IVA i AJD en s'obra nova

En sa compra d'obra nova a un promotor no pagues s'impost de transmissions patrimonials, sinó s'IVA (s'impost sobre el valor afegit espanyol) — i, a més, s'AJD, s'impost sobre s'escritura notarial.

Quant IVA i AJD pagues en sa compra d'obra nova a Mallorca?

A diferència de sa compra d'un immoble de segona mà, en s'obra nova no s'aplica s'impost de transmissions patrimonials ITP, sinó s'IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, s'impost sobre el valor afegit espanyol) — i, com que sa compra està subjecta a IVA, s'hi afegeix s'AJD (Actos Jurídicos Documentados, s'impost sobre s'escritura notarial). Es dos s'sumen, no es substitueixen un a s'altre.

Sobre es preu de compra net, en s'obra nova s'aplica s'IVA d'un 10 % per a immobles residencials — ses unitats comercials i es solars adquirits per separat es graven an es tipus general d'un 21 %. A més, sobre s'escritura (document notarial de compravenda) s'aplica s'AJD, calculada sobre es valor de s'immoble sense IVA: an es tipus general de 1,5 %, i per damunt d'un llindar de valor, an es tipus incrementat de 2 %. Per s'habitatge habitual, es compradors joves o ses famílies nombroses, es tipus de s'AJD baixa en determinades condicions; sa calculadora de dalt et dóna s'import exacte per es teu cas.

Així es calcula

A diferència d'un immoble de segona mà, per al qual s'aplica s'impost de transmissions patrimonials ITP de manera progressiva i escalonada (més informació a sa guia S'ITP a ses Balears), s'obra nova es calcula en dues passes separades. Primer s'IVA: s'aplica sobre es preu de compra net acordat, en es cas d'immobles residencials incloent-hi ses places d'aparcament vinculades an es tipus reduït d'habitatge, i en es cas d'unitats comercials, solars adquirits per separat i places d'aparcament addicionals, an es tipus general. Després s'AJD: sa seva base de càlcul no és s'import de sa factura amb IVA inclòs, sinó es valor de s'immoble en si mateix — s'IVA no forma part de sa base de s'AJD. Aquest és un des punts en què es compradors solen equivocar-se, perquè intuïtivament parteixen de s'import total de sa factura.

Sobre aquesta base, es notari aplica es tipus general de s'AJD, llevat que es valor arribi an es llindar per an es tipus incrementat — en aquest cas s'aplica a sa totalitat de sa base es tipus més alt, i no només a sa part que el supera. Això diferencia es llindar de valor de s'AJD en s'obra nova de s'escala de s'ITP en immobles de segona mà, on només sa part de valor que supera es llindar tributa an es tipus més alt: en el cas de s'AJD es tracta d'un llindar real, no d'un tipus mitjà.

Sa cosa es complica amb ses bonificacions, perquè hi entren en joc dues xifres diferents que es confonen fàcilment. Sa primera és es llindar d'accés — a Mallorca 331.859,70 €, a Menorca 331.859,70 € i a Eivissa 378.211,68 € i a Formentera 378.211,68 € —, per davall del qual una bonificació és possible. Sa segona és es topall de 270.151,20 €: sa part de valor fins a sa qual s'aplica realment es tipus reduït. Ses dues xifres provenen de normes diferents i no coincideixen. Si es valor de s'immoble supera es llindar d'accés, sa bonificació desapareix del tot; si hi és per davall, però per damunt des topall, es tipus reduït només s'aplica fins an es topall, i sa resta tributa an es tipus general. Aquest és es punt més sovint mal entès de s'AJD a ses Balears — i precisament per això sa calculadora de dalt comprova ses dues xifres per separat.

