Tips inför fastighetsköp på Mallorca: dokument och köpkostnader

Att köpa en fastighet på Mallorca är en av de mest komplicerade affärer du kan göra i Spanien – men också en av de mest givande. Under 2026 är marknaden fortsatt pressad: Efterfrågan har överstigit utbudet i mer än ett decennium, och priserna har stigit med cirka 97 % i nominella tal sedan 2015. Om du ska köpa nu behöver du tydliga tips inför fastighetsköp på Mallorca – från första visningen till dess att du får nycklarna hos notarien. I den här guiden får du veta vilka dokument du behöver granska innan du skriver på ett reservationsavtal, hur köpet går till steg för steg på Mallorca, vilka skatter och andra kostnader som tillkommer och vilka misstag även erfarna köpare gör gång på gång. Du får konkreta siffror, tidsfrister och checklistor som du kan använda direkt – ingen reklamtext, utan vägledning som hjälper dig vidare.

• Så går köpet till, steg för steg

Fastighetsmarknaden på Mallorca 2026: Det här behöver du veta som köpare

Innan du bokar din första visning är det värt att ta en ärlig titt på marknaden. Fastighetsmarknaden på Mallorca fungerar inte som andra marknader – här gäller särskilda förutsättningar.

Prisnivå och prisutveckling

Enligt Steinbeis-Transfer-Instituts marknadsstudie för 2026 ligger genomsnittspriset på ön på cirka 7 370 €/m², en ökning med ungefär 9,8 % på 1 år. I staden Palma låg utgångspriserna i april 2026 på i genomsnitt 5 477 €/m², enligt uppgifter från oberoende bostadsportaler. Andra källor anger ett genomsnitt på cirka 3 797 €/m² för Balearerna som helhet, medan priserna i vissa delar av Palma överstiger 4 900 €/m².

Observera: Att olika källor anger olika värden beror på att de räknar på olika sätt, till exempel utifrån begärda priser eller faktiska försäljningspriser och med olika geografiska avgränsningar. Rådgör med en lokal sakkunnig innan du bedömer ett köpeskilling.

Vad som driver marknaden på lång sikt

Utbudet på Mallorca är begränsat på lång sikt eftersom mark skyddas från exploatering, planbestämmelserna är strikta och kuststräckan är begränsad. Samtidigt kommer efterfrågan från många olika länder: Utländska köpare står för omkring 30 % av alla affärer, och tyskar, britter och italienare är de största grupperna. Kustområdena, sydvästra Mallorca (Andratx, Portals), stadsdelar i Palma med goda kommunikationer och Tramuntana är särskilt eftertraktade. Samtidigt minskade antalet affärer i november 2025 med 13,9 % jämfört med samma månad året före – ett tecken på att den höga prisnivån gör köparna mer selektiva.

→ Läs mer om prisutvecklingen och olika lägen: Fastighetspriser på Mallorca

Steg 1: Förbered dig – få ordning på ekonomi och dokument innan du börjar leta

Det vanligaste misstaget när du letar bostad på Mallorca är att börja gå på visningar innan budget och finansiering är klara. På en marknad med litet utbud, där beslut fattas snabbt, riskerar du då att gå miste om bra fastigheter.

NIE-nummer: ett krav innan du skriver på avtal

Número de Identificación de Extranjeros (NIE) är ett skatteidentifikationsnummer för utlänningar i Spanien. Du måste ha ett NIE-nummer för att:

• skriva under ett köpeavtal (Escritura pública)
• få köpet bestyrkt hos en spansk notarie
• öppna ett spanskt bankkonto
• betala skatt

Du ansöker om NIE-nummer på konsulatet i Tyskland eller direkt hos utlänningsmyndigheten (Oficina de Extranjería) i Spanien. Var ute i god tid – under högsäsongen kan väntetiden vara flera veckor.

Spanskt bankkonto

För att betala köpeskillingen och senare skatter behöver du i praktiken ett spanskt bankkonto. De flesta banker i Spanien öppnar konton för personer som inte är bosatta i landet (cuenta de no residente), men kräver ett NIE-nummer, ett giltigt pass och vanligtvis ett intyg om inkomst.

Finansiering: bolån eller eget kapital?

Om du behöver ett bolån (Hipoteca) bör du ta reda på hur mycket du kan låna innan du börjar leta efter en bostad. Spanska banker lånar i regel ut upp till 60–70 % av köpeskillingen eller det värderade värdet (tasación) till personer som inte är bosatta i landet. Det lägre av de 2 beloppen gäller. Den som är bosatt i landet kan i regel låna upp till 80 %. En värdering av ett företag som banken har certifierat är obligatorisk.

