Löpande kostnader på Mallorca

Ett dussintal små utgifter utspridda över året. Kalkylatorn lägger ihop dem till en årssumma, ett månadsbelopp och andelen skatter och avgifter.

Vad kostar en semesterbostad på Mallorca per år?

Du får räkningar från flera håll: fastighetsskatten från kommunen, avfallsavgiften delvis från kommunen och delvis från vattenleverantören, avgiften till ägarföreningen, försäkring, el, vatten och en deklaration som många ägare inte tänker på förrän den redan ska lämnas in. Det finns ändå inget generellt svar på frågan om totalsumman, och den som ger dig ett sådant gissar. Beloppet beror på 4 saker som kan skilja sig mycket från fastighet till fastighet: taxeringsvärdet (det avgör fastighetsskatten och skatten på eget nyttjande), kommunen (varje kommun fastställer sin egen skattesats och avfallsavgift), ägarföreningen och om pool och trädgård behöver skötas. Fyll i dina egna siffror ovan – kalkylatorn visar sedan totalsumman, genomsnittet per månad och hur stor andel som utgörs av skatter och avgifter.

Så räknar kalkylatorn

Kalkylatorn gäller en semesterbostad som du använder själv eller som står tom. 16 av de 17 uppgifterna är belopp som du känner till eller kan läsa av på dina fakturor; endast 1 post beräknas av kalkylatorn, nämligen skatten på eget nyttjande.

Skatter och avgifter

• IBI (fastighetsskatt, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – kommunens årliga fastighetsskatt. Den baseras på valor catastral (taxeringsvärdet), som fastställs av Catastro (Spaniens fastighetsregister) och ofta ligger betydligt under marknadsvärdet. Den lagstadgade ramen för bostadsfastigheter i stadsområden ligger mellan 0,4 % och 1,1 %; exakt var din kommun ligger inom intervallet framgår av dess Ordenanza fiscal. Ange beloppet på ditt beslut – kalkylatorn räknar inte fram det utifrån taxeringsvärdet, eftersom skattesatsen tillämpas på det reducerade beskattningsunderlaget och rabatter redan kan vara inräknade.
• Basura (avfallsavgift) – i Palma är det 2 poster som ofta blandas ihop: avgiften för avfallshantering tas ut av kommunen, medan EMAYA (Palmas kommunala vatten- och avfallsbolag) debiterar hämtningsdelen på vattenräkningen. Om du redan har tagit med denna del i vattenräkningen ska du inte ange den här en gång till.
• Kostnad för deklarationen – det du betalar din Gestoría (spansk byrå för administration och skatt) eller din skatterådgivare för den årliga deklarationen. Arvodet avtalas fritt och är därför inte förifyllt.
• Modelo 210 (eget nyttjande) – den enda posten som kalkylatorn beräknar själv. Icke-residenta ägare beskattas för varje dag då bostaden inte är uthyrd för en fiktiv avkastning: 1,1 % av taxeringsvärdet om det har omprövats inom den relevanta tidsfristen, annars 2 %. På detta tillkommer skattesatsen för icke-residenta: 19 % för personer med hemvist i EU eller EES, 24 % för personer med hemvist i ett tredjeland. Beräkningen använder samma funktion som i kalkylatorn för skatt på eget nyttjande.

Driftskostnader

• Comunidad de propietarios (ägarförening) — den månatliga föreningsavgiften. Det finns ingen officiell nivå för den: föreningen beslutar om sin budget, och din andel beror på den cuota de participación som fastställs i köpeavtalet. Skillnaden mellan en liten anläggning utan personal och en anläggning med pool, trädgård och hiss kan vara 10 gånger så stor.
• Seguro de hogar (byggnads- och hemförsäkring) — standardförsäkringen för lägenheter och hus som du själv använder.
• Poolskötsel och trädgårdsskötsel — tjänster som avtalas fritt. Om du inte har pool anger du 0 här; det är en uppgift, inte en lucka.
• El och vatten — för el är den fasta delen, som består av nätavgifter, systemavgifter och hyra för elmätaren, oberoende av förbrukningen och tas ut även när bostaden står tom. Detsamma gäller för vattnets grundavgifter och den fasta delen av Canon de Saneamiento, den baleariska avloppsavgiften.
• Objekttillsyn — nyckelservice, tillsynsbesök, samordning av hantverkare.
• Övrigt — en samlingspost för underhåll, avsättning, en derrama (en särskild avgift från ägarföreningen för arbeten utanför plan), internet och säkerhetsteknik. Var noga med att inte räkna med sådant som redan ingår i föreningsavgiften två gånger.

