Semesteruthyrning på Mallorca – Ansök om ETV-licens på lagligt sätt

Den som vill hyra ut sin fastighet på Mallorca lagligt till semesterfirare behöver en ETV-licens – Estancia Turística en Vivienda. Utan den riskerar man höga böter, och ingen plattform i världen skyddar dig mot en kontroll. Sedan februari 2022 har ett strikt moratorium gällt, vilket helt fryst utfärdandet av nya licenser. Under våren 2026 har Balearernas regering för första gången återigen frigett en officiell kvot: 1 069 turistplatser, denna gång genom ett transparent lottningsförfarande. I den här guiden får du reda på vilka typer av fastigheter som är berättigade till ansökan, vad en licens kostar, vilka tekniska krav du måste uppfylla, hur förfarandet går till steg för steg – och vad som händer om du hyr ut utan licens.

Vet du redan om din fastighet överhuvudtaget är licensierbar?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi undersöker kostnadsfritt om din fastighet uppfyller kraven för ETV
• Att köpa semesterbostäder på ett målinriktat sätt — vad investerare bör tänka på vid köpet

Vad ETV-licensen är – och varför du inte får hyra ut utan den

Förkortningen ETV står för Estancia Turística en Vivienda – på svenska: turistboende i en bostadsfastighet. Det är det officiella tillståndet från Balearerna som ger dig rätt att hyra ut ditt hus eller din finca till turister under kortare perioder, det vill säga för enstaka dagar eller veckor.

Utan en giltig ETV-licens är all korttidsuthyrning för turister på Mallorca olaglig, oavsett hur många positiva omdömen du har på Airbnb. Den baleariska turistlagen föreskriver böter på minst 20 000 € för överträdelser – och återfallsförbrytare riskerar betydligt högre straff.

Viktigt att förstå: ETV-licensen är inte detsamma som ett vanligt näringslivstillstånd. Den regleras genom begreppet så kallade ”plazas turísticas” (turistplatser). Varje plaza motsvarar en sovplats för en gäst. Det totala antalet platser på Mallorca är begränsat – och just det är det som gör en licens som en gång beviljats så värdefull.

Korttidsuthyrning kontra långtidsuthyrning: Var går gränsen?

Kravet på ETV-licens gäller uteslutande för korttidsuthyrning i turiständamål. Den som hyr ut sin fastighet för perioder på mer än en månad (klassisk långtidsuthyrning) omfattas av den spanska hyreslagstiftningen och behöver ingen ETV-licens. För allt som ligger under denna gräns och används för turiständamål är ETV obligatoriskt.

Observera: Gränsen mellan korttids- och långtidsuthyrning är i praktiken inte alltid så tydlig. Om du är osäker bör du låta en jurist granska hur just din uthyrningsmodell ska klassificeras – särskilt om du planerar blandade modeller (t.ex. egen användning + säsongsuthyrning).

Moratoriet och öppnandet 2026: Vad som gäller just nu

För att förstå utvecklingen av det nuvarande rättsliga ramverket måste du ta en kort titt på den senaste tidens historia.

Den 11 februari 2022 trädde ett strikt moratorium i kraft som på Balearerna – Mallorca, Menorca, Ibiza och Formentera – helt stoppade utfärdandet av nya ETV-licenser och överlåtelsen av turistplatser. Bakgrunden var politiska överväganden kring överbelastning av turismen och trycket på den lokala bostadsmarknaden.

Följaktligen blev köpet av en fastighet med en redan befintlig ETV-licens det enda lagliga sättet att ta sig in på marknaden för semesteruthyrning. Fastigheter med giltig licens steg kraftigt i värde.

Vad som förändrades 2025: I april 2025 antog Marga Prohens regering ett dekret om åtgärder för att begränsa turismen. Detta dekret införde bland annat ett generellt förbud mot nya semesterbostäder i flerbostadshus på hela ögruppen – i enlighet med den modell som tidigare gällde i Palma och på Ibiza. Samtidigt fick befintliga tillstånd som beviljats före 2017 en stabilare rättslig grund.

