Mäklarprovision på Mallorca: Vem betalar hur mycket – och hur du hittar en seriös mäklare
Mäklarprovisionen på Mallorca är ett av de ämnen som oftast missförstås vid köp av fastigheter på ön – och ett av de viktigaste för din budget. Till skillnad från i Tyskland finns det i Spanien ingen lag som enhetligt reglerar provisionsnivån, betalningsskyldigheten eller yrkeskraven för mäklare. Vem som betalar, hur mycket, när och till vem – allt detta är en förhandlingsfråga och måste regleras tydligt i mäklaravtalet. Denna guide förklarar vilka provisioner som är marknadsmässiga på Mallorca, om det är du som köpare eller säljare som ska betala, när provisionen enligt lag förfaller till betalning, vilka typer av mäklare som finns på ön och hur du skiljer oseriösa aktörer från seriösa proffs – med konkreta siffror, checklistor och en översikt över de totala tillkommande kostnaderna.
Planerar du att köpa eller sälja en fastighet på Mallorca och vill veta om ditt mäklaravtal är rättvist?
- 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi rekommenderar certifierade advokater och mäklare från vårt nätverk
- En översikt över alla tillkommande kostnader vid köp på Mallorca
Vad är mäklarprovisionen – och varför är den speciell på Mallorca?
Mäklarprovisionen (spanska: honorarios de agencia eller comisión de agencia) är det resultatbaserade arvode som en fastighetsmäklare erhåller för att förmedla en transaktion. Den betalas i princip endast ut om ett köpeavtal faktiskt ingås – det vill säga: inget avtal, ingen provision.
Det låter enkelt, men på Mallorca finns det en viktig särdrag: Yrket som fastighetsmäklare är inte ett lagligt skyddat yrke i Spanien. Det finns inget enhetligt statligt tillståndskrav, inga minimikvalifikationer som föreskrivs i lag och ingen lagstadgad provisionsnivå. I princip kan vem som helst verka som fastighetsmäklare – med ett undantag: Advokater får enligt sina yrkesetiska riktlinjer inte samtidigt bedriva verksamhet som fastighetsmäklare.
För dig innebär det följande: Hela frågan om provision – belopp, betalningsskyldighet, förfallodag – beror på vad som står i mäklaravtalet. Det lönar sig att läsa igenom avtalet noggrant innan du undertecknar det eller att låta någon granska det ur juridisk synvinkel.
Obs! Eftersom mäklarmarknaden på Mallorca är relativt oreglerad varierar kvaliteten på aktörerna avsevärt. Det finns ett stort antal mäklarbyråer verksamma på ön. Längre ner i den här artikeln kan du läsa om hur du skiljer seriösa aktörer från oseriösa.
Hur hög är mäklarprovisionen på Mallorca?
Provisionen är fritt förhandlingsbar, men har i praktiken stabiliserats inom tydliga intervall. Följande tabell visar de marknadsmässiga satserna beroende på fastighetstyp:
| Fastighetstyp | Vanlig provisionssats | Grund |
|---|---|---|
| Vanliga bostadsfastigheter | ca 5 % | Köpeskilling |
| Exklusiva bostäder | 5–6 % | Köpeskilling |
| Lyxfastigheter (flera miljoner euro) | 2–3 % | Köpeskilling |
| Alla kategorier | + 21 % IVA | på provisionsbeloppet |
Beräknings exempel: För en fastighet till ett pris av 800 000 € uppgår en provision på 5 % till exakt 40 000 €. På detta belopp tillkommer 21 % IVA, det vill säga ytterligare 8 400 €. Totalkostnad för mäklarprovisionen: 48 400 €.
Observera: När det gäller lyxfastigheter i mycket höga prissegment är en lägre provision (2–3 %) vanlig och ofta förhandlingsbar. Samtidigt kan en högre provision avtalas i enskilda fall – till exempel om kretsen av potentiella köpare är särskilt begränsad eller om fastigheten är ovanligt svår att sälja.
