Eget bruk eller uthyrning

Lönar det sig fortfarande att hyra ut din bostad på Mallorca om du själv är där ofta?

Skattemässigt förändrar din egen vistelse ingenting: För varje dag då bostaden inte hyrs ut beräknar den spanska skattemyndigheten samma fiktiva inkomst, oavsett om du själv bor där eller om den står tom. Det finns alltså ingen skattemässig brytpunkt. Brytpunkten är ekonomisk: Varje dag du använder bostaden själv är en dag utan hyresintäkter, medan kostnaderna fortsätter att löpa.

Det är precis vad kalkylatorn ovan räknar ut. Den ställer två varianter av samma år bredvid varandra — en med eget bruk och en utan — och visar från hur många dagar med eget bruk uthyrningen inte längre täcker de årliga kostnader du har angett, och när den till och med ger mindre än att inte hyra ut alls. Den visar också vad en enskild dag med eget bruk kostar dig.

Så räknar vi

Beräkningen redovisas öppet så att du kan följa varje delresultat. Utgångspunkten är alla dagar under beskattningsåret då du äger bostaden. Från dem dras dagarna då du använder den själv av, och det som återstår är de tillgängliga dagarna. Av dessa tillgängliga dagar hyrs den andel ut som du anger som beläggning — påbörjade nätter räknas inte, utan antalet avrundas nedåt till hela nätter.

De uthyrda nätterna ger bruttohyra. Därifrån dras kostnaderna som endast uppstår på grund av uthyrningen: kostnaden per uthyrd natt för städning, tvätt och överlämning, provisionen till plattformen eller förvaltningen samt de årliga fasta kostnader som du har även om inte en enda bokning kommer in. Därefter dras bostadens löpande kostnader av, som du betalar oavsett: fastighetsskatt, försäkring, samfällighetsavgift, räntor och underhåll. Till sist drar vi av båda skatterna — den på hyresintäkterna och den på tiden då bostaden inte är uthyrd.

Två delar av beräkningen kan vid första anblick se ut som fel, men är det inte.

Den första gäller de löpande kostnaderna. I ditt kassaflöde drar vi av dem i sin helhet, eftersom du betalar dem fullt ut. Skattemässigt får du däremot bara dra av dem för den tid då bostaden faktiskt var uthyrd — resten hör till den tid då den inte var uthyrd och går förlorad skattemässigt. Samma beräkning, två olika siffror för samma utgift.

Den andra gäller avskrivningen. För byggnadsandelen av din bostad får du varje år dra av 3 % som avdragsgill kostnad, proportionellt för den uthyrda tiden. Det sänker din skatt, men är ingen utbetalning — inga pengar lämnar kontot. Därför ingår avskrivningen i skatteraden och tas inte upp en gång till i kassaflödet. Om den drogs av på båda ställena skulle samma pengar räknas dubbelt.

Resultatet är ett årsresultat efter kostnader och spansk skatt, för din ägarandel. Det ska inte förväxlas med rendimiento neto — så kallas nettohyresinkomsten i den spanska deklarationen, alltså beskattningsunderlaget före skatt. Utan amorteringar, investeringar, bostadens värdeutveckling och utan hänsyn till vad staten där du är bosatt sedan gör med resultatet.

De två brytpunkterna och vad de egentligen säger

Kalkylatorn visar 2 siffror, och de besvarar olika frågor.

För det första: Från vilken tidpunkt täcker uthyrningen inte längre de årliga kostnader du har angett? Här kontrolleras vid vilken dag av egen användning nettointäkten för första gången blir negativ. Det betyder medvetet inte att ”fastigheten inte längre bär sina kostnader”. Beräkningen omfattar endast de kostnader du har angett — ingen amortering, ingen avsättning för en ny poolpump och ingen orealiserad värdeökning. Har du ett lån att betala har du en högre gräns än den som visas här.

För det andra: Från vilken tidpunkt ger uthyrningen mindre än att inte hyra ut alls? Denna siffra jämför ditt år med ett år helt utan uthyrning — inga hyresintäkter, men heller ingen städning, ingen provision och inga beredskapskostnader. Från denna punkt arbetar du med uthyrningen utan att få något kvar på sista raden. Skatten för tiden då bostaden inte är uthyrd uppkommer i båda fallen och påverkar därför inte jämförelsen.

En sak som många kalkylatorer utelämnar: utvecklingen är inte alltid sammanhängande. Det kan hända att ett villkor åter uppfylls vid fler dagar av egen användning, efter att det tidigare inte längre varit uppfyllt. Det beror på 2 tröskeleffekter i skattelagstiftningen — avdrag för räntor och underhåll är begränsade till intäkterna från objektet, och en negativ nettohyra leder till en skatt på noll i stället för negativ skatt. När detta inträffar visar kalkylatorn båda antalen dagar och upplyser uttryckligen om att villkoret inte är uppfyllt hela tiden däremellan. Den påstår inte att det finns en tydlig gräns där beräkningen saknar en sådan.

Lika uppriktig är siffran nedanför: vad en enskild dag av egen användning kostar dig. Du får 2 värden, eftersom 1 siffra inte räcker här. Genomsnittet för dina hittillsvarande dagar av egen användning är det stabila måttet. Kostnaden för nästa dag kan däremot variera, eftersom inte varje ytterligare dag av egen användning i beräkningen kostar en bokning — ibland är den gratis, ibland kostar den en hel natt.

