Ley de Costas em Maiorca: zonas de proteção e limites à construção
Quem compra um imóvel diretamente à beira-mar em Maiorca, o renova ou constrói de novo, inevitavelmente esbarra na Ley de Costas Maiorca – a lei costeira espanhola. Ela divide toda a costa em três zonas de proteção sobrepostas e determina o que pode ser construído, alterado ou sequer utilizado ali. As consequências para os compradores são de longo alcance: uma casa de férias na zona de proteção de 100 metros já não pode, de facto, ser ampliada, concessões expiram, e terrenos que aparentam ser propriedade privada pertencem juridicamente ao Estado. Este guia explica-te como funcionam as três zonas de proteção, que papel desempenha o chamado Informe de Costas na compra, o que a autoridade competente em Palma verifica – e que desenvolvimentos políticos de 2025/26 estão a movimentar atualmente a situação jurídica.
O que é a Ley de Costas – e por que se aplica também a construções antigas?
A Ley de Costas é a lei federal espanhola n.º 22/1988, de 28 de julho de 1988, que define e protege toda a zona costeira pública de Espanha. Foi reformada em profundidade pela última vez através da Lei 2/2013, de 29 de maio de 2013 (Ley de protección y uso sostenible del litoral), bem como pelo Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de outubro de 2014). A lei aplica-se a todas as regiões costeiras de Espanha – logo, também integralmente a Maiorca e às Ilhas Baleares.
O objetivo parece simples: a costa pertence a todos. O Estado determina uma faixa costeira como bem público (Dominio Público Marítimo-Terrestre, abreviado DPMT), dentro da qual a privatização é, em princípio, excluída. Por trás disso encontram-se outras servidões de proteção e passagem, que podem restringir significativamente terrenos privados – sem que isso tenha necessariamente de estar registado no registo predial.
Atenção: As servidumbres (servidões) da Ley de Costas não precisam de estar registadas no Registro de la Propiedad. Uma certidão do registo predial "limpa" não exclui, portanto, restrições Costas.
A lei atua diretamente por força da sua natureza jurídica – independentemente de existir ou não um registo no registo predial. Quem compra um imóvel perto da costa sem verificar previamente o estatuto Costas pode ter surpresas desagradáveis: desde proibições de reforma até pretensões de restituição de áreas de terreno por parte do Estado.
As três zonas de proteção numa vista geral
A lei distingue três zonas concêntricas, que se estendem da água para o interior. Não se sobrepõem, mas constroem-se umas sobre as outras.
| Zona | Termo espanhol | Largura (padrão) | Direito de propriedade | Principal restrição |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Dominio Público Marítimo-Terrestre (DPMT) | Variável – a partir da linha média de maré alta | Bem público do Estado | Não é possível propriedade privada; apenas concessões |
| 2 | Servidumbre de Protección | 100 m terra adentro a partir do limite do DPMT | Propriedade privada possível | Restrições rigorosas de construção e uso |
| 3 | Servidumbre de Tránsito | 6 m a partir do limite do DPMT (lado do mar) | Propriedade privada possível | Direito público de passagem, sem construção |
| 4 | Zona de Influencia | Até 500 m a partir do limite do DPMT | Propriedade privada | Diretrizes de planeamento para os municípios |
A largura do próprio DPMT não é fixa: depende da posição da linha média de maré alta, da extensão de dunas, falésias e outros elementos costeiros naturais. Em Maiorca, com as suas formas costeiras muito variadas – desde baías de areia planas até altas falésias rochosas – o DPMT pode variar consideravelmente consoante o trecho.
Zona 1: O DPMT – Área costeira pública
O Dominio Público Marítimo-Terrestre é o núcleo da lei. Abrange:
- Praia, dunas, falésias e transições naturais para terra
- Margem marítima (Ribera del Mar) até à linha média de maré alta
- Lagoas naturais, estuários e zonas húmidas ligadas ao mar
Esta área é propriedade pública inalienável do Estado. Não é juridicamente possível constituir ou adquirir propriedade privada nesta zona. Quem pretenda exercer aqui uma utilização – por exemplo um estabelecimento de praia, uma rampa ou uma infraestrutura – necessita de uma concessão estatal (concesión), que é limitada no tempo.
Importante: Antigos títulos de propriedade, ainda anteriores a 1988, que incluam áreas costeiras, podem ser inválidos ou terem sido convertidos em direitos de concessão através do procedimento de Deslinde (levantamento e demarcação estatal).
