Zonas tensionadas Mallorca: Gäller hyresbegränsningen för dig?

Hyrespriserna skjuter i höjden på Mallorca – och ändå finns ön inte med på någon officiell lista över ”zonas tensionadas ”. I den här guiden får du reda på varför det är så, vad den spanska bostadslagen från 2023 (Ley 12/2023) ändå innebär för dig som hyresgäst eller hyresvärd och vilka regler som gäller för hyresindexet sedan 2025. Du får lära dig hur ett ”zona tensionada” definieras, vilka fem konkreta hyresgästrättigheter som gäller i sådana områden, vad det nya IRAV-indexet innebär för hyreshöjningar och varför hyresvärdar på Mallorca redan nu måste uppfylla vissa skyldigheter enligt Ley de Vivienda — helt oberoende av om området har förklarats som ett ”spänningsområde” eller inte.

Hyr du ut på Mallorca eller letar du efter en långtidsuthyrning – och vill veta vad som egentligen gäller juridiskt sett?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi kopplar dig till en advokat som är specialiserad på hyresrätt på Balearerna
• Allt om långtidsuthyrning på Mallorca

Vad är en ”Zona Tensionada” – och hur förklaras den?

En ”zona de mercado residencial tensionado” är ett område som definieras av lagstiftaren, där bostadsmarknaden är så ansträngd att den inte längre är överkomlig för en betydande del av befolkningen. Den rättsliga grunden utgörs av lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad – den mest omfattande spanska bostadslagen på flera decennier.

För att en autonom region ska kunna ansöka om en förklaring hos staten måste, enligt lagen, minst ett av två kriterier vara uppfyllt:

Avgörande: Initiativet ligger inte hos staten, utan hos den berörda autonoma regionen. Madrid kan inte föreskriva en deklaration uppifrån – Balearerna måste själva ansöka om den och lägga fram den för godkännande hos Ministerio de Vivienda. Deklarationens giltighetstid är inledningsvis tre år och kan förlängas.

Obs! Deklarationen gäller specifika geografiska områden – i regel enskilda kommuner eller stadsdelar, inte hela öar eller autonoma regioner.

Mallorca 2026: Ingen officiellt utsedd ”Zona Tensionada” – men varför?

Den som går igenom listorna över de officiellt utpekade ”zonas tensionadas” i Spanien hittar där Katalonien, Navarra och Baskien – men inte ett enda område på Balearerna. Det är inget misstag.

Den nuvarande regionalregeringen på Balearerna (Govern Balear) har hittills inte lämnat in någon formell ansökan om ett sådant beslut. Det finns politiska skäl till detta: Den sittande koalitionen är inte särskilt positiv till åtgärder för hyresreglering. Samtidigt medger bostadsexperter att Palma och många andra kommuner på Mallorca rent matematiskt uppfyller båda kriterierna i Ley de Vivienda – kostnaderna för boende överstiger i stora delar av ön 30 % av den genomsnittliga hushållsinkomsten.

Vad innebär det konkret för dig?

Det innebär att Mallorca inte är ett område utan reglering. Många skyddsrättigheter enligt bostadslagen från 2023 gäller även utan status som konfliktområde.

De fem hyresgästrättigheterna i en verklig ”Zona Tensionada”

För de områden som redan har anmälts (och som exempel på vad som även skulle gälla på Mallorca om Balearernas regering skulle lämna in en ansökan) föreskriver Ley de Vivienda fem konkreta skyddsmekanismer:

1. Hyresbegränsning vid nyuthyrning

I områden med reglerade hyror får den nya hyran inte överstiga den hyra som angavs i det senaste giltiga hyresavtalet. För bostäder som inte har varit uthyrda under de senaste fem åren gäller det statliga referensindexet (Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler, SERPAVI) som övre gräns.

2. Anpassning till den tidigare hyresnivån

Om en lägenhet byter hyresgäst får hyran i princip inte höjas över den senast överenskomna hyresnivån – även om det har gått en tid mellan de två hyresavtalen.

