Är min mäklare registrerad? Kontrollera Registro Agentes Inmobiliarios Baleares
Om du köper eller säljer en bostad på Mallorca har du förmodligen redan hört talas om Registro Agentes Inmobiliarios Baleares, som det officiella mäklarregistret på Balearerna ofta kallas för kort. Många tyskspråkiga portaler uppger fortfarande att registrering är obligatorisk. Det stämde länge, men inte längre sedan 13.06.2026: En lagändring har uttryckligen gjort registret frivilligt. I den här guiden får du veta vad det innebär för dig som köpare eller säljare, vilka krav en registrerad mäklare måste uppfylla, hur stor säkerheten och ansvarsförsäkringen minst måste vara samt vilka konkreta steg du kan ta för att kontrollera vad som kännetecknar en seriös mäklare – även om mäklaren inte finns med i registret.
Vill du veta vad du annars bör tänka på när det gäller din mäklare eller ditt köpeavtal?
- Skicka en personlig förfrågan — vi sätter dig i kontakt med rätt personer
- Branschkatalog: Fastighetsmäklare på Mallorca — hitta en mäklare i din region
Läget 2026: Därför är registreringen frivillig – och varför många källor uppger motsatsen
Rättsläget kring mäklarregistret på Balearerna har förändrats i grunden 2 gånger på 2 år. Den som söker information på nätet hittar nästan enbart texter från 2024 och 2025 som uppger att registrering är obligatorisk. Det stämde när de publicerades – men inte längre.
Grunden är Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, som över huvud taget inrättade registret. I lagens motivering står det fortfarande ordagrant att det är ett "registro obligatorio". Motiveringen har aldrig uppdaterats – och det är just där fällan ligger: Den som bara läser ingressen tror att registret är obligatoriskt.
Den egentliga regleringen finns dock i lagens tilläggsbestämmelser (disposiciones adicionales), och där har Ley 4/2026, de 11 de junio (publicerad i BOIB Nr. 74 den 13.06.2026, med en rättelse i BOIB Nr. 91 den 21.07.2026) formulerat om den avgörande passagen helt. Sedan dess gäller det ordagrant att registreringen "en todo caso" – alltså i alla fall – är frivillig och att registret är offentligt, av förvaltningsrättslig karaktär och frivilligt.
Observera: Den konsoliderade versionen av Ley 3/2024 hos BOE anger 13.06.2026 som senaste uppdatering – ändringen genom Ley 4/2026 är alltså inarbetad. Äldre sammanfattningar, även från mäklarorganisationer eller advokatbyråer, som är från 2024 eller 2025, återspeglar inte detta läge.
Registret i korthet: namn, myndighet och syfte
Det fullständiga officiella namnet är Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears. I praktiken används en förkortning, men den är inte officiell – du hittar den på mäklarwebbplatser och i meddelanden från branschorganisationer, men registrets officiella namn skrivs ut i sin helhet.
| Egenskap | Uppgift |
|---|---|
| Officiellt namn | Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears |
| Rättslig status | Offentligt, offentligrättsligt, frivilligt |
| Ansvarig myndighet | Dirección General de Vivienda y Arquitectura |
| Rättslig grund | Ley 3/2024 (DA 13 och DA 14), ändrad genom Ley 4/2026 |
| Syfte | Ökad transparens på bostadsmarknaden och konsumentskydd genom kvalitetssäkrade fastighetstjänster |
| Status sedan | 13.06.2026: uttryckligen frivilligt |
Dirección General de Vivienda y Arquitectura handlägger ansökningar om registrering, ändring, tillfälligt upphävande och avregistrering. Myndigheten kan också på eget initiativ tillfälligt upphäva eller avregistrera registreringar, men först efter att den berörda personen har fått yttra sig. Den kontrollerar regelbundet att kraven uppfylls. Dessutom informerar myndigheten, ger allmänheten tillgång till registeruppgifterna och utfärdar intyg om de uppgifter som finns registrerade.
Krav för registrering: Vad en mäklare måste kunna styrka
För tydlighetens skull: Punkterna nedan är krav för att få finnas med i registret – de är inte krav för att få arbeta som fastighetsmäklare på Balearerna, eftersom registreringen är frivillig. En registrerad mäklare har intygat för myndigheten att kraven är uppfyllda, och myndigheten kan kontrollera detta.
