ETV-licens på Mallorca: krav och ansökan för semesteruthyrning

Om du vill hyra ut din bostad på Mallorca lagligt till semesterfirare behöver du en ETV-licens – Estancia Turística en Vivienda. Utan licens riskerar du höga böter, och ingen uthyrningsplattform kan skydda dig vid en kontroll. Sedan februari 2022 gällde ett strikt moratorium som helt stoppade nya licenser. Våren 2026 öppnade Balearernas regering för första gången sedan dess ett officiellt antal platser: 1.069 turistplatser som fördelas genom öppen lottning. I den här guiden får du veta vilka typer av bostäder som kan få licens, vad den kostar, vilka tekniska krav du måste uppfylla, hur ansökan går till steg för steg – och vad som händer om du hyr ut utan licens.

• Köpa semesterbostad med omsorg — vad investerare bör tänka på vid köpet

Vad är en ETV-licens – och varför får du inte hyra ut utan den?

ETV står för Estancia Turística en Vivienda, som betyder turistboende i en bostad. Det är det officiella tillståndet på Balearerna som ger dig rätt att hyra ut ditt hus eller din finca till turister under kortare perioder, alltså enstaka dagar eller veckor.

Utan giltig ETV-licens är all korttidsuthyrning till turister på Mallorca olaglig, oavsett hur många positiva omdömen du har på Airbnb. Enligt Decreto-ley 4/2025 beror böterna på hur allvarlig överträdelsen är: lindriga överträdelser ger böter på upp till 5.000 €, allvarliga på 5.001–50.000 € och mycket allvarliga på 50.001–500.000 €. Olaglig uthyrning till turister räknas i regel som en allvarlig överträdelse. Den som bryter mot reglerna upprepade gånger riskerar böter i den övre delen av spannet.

Det är viktigt att skilja ETV-licensen från ett vanligt tillstånd för näringsverksamhet. ETV-systemet bygger på så kallade plazas turísticas (turistplatser). Varje plaza motsvarar en sovplats för en gäst. Det finns ett tak för det totala antalet platser på Mallorca – och det är just därför en beviljad licens är så värdefull.

Korttidsuthyrning eller långtidsuthyrning: var går gränsen?

Kravet på ETV-licens gäller enbart korttidsuthyrning till turister. Om du hyr ut din bostad i mer än en månad åt gången (vanlig långtidsuthyrning) omfattas uthyrningen av spansk hyreslagstiftning och du behöver ingen ETV-licens. Om uthyrningen är kortare än så och bostaden används som turistboende krävs däremot ETV-licens.

Observera: I praktiken är gränsen mellan korttids- och långtidsuthyrning inte alltid självklar. Be vid behov en jurist bedöma hur just din uthyrning ska klassas, särskilt om du planerar att kombinera olika upplägg (t.ex. eget bruk och säsongsuthyrning).

Moratoriet och öppningen 2026: vad gäller nu?

För att förstå dagens regler behöver du känna till lite av bakgrunden.

Från och med 11 februari 2022 gällde ett strikt moratorium på Balearerna – Mallorca, Menorca, Ibiza och Formentera. Det stoppade helt utfärdandet av nya ETV-licenser och överföringen av turistplatser. Bakom beslutet låg politiska överväganden om den höga turistbelastningen och trycket på den lokala bostadsmarknaden.

Därmed blev köp av en fastighet med en befintlig ETV-licens det enda lagliga sättet att ta sig in på marknaden för semesteruthyrning. Fastigheter med giltig licens steg kraftigt i värde.

Det här ändrades 2025: I april 2025 antog Marga Prohens regering ett dekret med åtgärder för att begränsa turismen. Dekretet innebar bland annat ett generellt förbud mot nya semesterbostäder i flerfamiljshus på hela ögruppen, enligt samma modell som tidigare gällde i Palma och Ibiza. Samtidigt fick befintliga tillstånd som utfärdats före 2017 en stabilare rättslig grund.

