Zonas Tensionadas Mallorca: Gäller hyrestaket dig?

Hyrorna på Mallorca skjuter i höjden – ändå finns ön inte med på någon officiell förteckning över zonas tensionadas. I den här guiden får du veta varför, vad den spanska bostadslagen från 2023 (Ley 12/2023) ändå innebär för dig som hyresgäst eller hyresvärd och vilka regler som gäller för hyresindexet sedan 2025. Du får veta hur ett område klassas som zona tensionada, vilka 5 konkreta rättigheter hyresgäster har i sådana områden, vad det nya IRAV-indexet innebär för hyreshöjningar och varför hyresvärdar på Mallorca redan nu måste följa vissa bestämmelser i Ley de Vivienda – även om ön inte har klassats som ett sådant område.

• Allt om långtidsuthyrning på Mallorca

Vad är en zona tensionada – och hur får ett område den statusen?

En zona de mercado residencial tensionado är ett område som enligt lag har en så pressad bostadsmarknad att en betydande del av befolkningen inte längre har råd att bo där. Reglerna finns i Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda – Spaniens mest omfattande bostadslag på årtionden.

För att en autonom region ska kunna ansöka hos staten om att ett område får denna status kräver lagen att minst 1 av 2 kriterier är uppfyllt:

Det avgörande är att initiativet inte ligger hos staten, utan hos den berörda autonoma regionen. Madrid kan inte ensidigt besluta att ett område ska få statusen — Balearerna måste själva ansöka och lämna in ansökan till Ministerio de Vivienda för godkännande. Statusen gäller till en början i 3 år och kan förlängas.

Observera: Statusen gäller avgränsade geografiska områden — i regel enskilda kommuner eller stadsdelar, inte hela öar eller autonoma regioner.

Mallorca 2026: Ingen Zona Tensionada — men varför?

Om du går igenom listorna över officiellt utpekade zonas tensionadas i Spanien hittar du Katalonien, Navarra och Baskien — men inte ett enda område på Balearerna. Det är ingen miss.

Balearernas nuvarande regionregering (Govern Balear) har hittills inte lämnat in någon formell ansökan om sådan status. Det finns politiska skäl till det: Den sittande koalitionen är föga positiv till verktygen för att begränsa hyrorna. Samtidigt konstaterar bostadsexperter att Palma och många andra kommuner på Mallorca rent siffermässigt uppfyller båda kriterierna i Ley de Vivienda — i stora delar av ön överstiger boendekostnaderna 30 % av hushållens medianinkomst.

Vad innebär det konkret för dig?

Det betyder att Mallorca inte står utan reglering. Många av skyddsreglerna i bostadslagen från 2023 gäller även om ett område inte har utpekats som Zona Tensionada.

5 rättigheter för hyresgäster i en officiellt utsedd Zona Tensionada

I de områden som redan har utsetts finns 5 konkreta skydd i Ley de Vivienda. De visar också vad som skulle gälla på Mallorca om Balearernas regering ansökte om att få ett område utsett:

1. Hyrestak vid nya hyresavtal

I områden som har utsetts får den nya hyran inte vara högre än hyran i det senast giltiga hyresavtalet. För bostäder som inte har varit uthyrda under de senaste 5 åren gäller det statliga referensindexet (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI) som övre gräns.

2. Hyran begränsas av det föregående avtalet

När en bostad får en ny hyresgäst får hyran i regel inte höjas över den senast avtalade hyran – även om det har gått tid mellan avtalen.

3. Förbud mot att lägga nya kostnader på hyresgästen

I dessa områden får hyresvärdar inte börja lägga över kostnader på hyresgästen som inte tidigare ingick i avtalet, till exempel avgifter för gemensamma utrymmen, IBI eller fastighetsförsäkring.

4. Extra förlängning (Prórroga Extraordinaria)

Hyresgäster som har det ekonomiskt svårt när det ordinarie hyresavtalet löper ut (efter 5 respektive 7 år) kan i dessa områden begära att avtalet förlängs med upp till 1 år. Hyresvärden måste i regel gå med på det, utom om hyresvärden kan visa att bostaden behövs för eget bruk eller för familjen.

5. Skydd för särskilt utsatta hyresgäster

Om en hyresgäst i ett utsett område bedöms vara särskilt utsatt (vulnerable) gäller särskilda skyddsåtgärder. Bland annat kan vräkningsprocessen skjutas upp eller pausas tills socialtjänsten har samordnat alternativa lösningar.

Observera: Dessa 5 rättigheter gäller för närvarande inte på Mallorca, eftersom inget område på Balearerna har utsetts officiellt. De skulle börja gälla först om ett område utsågs.

