Modelo 210: skatt på egen användning

Vad kostar skatten på egen användning för en semesterbostad på Mallorca?

Skatten på egen användning är ingen separat skatt med en egen lag, utan det vardagliga namnet på något som Spanien kräver av alla fastighetsägare som inte är skatteresidenta: Om du äger en lägenhet eller ett hus och använder den själv eller låter den stå tom, räknas en fiktiv inkomst fram – renta imputada, en beräknad avkastning som du aldrig har fått. Du redovisar och betalar den via Modelo 210, det spanska skatteformuläret för inkomster för personer som inte är skatteresidenta. Beräkningen utgår från taxeringsvärdet (valor catastral), som du hittar på ditt IBI-besked. På detta tillämpas en schablonsats – 1,1 %, om taxeringsvärdet har setts över vid en allmän omvärdering, annars 2 %. Den fiktiva inkomsten beskattas sedan enligt skattesatsen för IRNR, skatten för personer som inte är skatteresidenta (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): 19 % för personer med hemvist i EU eller EES och 24 % för alla andra. Vad detta innebär för din fastighet på Mallorca räknar kalkylatorn högst upp på sidan ut åt dig, utifrån ditt taxeringsvärde, antalet dagar du ägt fastigheten och din ägarandel.

Så beräknas skatten på egen användning

Formeln är enkel och består av 4 steg. När du väl har förstått den behöver du inte längre känna oro inför formuläret.

• Steg 1: taxeringsvärdet. Valor catastral är det värde som fastställts av myndigheterna i det spanska fastighetsregistret. Det har inget med köpeskillingen att göra och ligger i regel betydligt lägre. Du hittar det på det årliga IBI-beskedet för fastighetsskatten (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – den kommunala fastighetsskatten), vanligtvis uppdelat i markvärde och byggnadsvärde. I beräkningen används summan.
• Steg 2: schablonsatsen. En procentsats tillämpas på taxeringsvärdet. Den är 1,1 % eller 2 % – vilken som gäller beror enbart på när din kommun senast gjorde en allmän översyn av taxeringsvärdena.
• Steg 3: den fiktiva inkomsten. Resultatet är renta imputada, alltså beskattningsunderlaget. Du får inte göra några avdrag: varken för IBI, samfällighetsavgifter, försäkring eller räntor. Det är en tydlig skillnad jämfört med uthyrning.
• Steg 4: IRNR-satsen. Den fiktiva inkomsten beskattas enligt skattesatsen för personer som inte är skatteresidenta: 19 %, om du har skatterättslig hemvist i EU, Norge, Island eller Liechtenstein, annars 24 %. För tyska, österrikiska och andra fastighetsägare med hemvist i EU gäller alltså den lägre skattesatsen. Den som exempelvis har hemvist i Schweiz eller Storbritannien omfattas av den allmänna skattesatsen.

Varför finns det 2 schablonsatser?

Den lägre satsen är ingen rabatt, utan en utjämning. När en kommun ser över sina taxeringsvärden inom ramen för en allmän omvärdering – på myndighetsspråk en ponencia de valores, en kommunomfattande värdefastställelse – stiger värdena ofta märkbart. För att de beräknade inkomsterna inte ska öka i samma takt gäller den lägre schablonsatsen för dessa fastigheter. För alla andra, vars taxeringsvärde har varit oförändrat i många år och därför tenderar att vara för lågt, gäller den allmänna satsen.

Villkoret har en juridisk bakgrund, och det är just den som leder till flest fel. I grund och botten gäller en tillbakablick på 10 år: Den lägre satsen tillämpas om taxeringsvärdet har setts över generellt och trätt i kraft under de 10 åren före beskattningsåret. För beskattningsåren 2023 till 2025 gällde i stället en övergångsregel som helt enkelt utgick från en översyn sedan 2012. Därmed omfattades många fastigheter fortsatt av den lägre satsen, trots att deras översyn vid det laget låg mer än 10 år tillbaka i tiden. För 2026 har denna övergångsregel inte förlängts. Nu gäller åter 10-årsregeln. Därför ställer kalkylatorn ovan olika frågor om översynen beroende på vilket beskattningsår du väljer: För ett tidigare år frågar den efter brytpunktsåret, för 2026 efter 10-årsperioden.

