Comunidad de Bienes: posseir un immoble a Mallorca entre varis

Si compres una propietat a Mallorca juntament amb sa teva parella, es teus germans o amics, es crea automàticament una Comunidad de Bienes – encara que aquesta paraula mai aparegui en es contracte de compravenda. Es Código Civil espanyol regula en es articles 392 a 401 qui és propietari de què, qui pot decidir sobre ses reformes, qui ha d'assumir es costos i què passa si un de voltros vol sortir-ne. Ses normes són estrictes i, en cas de dubte, no són es que ses parelles o es germans esperen intuïtivament. Aquesta guia explica què es crea legalment, com es prenen ses decisions, què s'aplica en sa venda d'una participació i com te pots protegir abans que arribi es cas greu – abans que hi hagi conflicte, no després.

Esteis planificant una compra conjunta d'una propietat a Mallorca i voleu establir normes clares per endavant?

• Fer una consulta personal — vos posam en contacte amb professionals locals de parla alemanya verificats
• Cercar un advocat de parla alemanya en es directori professional — per sa configuració de sa quota, es reglament d'ús i es pacte d'indivisió

Què és una Comunidad de Bienes? Dos significats que has de distingir

En sa pràctica, es terme s'utilitza per a dues situacions completament diferents, i confondre-les és s'error més freqüent en ses guies sobre aquest tema.

Per una banda, Comunidad de Bienes es copropietat per quotes (proindiviso): es cas normal quan dues o més persones compren o hereten una propietat juntes. No és una societat ni una empresa – es crea automàticament amb sa compra o s'herència mateixa, sense que ningú hagi de registrar res. Just aquest cas és es centre d'aquest article.

Per s'altra banda, una Comunidad de Bienes pot ser una forma jurídica empresarial: quan sa comunitat exerceix una activitat econòmica, per exemple llogant regularment sa propietat comuna. En aquest cas necessita es seu propi NIF i s'ha de donar d'alta en es registre fiscal. Es tributa segons es principi de sa atribución de rentas: es resultats no s'atribueixen a sa comunitat mateixa, sinó a cada un des membres, que els han de declarar en sa seva pròpia declaració d'impostos. Dues persones amb sa mateixa finca poden tenir, per tant, obligacions completament diferents, segons si només són copropietaris o si exerceixen una activitat empresarial amb aquesta propietat.

Nota:Per sa inscripció fiscal d'una Comunidad de Bienes amb activitat empresarial –terminis, formularis, obligacions periòdiques– hauries de comptar amb una gestoria local. Aquest article només descriu es principi, no ses modalitats concretes.

A més, no s'ha de confondre sa Comunidad de Bienes amb sa Comunidad de Propietarios, sa comunitat de propietaris espanyola en urbanitzacions amb elements comuns com s'escala o sa piscina. Com funciona aquesta, ho explica en detall sa guia sobre sa Eigentümergemeinschaft Spanien.

Com sorgeix es condomini en una compra conjunta

En es moment que dues o més persones queden inscrites com a compradores a s'escritura notarial, sa Comunidad de Bienes sorgeix sense cap altre tràmit. No fa falta cap contracte separat, cap inscripció, cap acta fundacional – n'hi ha prou amb s'inscripció en es Registre de sa Propietat amb ses quotes respectives. Just això és el que fa que sa cosa sigui arriscada: qui no aclareix per endavant com han de ser ses participacions, deixa sa resposta en mans de sa llei.

Constel·lacions típiques a Mallorca:

• Parelles sense casar que compren juntes un pis o una finca
• Germans que hereten un immoble d'un pare o mare difunts
• Cercles d'amics que comparteixen un immoble de vacances
• Pares que compren juntament amb es seus fills

En tots es casos s'aplica sa mateixa base legal – independentment de si ses parts són casades, parentes o amigues entre elles.

Participacions, costs i ús: ses regles bàsiques des Código Civil

Es Código Civil conté en es articles 392 a 401 ses regles de joc centrals. Sa més important fa referència a ses participacions mateixes: si en es contracte de compravenda no hi consta cap quota, ses participacions es consideren iguals – independentment de qui hagi pagat realment quant. Qui paga de manera desigual, ha de deixar constància expressa de sa quota diferent en es títol, és a dir, en es contracte de compravenda o s'escritura notarial.