Vad som redan gäller på Mallorca: Ley de Vivienda & LAU

Även utan en zona tensionada har bostadslagen från 2023 förändrat vardagen för hyresvärdar och hyresgäster på Mallorca. De här reglerna gäller på hela ön och kan tillämpas redan nu:

För långtidsuthyrning på Mallorca gäller alltså fasta regler för minsta avtalstid, deposition och fördelning av mäklarkostnaderna. De går inte att förhandla bort.

IRAV-indexet: Så beräknas hyreshöjningar från 2025

Det här är den förändring som har störst praktisk betydelse för pågående hyresavtal på Mallorca. Sedan 2025 används det nya IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) i stället för IPC som grund för hyreshöjningar.

Bakgrunden är att IPC steg kraftigt under åren med hög inflation 2022/2023, vilket ledde till ovanligt stora hyreshöjningar. IRAV ska ge måttligare och stabilare justeringar framöver.

Det här behöver du veta som hyresvärd eller hyresgäst:

• INE (Instituto Nacional de Estadística) publicerar IRAV.
• Det gäller den årliga justeringen av hyran i pågående hyresavtal — inte hyran när ett avtal tecknas.
• Utan en deklaration om zona tensionada är det den enda lagstadgade begränsningen av hyreshöjningar under avtalstiden.
• Justeringen måste aviseras i avtalet eller genom ett separat meddelande minst 30 dagar i förväg.

Observera: Om ditt hyresavtal saknar en indexklausul får hyresvärden tills vidare inte höja hyran ensidigt medan avtalet löper. Finns det en klausul som hänvisar till IPC? Då gäller IRAV automatiskt från 2025, förutsatt att avtalet gäller efter att de nya reglerna har trätt i kraft. Ta gärna juridisk hjälp för att få klarhet i vad som gäller för just ditt avtal.

Säsongshyresavtal: ett försök att kringgå begränsningarna av hyran

På Mallorca är det vanligt att hyresvärdar använder säsongshyresavtal (arrendamiento de temporada, LAU Art. 3) för att kringgå det skydd som gäller för vivienda habitual. Till skillnad från långtidshyresavtal omfattas den här avtalstypen inte av LAU:s skydd för bostadshyresgäster. Reglerna om minsta hyrestid, IRAV och hyresvärdens skyldighet att betala mäklararvodet gäller därför inte på samma sätt.

Det här bör du känna till:

Observera: Om du i själva verket ska bo permanent i lägenheten men skriver på ett säsongshyresavtal kan det juridiskt ses som ett försök att kringgå reglerna. Domstolar kan då i efterhand bedöma att avtalet gäller en vivienda habitual, med alla följder det får för hyresvärden. Låt en advokat bedöma vilken avtalstyp som passar din situation.

Vilka kommuner på Mallorca kan komma att klassas som Zona Tensionada?

Även utan en officiell klassning är det värt att se vilka områden som ligger närmast att uppfylla de formella kriterierna. Uppgifterna om hyror och inkomster ger en tydlig bild:

Bedömningen bygger på lagens kriterier och en övergripande bild av marknaden. Någon officiell bedömning finns inte, eftersom Balearernas regering inte har lämnat in någon ansökan.

Skyldigheter för dig som hyr ut på Mallorca: checklista oavsett områdets status

Oavsett om din bostad ligger i en zona tensionada eller inte behöver du som hyr ut på Mallorca känna till följande skyldigheter:

1. Deponera Fianza: Den obligatoriska depositionen (1 månadshyra vid bostadsuthyrning) ska deponeras hos den baleariska myndigheten (IBAVI eller ansvarig instans).
2. Formulera klausulen om IRAV-index korrekt: Generella klausuler om hyreshöjningar som överstiger IRAV är inte tillåtna i löpande avtal.
3. Låt inte hyresgästen betala mäklararvodet: Vid långtidsuthyrning betalar hyresvärden mäklararvodet. Det gäller även på Mallorca.
4. Lägg inte på nya kostnader utan avtal: Kostnader som IBI, samfällighetsavgifter och försäkring får bara läggas på hyresgästen om det uttryckligen står i avtalet.
5. Cédula de habitabilidad: Bostaden måste ha en giltig cédula när den hyrs ut. Läs mer i vår guide till Cédula de Habitabilidad.
6. Glöm inte den nationella registreringen: Sedan 2025 krävs även nationell registrering med Número de Identificación Único (NIU) för uthyrning via plattformar under kortare tid än 30 dagar. Det gäller utöver den regionala ETV-licensen.
7. Kontrollera vilka skatteavdrag du kan få: Vid långtidsuthyrning kan du ha rätt till IRPF-avdrag. Läs mer i guiden om IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearen.