Var hittar du svaret? Katastervärdet står direkt i IBI-beskedet. Året för den senaste allmänna revideringen anges oftast inte där. Du kan få uppgiften från Catastro — den spanska fastighetsregistermyndigheten — eller från din kommun; många kommunhus på Mallorca lämnar ut den per telefon, och med fastighetens katasterreferens kan du även hitta den på nätet. Är du osäker kan du fråga din Gestoría, den spanska byrån för administration och skatter som många fastighetsägare ändå anlitar för myndighetsärenden.

Beräkna proportionellt: dagar och samägande

Det finns 2 avdrag som fastighetsägare oftast missar — och båda är till din fördel.

Avdrag efter antal dagar. Den fiktiva inkomsten uppstår bara för de dagar då du ägde fastigheten och kunde använda den själv. Köpte du i maj beskattas du inte för hela året, utan bara för de återstående dagarna. Detsamma gäller om du har hyrt ut fastigheten under en del av året: För uthyrningsdagarna tas ingen schablonintäkt upp, men i stället beskattar du de faktiska hyresintäkterna — i ett separat förfarande, med andra tidsfrister och, för personer bosatta i EU, avdragsgilla kostnader. Båda deklarationerna kan lämnas samma år.

Avdrag efter samägandeandel. Spanien beskattar inte fastigheten, utan personen. Varje delägare beskattar sin andel och lämnar in sin egen deklaration. För ett gift par som vardera står för hälften i escritura — det notariella köpebrevet — innebär det alltså 2 Modelo 210 per år, vardera för hälften av den fiktiva inkomsten. Någon gemensam deklaration, som i tysk skattelagstiftning, finns inte här.

Kalkylatorn ovan tar hänsyn till båda delarna: Du anger hur många dagar du ägde fastigheten och din andel i procent, och ser det belopp som gäller dig personligen — inte beloppet för hela fastigheten.

Räkneexempel

Under kalkylatorn hittar du 3 genomräknade exempel som du kan använda med ett klick. De visar en ägare som är bosatt i EU och har ett reviderat katastervärde, ett fall med en ägare bosatt i ett tredjeland och ett oreviderat katastervärde samt ett proportionellt fall med köp under året och samägande till hälften. Du ser direkt hur mycket bosättning, revidering och andel påverkar resultatet.

Särskilda fall

• Uthyrning under delar av året. För de uthyrda dagarna gäller deklarationen av de faktiska hyresintäkterna, för resten av året gäller schablonintäkten. Den som bara deklarerar hyresintäkter och glömmer dagarna då bostaden står tom lämnar in en ofullständig deklaration.
• Flera fastigheter, garage, förråd. Det är katasterreferensen som avgör. Har parkeringsplatsen eller Trastero en egen referens räknas den skattemässigt som en egen fastighet med en egen deklaration. Om den hör till bostaden som biyta ingår den i bostadens katastervärde.
• Obebyggd tomt. Utan byggnad uppstår ingen fiktiv inkomst. En ren byggtomt medför ingen schablonintäkt, men den kommunala IBI ska ändå betalas.
• Köp eller försäljning under året. Antalet dagar beräknas proportionellt. Vid försäljning tillkommer en sak: Köparen måste hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in beloppet till skattemyndigheten för din räkning — en förskottsbetalning på din vinstskatt som du senare kan få tillbaka helt eller delvis.
• Fastighet via ett spanskt bolag. Då gäller ett helt annat regelverk, eventuellt med den särskilda avgiften för bolag utan skatterättslig hemvist i Spanien. Det bör hanteras av en skatterådgivare, inte i den här kalkylatorn.
• Byte till skatteresidens. Den som blir skattemässigt bosatt i Spanien under året lämnar IRNR och omfattas av den spanska inkomstskatten IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) för hela året. Schablonintäkten försvinner inte, utan hamnar bara i en annan deklaration.

Tidsfrister och formulär: så lämnar du in Modelo 210 korrekt

Skatten uppkommer — på fackspråk devengo, tidpunkten då skattskyldigheten uppstår — den 31 december under skatteåret. Du deklarerar den året därpå: perioden löper från 1 april till 31 december året efter skatteåret (art. 5.b) Orden EHA/3316/2010 i den lydelse som gäller enligt Orden HAC/623/2026). För skatteåret 2026 innebär det alltså att du ska lämna in deklarationen mellan 1 april och 31 december 2027.

Formuläret heter Modelo 210. Som inkomsttyp väljer du rentas imputadas de inmuebles urbanos — schablonintäkter från stadsfastigheter. Det är en autoliquidación, alltså en deklaration där du själv räknar ut, deklarerar och betalar skatten. Varje person lämnar in en egen deklaration för sin andel.