Lottningsförfarandet 2026: I mars 2026 beslutade öregeringen att för första gången på länge återigen tilldela ett nytt kontingent av turistplatser – totalt 1 069 platser. Till skillnad från tidigare sker tilldelningen inte längre enligt principen ”först till kvarn”, utan genom ett offentligt lottningsförfarande. Ansökningsfristen löpte till och med den 8 april 2026.

Observera: Ansökningsperioden för mars/april 2026 har redan avslutats. Den som vill ansluta sig nu måste antingen vänta på nästa tilldelningsomgång eller förvärva en fastighet med befintlig ETV-licens. Vi informerar dig så snart ett nytt förfarande tillkännages.

Vilka typer av fastigheter som är berättigade till ansökan

Det är inte alla fastigheter på Mallorca som överhuvudtaget kan få en ETV-licens. De gällande reglerna (per 2026) gör en strikt åtskillnad mellan olika fastighetstyper.

Kategorin ETV60 är ny och särskilt intressant för ägare som vill hyra ut sin huvudbostad under högsäsongen under en viss tid: upp till 60 dagar per år är tillåtet. Denna variant är mer kostnadseffektiv, men har en tydlig begränsning på 60 dagar.

Observera: Klassificeringen av din fastighet beror även på den stadsplaneringsmässiga zonindelningen (zonificación urbanística). En fastighet kan arkitektoniskt sett vara en enfamiljsvilla, men ligga i ett område där uthyrning till turister inte är tillåten. Fastighetsregistret i sig säger ingenting i detta sammanhang – du måste begära en zonindelningsprövning hos din kommun (Ajuntament).

Kostnaden för en ETV-licens: Vad du måste räkna med

Licenskostnaderna i sig är måttliga i förhållande till de potentiella intäkterna. De beräknas per turistplats (plaza turística), inte som ett fast belopp per fastighet.

Därtill kommer engångskostnader som du absolut bör räkna med:

• Tekniska utlåtanden (energiintyg, intyg om beboelighet – cédula de habitabilidad)
• Advokat- och administrativa kostnader för ansökan
• Eventuella byggnadsmässiga anpassningar, om fastigheten ännu inte uppfyller de tekniska kraven

En seriös kostnadsberäkning bör utgå från en total kostnad på minst 25 000–30 000 euro för en medelstor villa, även om förberedelsekostnaderna räknas in.

Tekniska krav: Vad fastigheten måste uppfylla

ETV-licensen beviljas inte om fastigheten inte uppfyller vissa byggtekniska och tekniska standarder. De väsentliga kraven kan indelas i fyra områden:

1. Stadsplaneringsmässiga förutsättningar Fastigheten måste ligga i ett område där uthyrning till turister är tillåten enligt den gällande kommunala detaljplanen. Olagliga byggnader (obras ilegales) eller icke-legitimerade tillbyggnader kan leda till att ansökan avslås.

2. Energicertifikat Ett giltigt energieffektivitetsintyg (certificado de eficiencia energética) är obligatoriskt. Utan detta dokument kan ingen ansökan behandlas. Mer information finns i guiden ”Energieffektivitetsintyg i Spanien”.

3. Intyg om beboelighet Cédula de habitabilidad bekräftar att fastigheten uppfyller de lagstadgade minimikraven för bostadsändamål. Om den saknas måste en ny ansökan lämnas in.

4. Säkerhets- och tillgänglighetsstandarder Den baleariska lagstiftningen kräver att säkerhets- och tillgänglighetsbestämmelserna följs – konkret handlar det om utrymningsvägar, rökdetektorer och tillgängliga toaletter.

Observera: Äldre fincas och rustika hus godkänns ofta inte på grund av bristande bostadsintyg eller energicertifikat. Låt en oberoende arkitekt eller besiktningsman kontrollera byggnadens skick innan du lämnar in ansökan.