Provisionen är alltså inte ett fast belopp. Det du dock under alla omständigheter bör undvika är att få reda på de siffror som påverkar provisionen först efter att bokningsavtalet har ingåtts. Mer om detta i avsnittet om vanliga misstag.
Vem betalar mäklarprovisionen: köparen eller säljaren?
Det är den vanligaste frågan – och svaret är inte detsamma överallt på Mallorca.
Uppdragsprincipen
I Spanien gäller i princip uppdragsprincipen: den som anlitar mäklaren betalar provisionen. Eftersom det i praktiken ofta är säljaren som anlitar mäklarens tjänster för att marknadsföra sin fastighet, är det i många fall också säljaren som är skyldig att betala provisionen.
Mottagningen på Mallorca
I praktiken på Mallorca förekommer dock även modellen där köparen betalar provisionen – eller där den delas mellan köparen och säljaren. Vilken modell som gäller beror på den enskilda mäklaren, fastigheten och avtalsvillkoren. Följande tabell visar de tre vanligaste modellerna:
| Modell | Vem betalar? | När är det typiskt? |
|---|---|---|
| Säljaren betalar själv | Säljare | Vanligt vid standardfastigheter; uppdragsprincipen |
| Köparen betalar själv | Köpare | Förekommer på Mallorca |
| Blandad modell | Båda parterna | I vissa avtal eller vid komplexa transaktioner |
Det avgörande är alltid vad som har avtalats i mäklar- eller bokningsavtalet. Det finns ingen lagstadgad skyldighet att välja den ena eller den andra lösningen.
Observera: Även om säljaren formellt sett betalar mäklararvodet, ingår detta belopp i många fall i försäljningspriset – vilket innebär att köparen indirekt står för kostnaden. Detta är inget dolt knep, utan en del av marknadens mekanismer. Räkna i alla fall med detta som köpare och planera de totala tillkommande kostnaderna därefter.
Så här fungerar betalningen i praktiken
I praktiken går det ofta till så här: Köparen drar av den mäklarprovision som säljaren ska betala från det överenskomna köpeskillingen och överlämnar en check på motsvarande belopp till mäklaren vid undertecknandet av det notariellt bestyrkta köpeavtalet (Escritura). Provisionen förfaller därmed till betalning i samma ögonblick som köparen har betalat säljaren i sin helhet.
När förfaller provisionen enligt lagen?
När mäklarprovisionen ska betalas har länge varit en omtvistad fråga i Spanien. Flera domstolsbeslut har skapat klarhet:
Traditionellt har det gällt att provisionen förfaller först när det notariatsbestyrkta köpeavtalet (Escritura) undertecknas – det vill säga när transaktionen har slutförts framgångsrikt. Detta är fortfarande det vanligaste fallet.
I ett vägledande avgörande från Högsta domstolen den 21 maj 2014 fastställdes dock följande: En mäklare kan under vissa omständigheter ha rätt till sin provision även om han inte har medverkat fram till det notariella avtalsslutet – förutsatt att han genom sin verksamhet på ett avgörande sätt har åstadkommit kontakten mellan köparen och säljaren.
| Tidpunkt | Rätt till provision |
|---|---|
| Undertecknande av Escritura hos notar | Standardfall – Provisionen ska utan tvekan betalas |
| Mäklaren har fört parterna samman, affären genomförs utan honom | Eventuell rätt till ersättning (enligt principdomen från 2014) |
| Inget köpeavtal har ingåtts | Ingen rätt till ersättning (resultatbaserad modell) |
Obs! För att undvika tvister bör du som säljare tydligt ange i mäklaravtalet under vilka förutsättningar provisionen ska utgå. Din advokat (abogado) kan hjälpa dig att formulera detta.
Olika typer av fastighetsmäklare på Mallorca: Vem är vem?