Lottdragningen 2026: I mars 2026 beslutade öregeringen att för första gången sedan moratoriet åter tilldela turistplatser – sammanlagt 1.069 platser. Till skillnad från tidigare sker tilldelningen inte längre enligt principen ”först till kvarn”, utan genom en offentlig lottdragning. Sista ansökningsdag var 8 april 2026.

Observera: Ansökningsperioden i mars/april 2026 är redan avslutad. Om du vill ansöka nu måste du antingen vänta på nästa kvot eller köpa en fastighet som redan har en ETV-licens. Vi informerar dig så snart en ny ansökningsomgång har aviserats.

Nationella Registro Único delvis ogiltigt: Genom dom 620/2026 den 19 maj 2026 förklarade Spaniens högsta domstol (Tribunal Supremo) delar av kungligt dekret 1312/2024 ogiltiga (BOE-A-2026-12300). Upphävda är framför allt reglerna om förfarandet för Registro Único och kravet på inskrivning i fastighetsregistret eller registret för lös egendom för att få registreringsnumret. Den digitala gemensamma kontaktpunkten (Ventanilla Única Digital) och uthyrningsplattformarnas skyldighet att lämna uppgifter till myndigheterna gäller fortfarande. Ingen juridisk rådgivning.

Vilka fastighetstyper som kan få en ETV-licens

Alla fastigheter på Mallorca kan inte få en ETV-licens. De nuvarande reglerna (2026) gör en tydlig åtskillnad mellan olika fastighetstyper.

Kategorin ETV60 är ny och särskilt intressant för dig som vill hyra ut din permanentbostad delvis under högsäsongen. Du får hyra ut den i upp till 60 dagar per år. Det här alternativet kostar mindre, men uthyrningen är begränsad till 60 dagar.

Obs! Hur din fastighet klassificeras beror också på områdets planmässiga zonindelning (zonificación urbanística). En fastighet kan vara ett enfamiljshus men ändå ligga i ett område där turistuthyrning inte är tillåten. Det räcker alltså inte att kontrollera fastighetsregistret – du behöver låta din kommun (Ajuntament) kontrollera områdets zonindelning.

Kostnaden för en ETV-licens: det här behöver du räkna med

Själva licenskostnaden är måttlig i förhållande till de möjliga intäkterna. Den beräknas per turistplats (plaza turística), inte som ett fast belopp per fastighet.

Du behöver också räkna med följande engångskostnader:

• Tekniska intyg (energicertifikat och intyg om att bostaden är beboelig – cédula de habitabilidad)
• Kostnader för juridisk hjälp och administration i samband med ansökan
• Eventuella ombyggnader om bostaden ännu inte uppfyller de tekniska kraven

Om du även räknar in kostnaderna för förberedelserna bör du räkna med en totalkostnad på minst 25 000–30 000 € för ett medelstort fristående hus.

Tekniska krav på bostaden

Du får ingen ETV-licens om bostaden inte uppfyller vissa byggnadstekniska och tekniska krav. De viktigaste kraven kan delas in i 4 områden:

1. Förutsättningar enligt detaljplanen Fastigheten måste ligga i ett område där turistuthyrning är tillåten enligt kommunens gällande detaljplan. Olagliga byggnader (obras ilegales) eller tillbyggnader som inte har legaliserats kan hindra en ansökan.

2. Energicertifikat Ett giltigt energicertifikat (certificado de eficiencia energética) krävs. Utan det går det inte att ansöka. Läs mer i guiden om energicertifikat i Spanien.

3. Intyg om beboelighet cédula de habitabilidad intygar att fastigheten uppfyller lagens minimikrav för bostäder. Saknas intyget måste du ansöka om ett nytt.

4. Krav på säkerhet och tillgänglighet Enligt Balearernas regelverk måste fastigheten uppfylla krav på säkerhet och tillgänglighet. Det gäller bland annat utrymningsvägar, brandvarnare och tillgängliga sanitära utrymmen.

Observera: Äldre lantgårdar och rustika hus uppfyller ofta inte kraven för intyg om beboelighet eller energicertifikat. Låt en oberoende arkitekt eller besiktningsman kontrollera byggnadens skick innan du ansöker.