3. Förbud mot att lägga nya kostnader på hyresgästerna

I områden med hög efterfrågan är det förbjudet för hyresvärdar att på nytt lägga över ytterligare kostnader (t.ex. gemensamma avgifter, IBI, hemförsäkring) som hittills inte har angetts i avtalet på hyresgästen.

4. Extra förlängning (Prórroga Extraordinaria)

Hyresgäster som befinner sig i en ekonomiskt svår situation när deras ordinarie hyresavtal löper ut (efter 5 respektive 7 år) kan i områden med hög efterfrågan ansöka om en extraordinär förlängning på upp till ett år. Hyresvärden är i princip skyldig att godkänna detta – såvida inte han eller hon påvisbart behöver bostaden för eget eller familjens bruk.

5. Skydd vid sårbarhet

Om en hyresgäst i det angivna konfliktområdet klassificeras som sårbar (vulnerable) träder särskilda skyddsåtgärder i kraft – bland annat kan vräkningsförfaranden skjutas upp eller avbrytas tills socialtjänsten har samordnat alternativa lösningar.

Observera: Dessa fem rättigheter gäller för närvarande inte på Mallorca, eftersom inget område på Balearerna har förklarats officiellt. De skulle träda i kraft först efter en sådan förklaring.

Vad som gäller redan idag: Ley de Vivienda och LAU på Mallorca

Även utan ”zona tensionada” har bostadslagen från 2023 förändrat vardagen för hyresvärdar och hyresgäster på Mallorca. Dessa bestämmelser gäller på hela ön och träder i kraft omedelbart:

När det gäller långtidsuthyrning på Mallorca gäller alltså följande: Grundstrukturen med avtalets minsta löptid, regler för deposition och fördelningen av mäklararvodet är fastställd – den är inte förhandlingsbar.

IRAV-indexet: Hur hyreshöjningarna från och med 2025 beräknas

Detta är den förändring som har störst praktisk betydelse för gällande hyresavtal på Mallorca. Från och med 2025 ersätter det nya IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Arrendamientos de Vivienda) det tidigare IPC som referensindex för hyreshöjningar.

Bakgrund: IPC hade stigit kraftigt under de år med hög inflation 2022/2023, vilket ledde till exceptionellt höga hyreshöjningar. IRAV ska i framtiden säkerställa mer måttfulla och stabila justeringar.

Vad du som hyresvärd eller hyresgäst behöver veta:

• IRAV publiceras av INE (Instituto Nacional de Estadística).
• Den gäller för den årliga justeringen av gällande hyresavtal – inte för det första avtalet.
• Utan en ”zona tensionada”-förklaring är detta den enda lagstadgade prisregleringsmekanismen under det pågående avtalsförhållandet.
• Ändringen måste meddelas i avtalet eller genom ett separat meddelande minst 30 dagar i förväg.

Observera: Om ditt hyresavtal inte innehåller någon indexklausul får hyran under det pågående avtalet inte höjas ensidigt tills vidare. Finns det en klausul, men är den kopplad till IPC? I så fall gäller IRAV automatiskt från och med 2025 – förutsatt att avtalet fortfarande gäller när den nya regleringen träder i kraft. För din specifika avtalssituation rekommenderas juridisk rådgivning.

Säsongshyresavtal: Ett försök att kringgå hyresbegränsningen

Ett fenomen som är mycket vanligt på Mallorca: Hyresvärdar utnyttjar säsongshyresavtalet (arrendamiento de temporada, LAU art. 3) för att kringgå de skyddsrättigheter som gäller för ”vivienda habitual ”. Till skillnad från långtidshyresavtalet omfattas denna avtalsform inte av LAU:s hyresrättsliga skydd – varken minimilöptid, IRAV-bindning eller skyldighet för hyresvärden att betala mäklararvode gäller på samma sätt.