Exemples de càlcul

Davall sa calculadora de dalt trobaràs tres casos calculats: es mateix habitatge d'obra nova dues vegades — una amb sa bonificació per a menors de 30 anys, una altra sense cap tipus de descompte — i un solar per al qual s'aplica es tipus general de s'IVA. Introdueix es teu preu de compra, sa teva illa i es teu perfil de comprador per veure es desglossament exacte de s'IVA, s'AJD i de s'estalvi possible en es teu cas; ses xifres concretes només les proporciona sa calculadora, no aquest text.

Casos especials

Es càlcul bàsic de sa calculadora de dalt cobreix es cas estàndard: habitatge d'obra nova en primera venda per part des promotor, sense cap descompte. Diverses situacions se n'aparten i mereixen una mirada a part.

• Tipus incrementat a partir des llindar de valor: Si sa base de s'AJD arriba an es llindar de valor de 1.000.000 € — no cal que se superi —, es tipus per a tota sa base puja des tipus general 1,5 % an es tipus incrementat 2 %. Dins es segment premium a Mallorca, això és més sa norma que s'excepció.
• Tipus reduïts per a s'habitatge habitual: Si s'habitatge d'obra nova esdevé s'habitatge habitual d'ús propi, es tipus baixa fins a 1 % Per a compradors menors de 36 anys, per a persones amb discapacitat i per a famílies nombroses i monoparentals, encara baixa més fins an es tipus superreduït de 0,5 %. Ambdós tipus suposen que sa base no supera es llindar d'accés de s'illa corresponent, i només s'apliquen fins an es topall — sa part que el supera tributa an es tipus general.
• Bonificació per a menors de 30 anys i persones amb discapacitat: Amb requisits addicionals, es deute tributari s'anul·la completament fins an es topall — una bonificació d'un 100 %. Aquesta bonificació està condicionada a set requisits simultanis, que confirmes triant es perfil an sa calculadora:
  1. un mínim de tres anys de residència habitual a ses Balears abans de sa compra,
  2. es tracta de sa teva primera vivenda amb, com a mínim, sa meitat en ple domini,
  3. no tens ja una participació d'almenys sa meitat en cap altra vivenda,
  4. sa vivenda esdevé sa teva vivienda habitual (vivenda principal ocupada de manera permanent per tu mateix),
  5. es valor de s'immoble no supera ni es topall ni es llindar d'accés,
  6. sa teva base imposable de s'IRPF (impost espanyol sobre sa renda) es manté per davall de 52.800 € en tributació individual, o bé 84.480 € en tributació conjunta,
  7. i — es punt on molts compradors fallen — finances com a mínim 60 % d'es valor de taxació mitjançant un préstec hipotecari. Qui paga al comptat no compleix aquest requisit i, per tant, no rep sa bonificació, encara que es compleixin es altres sis punts.
• Bonificació per a vivendes de preu regulat: Sa llei preveu per això dues categories — sa vivienda de precio tasado i sa vivienda de precio limitado (VPL). Per a aquesta categoria, es deute tributari es redueix un 50 % — a diferència de ses bonificacions anteriors, sense topall, és a dir, aplicat a sa totalitat de sa base imposable.
• Llindar de valor diferent per a famílies nombroses i monoparentals: Per a aquest col·lectiu, es llindar d'accés no coincideix amb es límit normal de s'illa, sinó que s'incrementa un 15 % per damunt d'aquest. Hi ha una excepció per a ses famílies monoparentals de sa categoría general (sa classificació general, no s'especial): per a elles no s'aplica s'augment. Es manté es llindar de valor habitual de sa seva illa — es mateix que s'aplica a ses altres bonificacions.
• Solar i local comercial: Un solar adquirit per separat i ses unitats comercials estan subjectes an es tipus general de s'IVA d'un 21 % enlloc des tipus reduït d'habitatge — independentment de si s'adquireixen dins es mateix procés qu'un habitatge.