→ Mer information: Finansiering av bostad på Mallorca

→ Fullmakt om du inte kan närvara: Fullmakt i Spanien inför notarie

Steg 2: Hitta en fastighet – läge, fastighetstyp och val av mäklare

Rätt frågor att ställa om läget

Mallorcas olika delar skiljer sig mycket åt. Vilken region du väljer är minst lika viktigt som vilken fastighet du väljer. I Palmas områden med goda kommunikationer har du tillgång till stadens infrastruktur. Sydväst, med Andratx, Puerto Portals och Santa Ponsa, är ett exklusivt område som lockar många internationella köpare. Sóller och Tramuntana uppskattas för sin genuina karaktär, medan norra Mallorca, med Pollença och Alcúdia, anses passa barnfamiljer. I inlandet är priserna för den som vill köpa betydligt lägre.

→ Strategisk analys av läget: Hitta fastighet på Mallorca

Olika typer av fastigheter

Välj mäklare: kvalitet före kvantitet

I Spanien finns varken lagkrav på att anlita mäklare eller någon officiellt erkänd mäklarexamen. Därför varierar kvaliteten mellan mäklarna kraftigt. Tecken på en seriös mäklare är medlemskap i en branschorganisation (t.ex. API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria), tydliga provisionsvillkor och dokumenterad erfarenhet av den lokala marknaden. På Mallorca finns det fler mäklare än tillgängliga objekt. Ett praktiskt råd är att välja en mäklare du litar på och be om löpande tips på objekt, i stället för att söka på alla portaler samtidigt.

→ Förbered visningarna systematiskt: Checklista för fastighetsvisning

Steg 3: Juridisk granskning – det viktigaste före reservationsavtalet

Det är här de flesta misstag begås, och därför är en oberoende advokat (abogado) oumbärlig. Anlita alltid en advokat som arbetar oberoende av säljaren och mäklaren.

Utdrag ur fastighetsregistret (Nota Simple)

Det första du måste göra är att begära en aktuell Nota Simple från den ansvariga inskrivningsmyndigheten (Registro de la Propiedad). Utdraget visar:

• Vem står registrerad som ägare?
• Finns det inteckningar, andra belastningar eller servitut?
• Stämmer den registrerade ytan med den yta som anges i annonsen?

Observera: På Mallorca är det inte ovanligt att den registrerade ytan skiljer sig från den faktiska, särskilt för äldre Fincas. Sådana avvikelser måste redas ut före köpet.

→ Steg-för-steg-guide: Kontrollera fastighetsregistret i Spanien

Utdrag ur fastighetskatastern och byggrätt

Fastighetskatastern (Catastro) är inte samma sak som fastighetsregistret. Uppgifterna i båda måste stämma överens. Du behöver också kontrollera hos kommunens stadsbyggnadskontor (Urbanismo) hur marken är klassificerad (suelo urbano, urbanizable, rústico) och vad som får byggas eller inte får byggas där.

Olovliga tillbyggnader och svartbyggen

Olovliga tillbyggnader och ombyggnader är en av de vanligaste fallgroparna när du köper bostad på Mallorca. Om en tillbyggnad, ett garage eller ett poolhus saknar tillstånd får du som köpare också ta ansvar för det. I värsta fall måste du riva det eller se till att det blir godkänt, på egen bekostnad.

Viktigt: Kontrollera att alla byggnadsytor stämmer med Licencia de Primera Ocupación (intyg om tillstånd för första inflyttning) och uppgifterna om bygglov innan du skriver på.

→ Läs mer: Så legaliserar du ett svartbygge på Mallorca

Energicertifikat (Certificado de Eficiencia Energética)

I Spanien krävs ett giltigt energicertifikat vid varje försäljning. Om det saknas när bostaden annonseras ut måste säljaren visa upp det innan köpet skrivs under hos notarien. Energiklassen påverkar både driftskostnaderna och värdet vid en framtida försäljning. Nybyggda bostäder har normalt klass A eller B, medan äldre bostäder ofta ligger i klass E, F eller G.

→ Allt om energicertifikat: Energicertifikat i Spanien

Obetalda avgifter vid köp av ägarlägenhet

När du köper en ägarlägenhet (i det spanska systemet: comunidad de propietarios) ansvarar du som ny ägare även för den förra ägarens obetalda avgifter till ägarföreningen – i regel för upp till 3 år tillbaka. Be förvaltaren (administrador de fincas) om ett intyg på att det inte finns några obetalda avgifter.

Steg 4: Reservationsavtal och köpeavtal – vad du behöver skriva under

Reservationsavtalet (Contrato de Reserva)

Innan det egentliga köpeavtalet skrivs under tecknar du ofta ett reservationsavtal. Det innebär att bostaden reserveras för dig under en viss tid och att du betalar en första handpenning. Beloppet varierar beroende på bostaden och vad ni kommer överens om. Läs avtalet noga – där står vad som gäller om du vill dra dig ur, vilka tidsfrister som gäller och hur handpenningen får användas.