| Krav | Innehåll |
|---|---|
| Verksamhetslokal | En butikslokal på Balearerna som är öppen för allmänheten, utom när tjänsterna enbart tillhandahålls elektroniskt eller på distans |
| Tillgänglighet vid enbart distansverksamhet | En postadress inom Balearerna där verksamheten kan nås |
| Kundkontakt | Mottagande av förfrågningar, klagomål och reklamationer på verksamhetsstället |
| Märkning | En synlig skylt (distintivo) och registreringsnummer på verksamhetsstället samt registreringsnummer i all marknadsföring |
| Yrkesmässig lämplighet | För juridiska personer: minst en styrelseledamot och den person som ansvarar för butikslokalen måste uppfylla kraven |
| Tidigare domar | Inga tidigare domar för brott som har begåtts inom ramen för mäklarverksamheten |
| Ansökan | Enskilt med declaración responsable eller kollektivt via yrkeskammare/förbund; elektronisk ansökan |
Så länge registreringsnumret ännu inte finns tillgängligt får den inlämnade declaración responsable:s diarienummer tillfälligt användas som identifiering.
Observera: FAQ-sidan hos den ansvariga myndigheten hänvisar på vissa ställen fortfarande till äldre utbildningskrav från den ursprungliga versionen. Ley 4/2026 har uttryckligen lämnat detta avsnitt utan innehåll. I dag är det lämplighetskraven i den omarbetade tilläggsbestämmelsen som gäller, inte den äldre versionen.
Säkerheten: 60.000 euro som skyddar dina pengar
En punkt som är särskilt viktig för dig som köpare eller hyresgäst är den säkerhet (garantía) som registrerade mäklare måste ställa. Den täcker de belopp som mäklaren tar emot inom ramen för sin verksamhet tills de har gjorts tillgängliga för de berättigade – alltså just de handpenningar och reservationsavgifter som ofta betalas tidigt i köpprocessen.
| Säkerhetens egenskap | Uppgift |
|---|---|
| Minimibelopp | 60.000 € per försäkringsår |
| Form | Seguro de caución eller fianza hos godkänt försäkringsbolag/finansinstitut |
| Tecknande | Individuellt eller kollektivt via kamrar och förbund; även säkerheter från andra EU-medlemsstater godtas |
| Syfte | Skydd för mottagna kundmedel fram till utbetalning till de berättigade |
| Ianspråktagande | Endast genom en uttrycklig överenskommelse mellan parterna eller med stöd av en dom, en lagakraftvunnen skiljedom eller ett lagakraftvunnet förvaltningsbeslut |
Säkerheten är alltså ingen pott att ta ur – utan överenskommelse eller lagakraftvunnet beslut betalas inget ut från den. Om du betalar en handpenning är det därför också klokt att läsa reservationsavtalet: Mer information hittar du i guiden om reservationsavtal i Spanien.
Ansvarsförsäkring: Dessa försäkringsbelopp gäller
Utöver säkerheten krävs en ansvarsförsäkring som täcker skador som uppstår i mäklarverksamheten och som ska hållas gällande under hela verksamhetstiden.
| Ansvarsförsäkringens villkor | Uppgift |
|---|---|
| Minsta försäkringsbelopp per skada | 100.000 € |
| Minsta försäkringsbelopp per år | 600.000 € |
| Giltighetsområde | Illes Balears |
| Justering av beloppen | Möjlig genom Resolución från Consejero de Vivienda, Territorio y Movilidad |
| Tidsgräns | Gäller inte för förmedlingsuppdrag som påbörjades före ikraftträdandet. Det avgörande är datumet på nota de encargo |
Observera: De angivna försäkringsbeloppen är de senast kända. Eftersom lagen uttryckligen medger senare justeringar genom Resolución är det inte garanterat att beloppen ligger fast permanent.
Så kontrollerar du om en mäklare är registrerad – steg för steg
Det finns inget belägg för någon offentlig sökfunktion på nätet där du kan söka på namn. Däremot är det belagt att registret är offentligt, att myndigheten lämnar ut uppgifter och utfärdar intyg. Så här gör du i praktiken:
- Kontrollera objektbeskrivningar, webbplats och skyltfönster. En registrerad mäklare måste tydligt ange sitt registreringsnummer på verksamhetsstället och i all sin marknadsföring.
- Fråga direkt efter registreringsnumret. En seriös mäklare uppger det utan att tveka, eller vid behov diarienumret för sin declaración responsable.
- Fråga om uppgifterna kring säkerheten. Registrerade mäklare måste på begäran minst uppge namnet på försäkringsgivaren respektive banken och garantins referensnummer – det är en uttrycklig rättighet som du bör använda dig av.
- Om du är osäker: begär information från myndigheten. Dirección General de Vivienda y Arquitectura ger allmänheten tillgång till registeruppgifterna och utfärdar intyg.
- Ta även juridisk rådgivning, särskilt när det gäller större belopp eller om något fortfarande är oklart – exempelvis genom en tysktalande advokat vid bostadsköp.