• Comprar es solar i fer construir per compte propi — no tot va an es tipus general: Qui adquireix es solar i després encarrega sa construcció, paga sobre es solar es tipus general, però sobre es contracte d'obra es tipus reduït de 10 %. Sa condició és un contracte firmat directament entre es promotor i s'empresa constructora sobre un edifici destinat majoritàriament a habitatge — majoritàriament vol dir aquí: com a mínim sa meitat de sa superfície construïda (Art. 91.Uno.3.1º LIVA). Qui calcula ses dues partides a tant alçat amb es tipus general, surt bastant més car en sa part de s'obra.
• Es tercer aparcament i s'traster: Es tipus reduït de s'IVA per s'habitatge només cobreix dues places d'aparcament per unitat d'habitatge; per cada plaça addicional s'aplica es tipus general a aquesta part des preu. Un trastero en canvi es considera annex de s'habitatge sempre que estigui dins es mateix edifici i es transmeti juntament amb ell — si està fora o es compra per separat, tributa an es tipus general. Es locals comercials mai es consideren annexos, ni tan sols quan es transmeten conjuntament.
• Sa declaració d'obra nova i sa divisió com a escriptures pròpies: Sa declaración de obra nueva (declaració d'obra nova) i sa división horizontal (divisió en propietat horitzontal) són escriptures notarials pròpies, subjectes a inscripció, cadascuna amb sa seva pròpia AJD. Quan es compra un habitatge acabat des promotor, es promotor ja les ha assumides; qui construeix per compte propi, les assumeix a més de s'AJD des contracte de compravenda. Sa calculadora de dalt reflecteix s'escriptura de compravenda, no aquestes dues.
• Pagament a terminis en sa compra sobre plànol: Si compres sobre plànol i pagues a terminis, s'IVA ja sorgeix amb cada pagament a compte, mentre que s'AJD només sorgeix amb s'escriptura notarial — dos moments diferents dins una mateixa compra. Sa calculadora treballa deliberadament amb una sola data de referència; si es teus terminis i s'escriptura cauen en anys amb normativa distinta, es resultat és una aproximació i es teu assessor fiscal és s'adreça correcta.
• Diversos compradors, dels quals només un té dret a sa bonificació: Ses bonificacions són personals i afecten sa part corresponent de s'adquisició. Si una parella compra conjuntament i només una persona compleix ses condicions, sa bonificació només s'aplica a sa seva part. Sa calculadora de dalt reflecteix un únic comprador.
• Es límit de 5.000 metres quadrats: En relació amb ses obres noves, de vegades es menciona un límit de superfície per a terrenys annexos urbanitzats (Art. 20.Uno.22º LIVA). Però aquest límit no afecta s'obra nova, sinó sa segona transmissió — sa revenda d'una vil·la unifamiliar ja existent: limita quanta superfície de terreny annex urbanitzat encara queda coberta per s'exempció d'IVA en sa revenda. Per sa teva compra d'obra nova no té cap importància.
• S'AJD sobre s'escriptura d'hipoteca: Si finances sa construcció nova mitjançant una hipoteca, sa seva constitució notarial i inscripció en es Registre de sa Propietat també es tracten com un acte documentat propi i poden estar subjectes addicionalment a s'AJD — independentment de s'AJD sobre s'escriptura de compravenda mateixa. Qui planifiqui un finançament hauria de calcular aquest concepte per separat; més informació en es nostres guies sobre sa Hipoteca per a no residents i sa comparació de hipoteques a interès fix vs. variable.
• S'AJD en altres escriptures: També altres actes notarials i subjectes a inscripció registral relacionats amb s'immoble — com ara modificacions posteriors o acords addicionals — poden estar subjectes de manera independent a s'AJD, al marge de sa compra mateixa.
• Es valor de referencia (valor de referència cadastral) com a límit mínim: Sa base imposable és, en principi, es valor declarat en s'escriptura. Però no pot ser inferior a es valor de referencia. Si aquest valor de referència oficial és superior a es preu acordat, és aquest es que preval — per a ses reclamacions posteriors de s'ATIB (agència tributària balear) aquest és es motiu més freqüent.