De vanligaste misstagen – bland hyresgäster och hyresvärdar

Misstag som hyresgäster gör

• Skriva på ett säsongsavtal trots att du ska bo där permanent: Då avstår du från tryggheten att få bo kvar i 5 år och från skyddet mot hyreshöjningar enligt IRAV.
• Tro att hyresbegränsningen automatiskt gäller på Mallorca: Det gör den inte i nuläget, eftersom inget område har klassats som zona tensionada.
• Betala deposition utan kvitto: Kräv alltid ett bevis på att fianza har deponerats hos ansvarig myndighet.
• Godta en hyreshöjning som överstiger IRAV utan att kontrollera den: En höjning blir inte tillåten bara för att hyresvärden kräver den.

Misstag som hyresvärdar gör

• Låta hyresgästen betala mäklararvodet: Sedan 2023 är det inte tillåtet vid vivienda habitual, inte heller på Mallorca.
• Höja hyran utan indexklausul i avtalet: Utan en sådan klausul kan du inte höja hyran ensidigt.
• Använda ett säsongsavtal för permanentboende: Om det går att visa att hyresgästen använder bostaden som sin huvudsakliga bostad kan en domstol bedöma avtalet som ett avtal för permanentboende.
• Missa skatteavdrag: Som hyresvärd kan du i vissa fall ha rätt till IRPF-avdrag när du hyr ut på lång tid. Se till att utnyttja dem.

Vad händer framöver? Möjliga förändringar på Mallorca

Det politiska läget förändras. Här är det du bör hålla ögonen på:

• Politiskt skifte på Balearerna: Om en annan koalition tar över Govern Balear kan en ansökan om att klassa Palma och andra kommuner som zonas tensionadas snabbt bli aktuell. Siffermässigt skulle kriterierna kunna uppfyllas.
• Tryck från EU: Spanien möter allt större tryck från EU att ta itu med bostadsproblemen på ett strukturellt sätt. På medellång sikt kan det också påverka politiken på Balearerna.
• IRAV:s utveckling: Det nya indexet används sedan 2025. Hur det påverkar hyreshöjningar i praktiken beror på de uppgifter som INE senast har publicerat. Håll koll på indexvärdena.
• Det nationella hyresregistret: Det nationella hyresregistret (Ventanilla Única Digital) är i drift sedan 2025. Plattformar som Airbnb och Booking.com är enligt lag skyldiga att ta bort annonser för objekt som inte är registrerade.

Om du äger eller vill köpa en bostad på Mallorca bör du följa utvecklingen noga. En sådan klassning kan få stor betydelse för marknadsvärdet och hur du väljer att hyra ut. Läs gärna också guiden om Ley Vivienda Balearen.

Checklista: Har du koll på vad som gäller som hyresgäst eller hyresvärd?

För dig som hyr på Mallorca:

• Har du kontrollerat vilken typ av avtal du har: vivienda habitual eller temporada?
• Framgår hyrestiden och möjligheterna att förlänga avtalet tydligt?
• Har depositionen lämnats på rätt sätt, och har du fått ett kvitto?
• Har du sluppit betala mäklararvodet själv?
• Har du kontrollerat om avtalet innehåller en klausul om hyreshöjning baserad på IRAV?
• Ansökt om Empadronamiento med ett långtidskontrakt?

För dig som hyr ut på Mallorca:

• Deponerat Fianza hos ansvarig myndighet?
• Tagit med en korrekt formulerad IRAV-indexklausul i avtalet?
• Betalat mäklararvodet själv?
• Kontrollerat att Cédula de habitabilidad är giltig?
• Kontrollerat IRPF-avdragen för långtidsuthyrning?
• Vid korttidsuthyrning: finns NIU och ETV-licens?

Sammanfattning

År 2026 gäller zonas tensionadas med sitt fullständiga hyrestak inte på Mallorca — Balearernas regering har inte ansökt om det. Men hyresmarknaden på Mallorca är långt ifrån oreglerad: IRAV-indexet, minsta avtalstider, förbudet mot att låta hyresgäster betala mäklararvoden och reglerna om deposition i Ley de Vivienda och LAU gäller på hela ön. Om du som hyresvärd insisterar på fel avtalsform riskerar du att en domstol omklassificerar avtalet i efterhand — och som hyresgäst kan du gå miste om flera års trygghet i boendet. Det politiska läget kan förändras: En ny regional regering skulle kunna ansöka om att Mallorca ska omfattas, och då skulle de 5 rättigheter som bostadslagen ger hyresgäster träda i kraft över en natt. Att hålla sig informerad redan nu är det bästa skyddet.

Officiella källor

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda — BOE-A-2023-12203
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE
• Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — publicerade IRAV-uppgifter — ine.es
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Govern de les Illes Balears — Habitatge — caib.es
• Sede Electrónica del Colegio de Registradores (Ventanilla Única Digital) — sede.registradores.org