Det här bör du veta:

Observera: Om du i själva verket kommer att bo permanent i lägenheten men tecknar ett säsongskontrakt kan detta juridiskt betraktas som ett försök att kringgå reglerna. I så fall kan domstolarna i efterhand klassificera avtalet som ”vivienda habitual” – med alla konsekvenser detta medför för hyresvärden. Låt en advokat granska vilken avtalsform som passar just din situation.

Vilka kommuner på Mallorca skulle kunna komma i fråga som ”Zona Tensionada”?

Även utan någon officiell förklaring är det värt att förstå vilka områden som bäst skulle uppfylla de formella kriterierna. De kända uppgifterna om hyresnivåer och inkomster ger en tydlig bild:

Denna bedömning grundar sig på de lagstadgade kriterierna och den allmänna marknadsbilden – eftersom Balearernas regering inte har lämnat in någon ansökan finns det ingen officiell värdering.

Hyresvärdens skyldigheter på Mallorca: Checklista oavsett zonstatus

Oavsett om din bostad ligger i en ”zona tensionada” eller inte – som hyresvärd på Mallorca måste du känna till följande skyldigheter:

1. Deponera fianza: Den obligatoriska säkerheten (en månadshyra vid bostadsuthyrning) måste deponeras hos den baleariska myndigheten (IBAVI eller behörig myndighet).
2. Korrekt formulering av IRAV-indexklausulen: Klausuler om schablonmässiga höjningar som går utöver IRAV är otillåtna i gällande avtal.
3. Mäklaravgiften får inte läggas på hyresgästen: Vid långsiktiga hyresavtal står hyresvärden för mäklarprovisionen – detta gäller även på Mallorca.
4. Ingen ny kostnadsfördelning utan överenskommelse: Kostnader som IBI, gemensamma avgifter eller försäkring kan endast fördelas om detta uttryckligen anges i avtalet.
5. Cédula de habitabilidad: Lägenheten måste ha ett giltigt intyg vid uthyrningstillfället. Mer information finns i vår guide om cédula de habitabilidad.
6. Glöm inte den nationella registreringen: Korttidsuthyrning på mindre än 30 dagar via plattformar kräver sedan 2025 dessutom en nationell registrering med Número de Identificación Único (NIU) – utöver den regionala ETV-licensen.
7. Kontrollera skatteavdrag: Vid långtidsuthyrning kan du eventuellt dra nytta av IRPF-avdrag. Mer information finns i guiden ”IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna”.

De vanligaste misstagen – hos hyresgäster och hyresvärdar

Fel begångna av hyresgästerna

• Att teckna ett säsongskontrakt trots att man flyttar in permanent: Därmed avstår du från fem års bostadssäkerhet och IRAV-skydd.
• Tror du att hyresbegränsningen gäller automatiskt på Mallorca? Så är inte fallet just nu – eftersom inget område har förklarats som ”zona tensionada ”.
• Betala deposition utan kvitto: Insistera alltid på att få ett bevis på att fianza har deponerats hos den behöriga myndigheten.
• Att godta en hyreshöjning enligt IRAV utan att granska den: Bara för att hyresvärden kräver det betyder det inte att det är lagligt.

Fel begångna av hyresvärden

• Att debitera hyresgästen mäklararvode: Sedan 2023 otillåtet när det gäller vivienda habitual – även på Mallorca.
• Hyreshöjningar utan indexklausul i avtalet: Utan en sådan klausul är det inte möjligt att ensidigt höja hyran.
• Att använda ett säsongskontrakt som ett tidsobegränsat hyresavtal: Om hyresgästen påvisbart använder lägenheten som sin huvudsakliga bostad kan en domstol omtolka avtalet.
• Utnyttja skatteavdragen: Som hyresvärd kan du vid långtidsuthyrning under vissa omständigheter ha rätt till IRPF-avdrag – låt inte den möjligheten gå förlorad.