På Mallorca finns det en oöverskådlig mångfald av olika typer av fastighetsmäklare. Denna grova indelning hjälper dig att förstå hur marknaden ser ut:
| Typ av mäklare | Egenskaper | Styrkor | Svagheter |
|---|---|---|---|
| Egendrivet kontor | Personlig rådgivning, regional specialist | Djup lokal kunskap, direkt kontakt | Mindre nätverk |
| Franchisemäklare | En del av en internationell kedja | Ett brett utbud av marknadsföringskanaler, enhetliga processer | Mindre flexibilitet, delvis personalomsättning bland agenterna |
| Nationell byrå | Kontor på flera öar eller i flera länder | Internationella köpare är lätta att nå | Samordningen är ofta komplex |
| ”Mobilmäklare” | Enskild person, ofta utan kontor, många uppdrag samtidigt | Prisvärt | Liten förpliktelse, nästan inget ansvar |
Observera: Kategorin ”mobilförsäljare” är särskilt riskfylld. Eftersom yrket inte är reglerat finns det inga minimikrav. Det är därför viktigt att vara uppmärksam på certifieringar och medlemskap i branschorganisationer – mer om detta i nästa avsnitt.
Hur känner man igen en seriös fastighetsmäklare på Mallorca?
Eftersom mäklaryrket i Spanien inte är lagreglerat är frivilligt medlemskap i branschorganisationer ett viktigt kvalitetsmärke. Följande kriterier hjälper dig att bedöma detta:
Organisationer och certifieringar
| Förband / Egenskap | Vad det betyder |
|---|---|
| API (Fastighetsmäklare) | Statligt erkänd titel, yrkesansvarsförsäkring, fortbildningsplikt |
| ABINI (Balearernas fastighetsmäklarförening) | Balearernas mäklarförbund – medlemmarna förbinder sig att följa yrkesetiska regler |
| FIABCI | Internationella fastighetsförbundet – medlemskapet visar på ett internationellt nätverk |
| Skriftligt mäklaravtal | En skyldighet för alla seriösa leverantörer – provision, tjänsteomfattning och löptid ska vara tydligt definierade |
| Bevis på att man har en yrkesansvarsförsäkring | Skyddar dig vid fel eller skador som orsakats av mäklaren |
Minimikrav som du bör kontrollera
- Skatteregistrering: Mäklaren måste vara skatteregistrerad som företagare (Autónomo eller SL) och kunna uppvisa ett spanskt skattenummer (CIF/NIF).
- Skriftligt avtal: Ingen seriös mäklare arbetar utan ett skriftligt avtal om provision och tjänsteomfattning.
- Referenser och omdömen: Verifierbara kundomdömen, kontrollerbara referensaffärer.
- Öppenhet kring provisionsbeloppet: Provisioner och dess skattemässiga behandling (IVA 21 %) måste tydligt meddelas innan uppdraget beviljas.
- Ingen dubbeluppdrag utan öppenhet: Om en mäklare agerar både för köparen och säljaren (agente dual) måste han uppge detta.
Vad gör en fastighetsmäklare på Mallorca – och vad gör hen inte?
Innan du bestämmer dig för om provisionen är värd sitt pris är det värt att ta en titt på utbudet av tjänster som en professionell mäklare på ön erbjuder:
Vad en bra mäklare tar hand om:
- Analys av marknadspriset och värdering av fastigheten
- Professionell fastighetsfotografering och framtagning av fastighetsbeskrivningar
- Marknadsföring via nationella och internationella portaler samt vårt eget nätverk
- Förkvalificering av potentiella köpare
- Planering och genomförande av besök
- Förhandlingar mellan parterna
- Samordning med notarie, advokat och eventuellt bank
- Stöd fram till undertecknandet av Escritura
Vad en mäklare inte ersätter:
- Den juridiska granskningen av fastigheten (det är din advokats uppgift)
- Skatterådgivning (skatterådgivningsbyrå)
- Kontroll av fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)
Observera: På Mallorca är det helt vanligt och starkt rekommenderat att, utöver mäklaren, anlita en oberoende advokat. Denne granskar eventuella belastningar i fastighetsregistret, byggnadsrättsliga förhållanden, utestående skulder och köpeavtalet – saker som ligger utanför mäklarens ansvarsområde.