O que é um Deslinde?
O Deslinde é a delimitação oficial do DPMT feita pela autoridade competente. Ele estabelece onde termina a zona costeira pública e começa a propriedade privada. Este procedimento decorre em Espanha desde os anos 1990 – em Maiorca, grande parte do litoral já está deslindado (delimitado), mas ainda não todos os trechos. Um processo de Deslinde em curso ou ainda pendente é um risco significativo na compra.
Zona 2: Servidumbre de Protección – A faixa de proteção de 100 metros
A Servidumbre de Protección é, na prática, a zona mais importante para compradores de imóveis em Maiorca. Começa diretamente do lado terrestre do DPMT e estende-se geralmente 100 metros para o interior. Em determinadas áreas urbanizadas já existentes antes da entrada em vigor da lei, esta faixa pode, excecionalmente, ser reduzida para 20 metros.
O que é proibido ou restrito na Servidumbre de Protección?
- Novos edifícios ou partes de edifícios que não estejam expressamente autorizados
- Demolição e reconstrução total de edifícios existentes
- Alterações que comprometam o direito adquirido (bestandsschutz) ou aumentem o volume
- Instalações que bloqueiem o acesso à costa
- Campismo e lugares de estacionamento permanentes
- Deposição de resíduos ou substâncias perigosas para o ambiente
Nota: Os edifícios existentes gozam, em muitos casos, de direito adquirido (fuera de ordenación). Podem ser utilizados, mas geralmente não podem ter o seu volume ou cubagem ampliados. Obras de reparação e manutenção são possíveis sob determinadas condições – mas qualquer intervenção planeada exige esclarecimento prévio junto da autoridade de Costas.
Zona 3: Servidumbre de Tránsito – O direito de passagem
Diretamente na fronteira marítima do DPMT encontra-se uma faixa de 6 metros de largura que, como Servidumbre de Tránsito, serve à passagem pública. Mesmo que o terreno aqui seja privado: qualquer construção ou vedação que impeça a passagem pública é inadmissível. Cercas, muros e plantas não podem obstruir o acesso.
Zona 4: Zona de Influencia – Zona-tampão do ordenamento territorial
A Zona de Influencia estende-se até 500 metros para o interior a partir do limite do DPMT. Não é, propriamente, uma área de proibição para proprietários privados, mas obriga os municípios a ter em conta a proximidade da costa no seu planeamento urbanístico (PGOU). Para os compradores, isto significa: mesmo terrenos aparentemente suficientemente afastados do mar podem estar sujeitos a restrições através de normas de planeamento municipal motivadas pela Zona de Influencia.
O Informe de Costas: verificação obrigatória antes da compra
O Informe de Costas é uma informação oficial da Demarcación de Costas de Illes Balears sobre se, e em que medida, um imóvel ou terreno é afetado pelas zonas de proteção previstas na lei. Sem este documento, não deves assinar nenhum contrato de compra se o imóvel estiver situado perto da costa.
Como funciona o processo de pedido
- Apresentar o pedido junto da Demarcación de Costas de Illes Balears (delegação competente do MITECO para as Baleares)
- Referência catastral e plantas de localização do terreno devem ser entregues
- Aguardar o prazo de processamento – consoante a carga de trabalho, várias semanas
- Receber o Informe: indica sobreposições com o DPMT, processos de Deslinde em curso e servidumbres aplicáveis
- Avaliar o resultado com um advogado e um arquiteto antes de tomar qualquer decisão de compra
Dica: Contrata paralelamente um arquiteto local experiente para comparar as plantas do terreno com a documentação da Costas. Só assim obténs uma imagem completa da real possibilidade de construção.
Entidade competente
| Entidade | Função |
|---|---|
| Dirección General de la Costa y el Mar (MITECO) | Entidade estatal, define o enquadramento legal |
| Demarcación de Costas de Illes Balears | Delegação responsável por Maiorca, Menorca, Ibiza, Formentera |
| Municípios (Ajuntaments) | Planeamento urbanístico municipal na Zona de Influencia |
Concessões no DPMT: o que isso significa para construções existentes?
Alguns edifícios existentes em Maiorca – sobretudo fincas e casas mais antigas, construídas diretamente à beira-mar antes de 1988 – encontram-se hoje dentro do DPMT. Não foram demolidos pelo procedimento de Deslinde; em vez disso, os seus proprietários receberam concessões estatais (concesiones demaniales), que lhes permitem uma utilização por tempo limitado.