Lottningen 2026: så gick den till, steg för steg

Det nya tilldelningsförfarandet skiljer sig helt från den tidigare först till kvarn-principen. Så här gick det till för platserna som fördelades 2026:

1. Kontrollera att du får ansöka – Fastighetens ägare eller den som har nyttjanderätt till den får ansöka. Det går bara att lämna in 1 ansökan per fastighet.
2. Förbered handlingarna – Bevis på äganderätt (utdrag ur fastighetsregistret), energicertifikat, intyg om beboelighet och, om det behövs, fullmakt för en Gestor eller advokat.
3. Lämna in ansökan – Ansök inom ansökningstiden (i förfarandet 2026: senast 8 april 2026) hos det ansvariga örådet (Consell de Mallorca) eller via den baleariska förvaltningens webbportal.
4. Lottning – När ansökningstiden har gått ut lottas de 1 069 tillgängliga platserna ut bland giltiga ansökningar. Lottningen är offentlig och öppen för insyn.
5. Besked och betalning – Den som vinner i lottdragningen betalar det belopp som ska betalas per plats och får den officiella ETV-licensen.
6. Registrering och start av uthyrningen – Licensen registreras i Balearernas turistregister. Först därefter får du hyra ut lagligt.

Observera: Nya licenser får inte överlåtas eller säljas vidare under de första 5 åren. Regeln ska förhindra att licenser köps enbart i spekulationssyfte.

Dina löpande skyldigheter när du hyr ut med licens

En ETV-licens innebär inte att du får hyra ut utan vidare – du har också löpande skyldigheter gentemot myndigheter och gäster:

Observera: Hur dina hyresintäkter beskattas beror på om du är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte. Om du inte är det betalar du IRNR på hyresintäkterna. Ta hjälp av en skatterådgivare med behörighet i Spanien – reglerna är komplicerade. Du hittar en översikt över fastighetsrelaterade skatter under Skatter & juridik.

Förväntad avkastning: vad du realistiskt kan räkna med

Uthyrningslicenser är värdefulla eftersom semesteruthyrning på Mallorca kan ge betydande intäkter. Här är några riktvärden som bygger på dokumenterade uppgifter:

Marknadsbedömare uppskattar bruttoavkastningen för fastigheter i attraktiva kustlägen i sydost till 5–7 % per år. Nettoavkastningen beror på förvaltningskostnader, skatter, underhåll och uthyrningsgrad.

En ETV-licens höjer också fastighetens värde märkbart. Under moratoriet var fastigheter med befintlig licens särskilt eftertraktade tillgångar. Även om det blir möjligt att ansöka om nya licenser igen förblir licensen en värdefördel så länge det totala antalet uthyrningsplatser är begränsat.

De vanligaste misstagen vid en ETV-ansökan

Många fastighetsägare förlorar värdefull tid och pengar på misstag som går att undvika. Här är de vanligaste:

1. Zonindelningen har inte kontrollerats Fastigheten ligger i en zon där turistuthyrning inte är tillåten. Det upptäcks först när ansökan redan har lämnats in.

2. Dokument saknas eller har gått ut Energicertifikatet eller intyget om att bostaden är beboelig saknas, har gått ut eller har utfärdats för en annan typ av användning.

3. Byggnationer har inte legaliserats Ett poolhus, en takterrass eller en tillbyggnad är inte registrerad i fastighetsregistret eller saknar bygglov. Läs mer i guiden om att legalisera svartbyggen.

4. Fel licenstyp har sökts Det kan handla om en ansökan om ETV60 för en fastighet som inte är ägarens huvudsakliga bostad, eller om en ansökan för en lägenhet i ett flerfamiljshus, vilket inte längre är tillåtet sedan dekretet från 2025.

5. Ansökningstiden har missats Ansökningsperioden för lottningen 2026 var extremt kort (mindre än 3 veckor). Den som inte agerade direkt gick miste om chansen.

6. Överlåtelseklausulen har förbisetts De nya licenserna får inte säljas eller överlåtas under 5 år. Om du vill sälja fastigheten inom kort går du därmed miste om det mervärde som en ny licens ger.