→ Avtalsmall och fallgropar: Reservationsavtal i Spanien

Det privata köpeavtalet (Contrato de Arras)

Den vanligaste avtalstypen innan köpet skrivs under hos notarien är Contrato de Arras Penitenciales (enligt artikel 1454 i den spanska civillagen). Det reglerar:

• Köpeskilling och betalningsvillkor
• Rätt att frånträda köpet: Köparen förlorar handpenningen, medan säljaren betalar tillbaka dubbla beloppet
• Vanlig handpenning: 10 % av köpeskillingen
• Tid till dess att köpeavtalet undertecknas hos notarien: vanligtvis 30–90 dagar

Observera: Det finns olika typer av arras med olika rättsliga följder (arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales). Låt alltid din advokat kontrollera vilken typ av avtal det gäller innan du betalar.

Det notariebestyrkta köpeavtalet (Escritura Pública de Compraventa)

Själva ägarbytet sker hos notarien. I Spanien är notarien en opartisk ämbetsperson som kontrollerar att affären formellt uppfyller lagens krav. Notarien ersätter dock inte din advokat, som företräder dina intressen. Vid mötet hos notarien betalas resten av köpeskillingen, oftast via banköverföring eller checkar. Då lämnas också nycklarna över och båda parter skriver under.

→ Komplett guide: Notarien vid bostadsköp i Spanien

Kostnader utöver köpeskillingen på Mallorca: Konkreta siffror

Utöver köpeskillingen tillkommer vanligtvis kostnader på 10–14 % av köpeskillingen. Räkna med dem från början – de går inte att förhandla bort.

Observera: På Balearerna beräknas ITP enligt en skala med olika skattesatser beroende på köpeskillingen. Be din advokat eller skatterådgivare räkna ut den exakta skatten för den fastighet du vill köpa.

→ Fullständig sammanställning: Kringkostnader vid fastighetsköp på Mallorca

Löpande kostnader efter köpet: det här behöver du räkna med framöver

När köpeskillingen är betald tillkommer regelbundna kostnader för dig som äger en fastighet på Mallorca. Räkna med dem redan från början.

→ Läs mer om IBI: IBI-skatt i Spanien → Försäkring: Hemförsäkring i Spanien → Förmögenhetsskatt: Förmögenhetsskatt i Spanien

Det här behöver du veta om semesteruthyrning (ETV-licens)

Många som köper bostad på Mallorca planerar att hyra ut den via plattformar som Airbnb eller Booking.com. Under 2026 behöver du vara särskilt försiktig.

Semesteruthyrning är strängt reglerad på Balearerna. För att få en licens för turistuthyrning (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) måste du uppfylla strikta krav. Lägenheter i flerbostadshus på Mallorca kan i regel inte längre få någon ny ETV-licens – det har i stort sett inte varit möjligt på flera år.

Viktigt: Köp inte en bostad för att hyra ut den till semesterfirare utan att först låta en jurist kontrollera licensläget för just den bostaden. En befintlig licens som får överlåtas innebär ett betydande mervärde och bör uttryckligen tas upp i köpekontraktet.

→ Mer om ETV-licensen: Licens för semesteruthyrning på Mallorca → Skatt för hållbar turism: Skatt för hållbar turism → Långtidsuthyrning som alternativ: Långtidsuthyrning på Mallorca

De vanligaste misstagen vid bostadsköp på Mallorca

Samma misstag återkommer – även bland erfarna köpare.

1. Att inte anlita en oberoende jurist: Om du anlitar mäklarens eller säljarens jurist uppstår en intressekonflikt. Anlita alltid en oberoende jurist.
2. Att betala handpenning före den juridiska granskningen: Om du betalar innan fastighetsregistret har kontrollerats kan du förlora pengarna om problem upptäcks.
3. Att missa olovliga byggen: Tillbyggnader, garage och pooler som inte har registrerats är mycket vanliga på Mallorca. Kontrollera alltid om det finns bygglov för dem.
4. Att inte jämföra fastighetsregistret med kadastern: Om kvadratmeter saknas i fastighetsregistret eller ägaren är felaktigt registrerad kan köpet stoppas eller medföra extra kostnader.
5. Finansieringen är inte klar i förväg: På en marknad där det går snabbt kan du gå miste om bostäder om du börjar ansöka om bolån först efter visningen.
6. Obetalda gemensamma avgifter har inte kontrollerats: Som ny ägare ansvarar du även för obetalda avgifter från tiden före köpet.
7. ETV-licensen har inte kontrollerats: Om du är beroende av hyresintäkter från semesteruthyrning måste du reda ut licensfrågan före köpet, inte efteråt.
8. Kringkostnaderna har underskattats: Kringkostnader på 10–14 % utöver köpeskillingen är normalt, inte ett undantag.
9. Ingen fullmakt har förberetts: Om du inte kan närvara personligen när köpet ska undertecknas hos notarien behöver du en notariellt bestyrkt fullmakt med apostille. Det tar tid att ordna.
10. Köpeavtalet undertecknas utan att typen av Arras har kontrollerats: De juridiska följderna skiljer sig avsevärt mellan olika varianter av Arras.