Det räknaren medvetet inte gör

Den hittar inte på några siffror. För fastighetsskatten, sophämtningsavgiften, vatten- och eltaxan finns publicerade taxor, och de förifyllda värdena bygger på dem — med källhänvisning direkt under räknaren. För föreningsavgift, trädgårdsskötsel, objekttillsyn och rådgivararvoden finns varken prisreglering eller tillförlitlig statistik i Spanien. Därför är dessa fält tomma från början i stället för fyllda med 0: Ett 0 skulle påstå att posten inte förekommer och dessutom beräkningsmässigt höja andelen skatter och avgifter. Så länge någon av dessa uppgifter saknas är den visade summan uttryckligen en delsumma, och någon andel visas inte.

Alla belopp är bruttoutgifter inklusive IVA och ingående avgifter. Det är viktigare än det låter: offerter för poolskötsel eller trädgårdsarbete på Mallorca anges vanligen netto, medan dina driftskostnadsräkningar är brutto. Den som utan kontroll lägger ihop båda i samma summa räknar mer än 1 femtedel för lågt.

Räkneexempel

Under räknaren hittar du 3 helt ifyllda exempel: en referenslägenhet, en Finca med pool och ett fall med uthyrda dagar. Med ett klick laddas värdena in i formuläret, och du ser direkt summan, månadsgenomsnittet och fördelningen. Därefter kan du anpassa fälten ett i taget till din egen bostad. Vi skriver medvetet inte ut siffrorna här — i räknaren ändras de med valt skatteår, medan de skulle bli inaktuella i löpande text.

Framför allt är det användbart att jämföra de 3 fallen med varandra. Det visar att de poster som du inte kan påverka — fastighetsskatt, sophämtningsavgift och skatt på eget nyttjande — i en vanlig lägenhet oftast utgör den mindre delen, och att kostnaderna främst uppstår där teknik och grönområden behöver skötas.

Särskilda fall

Du hyr ut turistiskt

Då förändras 2 saker. För det första tas ingen skatt på eget nyttjande ut för de dagar som är uthyrda — ange antalet uthyrda dagar ovan, så drar räknaren av dem. I stället tillkommer dock en egen deklaration av hyresintäkterna, också via Modelo 210, och den beräknar den här räknaren inte. Den som drar av dagarna men glömmer beskattningen av intäkterna underskattar sin skattebörda.

För det andra tillkommer kostnadsposter som saknas här: Ecotasa (Balearernas turistskatt, som gästen betalar men som du måste anmäla och redovisa), en företagsförsäkring med ansvarsskydd i stället för den privata villaförsäkringen, städning och tvätt vid varje gästbyte samt, beroende på upplägg, provisioner till förmedlingsportalerna. Årssumman i den här kalkylatorn är alltså en lägstanivå för en uthyrd bostad, inte en total kostnad.

Du äger bara en andel

Vid samägande lämnar varje ägare en egen deklaration för sin andel. Ange din andel i procent och ta även upp alla övriga belopp enligt din andel – annars räknar kalkylatorn en hel fastighet mot en skatt för en andel.

Palma är inte Mallorca

IBI-satsen och avfallsavgiften fastställs av varje kommun för sig. De förifyllda värdena i den här kalkylatorn bygger på bestämmelserna i Palma och är ett exempel, inte värden för hela ön: Calvià, Andratx, Pollença och Santanyí har egna skattesatser och avgiftsordningar. På ditt IBI-beslut står det belopp som gäller för dig – det går före alla förifyllda värden.