Olaglig uthyrning: Vad kan följderna bli?

Om du hyr ut utan giltig ETV-licens riskerar du allvarliga följder:

• Böter på 5 001–50 000 € för olaglig korttidsuthyrning till turister (en allvarlig överträdelse enligt Decreto-ley 4/2025). Vid mycket allvarliga överträdelser är böterna 50 001–500 000 €.
• Förbud mot fortsatt uthyrning från ansvarig turistmyndighet
• Skadeståndsansvar för skador som gäster orsakar – utan försäkringsskydd
• Skadat anseende om tillsynsmyndigheten genomför en offentlig kontroll

Myndigheterna på Balearerna har utökat kontrollerna betydligt under de senaste åren. Anmälningar från uthyrningsplattformar, tips från grannar och riktade inspektioner gör att risken att bli upptäckt är verklig.

Vad händer efter att du fått licensen? Nästa steg

En ETV-licens är startskottet, inte målet. De här frågorna bör du ta tag i så snart du fått licensen:

• Sköta uthyrningen själv eller anlita någon? Professionella förvaltningsbolag (property management companies) sköter bokningar, städning, kontakten med gästerna och gästregistreringen via SES.Hospedajes. Deras provision ligger i regel på 15–25 % av intäkterna.
• Bestämma hur du ska hantera skatten – IRPF eller IRNR, avdrag för ingående moms och korrekt bokföring: En skatterådgivare med inriktning på Spanien kan hjälpa dig med detta.
• Teckna försäkring – Det finns särskilda försäkringar för turistuthyrning. En vanlig hemförsäkring gäller i regel inte.
• Ordna hanteringen av Ecotasa – Du måste ta ut den baleariska turistskatten för varje gäst och övernattning samt redovisa och betala in den korrekt.

Checklista: Så ansöker du om ETV-licens på Mallorca

Kontrollera det här innan du ansöker:

• Fastighetstypen är tillåten (fristående hus, radhus, parhus eller permanentbostad enligt ETV60)
• Detaljplanen tillåter turistuthyrning
• Uppgifterna i fastighetsregistret är korrekta och fullständiga (inga oregistrerade byggnader)
• Giltigt energicertifikat finns
• Intyget om att bostaden är beboelig (cédula de habitabilidad) är giltigt
• Säkerhetskraven är uppfyllda (brandvarnare och skyltade utrymningsvägar)
• Det finns fullständig dokumentation som styrker äganderätten
• Ansökan är fullständig och har lämnats in i tid
• Villkoret för överlåtelse (5 år) har beaktats i investeringsplanen
• Du har fått rådgivning om skatter och försäkringar

Är det fortfarande värt att skaffa en ETV-licens 2026?

Ja – men ha realistiska förväntningar. Lottningen 2026 visade att de tillgängliga licenserna snabbt gick åt. Efterfrågan är betydligt större än utbudet, vilket bidrar till att en giltig licens behåller sitt värde på lång sikt.

Om du vill hyra ut ditt hus eller din finca lagligt till semesterfirare finns det 2 vägar: vänta på nästa tillfälle att ansöka om licens och förbereda dig så väl som möjligt – eller köpa en fastighet som redan har en ETV-licens. Båda alternativen har för- och nackdelar som till stor del beror på dina mål, din fastighet och din tidsplan.

Att hyra ut utan licens kan bli ett dyrt risktagande. Om du skaffar licensen på rätt sätt och följer reglerna får du en varaktig konkurrensfördel på en av Europas mest attraktiva turismmarknader.

Officiella källor

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – ansvarig myndighet för ETV-licenser på Mallorca
• Govern de les Illes Balears – turism: www.caib.es – officiell information om Balearernas turismlag
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (turistskatt) och skattskyldighet
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR och inkomstskatt för uthyrare
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – lagtexter och dekret (bland annat dekretlag 3/2022, dekretet från april 2025, turismlag 8/2012, Real Decreto 933/2021 och dom 620/2026 från Tribunal Supremo)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – branschorganisation för turistuthyrning på Balearerna