Checklista för fastighetsköp på Mallorca

Använd listan som vägledning – den ersätter inte juridisk rådgivning.

Innan du börjar leta:

• NIE-nummer sökt eller ansökan påbörjad
• Spanskt bankkonto öppnat eller planerat
• Finansieringsutrymme och bolån utredda i förväg
• Budget fastställd, inklusive 10–14 % i kringkostnader
• Oberoende advokat (abogado) anlitad

På visningen:

• Beställt utdrag ur fastighetsregistret (Nota Simple)
• Hämtat utdrag ur fastighetskadastern
• Kontrollerat bygglov och första inflyttningstillståndet
• Kontrollerat att energicertifikatet finns och är giltigt
• Kontrollerat status för ETV-licensen (om du planerar semesteruthyrning)
• Kontrollerat eventuella skulder till ägarföreningen vid köp av lägenhet

Före reservationsavtalet:

• Jämfört uppgifterna i Nota Simple med fastighetskadastern
• Kontrollerat att det inte finns några byggnader eller tillbyggnader utan tillstånd
• Låtit en advokat granska vilken typ av Arras-avtal det är

Före notariebesöket:

• Köpeskillingen och kringkostnaderna finns tillgängliga på ett spanskt konto
• Ordnat fullmakt (om du inte kan närvara personligen)
• Beräknat skatterna (ITP eller IVA+AJD)

Vad händer sedan? De första stegen efter notariebesöket

När du har skrivit under Escritura pública är du juridiskt sett ägare – men allt är inte klart än:

1. Registrera äganderätten (Registro de la Propiedad): Escritura måste registreras hos fastighetsregistret inom kort tid. Det brukar din advokat eller en gestor sköta.
2. Betala skatt: Du måste deklarera och betala ITP eller AJD till ATIB med Modelo 600 inom 1 månad från det att köpet bestyrktes av notarien. Vid nyproduktion betalar du IVA till byggherren tillsammans med köpeskillingen. Om du betalar för sent tillkommer avgifter.
3. Ändra ägaruppgifterna för IBI och i Catastro: Meddela kommunen och myndigheten som ansvarar för Catastro att fastigheten har bytt ägare.
4. Skriv över el-, vatten- och gasavtalen på dig.
5. Teckna försäkring: Hem- och villaförsäkring.
6. Registrera dig för skatt: Om du inte är bosatt i Spanien måste du registrera dig hos den spanska skattemyndigheten för inkomstskatt för personer som inte är bosatta i landet (IRNR).

→ Översikt över skatter och juridik: Skatter och juridik på Mallorca → Arvsfrågor som rör fastigheten: Arv och gåvor på Balearerna

Slutsats: Det lönar sig att vara väl förberedd

2026 är Mallorcas fastighetsmarknad inget för den som jagar fynd – men för en väl förberedd köpare är den en av Medelhavsområdets stabilaste fastighetsmarknader. Priserna har stigit nominellt med omkring 97 % på 10 år, efterfrågan är fortsatt större än utbudet av strukturella skäl och de internationella köparna (cirka 30 % är utlänningar) bidrar till att hålla uppe prisnivån även under svagare perioder. Om du känner till och följer de viktigaste råden inför ett fastighetsköp på Mallorca – anlitar en oberoende advokat, gör en grundlig granskning, räknar realistiskt på kringkostnaderna och ordnar finansieringen före ditt första bud – kan du fatta ett genomtänkt köpbeslut. Hoppar du över de stegen riskerar du dyra överraskningar.

Ta dig tid att gå igenom varje steg noggrant. På den här marknaden lönar det sig.

Officiella källor

• Registro de la Propiedad (fastighetsregistret): www.registradores.org – Nota Simple, registrering av äganderätt
• Catastro (fastighetsregistret): www.sedecatastro.gob.es – registerutdrag, kontroll av ytuppgifter
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – ITP, AJD, baleariska skatter
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: sede.agenciatributaria.gob.es – IVA, IRNR, skatteskyldigheter
• Consell de Mallorca – Urbanisme: www.conselldemallorca.net – bygglov, fysisk planering
• Govern de les Illes Balears – Turisme: www.caib.es – ETV-licenser
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – spanska civillagen, artikel 1445 och följande (Compraventa), Arras artikel 1454
• Notariado.org – statistikportal för spanska notarier: www.notariado.org – transaktionsdata, marknadsstatistik