Amb es Costos val: cada copropietari pot obligar es altres a participar en ses despeses de conservació de sa cosa comuna. Qui vulgui defugir aquesta obligació només té un camí – renunciar a sa seva pròpia part. Un simple "jo no pag" no basta legalment. Qui planifiqui ses despeses corrents d'un immoble, trobarà xifres complementàries a sa guia sobre ses Despeses addicionals de compra a Mallorca.

Pel que fa a s'ús val: cadascú pot usar sa cosa comuna d'acord amb sa seva destinació, sense perjudicar s'interès de sa comunitat i sense impedir as altres es seu propi ús. Això no crea automàticament cap esquema d'ocupació vinculant legalment – qui pot usar sa finca i quan. Qui vulgui això, ho ha de pactar per escrit.

Prendre decisions: majoria segons quotes, no segons caps

Per a s'administració i es millor ús possible de sa cosa comuna, són vinculants ets acords de sa majoria des participants. Es decisiu no és expressament es nombre de caps, sinó sa majoria de ses quotes – qui té es 60 per cent decideix contra un copropietari amb es 40 per cent, encara que aquest representi diverses persones.

Si no s'arriba a una majoria, o si un acord majoritari és molt perjudicial per as interessats en sa cosa comuna, es tribunal competent decideix a petició d'una de ses parts – en cas de litigi, fins i tot pot nomenar un administrador per a s'immoble.

Atenció: En una divisió 50:50, es cas clàssic entre parelles, no hi ha majoria matemàticament possible. Ni un ni s'altre pot vèncer sa votació de s'altre. Sense un acord de mutu consentiment, en aquest cas només queda es camí des tribunal.

Reformes i canvis: per què compta sa unanimitat

Aquí hi ha sa trampa clàssica en sa compra conjunta d'una finca: cap des copropietaris pot fer canvis a sa cosa comuna sense es consentiment des altres – expressament tampoc quan d'això en poguessin resultar avantatges per a tots. Una piscina nova, una ampliació, una teulada nova: tot això compta com a canvi, no com a simple conservació, i per això necessita es consentiment de tots es copropietaris, no només de sa majoria.

Qui planifiqui obres, hauria d'ocupar-se també de ses normatives urbanístiques – com per exemple sa Llicència d'obres a Mallorca o, en cas d'un projecte de piscina, amb sa Normativa de piscines a Mallorca. Ambdues qüestions – es consentiment civil des copropietaris i s'autorització administrativa – s'han d'aclarir de manera independent una de s'altra.

Sa pròpia quota es pot vendre lliurement

Cada copropietari té sa plena propietat de sa seva quota i, per tant, la pot vendre, cedir o gravar – sense es consentiment des altres. S'efecte d'aquesta venda o gravamen es limita, però, a sa part que realment s'assigni an es venedor en una futura divisió de sa comunitat.

Això vol dir a sa pràctica: un copropietari pot vendre sa seva quota a tercers, sense que es demés copropietaris ho puguin impedir. Precisament per això existeix un contrapès: es dret de tempteig legal des copropietaris.

Dret de tempteig des copropietaris en cas de venda a tercers

Si un copropietari ven sa seva quota a una persona aliena, es demés copropietaris poden, segons s'Art. 1521 i 1522 Código Civil, subrogar-se en es contracte en ses mateixes condicions (retracto de comuneros). Si diversos copropietaris volen exercir aquest dret, açò es fa de manera proporcional a sa seva quota respectiva sobre sa cosa comuna.

Important: Per exercir aquest dret de tempteig hi ha un termini legal molt curt, vinculat a un fet concret. Es còmput exacte des termini depèn de cada cas i s'hauria de revisar jurídicament de seguida – qui vulgui exercir es seu dret de tempteig ha d'actuar pràcticament a l'instant. Ses bases generals sobre es dret de tempteig en immobles a Espanya també les trobaràs a sa guia Dret de tempteig Immoble Espanya.

