AJD Espanya a Mallorca: s'impost d'actes jurídics documentats en obra nova, hipoteca i escriptures

Qui compra una propietat a Mallorca quasi sempre topa amb tres sigles: ITP, IVA i AJD. Mentre s'ITP destaca a ses propietats de segona mà i s'IVA a ses obra nova, s'AJD (Actos Jurídicos Documentados, en català: impost sobre actes jurídics documentats) sovint es subestima – i és que pot aplicar-se a més a més en sa compra d'obra nova, en sa constitució d'hipoteca i en nombroses altres escritures notarials. En aquesta guia sabràs quan s'aplica s'AJD, com es diferencia de s'ITP i s'IVA, quins tipus s'apliquen a ses Balears i com calcular de manera realista sa càrrega fiscal en sa compra d'un immoble.

Estàs planificant sa compra d'una propietat a Mallorca i vols calcular bé ses despeses addicionals, incloent-hi s'AJD?

• Fer una consulta personal — valoració individual des teu projecte de compra
• Trobar advocat per sa compra d'immobles a Espanya

Què és s'impost d'AJD i quan s'aplica?

S'AJD forma part des grup de s'"Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados" (ITPAJD) i grava – a diferència de s'ITP o s'IVA – no sa transmissió de sa propietat en si, sinó s'escriptura notarial i s'inscripció de certs actes en registres públics com es Registre de sa Propietat. En sa pràctica, això vol dir que sempre que un acte s'escripturi davant notari i s'inscrigui en es Registro de la Propiedad, pot meritar-se, a més d'un altre impost (normalment s'IVA), s'AJD. Això afecta típicament sa compra d'un immoble d'obra nova i sa constitució d'una hipoteca.

És important fer sa distinció: en ses propietats de segona mà normalment s'aplica s'ITP, mentre que en ses obres noves s'aplica s'IVA – ambdós impostos s'exclouen mútuament i mai es cobren en paral·lel. S'AJD és independent d'això i s'afegeix regularment a s'IVA en cas d'obra nova i d'escriptures d'hipoteca.

AJD vs. ITP vs. IVA: sa interacció des tres impostos

Per als compradors a Mallorca és fonamental entendre quin impost s'aplica segons es tipus de propietat. Sa taula següent mostra sa lògica bàsica:

Nota: S'impost de transmissions patrimonials (ITP) i s'impost sobre el valor afegit (IVA) mai s'apliquen alhora en sa compra d'un immoble. S'AJD s'ha de considerar per separat i està lligat a s'escriptura notarial mateixa.

S'AJD en sa compra d'obra nova a Mallorca

Si compres un immoble d'obra nova per primera ocupació –per exemple, directament des de sa promotora–, es preu de compra està subjecte a s'IVA. Per a immobles residencials, incloent-hi fins a dues places de garatge vinculades per unitat d'habitatge, s'aplica un tipus de 10 % d'IVA. En canvi, si es tracta d'un solar venut per una empresa i que es tracta d'un solar venut per una empresa dedicada a aquesta activitat, o d'un immoble comercial, es tipus d'IVA és de 21 %. A més de s'IVA, en sa compra d'obra nova s'aplica s'AJD sobre es valor que consta a s'escriptura notarial.

Nota: Ses exemples calculen amb es tipus general balear d'AJD de 1,5 %. Per a s'habitatge habitual fins a 270.151,20 euros s'aplica un tipus reduït de 1 %. Per a persones menors de 36 anys, persones amb discapacitat, així com famílies nombroses i monoparentals, s'aplica un tipus superreduït de 0,5 % sobre es primers 270.151,20 euros, i sa part que excedeix aquesta quantitat, a 1,5 %.

Així ho calcula sa mateixa ATIB: Una persona de manco de 30 anys compra dia 23 de juny de 2026 un pis d'obra nova a Palma per 325.000 euros. S'aplica sa bonificació de 100 % introduïda amb sa Ley 4/2026 —però només sobre es deute tributari des primers 270.151,20 euros. Es 54.848,80 euros que sobren es graven amb es tipus general de 1,5 %. Cal pagar 822,73 euros. Abans de dia 14 de juny de 2026 haurien estat 4.064,54 euros (1,2 % sobre es primers 270.151,20 euros, 1,5 % sobre s'excés).

S'AJD a s'escriptura hipotecària

Si demanes una hipoteca per a sa compra de s'immoble, sa constitució des préstec hipotecari també es documenta notarialment i s'inscriu en es Registre de la Propietat. Aquest procediment també pot estar subjecte a s'AJD, ja que es tracta d'un acte jurídic documentat independent —sigui s'immoble subjacent obra nova o de segona mà. Qui planeja un finançament hauria de preveure s'AJD com un bloc de cost propi, a part des honoraris notarials, registrals i bancaris, i aclarir amb es banc finançador i es propi advocat com es reparteixen ses despeses en cada cas.

Trobaràs més detalls sobre es finançament en ses nostres guies sobre sa hipoteca per a no residents i sa comparativa de hipoteques a tipus fix vs. variable.