Lottningsförfarandet 2026: Förklarat steg för steg

Det nya tilldelningsförfarandet skiljer sig väsentligt från den gamla principen om ”först till kvarn”. Här följer den process som gällde för kvoten för 2026:

1. Prövning av ansökningsrätt – Fastighetens ägare eller nyttjanderättsinnehavare kan lämna in en ansökan. Endast en ansökan per fastighet är tillåten.
2. Förberedelse av handlingar – ägarbevis (utdrag ur fastighetsregistret), energicertifikat, intyg om att bostaden är beboelig, i förekommande fall fullmakt till en ombud eller advokat.
3. Ansökan – Inom ansökningsfristen (för 2026 års förfarande: senast den 8 april 2026) till det behöriga örådet (Consell de Mallorca) eller via den baleariska förvaltningens onlineportal.
4. Lottningsförfarande – När ansökningstiden har löpt ut kommer de 1 069 tillgängliga platserna att lottas ut bland de giltiga ansökningarna. Förfarandet är öppet och transparent.
5. Beslut och betalning – Den som vinner lotteriet betalar det förfallna beloppet per plats och erhåller den officiella ETV-licensen.
6. Registrering och verksamhetsstart – Licensen registreras i Balearernas turistregister. Först därefter får du bedriva uthyrning lagligt.

Observera: Nyligen utfärdade licenser får inte överlåtas eller säljas vidare under de första fem åren. Denna klausul skyddar mot rent spekulativa licensköp.

Löpande skyldigheter som licensierad semesteruthyrare

En beviljad ETV-licens är ingen fribiljett – med den åtar du dig varaktiga skyldigheter gentemot myndigheter och gäster:

Observera: Den skattemässiga behandlingen av dina hyresintäkter beror på om du är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte. Som icke-bosatt betalar du IRNR på hyresintäkterna. Rådfråga en skatterådgivare som är auktoriserad i Spanien – reglerna är komplexa. En översikt över fastighetsrelaterade skatter hittar du under Skatter & juridik.

Förväntad avkastning: Vad du realistiskt sett kan räkna med

Licenser är värdefulla eftersom intäkterna från semesteruthyrning på Mallorca kan vara betydande. Här följer några dokumenterade riktvärden:

För fastigheter med bra läge vid kusten i sydöst uppger marknadsanalytiker bruttoräntor på 5–7 % per år. Nettomarginalen beror på förvaltningskostnader, skatter, underhåll och beläggningsgrad.

ETV-licensen i sig höjer fastighetsvärdet märkbart: Fastigheter med befintlig licens betraktades under moratoriet som särskilt eftertraktade tillgångar – och detta värdetillägg förblir relevant även efter en eventuell återöppning, så länge det totala antalet platser är begränsat.

De vanligaste felen vid ansökan om ETV

Många fastighetsägare förlorar värdefull tid och pengar på grund av misstag som går att undvika. Här är de vanligaste:

1. Zonindelningen har inte granskats Fastigheten ligger i ett område där uthyrning till turister inte är tillåten. Detta framkommer först när ansökan redan har lämnats in.

2. Saknade eller ogiltiga handlingar Energicertifikatet eller intyget om beboelighet saknas, har gått ut eller har utfärdats för en annan användningsform.

3. Olagliga byggnader Ett poolhus, en takterrass eller en tillbyggnad är inte registrerade i fastighetsregistret eller godkända enligt bygglagen. Läs mer om detta i guiden ”Att legalisera olagliga byggnader”.

4. Felaktig licenstyp har ansökts om ETV60 för en fastighet som inte är huvudbostad, eller en ansökan gällande en lägenhet i ett flerfamiljshus, vilket inte längre är tillåtet enligt dekret 2025.

5. Försummade tidsfrister Tidsramen för lottningen 2026 var extremt kort (mindre än tre veckor). Den som inte reagerade omedelbart blev utesluten.

6. Överföringsklausulen ignoreras De nya licenserna får inte säljas eller överlåtas under fem år. Den som vill sälja fastigheten på kort sikt går därmed miste om mervärdet av den nya licensen.