Após a reforma de 2013, os prazos dessas concessões foram prolongados. De acordo com o estado atual da reforma, está ainda prevista uma extensão da duração das concessões para instalações de cultivo no mar até 75 anos (até agora, 50 anos, segundo a legislação de 2014). Uma concessão não é um direito de propriedade – extingue-se, não pode ser herdada como uma propriedade normal, e obriga o titular ao pagamento de uma taxa de utilização ao Estado.
Atenção: quem compra uma casa situada em terreno DPMT concessionado não está a comprar um imóvel clássico, mas sim a assumir a concessão. Isso tem implicações significativas para o financiamento, a possibilidade de seguro e a futura venda. Na prática, é quase impossível obter uma hipoteca sobre terreno concessionado.
O que pode e o que não pode ser construído na zona de proteção?
A pergunta "Posso ampliar a casa?" é decisiva para muitos compradores. Aqui fica uma visão prática:
| Intervenção | No DPMT | Na Servidumbre de Protección (100 m) | Fora (com plano municipal) |
|---|---|---|---|
| Nova construção | Não (apenas concessão) | Normalmente não | Possível, se o plano municipal o permitir |
| Reabilitação do existente (conservação) | Apenas com concessão | Possível com autorização da Costas | Possível |
| Ampliação/Sobrelevação | Não | Não (mantém-se o direito adquirido, mas sem aumento de volume) | Possível conforme o plano municipal |
| Piscina/Terraço | Não | Fortemente restringido, análise caso a caso | Possível |
| Demolição e nova construção | Proibido | Possível perda do direito adquirido | Possível |
| Painel solar no telhado | Apenas com concessão | Análise caso a caso pelas Costas | Possível |
Nota: Qualquer intervenção na Servidumbre de Protección requer, além da licença municipal de construção, também uma autorização ou pelo menos um parecer da Demarcación de Costas. Sem isso, a licença municipal por si só não é suficiente.
Se quiseres saber como funciona a licença de construção regular em Maiorca, lê o nosso guia sobre Licença de construção em Maiorca.
Desenvolvimentos atuais 2025/26: reforma e moratória de demolições
A Ley de Costas está atualmente em forte movimento político. Para compradores em Maiorca, isto é relevante:
Pressão reformista das Comunidades Autónomas: Em fevereiro de 2026, representantes de todas as regiões costeiras de Espanha – incluindo as Baleares – reuniram-se em Madrid para exigir uma reforma do Reglamento de Costas. As regiões exigem uma maior consideração das realidades territoriais e pedem a transferência de competências costeiras para as Comunidades Autónomas.
Reglamento de 2022 anulado: O Governo central já tinha reformado o regulamento costeiro em 2022 – mas o Tribunal Supremo anulou essa reforma em 2024 por um erro de forma (falta de consulta pública). O processo oficial de consulta para a nova redação decorreu de 4 a 19 de fevereiro de 2026; um período subsequente de audiência pública decorreu até 1 de abril de 2026. Prevê-se que um novo Reglamento seja aprovado ainda em 2026. O Governo comprometeu-se a consultar todas as regiões costeiras antes da versão final.
Moratória de demolições no Senado: Em maio de 2026, as Baleares e outras regiões governadas pelo PP exigiram no Senado uma moratória para todos os processos de demolição de edifícios afetados pela Ley de Costas. A iniciativa contém dez medidas e exige, entre outras coisas, a suspensão de todos os processos de Deslinde, bem como a paralisação de restituições e medidas de demolição. O Conseller del Mar i del Cicle de l'Aigua do Governo balear, Juan Manuel Lafuente, atuou como porta-voz das ilhas.
Nota: Enquanto estas reformas não forem aprovadas em definitivo, mantém-se em vigor a Ley 22/1988 na sua última redação válida. As decisões de compra não devem basear-se na suposição de futuras flexibilizações.
Erros mais comuns na compra de imóveis costeiros em Maiorca
Confiar apenas no Registro de la Propiedad: As servidumbres frequentemente não aparecem no Registro de la Propiedad. Um registo limpo não é um cheque em branco.
Não solicitar um Informe de Costas: Muitos compradores poupam nesta consulta – e só depois da compra descobrem restrições massivas.