Och här kommer den viktigaste begränsningen av alla: Kalkylatorn jämför pengar, inte livskvalitet. Den visar vad en vecka i ditt eget hus kostar. Om den är värd det avgör du. De förifyllda värdena i fälten är fritt valda exempelvärden, så att du direkt kan se ett resultat — de är inte marknadsdata, inte typiska och inte specifika för Mallorca. Ersätt dem med dina egna siffror, annars räknar du på en annan fastighet.

Särskilda fall och begränsningar

Kalkylatorn gäller fysiska personer som inte är skatterättsligt bosatta i Spanien och som äger en färdig, användbar bostadsfastighet fullt ut och hyr ut den mot ersättning på marknadsvillkor. Bland de fall som faller utanför denna ram finns:

• Nyttjanderätt. Om nyttjanderätten har skilts från ägandet beskattas den fiktiva avkastningen hos nyttjanderättshavaren, inte hos ägaren. Kalkylatorns beräkning passar då inte.
• Objekt under uppförande eller objekt som inte får användas juridiskt. För dem beräknas ingen fiktiv avkastning.
• Hotelliknande tjänster. Om du erbjuder måltider, rumsstädning under vistelsen eller receptionstjänster närmar du dig näringsverksamhet och därmed en helt annan beskattning.
• Gratis eller rabatterad upplåtelse till vänner och familj. Kalkylatorn utgår från marknadsvillkor. Om du inte anger något hyrespris behandlar den det som ”inte uthyrt alls” — den låtsas inte att en tjänst åt någon är uthyrning.
• Saknat taxeringsvärde (valor catastral). Om inget taxeringsvärde har meddelats föreskriver lagen ett alternativt beskattningsunderlag. Kalkylatorn återger inte detta och avvisar fallet tydligt i stället för att visa dig en felaktig nolla.
• Köp eller försäljning under året. Här handlar det om en helårsbedömning när du har ägt objektet hela året. För ett påbörjat år bör du i stället räkna direkt med kalkylatorn för beskattning av dina hyresintäkter.
• Bosättning utanför EU och EES. Då gäller inte skattesatsen på 19 %, utan 24 % — och framför allt: inga kostnadsavdrag. Det är bruttohyran som beskattas. Kalkylatorn tar hänsyn till detta, du behöver bara ange rätt hemvist.

En ETV-licens (estancia turística en viviendas, Balearernas tillstånd för turistuthyrning) ändrar inget av detta. Den ger dig rätt att marknadsföra bostaden för turistuthyrning, men du är inte skyldig att göra det. Du får när som helst bo i ditt licensierade hus själv.

Tidsfrister och blanketter

För hyresintäkterna lämnar du in Modelo 210 — skatteblanketten för personer som inte är bosatta i landet —, sedan inkomsterna har sammanställts vanligtvis som en årsdeklaration året därpå. För tiden då bostaden inte är uthyrd tillämpas imputación de rentas, den fiktiva inkomsten för perioder då du använder bostaden själv eller den står tom. Även detta hanteras via Modelo 210, men med en egen, senare inlämningsperiod året därpå. Har du både hyrt ut och använt bostaden själv under samma år ska du lämna 2 deklarationer med olika tidsfrister, inte 1.

De exakta perioderna beror på beskattningsåret och ändras, så de anges inte här som datum utan hämtas från respektive kalkylator. För hyresdelen hittar du dem i kalkylatorn för beskattning av hyresintäkter för personer som inte är bosatta i Spanien, och för tiden då bostaden inte är uthyrd i kalkylatorn för skatt vid egen användning. Där förklaras också varför en bostad som står helt tom skattemässigt behandlas på samma sätt som en vecka i huset med den egna familjen.

Rättslig grund

Underlaget för den fiktiva inkomsten anges i art. 85.1 i den spanska inkomstskattelagen (LIRPF) — där regleras också vilken procentsats som ska tillämpas på taxeringsvärdet: den lägre på 1,1 % vid en tillräckligt aktuell taxering, annars 2 %. För personer som inte är bosatta i landet blir denna bestämmelse tillämplig genom art. 24.5 i lagen om inkomstskatt för icke-residenta (TRLIRNR). Art. 24.6 TRLIRNR ger personer bosatta i EU och EES rätt till kostnadsavdrag och hänvisar då till reglerna i LIRPF, bland annat kostnadskatalogen i art. 23.1 LIRPF. Skattesatsen följer av art. 25.1.a) TRLIRNR.

Kalkylatorn redovisar vilket rättsläge som ligger till grund för beräkningen och var varje enskild siffra kommer ifrån — även de punkter där vi gör en tolkning eftersom AEAT:s (Agencia Tributaria, den spanska skattemyndigheten) praxis inte uttryckligen reglerar fallet. Den ersätter inte skatterådgivning.

Relaterade ämnen

• Så beskattar du dina hyresintäkter som icke-resident i Spanien
• Vad du betalar när bostaden står tom eller du bor i den själv
• När du behöver licens för semesteruthyrning och hur du får den
• Vad en bostad på Mallorca ger i avkastning som investering
• Turistskatten på Balearerna: vad uthyrare måste ta ut och betala in