Cap d'aquests casos especials es comprova automàticament en es calculador, tret que triïs es perfil adequat — en cas de dubte, consulta es teu cas concret amb sa teva gestoría (oficina de gestió que s'encarrega des tràmits administratius) o un assessor fiscal abans de sa signatura de s'escriptura.

Terminis i formularis

S'AJD no es determina automàticament, sinó que es calcula i es presenta un mateix mitjançant es Modelo 600 (formulari fiscal d'autoliquidació) davant s'ATIB. Es termini per fer-ho és d'un mes a partir des dia de s'acte jurídic gravat — en una compra simple, a partir de s'escritura; en una hipoteca addicional, a partir de sa seva pròpia escriptura.

1. Escripturació notarial des contracte de compravenda (escritura) o de sa hipoteca davant es notari que triïs a Mallorca.
2. Determinació de sa base imposable: es valor que consta en s'escriptura, com a mínim es valor de referencia des cadastre.
3. Càlcul de s'IVA i s'AJD segons sa normativa vigent a ses Balears, per part des notari, sa gestoría o un assessor fiscal.
4. Autoliquidació i pagament mitjançant es Modelo 600 davant s'ATIB.
5. Presentació des justificant de pagament en es Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad) per a sa inscripció.

En s'escriptura mateixa, a més, es merita un segon concepte, molt més petit: sa cuota fija — una quota fixa per cada full escrit des paper timbrat oficial (papel timbrado), actualment 0,30 € per full. És independent des valor de s'immoble i es merita en tota escriptura notarial, fins i tot quan no es deu cap AJD proporcional a es valor. S'AJD pròpiament dita, sa que depèn des valor — sa que calcula es calculador de més amunt — s'anomena, en canvi, cuota gradual. Ses dues quotes són jurídicament independents i es cobren totes dues en sa mateixa escriptura.

Com que es terminis i es detalls des procediment poden variar segons sa notaria i s'ajuntament, val la pena coordinar-ho amb antelació amb sa teva gestoría o es teu Advocat per sa compra d'immoble a Espanya, perquè es pagament es faci dins es termini.

Errors freqüents

1. Confondre s'AJD amb s'ITP. S'immoble de segona mà implica s'ITP, mentre que s'obra nova venuda per sa promotora implica s'IVA més s'AJD. Cap des dos casos coincideix mai alhora — una classificació errònia distorsiona es pressupost de manera considerable.
2. Oblidar s'AJD a més de s'IVA. Qui només inclou s'IVA dins sa planificació des finançament, sol passar per alt que s'AJD s'afegeix com a partida independent.
3. Confondre s'AJD sobre s'escritura de compravenda i sa d'hipoteca. Quan hi ha finançament simultani, s'AJD es paga dues vegades — una sobre s'escritura de compravenda i una altra sobre sa d'hipoteca. Ses dues partides s'han d'incloure per separat dins es pressupost.
4. Equiparar es llindar d'accés i es límit màxim. Es límit de valor a partir des qual una bonificació desapareix del tot, i sa part des valor fins a sa qual s'aplica es tipus reduït, són dues xifres diferents que provenen de normes distintes — no sa mateixa.
5. Esperar sa bonificació per a menors de 30 anys sense hipoteca. Qui paga en efectiu no compleix un des set requisits i no rep sa bonificació — independentment de s'edat o de sa resta de criteris.
6. Tractar es tipus incrementat de s'AJD com si fos un tram escalonat. A diferència de s'ITP sobre immobles de segona mà, quan es supera es límit de valor no només es grava més alt sa part que excedeix, sinó tota sa base.
7. Aplicar es límit de 5.000 metres quadrats a s'obra nova. Aquest límit de superfície, previst a sa llei de s'IVA, afecta sa revenda d'un xalet unifamiliar, no sa primera venda per part de sa promotora.
8. Tractar es contracte d'obra com si fos es solar. Es solar i es contracte d'obra tenen tipus diferents — qui calcula ambdós de manera global amb es tipus general, sobreestima considerablement s'impost sobre sa part d'obra.
9. Comprovar es valor de referència cadastral només després de sa compra. Si és superior an es preu de compra, es converteix en sa base imposable — i, a més, determina si encara es pot considerar una bonificació. Ses dues coses es poden comprovar abans, no negociar després.
10. Emprar tipus desactualitzats provinents de fonts antigues. Es tipus, es límits i ses llindars de valor canvien per llei i per reglament; fia't des marc legal vigent que sa calculadora actualitza amb cada canvi normatiu, i no d'articles antics ni de regles generals.