Ignorar processos de Deslinde em curso: Se o DPMT ainda não foi definitivamente demarcado, a delimitação posterior pode reduzir consideravelmente o terreno.
Confundir concessão com propriedade: Uma casa em terreno estatal concessionado não é um imóvel normal. Surgem grandes problemas, especialmente no financiamento.
Fazer suposições sobre ampliações e obras de reabilitação sem consultar a Costas: A proteção de direitos adquiridos não significa que toda intervenção seja permitida. Sem autorização da Demarcación de Costas, arrisca-se a multas e obrigações de demolição.
Subestimar a Zona de Influencia: Mesmo a 200 ou 400 metros do mar podem aplicar-se regras municipais de construção motivadas pela proximidade da costa.
Esperar por uma reforma e adiar a compra: Quem espera por flexibilizações políticas assenta em bases incertas – as reformas ainda não estão em vigor.
Encontra mais sobre os riscos típicos na compra de casas no nosso guia Processo Jurídico de Compra de Imóveis em Espanha e no artigo sobre Verificar o Registro de la Propiedad em Espanha.
O que vem a seguir? Próximos passos após a verificação da Costas
Se o Informe de Costas for positivo – ou seja, sem restrições ou apenas restrições mínimas –, podes continuar com o processo normal de compra. Se contiver conclusões críticas, tens três opções:
- Renegociar: Ajustar o preço de compra à capacidade de construção efetivamente restringida.
- Rescisão: No âmbito do contrato de reserva ou do contrato de Arras, verificar se foi acordada uma cláusula de rescisão para o caso de restrições da Costas.
- Continuar a planear com restrições: Com um arquiteto e um advogado, verificar o que é possível no imóvel existente – e se corresponde aos teus planos.
Para os próximos passos no processo de compra, recomendamos estes guias:
- Advogado na compra de imóveis em Espanha
- Custos acessórios de compra em Maiorca
- Contrato de reserva em Espanha
Checklist: Ley de Costas antes da compra do imóvel
- Parcela cadastral e coordenadas exactas do imóvel identificadas
- Informe de Costas solicitado junto à Demarcación de Costas Illes Balears
- Certidão do registo predial (Nota Simple) solicitada – mas não confiar nela como única fonte
- Verificado se existe um processo de Deslinde em curso ou concluído para o trecho de costa
- Determinado se o edifício está em terreno de concessão (DPMT) ou em terreno privado dentro da servidumbre
- Arquiteto comparou as plantas existentes com as zonas de Costas
- Estatuto jurídico do edifício existente esclarecido (proteção de direitos adquiridos, fuera de ordenación, etc.)
- Contrato de compra inclui cláusula de rescisão para o caso de restrições de Costas desconhecidas
- Notário foi informado sobre a proximidade da costa e alertou para a relevância da Ley de Costas
- Plano municipal de ordenamento (PGOU) verificado para a Zona de Influencia
Conclusão
A Ley de Costas não é um detalhe burocrático que se possa resolver de alguma forma depois da compra – é uma propriedade fundamental do próprio imóvel. Em Maiorca, onde a linha costeira está entre as mais atrativas da Europa, tanto paisagística como financeiramente, o estatuto de Costas é um dos pontos de due diligence mais importantes que existem. O lado positivo é que quem solicitar atempadamente o Informe de Costas, envolver um arquiteto experiente e proteger o contrato de compra com uma cláusula de rescisão, pode comprar com segurança mesmo na zona de proteção – desde que as expectativas relativamente a futuras ampliações e remodelações permaneçam realistas.
O debate político de 2025/26 mostra que a legislação nesta área irá evoluir. Para já, vale o seguinte: compre com base no direito em vigor, não com base em reformas esperadas.
Fontes oficiais
- Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (lei fundamental): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1988-18762
- Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral: https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/30/pdfs/BOE-A-2013-5670.pdf
- Real Decreto 876/2014 – Reglamento General de Costas: BOE núm. 247, de 11 de octubre de 2014
- MITECO – Preguntas frecuentes Ley de Costas: https://www.miteco.gob.es/es/costas/preguntas-frecuentes/
- Demarcación de Costas de Illes Balears (MITECO): https://www.miteco.gob.es/es/costas/participacion-publica/00_ppublica_anteriores_07_baleares.html
- Consulta pública Reforma Reglamento de Costas 2026 (MITECO): processo de consulta de 4 a 19 de fevereiro de 2026, seguido de Audiencia pública até 1 de abril de 2026