Vad händer härnäst? Möjliga utvecklingsscenarier för Mallorca

Den politiska situationen är i ständig förändring. Här är vad du bör hålla ett öga på:

• Politisk förändring på Balearerna: Om en annan koalition skulle ta över regeringsmakten på Balearerna skulle ett förslag om att förklara Palma och andra kommuner som ”zonas tensionadas” snabbt kunna läggas fram – kriterierna skulle matematiskt sett kunna uppfyllas.
• Press från EU: Spanien utsätts för allt större påtryckningar från EU att ta itu med bostadsproblemen på ett strukturellt sätt. Detta kan på medellång sikt även påverka politiken för Balearerna.
• IRAV-utveckling: Det nya indexet har varit i bruk sedan 2025 – dess konkreta inverkan på hyreshöjningar kommer att bero på den aktuella INE-publikationen. Följ indexvärdena noga.
• Utvecklingen av det nationella hyresregistret: Det nationella hyresregistret (Ventanilla Única Digital) har varit i drift sedan 2025. Plattformar som Airbnb och Booking.com är enligt lag skyldiga att ta bort erbjudanden som inte är registrerade.

Den som äger eller vill köpa en fastighet på Mallorca bör noga följa dessa utvecklingar. En deklaration kan ha stor inverkan på marknadsvärdet och uthyrningsstrategin. I detta sammanhang är det också värt att ta en titt på vägledningen om Ley Vivienda Balearen.

Checklista: Har du som hyresgäst eller hyresvärd allt på plats?

För hyresgäster på Mallorca:

• Avtalstyp kontrollerad: permanent bostad eller säsongsbostad?
• Är avtalets löptid och förlängningsmöjligheter tydligt reglerade i avtalet?
• Har du betalat in depositionen korrekt och fått kvitto?
• Har du inte betalat mäklararvodet själv?
• Har hyreshöjningsklausulen granskats utifrån IRAV?
• Har du ansökt om empadronamiento med ett långsiktigt hyresavtal?

För hyresvärdar på Mallorca:

• Har säkerheten deponerats hos behörig myndighet?
• Har IRAV-indexklausulen införts korrekt i avtalet?
• Betalar du mäklararvodet själv?
• Är Cédula de habitabilidad giltigt?
• Har avdrag för IRPF-skatt vid långtidsuthyrning granskats?
• Vid korttidsuthyrning: Finns NIU- och ETV-licens?

Sammanfattning

De så kallade ”Zonas tensionadas” med fullständigt hyrespris tak gäller inte på Mallorca från och med 2026 – det saknas ett förslag från Balearernas regering. Trots detta är den mallorkanska hyresmarknaden långt ifrån ett oreglerat område: IRAV-hyresindexet, minimilöptiderna, förbudet mot mäklararvoden som belastar hyresgästerna samt reglerna om säkerhetsdepositioner enligt Ley de Vivienda och LAU gäller på hela ön. Den som som hyresvärd insisterar på fel avtalsform riskerar att avtalet i efterhand tolkas om av domstolarna – och som hyresgäst riskerar man att förlora flera års bostadssäkerhet. Den politiska situationen kan förändras: En ny regionalregering skulle kunna lägga fram ett förslag till förklaring, och då skulle de fem hyresgästrättigheterna i bostadslagen träda i kraft över en natt. Att vara välinformerad – redan nu – är det bästa skyddet.

Officiella källor

• Lag 12/2023 av den 24 maj om rätten till bostad — BOE-A-2023-12203
• Lag 29/1994 av den 24 november om hyresrätt i stadsområden (LAU) — BOE
• Det statliga referenssystemet för bostadshyror (SERPAVI) — serpavi.mivau.gob.es
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — IRAV-publikationer — ine.es
• Ministeriet för bostadsfrågor och stadsutveckling (MIVAU) — mivau.gob.es
• IBAVI — Institut Balear de l'Habitatge — ibavi.caib.es
• Regeringen för Balearerna — Bostäder — caib.es
• Registratorernas förbunds elektroniska portal (digitalt enhetsfönster) — sede.registradores.org