AJD en altres escriptures notarials

A més de sa compra d'obra nova i sa constitució d'hipoteca, s'AJD pot esser rellevant, en principi, en altres processos formalitzats davant notari i subjectes a inscripció registral, com ara certs canvis o acords addicionals relacionats amb un immoble. Per als compradors a Mallorca, a sa pràctica, sa compra d'obra nova amb constitució simultània d'hipoteca és un cas freqüent en què s'AJD es merita en dues fases: una sobre s'escriptura de compravenda i s'altra sobre s'escriptura d'hipoteca.

Resum dels tipus impositius i exemples de càlcul

Com que s'AJD, s'ITP i s'IVA interactuen de manera diferent segons es tipus d'immoble, val la pena tenir una visió general des tipus rellevants a ses Balears:

Exemple de càlcul per un immoble de segona mà de 500.000 €: Sobre es primers 400.000 € s'apliquen un 8 % d'ITP (32.000 €), i sobre es restants 100.000 € (400.001–500.000 €) un 9 % d'ITP (9.000 €). En total resulta una càrrega d'ITP de 41.000 € – aquí no s'aplica cap AJD, ja que s'ITP i s'AJD, en es cas d'immobles de segona mà, solen ser excloents entre si.

Procés: com i quan es paga s'AJD?

1. Escripturació notarial des contracte de compravenda (escritura) o de sa hipoteca davant es notari que triïs a Mallorca.
2. Determinació de sa base imposable segons es valor que consta a s'escriptura.
3. Càlcul de s'AJD en base a s'tipus vigent per ses Balears, fet pes notari, gestor o assessor fiscal.
4. Autoliquidació i pagament de s'impost davant s'administració tributària balear competent (ATIB).
5. Presentació des justificant de pagament en es Registre de la Propietat per a sa seva inscripció.

Avís: Com que ets terminis i es detalls des procediment poden variar segons sa notaria i es municipi, hauries de coordinar-te amb temps, abans de signar es contracte, amb es teu advocat o gestor perquè es pagament es faci dins termini.

Errors més freqüents en es tracte amb s'AJD

• Es compradors confonen s'AJD amb s'ITP i calculen malament ses despeses addicionals, perquè suposen que ses dues taxes sempre s'apliquen en paral·lel.
• En ses compres d'obra nova, s'oblida sa AJD addicional a més de s'IVA dins sa planificació de finançament.
• Quan es constitueix una hipoteca de forma simultània, sovint es passa per alt que sa AJD sobre s'escriptura d'hipoteca és una partida separada de sa AJD sobre s'escriptura de compravenda.
• Es prenen tipus impositius de fonts obsoletes sense comprovar-los, tot i que ses taxes i ses reduccions poden canviar.

Què ve després?

Després de pagar s'AJD i de fer s'inscripció en es Registre de la Propietat, s'adquisició de s'immoble encara no està tancada des d'es punt de vista fiscal: com a propietari a Mallorca, hi ha altres tributs que s'apliquen de manera continuada, com per exemple s'IBI anual. Qui vulgui llogar s'immoble hauria de conèixer també ses obligacions fiscals per ingressos de lloguer com a no resident. I, més endavant, a s'hora de vendre, entren en joc altres imposts diferents.

Llista de comprovació: s'AJD en sa compra d'immobles a Mallorca

• Aclarir es tipus d'immoble: obra nova (IVA + AJD) o immoble usat (ITP)?
• Acordar sa base imposable de s'escriptura amb es notari/advocat
• Verificar es tipus actual d'AJD per ses Balears amb s'ATIB o un assessor fiscal
• En cas de constituir hipoteca, preveure s'AJD addicional sobre s'escriptura d'hipoteca
• Aclarir es terminis per s'autoliquidació i es pagament amb es gestor
• Tenir a punt es justificant de pagament abans de sa inscripció en es Registre de la Propietat
• Fer calcular per escrit, abans de firmar es contracte, es total de ses despeses addicionals (ITP/IVA, AJD, notari, registre, advocat)

Conclusió

S'AJD a Mallorca no és un tema secundari, sinó un factor de cost independent que s'aplica, sobretot en sa compra d'obra nova i en tota constitució d'hipoteca, a més de s'IVA. Qui distingeixi bé s'ITP, s'IVA i s'AJD i calculi es tipus amb antelació amb es notari, s'advocat i s'assessor fiscal, evita mals de cap a s'hora de fer sa liquidació final. Sobretot en operacions amb imports elevats o en combinacions d'obra nova amb hipoteca, val la pena fer un càlcul individual i per escrit abans de firmar es contracte.

Fonts oficials

• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB) – organisme fiscal competent per s'ITP/AJD a ses Balears: https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – agència tributària estatal d'Espanya: https://www.agenciatributaria.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – òrgan de publicació de ses lleis fiscals espanyoles, entre elles sa Ley del ITPAJD: https://www.boe.es

Més informació a mallorca.com: Comprar immobles a Mallorca, Imposts i Dret, Impost IBI Espanya, Compradors estrangers a Mallorca, Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya