ETV-licensens lönsamhet

Lönar sig ETV-licensen på Mallorca?

Du köper inte ”en licens”, utan ett antal turistplatser — på spanska plazas turísticas, på katalanska places turístiques. Varje plats motsvarar en gästsäng som du får hyra ut lagligt, och varje plats kostar 3 500 € för ett enfamiljshus. Om det lönar sig avgörs inte av priset för platserna, utan av skillnaden mellan semesteruthyrning och långtidsuthyrning efter skatt — och kalkylatorn ovan räknar ut just den skillnaden utifrån dina egna siffror.

Det dyraste missförståndet vid försäljningssamtal

”Licensen kostar 3 500 €” — den meningen hörs ständigt, och den är fel. Beloppet är priset för en plats. Ett hus som enligt sin cédula de habitabilidad — det officiella intyget om bostadens lämplighet, som anger tillåtet antal boende för varje bostad — får ta emot 6 personer behöver 6 platser. Köpeskillingen är alltså antalet sängar multiplicerat med priset per plats, och det som verkar vara en överskådlig kostnad kan snabbt hamna i en helt annan storleksordning.

Själva tillståndet kostar däremot ingenting. Det får du genom DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística), en försäkran på eget ansvar där du meddelar myndigheten att du påbörjar turistuthyrning och uppfyller alla krav. Försäkran är avgiftsfri — det som kostar är platserna som du måste äga i förväg för att över huvud taget kunna ange dem.

Därför heter motsvarande rad i kalkylatorn ”Köp av turistplatser” och aldrig ”Licensinvestering”. Den som håller isär begreppen förstår också resten av systemet: platserna är en strikt kvoterad resurs, medan tillståndet är myndighetens administrativa beslut om dem.

Förkortningarna som du stöter på i annonser och notarieavtal beskriver uthyrningsformerna: ETV (estancias turísticas en viviendas) avser turistuthyrning av ett enfamiljshus, ETVPL samma verksamhet i en fastighet som omfattas av propiedad horizontal — alltså där flera ägare delar en byggnad eller en anläggning med gemensamma delar — och ETV60 den starkt begränsade uthyrningen av din egen permanentbostad. Varje form har sitt eget pris per plats och sina egna krav.

Så räknar du

Kalkylatorn jämför 2 alternativ för samma fastighet och samma år: dels semesteruthyrning, dels det alternativ du skulle ha utan licens — långtidsuthyrning eller ingen uthyrning alls. För varje alternativ beräknas ett nettokassaflöde enligt följande:

Hyresintäkter före skatt minus faktiska utgifter minus skatt. De faktiska utgifterna omfattar fastighetens löpande kostnader (fastighetsskatt IBI, försäkring, samfällighetsavgifter), räntor, reparationer och kostnader som bara uppstår i respektive alternativ: städning, tvätt och plattformsprovision vid semesteruthyrning, förmedling och förvaltning vid långtidsuthyrning. Båda alternativen får ett sådant kostnadsfält — en kostnadspost enbart på semestersidan skulle väga vågskålen.

Skillnaden mellan de 2 nettokassaflödena är din merintäkt per år. Delar du kostnaden för att köpa platserna, inklusive engångsbikostnader, med denna merintäkt får du fram återbetalningstiden: tiden det tar innan semesteruthyrningen har tjänat in kostnaden för platserna.

En sak är viktigare än den låter, och det är här de flesta avkastningskalkyler går fel: Avskrivningen minskar skatten, men är ingen utgift. Den sänker beskattningsunderlaget — men inga pengar lämnar ditt konto. Därför dras den inte av i kassaflödet. Den som ändå drar av den räknar systematiskt ner lönsamheten i uthyrningen och får en för lång återbetalningstid. Kalkylatorn hanterar den på samma sätt i båda scenarierna, annars skulle jämförelsen bli missvisande.

Verktyget räknar inte om skatten i sig, utan överlåter den till vår kalkylator för beskattning av semesteruthyrning, som i sin tur använder skatten för egen användning. Tillsammans omfattar de IRNR, Spaniens inkomstskatt för personer som inte är bosatta i landet (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). I den ingår även imputación de rentas: För varje dag då bostaden står tom och du har den till ditt förfogande beräknar skattemyndigheten ett fiktivt nyttjandevärde utifrån taxeringsvärdet. Även ett tomt hus medför alltså skatt — därför är alternativet ”ingen uthyrning alls” sällan så harmlöst i jämförelsen som det kan kännas.

Kalkylatorn är avsedd för personer som inte är bosatta i Spanien, för fysiska personer, för ett helt kalenderår och för hela fastigheten. Den omfattar endast spansk skatt; hur inkomsterna behandlas i landet där du är bosatt är en annan fråga och bör hanteras tillsammans med din skatterådgivare. Du ser hur siffrorna är sammansatta i de genomräknade exemplen direkt i kalkylatorn — de uppdateras i takt med gällande lagstiftning, och därför anges medvetet inga manuellt inlagda belopp här i texten.

2 sätt att få platser: lottdragning eller köp på marknaden

Det officiella priset per plats är inte ett butikpris. Det gäller bara när du köper platserna från CBAT, Consorci Borsa d'Allotjaments Turístics — den instans som förvaltar börsen för turistplatser på Balearerna. Börsen fylls enbart på genom avregistreringar: platser som någon lämnar tillbaka återgår till potten. Det tillkommer inga nya platser.

Platserna fördelas i utlysta omgångar, enligt nuvarande förfarande genom offentlig lottdragning inför notarie — på spanska sorteo. Det finns alltså ingen väntelista där du klättrar uppåt och ingen rättighet som uppstår genom tålamod. Det finns en utlysning, en ansökan och en dragning. Om du inte dras får du vänta på nästa omgång.

Den andra vägen är marknaden: Du köper en fastighet som redan har sina platser och betalar en premie som ingår i köpeskillingen. Ingen regel anger vad denna premie är värd — den är en förhandlingsfråga och varierar beroende på ort, antal bäddar och parternas otålighet. Därför finns ett andra förvärvssätt i kalkylatorn: Där anger du beloppet du faktiskt betalar, i stället för att räkna med ett officiellt pris som du just inte får på den här vägen.

Skillnaden är avgörande för lönsamheten. Samma fastighet kan ofta betala tillbaka platser från lottdragningen på några få år, medan en hög marknadspremie kanske aldrig betalar tillbaka sig — trots identiska hyresintäkter. Om någon erbjuder dig en Finca ”med licens” bör din första fråga vara hur stor premien för platserna är.

Vilka fastigheter som fortfarande får registreras

Här har rättsläget förändrats i grunden, vilket är skälet till att många äldre guider leder fel. För lägenheter som omfattas av propiedad horizontal är det förbjudet att lämna in nya anmälningar på hela Balearerna. En vanlig lägenhet i ett flerbostadshus kan alltså inte längre nyregistreras för turistuthyrning — för den finns det helt enkelt inget att räkna på.

3 typer av bostäder är undantagna från förbudet: radhus (viviendas adosadas), parhus (viviendas emparejadas) och fristående småhus som delar en tomt med andra byggnader. För dem är ETVPL fortfarande möjligt. Undantaget gäller även uthyrning av den egna permanentbostaden, som beskrivs längre ner.

Ett enfamiljshus utan propiedad horizontal — det klassiska fristående huset eller en Finca på egen tomt — omfattas inte av förbudet. Det hör till kategorin ETV, och köpet av platserna är då slutgiltigt: en compra definitiva, utan utgångsdatum.

Annorlunda är det för rad- och parhus som omfattas av propiedad horizontal. Där är tillståndet tidsbegränsat. Det gäller i 5 år från det att verksamhetsanmälan lämnas in och måste därefter förnyas — med ett nytt intyg från den instans som förvaltar platserna, vilket bekräftar att platserna står till ditt förfogande under en ny period. Priset per plats är betydligt lägre i denna kategori, nämligen 875 €, men du köper heller inte en permanent rättighet utan en tidsbegränsad.

Detta får en konsekvens i kalkylatorn som du kommer att lägga märke till: För den tidsbegränsade kategorin anger den ingen återbetalningstid som sträcker sig längre än tillståndets giltighetstid. I stället visar den hur mycket som fortfarande återstår vid periodens slut. En siffra efter periodens slut vore inte en dålig siffra, utan ingen siffra alls — modellen som skulle ge den gäller inte längre, eftersom platserna då måste skaffas på nytt och villkoren för förnyelsen inte är fastställda.

Vad kalkylatorn medvetet inte omfattar

Det finns en 3:e kategori, ETV60: uthyrning av ägarens egen permanentbostad under högst 60 dagar per år, till det lägsta priset per plats på 291,67 €. Vid första anblicken kan det verka vara den billiga ingång som alla letar efter. Men så är det inte — i alla fall inte för dig som inte bor på Mallorca. En förutsättning är att bostaden är ägarens permanentbostad, och en person som inte är resident på ön har per definition ingen sådan. Därför erbjuder kalkylatorn inte denna kategori. Det är ärligare än att visa en beräkning som bygger på ett villkor som ingen i denna målgrupp uppfyller.

Inte heller delägande som understiger fullt ägande visas. Om du bara äger en del av bostaden måste du också räkna kostnaderna proportionellt — att beräkna kassaflödet utifrån bara en andel är den vanligaste felkällan i sådana kalkyler, och en kalkylator som tyst producerar sådana fel vore farligare än ingen alls.

Slutligen räknar kalkylatorn varken med en senare återförsäljning av platserna eller med kostnaderna för en förlängning. Båda är medvetna val till förmån för belagda uppgifter. För dig innebär det att den angivna återbetalningstiden snarare är en övre gräns än en prognos.

Vad platserna innebär: ingen återbetalning, ingen snabb överlåtelse

2 regler gör att köpet av platserna innebär ett åtagande som sträcker sig längre än själva betalningen.

För det första: Om du avregistrerar den turistiska verksamheten får du inga pengar tillbaka för platserna. Det står uttryckligen i den baleariska turismlagen (Art. 91.6 Ley 8/2012). Den som köper platserna och slutar hyra ut efter en säsong förlorar hela insatsen. Det finns ett snävt undantag om myndigheten på eget initiativ återkallar tillståndet och du inte bär skulden för det; då återbetalas en proportionell del, med avdrag för en fast procentsats för varje månad sedan deklarationen lämnades in.

För det andra: platser från den nuvarande tillfälliga börsen får inte överlåtas till tredje part under 5 år, räknat från dagen då förvärvscertifikatet utfärdas. En snabb vidareförsäljning till nästa intressent är alltså inte möjlig. I din kalkyl innebär det att det investerade kapitalet är bundet under denna period och att en exit inte kan ske genom att sälja platserna, utan bara genom att sälja bostaden tillsammans med platserna.

Tidsfrister, blanketter och skyldigheter efter förvärvet

Det räcker inte att tilldelas platserna. Efter förvärvet börjar en kort tidsfrist löpa, inom vilken du måste lämna in DRIAT; den anges i utlysningen och i förvärvscertifikatet. Om du låter fristen löpa ut återgår platserna till börsen, och dina pengar har då inte gått till ett tillstånd utan är förlorade. Det är det vanligaste misstaget som går att undvika i detta förfarande, och det händer regelbundet eftersom handlingar fortfarande måste tas fram mellan utlottningen och deklarationen.

Om du har ett tidsbegränsat tillstånd ska du förlänga det under månaden före utgångsdatumet. Då behövs ett nytt certifikat från den instans som administrerar platserna. Förlängningen sker inte automatiskt och går inte att missa för att sedan ta igen — lägg in datumet i kalendern så snart deklarationen har lämnats in.

Du har dessutom en löpande försäkringsskyldighet: den som hyr ut till turister måste ha en ansvarsförsäkring som täcker skador på gäster (Art. 50.16 Ley 8/2012). Skyldigheten står i lagen, medan premien bestäms av marknaden — i kalkylatorn räknas den som en löpande kostnad för bostaden, inte som en kostnad för varje enskild uthyrning.

De flesta ägare anlitar en Gestoría för pappersarbetet — en spansk administrativ byrå som hanterar ansökningar, deklarationer och myndighetsärenden. Arvodet avtalas fritt och är därför ett inmatningsfält för engångskostnader i kalkylatorn, inte ett förifyllt belopp som skulle kunna uppfattas som en myndighetsavgift. Detsamma gäller certifikat, utlåtanden och rådgivning: bara du vet vad du betalar för detta, och kostnaden hör till investeringen eftersom den inte skulle uppstå utan förvärvet av platserna.

Rättslig grund och aktuell status

Junta Rectora del CBAT fastställer priserna per plats och publicerar dem i BOIB, Butlletí Oficial de les Illes Balears — Balearernas officiella kungörelseorgan, där regionala beslut offentliggörs med rättslig verkan. Grunden är Art. 91.4 Ley 8/2012, den baleariska turismlagen: där anges uttryckligen att den förvaltande instansen ska fastställa priserna och att man ska skilja mellan permanent och tidsbegränsad överlåtelse samt kategorin för permanentbostad. Beloppen i kalkylatorn hämtas från gällande Acord från Junta Rectora och uppdateras via det centrala faktaregistret — inte från denna text, som annars skulle bli felaktig vid nästa prisomgång.

Tillståndets tidsbegränsning och förlängning regleras i Art. 50.3 Ley 8/2012, kategorin för permanentbostad i Art. 50.20, försäkringsskyldigheten i Art. 50.16 och den uteslutna rätten till återbetalning i Art. 91.6. Förbudet mot nya deklarationer för bostäder inom systemet propiedad horizontal, tillsammans med undantagen för radhus och parhus, finns i Disposición adicional segunda i Decreto ley 4/2025 i den lydelse som följer av Ley 4/2026, publicerad i BOE. De tillfälliga platsbörserna och lottningsförfarandet regleras i Disposición transitoria segunda i samma Decreto ley och i aktuellt Acord från CBAT.

Räknaren anger själv vilken rättslig status som gäller för de belopp och frister som anges. Om du vill läsa originaltexterna hittar du den konsoliderade versionen av Ley 8/2012 i BOE och CBAT:s beslut i BOIB:s arkiv på caib.es.

Vanliga frågor

Relaterade räknare

• Skatt på hyresintäkter för icke-residenta — skatteberäkningen som den här räknaren bygger på.
• Skatt vid eget nyttjande och Modelo 210 — vad skattemyndigheten räknar med för dagar då bostaden står tom.
• Löpande kostnader för en semesterbostad — utgifterna som hör hemma i varje kalkyl.

Och om du fortfarande är i ett tidigare skede: I vår guide om överföring av ETV-licensen kan du läsa om hur värdet av befintliga platser påverkar ett fastighetsköp. Investera i fastigheter på Mallorca ger dig ett större perspektiv på avkastningen.