Mäklarprovision och totala tillkommande kostnader: Vad du verkligen måste räkna med
Mäklarprovisionen utgör en del av en större kostnadspost. Som köpare på Mallorca bör du räkna med att de totala tillkommande kostnaderna uppgår till 10–14 % utöver köpeskillingen. För begagnade fastigheter ligger siffran närmare 12–14 % på grund av den progressiva fastighetsskatten (ITP).
| Kostnadspost | Typisk höjd | Vem betalar? |
|---|---|---|
| ITP (fastighetsöverlåtelseskatt, befintlig fastighet) | 8–13 % progressivt | Köpare |
| Notarieavgifter | ca 0,5–1 % | Köpare |
| Registrering i fastighetsregistret | ca 0,1–0,5 % | Köpare |
| Advokatkostnader (abogado) | ca 1 % | Köpare |
| Mäklarprovision (om köparen betalar) | 5–6 % + 21 % IVA | Köpare eller säljare |
| Stämpelskatt AJD (endast nybyggnation) | vanligtvis 1,5 % | Köpare |
ITP på Balearerna beräknas progressivt: 8 % på de första 400 000 €, 9 % på beloppet mellan 400 001 och 600 000 €, 10 % på beloppet mellan 600 001 och 1 000 000 €, 12 % på beloppet mellan 1 000 001 och 2 000 000 € samt 13 % på belopp över 2 000 001 €.
Du hittar mer information om detta i vår detaljerade guide om tillkommande kostnader vid köp på Mallorca samt specifikt om ITP Balearen 2026.
Exklusivt uppdrag eller öppet uppdrag: Vad är bäst?
Många fastighetsägare på Mallorca anlitar flera mäklare samtidigt – i hopp om att nå ut till fler potentiella köpare. Det är förståeligt, men det har sina nackdelar:
| Modell | Fördelar | Nackdelar |
|---|---|---|
| Exklusivt uppdrag (exclusiva) | Mäklaren satsar mer (foto, marknadsföring, nätverk), tydligt definierade ansvarsområden | Du är bunden till en mäklare under avtalets giltighetstid |
| Öppet uppdrag (flera mäklare) | Teoretiskt sett längre räckvidd | Mäklare investerar mindre eftersom provisionen är osäker; objektet kan uppfattas som ”förbränt” på marknaden; flera annonser med olika priser förvirrar köparna |
Tips: Ett välförhandlat exklusivt uppdrag med en tydlig löptid och fastställda marknadsföringsåtaganden är i de flesta fall effektivare än ett öppet uppdrag. Se till att få med en utträdesklausul för det fall att de överenskomna tjänsterna inte utförs.
De vanligaste misstagen när det gäller mäklarprovisionen på Mallorca
Dessa misstag kostar regelbundet både köpare och säljare pengar eller tid:
- Inget skriftligt avtal om provision – muntliga överenskommelser är svåra att genomdriva. Se alltid till att fastställa villkoren skriftligt.
- Upptäcka provisionen först i reservationsavtalet – Vissa köpare får först reda på att de ska betala provisionen när de tecknar reservationsavtalet. Klargör detta redan vid det första samtalet.
- Glömde IVA – 21 % moms läggs till provisionen. Vid en provision på 40 000 € blir det ytterligare 8 400 €.
- Att anlita en mäklare utan yrkesansvarsförsäkring – I händelse av skada är det ingen annan som står till ansvar.
- Anlita inte en oberoende advokat – Mäklaren företräder vissa intressen – men inte nödvändigtvis dina. En advokat är inte ett val, utan en skyldighet.
- Att anlita flera mäklare utan tydliga regler – leder till tvister om vem som har rätt till provisionen.
- Att missförstå provisionen som en del av köpeskillingen – Provisionen är en separat ersättning till mäklaren och ingår inte i den notariellt fastställda köpeskillingen. Detta får skattemässiga konsekvenser.