Vad registreringen INTE innebär – och vad den inte ersätter
Här finns den största missuppfattningen som envist lever kvar från äldre texter: En oregistrerad mäklare arbetar inte automatiskt olagligt. Registrering är frivillig sedan 13.06.2026, och lagen klargör uttryckligen att den inte utgör något tillstånd eller godkännande.
Slutsatsen är mer nyanserad: En registrerad mäklare har uppgett till myndigheten att det finns verksamhetslokal, yrkeskompetens, säkerhet och ansvarsförsäkring – och myndigheten kan kontrollera detta regelbundet, stänga av eller avregistrera mäklaren. För en oregistrerad mäklare saknas just denna möjlighet till myndighetskontroll. Det betyder inte att mäklaren arbetar oseriöst – men du behöver själv ställa fler frågor, exempelvis om provision, ansvarsförsäkring och referenser. I guiden om mäklarprovision på Mallorca kan du läsa om hur provisioner vanligtvis fungerar på Mallorca.
Vanligaste misstagen när du använder mäklarregistret
| Misstag | Varför det är problematiskt |
|---|---|
| Att hänvisa till äldre artiklar (2024/2025) som om de beskrev det aktuella rättsläget | Dessa texter beskriver rättsläget före Ley 4/2026 – och är inaktuella sedan 13.06.2026 |
| Att utgå från att en oregistrerad mäklare agerar olagligt | Registreringen är uttryckligen frivillig och inte ett krav för att få utöva yrket |
| Att leta efter en offentlig namnsökning på internet | Det finns ingen officiellt dokumenterad sökfunktion av detta slag; information fås via ansvarig myndighet |
| Att förväxla depositionen med en återbetalning som är tillgänglig direkt | Utbetalning förutsätter en överenskommelse eller en lagakraftvunnen dom eller skiljedom |
| Att inte aktivt fråga efter registreringsnumret | Registrerade mäklare är skyldiga att uppge numret och ange det i sin marknadsföring |
| Att enbart förlita sig på myndighetens FAQ utan att kontrollera den aktuella lagtexten | FAQ:n hänvisar delvis fortfarande till en bestämmelse som har tömts på innehåll genom Ley 4/2026 |
Vad händer sedan? Öppna frågor och möjliga anpassningar
Eftersom registreringen är frivillig beror den faktiska registreringsgraden bland mäklare på i vilken utsträckning marknaden använder den som en kvalitetssignal – till exempel genom branschorganisationer som registrerar sina medlemmar kollektivt. För dig som konsument är det viktigt att täckningsbeloppen för deposition och ansvarsförsäkring kan justeras genom Resolución. Vid större transaktioner bör du därför alltid kontrollera det aktuella läget direkt hos ansvarig myndighet. Det finns inga officiellt publicerade uppgifter om böter vid utebliven registrering, avgifter för själva registreringen eller myndighetens handläggningstider – i enskilda fall bör du fråga Dirección General de Vivienda y Arquitectura.
Checklista: kontrollera Maklerregister Balearen
- Har du letat efter registreringsnumret på mäklarens kontor och i marknadsföringen?
- Har du frågat mäklaren direkt efter registreringsnumret?
- Har du vid handpenning frågat efter försäkringsbolagets/bankens namn och garantins referensnummer?
- Har du läst reservationsavtalet och nota de encargo noga, särskilt datumet?
- Har du vid osäkerhet inhämtat information eller ett intyg från Dirección General de Vivienda y Arquitectura?
- Har du vid större belopp även tagit oberoende juridisk rådgivning?
- Har du undvikit att utgå från inaktuella källor på nätet (2024/2025) som om de beskrev det aktuella rättsläget?
Slutsats
Registro Agentes Inmobiliarios Baleares är sedan den 13 juni 2026 ett frivilligt, offentligt register – en viktig skillnad jämfört med vad de flesta tyskspråkiga källor fortfarande uppger. För dig som köpare eller säljare innebär det att en registrering är en användbar, men inte obligatorisk, kvalitetsindikator. Den som är registrerad har visat att det finns ett verksamhetsställe, yrkesmässig kompetens, en säkerhet på minst 60.000 Euro per år och en ansvarsförsäkring som omfattar minst 100.000 Euro per skada och 600.000 Euro per år – och kontrolleras regelbundet av myndigheten. Använd stegen ovan för att kontrollera detta aktivt och ta dessutom juridisk rådgivning vid större belopp, till exempel via branschregistret för fastighetsmäklare eller de allmänna tipsen för bostadsköp.
Officiella källor
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (konsoliderad version): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
- Ley 4/2026, de 11 de junio (fullständig text): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-15579
- Govern de les Illes Balears, Dirección General de Vivienda y Arquitectura, Registro de Agentes Inmobiliarios: https://www.caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inici