Det finns inget fastställt taxeringsvärde för din fastighet

Det förekommer för nybyggnationer och efter ombyggnader, så länge Catastro ännu inte har slutfört värderingen. Då gäller ett annat beskattningsunderlag för skatten på eget nyttjande, och det fallet beräknas inte här. Ange inte något uppskattat värde i ett sådant fall, utan se hellre posten som öppen än att sätta den till 0.

Det som ändå inte ingår i summan

Finansieringskostnader ingår inte, alltså ränta och amortering på ett hypotekslån, och inte heller den spanska förmögenhetsskatten. Förmögenhetsskatten är inte knuten enbart till den här fastigheten, utan till hela din förmögenhet som är skattepliktig i Spanien – det finns en separat kalkylator för den, länkad längst ned på sidan.

Tidsfrister och formulär

Posterna har mycket olika intervall, och bara en av dem måste du själv ta initiativ till:

• IBI – varje år, med en frivillig betalningsperiod som kommunen fastställer. Autogiro är det enklaste sättet; utan autogiro leder en missad tidsfrist till ett kravförfarande med tilläggsavgift.
• Basura – behandlingsdelen tas ut av kommunen, medan hämtningsdelen i Palma står på EMAYA-fakturan.
• Modelo 210 för eget nyttjande – skatten uppstår den 31 december under beskattningsåret och deklareras året därpå. Det är den enda posten i den här kalkylatorn som du själv måste hantera; mer information om deklarationsperiod och betalningssätt finns i guiden om skatt på eget nyttjande.
• Comunidad, försäkring, el, vatten – löpande avtal, oftast via autogiro. En extra uttaxering från föreningen tillkommer utöver detta och kan komma när som helst.

Ett praktiskt råd: Ett spanskt konto med autogiro för fastighetsskatt, vatten, el och avgiften till ägarföreningen gör att du slipper de flesta påminnelserna. Ett misslyckat autogiro till Comunidad kan snabbare bli besvärligt än en försenad skattebetalning, eftersom det kan påverka din tillgång till föreningens beslut och omröstningar.

Rättslig grund och gällande regler

Skatten vid eget nyttjande regleras av den spanska lagen om skatt för personer som inte är skatterättsligt bosatta i Spanien (Real Decreto Legislativo 5/2004): den beräknas på en fiktiv inkomst utifrån taxeringsvärdet, med avdrag för uthyrda dagar och en skattesats som beror på bosättningsland. Den rättsliga ramen för IBI-satsen finns i lagen om kommunal finansiering (Real Decreto Legislativo 2/2004); den konkreta skattesatsen och avfallsavgiften beslutar varje kommun om i sin årliga Ordenanza fiscal.

Under kalkylatorn finns en rad med Gällande regler och ett datum. Det betyder inte ”senast kontrollerad”, utan något mer specifikt: det är datumet för den senaste föreskrift som ingår i beräkningen, räknat från brytdagen för det valda skatteåret. Om de relevanta skattesatserna och beräkningsreglerna har varit oförändrade sedan 2023 står det 2023 där — även om avfallsavgiften kommer från en förordning från 2026. Båda uppgifterna kan vara korrekta samtidigt: skattereglerna är äldre än avgiftstaxorna. Om någon av föreskrifterna ändras följer datumet med, och väljer du ett annat skatteår räknar kalkylatorn enligt de regler som gällde på dess brytdag, inte enligt dagens regler.

För de förifyllda uppgifterna som inte gäller skatt — fastighetsskatt, avfallsavgift, vatten, el och försäkring — finns även källorna med hämtningsdatum under kalkylatorn. Två av dem är äldre än man kanske väntar sig: vatten- och hämtningsavgifterna i Palma är de senast publicerade gällande taxorna, men deras senaste version är några år gammal. Kontrollera vid tveksamhet din egen faktura; den är alltid en bättre källa än en förifylld uppgift.

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

• Skatt vid eget nyttjande Modelo 210 — en av kalkylatorns skatteposter i detalj: beräkningsunderlag, skattesats beroende på bosättning, deklarationsperiod och förseningsavgifter.
• Förmögenhetsskatt Balearerna — den årliga skatten på själva förmögenheten, med det baleariska grundavdraget och solidaritetsskatten. Den ingår inte i driftskostnaderna, men hör till samma årsplanering.