Vad händer sedan? Hur det går till efter att man valt mäklare
Så snart du har valt och anlitat en mäklare (som köpare eller säljare) följer en tydligt strukturerad process:
- Fastighetssökning / Försäljning – Mäklaren tar fram en fastighetsbeskrivning eller förmedlar lämpliga objekt
- Visningar – mäklaren samordnar och är med
- Erbjudande och prisförhandling – Mäklaren fungerar som mellanhand mellan parterna
- Reservationsavtal (contrato de reserva eller arras) – Första bindande steget; se till att läsa igenom det spanska reservationsavtalet noggrant
- Due diligence – Din advokat granskar fastighetsregistret, inteckningar och bygglov
- Privat köpeavtal (contrato privado de compraventa)
- Notariellt köpeavtal (Escritura) – Här ska provisionen betalas; förfarandet hos notarien
- Registrering i fastighetsregistret och skattebetalning
Du hittar den fullständiga rättsliga processen i vår guide till rättsprocessen vid fastighetsköp på Mallorca.
Checklista: Hur man hittar och anlitar en seriös fastighetsmäklare på Mallorca
Innan du undertecknar ett mäklaravtal, gå igenom den här listan:
- Mäklaren är skatteregistrerad (CIF/NIF finns och kan verifieras)
- Ett skriftligt mäklaravtal föreligger (provision, löptid, tjänsteomfattning, uppsägningsvillkor)
- Provision inklusive IVA tydligt angiven
- Vem som betalar provisionen (köparen, säljaren eller delas mellan dem) regleras i avtalet
- Mäklare som är medlem i en erkänd branschorganisation (API, ABINI eller liknande) eller kan uppvisa motsvarande kvalifikationer
- Yrkesansvarsförsäkring finns
- Referenser har granskats / verifierbara omdömen har gåtts igenom
- Klausul om exklusivt uppdrag (löptid, uppsägning vid bristande fullgörande) förhandlas fram
- Oberoende advokat (abogado) som redan har fått uppdraget eller snart kommer att få det
- Provisionsavtalet ska diskuteras med advokaten innan bokningsavtalet undertecknas
Sammanfattning
Mäklarprovisioner på Mallorca ligger i praktiken på 5–6 % av köpeskillingen plus 21 % IVA – utan lagstadgad fastställelse, enbart baserat på marknadspraxis och avtalsfrihet. Vem som betalar är inte reglerat i lag: I praktiken är det ofta säljaren som betalar, ibland även köparen – beroende på överenskommelse. Provisionen förfaller vanligtvis till betalning så snart det notariellt bestyrkta köpeavtalet har undertecknats.
Det som gör det svårt för både köpare och säljare är att mäklaryrket inte är reglerat i Spanien. Därför är medlemskap i branschorganisationer, skriftliga avtal, yrkesansvarsförsäkring och jämförelse av flera aktörer inte något valfritt, utan ett måste. Dessutom: Mäklaren ersätter inte en advokat. Den som köper eller säljer på Mallorca behöver båda.
Som köpare bör du räkna med att de totala tillkommande kostnaderna uppgår till 10–14 % utöver köpeskillingen – beroende på överenskommelse kan även mäklarprovisionen ingå i detta belopp. Som säljare bör du betrakta provisionen som en marknadsföringsinvestering, inte som förlorade pengar: En duktig mäklare kan ofta få ut ett högre pris på en ansträngd marknad än vad provisionen kostar.
Officiella källor
- Tribunal Supremo (Spaniens högsta domstol): Principbeslut om när mäklarprovisionen ska betalas, av den 21 maj 2014 – www.poderjudicial.es
- Agencia Tributaria (AEAT) – IVA (moms): Den nu gällande momssatsen på 21 % för tjänster – www.agenciatributaria.es
- Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – ITP: Skatteskala för fastighetsförvärv på Balearerna – www.atib.es
- Spaniens Registro de la Propiedad – Registro de la Propiedad: Fastighetsregistrering och kontroll av inteckningar – www.registradores.org
- Consell de Mallorca – Stadsplanering: Information om bygglagstiftningen på Mallorca – www.conselldemallorca.net
- Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI): Yrkesförbundet för API-auktoriserade fastighetsmäklare – www.coapi.org