Den spanska skattemyndigheten — AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria), i vardagligt tal kallad Hacienda — skickar inga beslut och inga påminnelser för denna skatt. Du måste själv se till att deklarera och betala. Att det aldrig har kommit någon post betyder inte att inget ska betalas.

Du lämnar in deklarationen elektroniskt via AEAT:s webbplats. Du behöver antingen ett certificado electrónico — ett personligt digitalt certifikat som du ansöker om i Spanien och installerar på din dator —, tillgång till Cl@ve, det spanska identifikationssystemet för privatpersoner, eller ett ombud som lämnar in deklarationen åt dig: en Gestoría eller en skatterådgivare. Du kan betala genom autogiro från ett spanskt konto (domiciliación, dock bara under ett kortare tidsfönster i början av perioden), med ett NRC-kvitto som din spanska bank utfärdar efter betalningen eller via ombudet. Utan NIE (Número de Identidad de Extranjero, det spanska identitets- och skattenumret för utlänningar) kan du inte lämna in deklarationen alls — det är en förutsättning för allt.

Om du är sent ute

Om du lämnar in deklarationen efter tidsfristen utan att myndigheten först har kontaktat dig, tillkommer en recargo — ett förseningspåslag enligt art. 27 Ley 58/2003. Det börjar på 1 % och ökar med ytterligare 1 % för varje hel månads försening. Om förseningen överstiger 12 månader tillkommer ett fast påslag på 15 %, plus dröjsmålsränta från 13:e månaden. Om du betalar påslaget i tid och inte överklagar vare sig det eller deklarationen, minskas det med 25 %. Kalkylatorn ovan kan även räkna ut påslaget om du väljer ett tidigare skatteår.

De vanligaste misstagen

• Ingen deklaration eftersom bostaden inte hyrs ut. Det här är det klart vanligaste fallet. Just när du bara använder bostaden själv uppstår deklarationsskyldigheten.
• Fel schablonsats. Oftast för att övergångsregeln för 2023 till 2025 utan kontroll har förts vidare till 2026.
• Endast en deklaration för 2 ägare. Varje andel kräver ett eget Modelo 210.
• Det katastrala värdet förväxlas med köpeskillingen eller marknadsvärdet. Då blir skatten många gånger högre än den ska vara.
• Tidsfristen missas eftersom ingen uppmaning kom. Det kommer ingen.
• Fastigheten glöms bort i den tyska deklarationen. Schablonintäkterna är visserligen skattebefriade i Tyskland, men påverkar din skattesats genom progressionsförbehållet.

Vad händer sedan?

Skatt på schablonintäkt är en del av helheten. I översikten över skatt för icke-residenta i Spanien kan du läsa hur den passar in bland en icke-resident ägares övriga skyldigheter. Artikeln om Valor Catastral förklarar var det avgörande värdet kommer ifrån och hur du kontrollerar det. Så snart du hyr ut, även om det bara gäller några veckor, gäller ett annat förfarande – se beskattning av hyresintäkter för icke-residenta. Den årliga kommunala avgiften behandlas i artikeln om IBI, och om du ännu inte har köpt bostaden bör du först räkna på köpkostnader på Mallorca.

Rättslig grund och aktuell status

Reglerna om tillräkning av fiktiv inkomst och tillämplig skattesats finns i Art. 24.5 och Art. 25.1.a) i Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), den omarbetade lagen om skatt för icke-residenta. För beräkningen hänvisar IRNR till Art. 85.1 Ley 35/2006, den spanska inkomstskattelagen (IRPF) – där regleras procentsatserna för schablonintäkten och villkoret för omvärdering. Övergångsregeln för skatteåren 2023 till 2025 finns i Disposición adicional quincuagésima quinta i samma Ley 35/2006. Deklarationsfristen regleras i Art. 5.b) Orden EHA/3316/2010 i gällande lydelse, och förseningsavgifterna i Art. 27 Ley 58/2003 (allmän skattelag).

Alla satser på denna sida hämtas från ett daterat skatteregister när sidan öppnas, inte genom att skrivas in manuellt. Under kalkylatorn visas gällande rättsläge och officiella källhänvisningar. Denna sida ersätter inte individuell skatterådgivning.

Vanliga frågor

Relaterade ämnen

• Översikt över alla skattskyldigheter för icke-residenta fastighetsägare
• Förstå, kontrollera och överklaga katastervärdet
• Uthyrning: intäkter, kostnader och frister
• IBI: kommunens årliga fastighetsskatt
• Kostnader utöver köpeskillingen