Olaglig uthyrning: Vilka konsekvenser kan det få?

Den som hyr ut utan giltig ETV-licens riskerar allvarliga konsekvenser:

• Böter på minst 20 000 euro vid olaglig korttidsuthyrning till turister
• Driftförbud utfärdat av den behöriga turistmyndigheten
• Ansvar för skador som gästerna orsakar – utan försäkringsskydd
• Skada på anseendet vid en offentlig kontroll utförd av tillsynsmyndigheten

Den baleariska förvaltningen har avsevärt ökat antalet kontroller under de senaste åren. Anmälningar via plattformar, tips från grannar och riktade inspektioner gör risken att upptäckas påtaglig.

Vad händer efter licensen? Ditt nästa steg

En ETV-licens är startskottet, inte målet. Dessa frågor bör du ställa dig direkt efter att licensen beviljats:

• Ska man sköta det själv eller lägga ut det? Professionella förvaltningsföretag (property management companies) sköter bokningshantering, städning, gästservice och anmälan till polisen. Deras provision ligger vanligtvis på 15–25 % av intäkterna.
• Fastställa skattestrategi – IRPF eller IRNR, avdrag för ingående skatt, korrekt bokföring: Detta klargörs av en skatterådgivare som är specialiserad på Spanien.
• Teckna en försäkring – Det finns särskilda försäkringsvillkor för turistuthyrning; en vanlig hemförsäkring täcker i regel inte detta.
• Inrätta Ecotasa – Du måste ta ut den baleariska turistskatten per övernattning och gäst och betala in den korrekt.

Checklista: Ansöka om ETV-licens på Mallorca

Innan du lämnar in en ansökan bör du kontrollera följande:

• Tillåten fastighetstyp (enfamiljshus, radhus/parhus eller ETV60-huvudbostad)
• Zonindelningen i detaljplanen tillåter turistverksamhet
• Fastighetsregistret är korrekt och fullständigt (inga oregistrerade byggnader)
• Giltigt energicertifikat finns
• Giltigt intyg om beboelighet (cédula de habitabilidad)
• Säkerhetskraven är uppfyllda (brandvarnare, skyltning av utrymningsvägar)
• Fullständig ägarbevisning
• Ansökan har lämnats in i tid och är fullständig
• Överföringsklausul (5 år) beaktad i investeringsstrategin
• Rådgivning om skatter och försäkringar har inhämtats

Slutsats: Är ETV-licensen 2026 fortfarande värd pengarna?

Ja – men med realistiska förväntningar. Lottningen 2026 visade att marknaden omedelbart tar upp de tillgängliga platserna. Efterfrågan överstiger utbudet med råge, vilket på lång sikt håller värdet på en giltig licens stabilt.

För fastighetsägare som vill hyra ut sitt hus eller sin finca till semesterfirare på laglig väg finns det två alternativ: att vänta på nästa tilldelningsomgång och förbereda sig så väl som möjligt – eller att redan nu köpa en fastighet med befintlig ETV-licens. Båda alternativen har för- och nackdelar som i hög grad beror på dina personliga mål, din fastighet och din tidsram.

Den som hyr ut utan tillstånd spelar ett dyrt roulette. Den som ansöker om och driver verksamheten på ett korrekt sätt har en varaktig konkurrensfördel på en av Europas mest attraktiva turistmarknader.

För en individuell bedömning av din fastighet – från kontroll av detaljplanen till hjälp med ansökningsprocessen – kontakta oss direkt.

Officiella källor

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – behörig myndighet för utfärdande av ETV-licenser på Mallorca
• Balearernas regionala regering – Turism: www.caib.es – officiell information om Balearernas turismlag
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (turistskatt), skattemässiga skyldigheter
• AEAT – Agencia Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, inkomstskatteplikt för hyresvärdar
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – Lagtexter och dekret (bl.a. dekretlag 3/2022, dekret från april 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – Branschorganisation för turistuthyrning på Balearerna