pela proximidade da costa.
Esperar por uma reforma e adiar a compra: Quem conta com um aligeiramento das regras por razões políticas está a apoiar-se numa base incerta — as reformas ainda não entraram em vigor.
Encontras mais informação sobre os riscos típicos na compra de casa no nosso guia Processo jurídico da compra de imóveis em Espanha, bem como no artigo sobre como verificar o registo predial em Espanha.
O que se segue? Próximos passos depois de verificar as restrições costeiras
Se o relatório da autoridade costeira for favorável — ou seja, se não existirem restrições ou se estas forem reduzidas —, podes avançar com o processo normal de compra. Se indicar questões críticas, tens três opções:
- Renegociar: Ajustar o preço de compra à capacidade de construção efetivamente limitada.
- Desistir: Verificar, no âmbito do contrato de reserva ou do contrato de sinal, se foi acordada uma cláusula de desistência para o caso de existirem restrições costeiras.
- Prosseguir o planeamento com restrições: Avaliar com um arquiteto e um advogado o que é possível fazer no imóvel existente — e se o imóvel corresponde aos teus planos.
Para os próximos passos do processo de compra, recomendamos estes guias:
- Advogado para a compra de imóveis em Espanha
- Custos adicionais na compra de imóveis em Maiorca
- Contrato de reserva em Espanha
Lista de verificação: Lei das Costas antes de comprar um imóvel
- Localizaste a parcela cadastral e as coordenadas exatas do imóvel
- Pediste um relatório da costa à Demarcação de Costas Illes Balears
- Pediste uma certidão do registo predial (Nota Simple), mas sem confiares nela como única fonte
- Verificaste se existe um processo de delimitação em curso ou concluído para esse troço de costa
- Apuraste se o edifício se encontra em terreno concessionado (DPMT) ou em terreno privado numa zona de servidão
- Um arquiteto comparou as plantas do edifício existente com as zonas definidas pela legislação costeira
- Esclareceste o estatuto jurídico do edifício existente (direitos adquiridos, situação de desconformidade urbanística, etc.)
- O contrato de compra inclui uma cláusula de rescisão para o caso de existirem restrições costeiras desconhecidas
- Informaste o notário sobre a proximidade da costa, e este alertou para a relevância da legislação costeira
- Consultaste o plano urbanístico municipal (PGOU) aplicável à zona de influência
Conclusão
A Lei das Costas não é um pormenor burocrático que se possa resolver de alguma forma depois da compra; é uma característica fundamental do próprio imóvel. Em Maiorca, onde a linha costeira é das mais atrativas da Europa, não só pela paisagem como também pelos preços, o estatuto ao abrigo da Lei das Costas é um dos aspetos mais importantes a verificar na auditoria prévia à compra. A boa notícia é que, quem pedir atempadamente o relatório da Lei das Costas, envolver um arquiteto experiente e salvaguardar o contrato de compra e venda com uma cláusula de resolução, pode comprar em segurança mesmo na zona de proteção — desde que mantenha expectativas realistas quanto a futuras ampliações e remodelações.
O debate político de 2025/26 mostra que a legislação nesta área irá mudar. Por agora, aplica-se o seguinte: compra com base na lei em vigor, não em reformas que esperas que venham a acontecer.
Fontes oficiais
- Lei 22/1988, de 28 de julho, das Costas (lei de base): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
- Lei 2/2013, de 29 de maio, de proteção e utilização sustentável do litoral: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
- Real Decreto 876/2014 – Regulamento-Geral das Costas: BOE n.º 247, de 11 de outubro de 2014
- MITECO – Perguntas frequentes sobre a Lei das Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
- Demarcação Costeira das Illes Balears (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
- Consulta pública sobre a reforma do Regulamento das Costas de 2026 (MITECO): procedimento de consulta de 4 a 19 de fevereiro de 2026, seguido de audiência pública até 1 de abril de 2026