Base legal i estat actual

S'IVA sobre s'obra nova es fonamenta en sa Ley 37/1992 estatal (LIVA) — Art. 90 per an es tipus general, Art. 91 per an es tipus reduït d'habitatge, i Art. 20.Uno.22º per sa delimitació respecte a sa segona transmissió. S'AJD està regulada en es Decreto Legislativo 1/2014 balear: Art. 15 (tipus general), Art. 17 (tipus reduïts i superreduïts), Art. 17 bis (tipus incrementat), Art. 19 quater (bonificació per a menors de 30 anys i persones amb discapacitat), Art. 19 quinquies (bonificació precio tasado) i sa Disposición adicional quinta, que reuneix es límits i ses llindars de valor. Sa base imposable i sa cuota fija resulten des Real Decreto Legislativo 1/1993 estatal (Art. 30 i Art. 31). Davall es resultat de sa calculadora de dalt hi trobaràs s'estat legal exacte amb ses fonts originals enllaçades — una llista de fonts pròpia en aquest lloc només quedaria desactualitzada, mentre que sa calculadora es manté al dia amb cada canvi legislatiu.

Preguntes freqüents

Què ve després?

Després des pagament de s'IVA i s'AJD i de sa inscripció en es Registre de sa Propietat, sa compra d'un immoble encara no ha acabat fiscalment: com a propietari a Mallorca, hi ha altres despeses periòdiques, sobretot s'impost municipal anual, s'IBI. Qui vulgui llogar s'immoble hauria d'informar-se també sobre ses obligacions fiscals per ingressos de lloguer com a no resident, i quan arribi es moment de vendre, entraran en joc altres impostos diferents. Es guia Comprar immobles a Mallorca dona una visió general de tots ets aspectes relacionats amb sa compra; s'apartat Impostos i Dret reuneix tots es temes fiscals i legals relacionats amb sa teva propietat. Punts d'entrada concrets:

• Impost IBI Espanya — s'impost municipal anual després de sa compra
• Compradors estrangers a Mallorca — particularitats per a compradors sense residència espanyola
• Despeses addicionals de compra a Mallorca — sa visió general completa de totes ses partides a més de s'IVA i s'AJD

Llista de comprovació abans de sa firma

Aquests són es punts que hauries d'haver revisat abans de seure davant es notari:

• Aclarit si és obra nova o segona mà → planificat s'impost correcte (IVA + AJD vs. ITP)
• Comprovat es tipus d'immoble: habitatge, local comercial, solar o plaça d'aparcament addicional
• Comprovat es valor de referència des cadastre (és més alt que es preu de compra?)
• Tingut en compte es llindar de valor per an es tipus incrementat d'AJD
• Comprovat es dret a una bonificació — analitzat per separat es llindar d'accés I es límit màxim
• Per sa bonificació per a menors de 30 anys: repassats un a un es set requisits, especialment es préstec hipotecari
• En cas de finançament: planificat per separat s'AJD sobre s'escritura d'hipoteca
• Termini des Modelo 600 en es calendari (un mes des de sa firma, ATIB)
• Contractat advocat o gestoría per a sa presentació