Acabar sa copropietat: ningú està obligat a quedar-hi

Sa regla central i, per a molts, sa més sorprenent, es troba a s'Art. 400 Código Civil: Cap copropietari està obligat a romandre en sa comunitat. Cadascú pot demanar en qualsevol moment sa divisió de sa cosa comuna. Açò s'aplica fins i tot si es demés copropietaris no hi estan d'acord.

S'Art. 401 posa un límit: sa divisió no es pot exigir si açò fes que sa cosa esdevengués inservible per a sa seva finalitat. En es cas d'un pis o una casa, sa divisió real i física pràcticament sempre queda exclosa. A sa pràctica, sa dissolució de sa comunitat es duu a terme llavors per dues vies:

1. Adjudicació a un copropietari a canvi d'una compensació econòmica a es demés (extinción de condominio)
2. Venda conjunta de s'immoble a tercers i repartiment des benefici segons ses quotes

Atenció: Sa dissolució de sa copropietat pot tenir conseqüències fiscals. S'ha de revisar cas per cas si i en quina quantia s'aplica s'impost de transmissions o s'impost d'actes jurídics documentats – aquest article no dóna deliberadament cap percentatge concret, ja que es tractament fiscal depèn de sa constel·lació concreta. Fes que una gestoría ho calculi abans de s'escritura notarial.

Sa sortida d'un únic copropietari mitjançant sa venda de sa seva part no acaba, per cert, sa Comunidad de Bienes automàticament – sa comunitat continua existint amb es nou copropietari, sempre que no tots ets implicats vulguin sa dissolució completa.

Es contracte d'indivisibilitat: protecció segons s'Art. 400

Qui vulgui evitar que un copropietari exigeixi sa divisió en es moment més desfavorable – per exemple en plena temporada o just després de grans inversions –, té exactament un mitjà legal: un contracte d'indivisibilitat (pacto de indivisión exprés. Aquest és vàlid, segons s'Art. 400 Código Civil, per un màxim de deu anys, però pot ser prorrogat mitjançant un nou acord.

Aquest contracte és sa protecció pràcticament més important per a tots es qui vulguin tenir un immoble entre diverses persones, i idealment s'hauria d'escripturar davant notari ja en es moment de sa compra – juntament amb sa determinació de ses parts i un reglament d'ús i costs.

Sa Comunidad de Bienes com a forma empresarial: quan es lloga

Tan prest com s'immoble comú es llogui de manera regular i amb ànim de lucre, es simple copropietat pot convertir-se en una Comunidad de Bienes amb activitat empresarial. Aquesta necessita un NIF propi i s'ha de donar d'alta en es registre fiscal. No es tributa sa comunitat en si mateixa, sinó cada copropietari individualment segons sa seva part, seguint es principi de s'atribución de rentas – ets ingressos s'atribueixen i són tributats pes membres en sa seva declaració personal.

Un punt de referència rellevant: ses Comunidades de Bienes amb activitat empresarial pertanyen a ses entitats que poden estar obligades a sa comunicació electrònica amb s'administració tributària. Per tant, qui converteixi sa possessió comuna en un lloguer, hauria de comptar amb què ses notificacions es rebran en es futur únicament per via electrònica – i que sa notificació és vàlida encara que ningú miri sa bústia. S'alta concreta, ses obligacions declaratives contínues i s'elecció de s'estructura adequada – copropietat, Comunidad de Bienes amb activitat de lloguer o un immoble a través d'una SL – han d'estar en mans d'una assessoria fiscal local.

Copropietat per herència: es cas involuntari més freqüent

No tota Comunidad de Bienes sorgeix d'una compra conjunta conscient. Es cas de molt més freqüent a Mallorca és s'herència: quan diversos germans hereten un immoble d'un progenitor, sorgeix automàticament sa mateixa copropietat per parts indivises – amb ses mateixes regles sobre costs, ús, reformes i divisió. Qui vulgui ocupar-se anticipadament de ses possibilitats de planificació de dret successori, trobarà ses bases en sa guia sobre herència i donació a ses Balears així com sobre es Pacto Sucesorio balear, que pot regular sa successió ja en vida.

Errors més freqüents en sa compra conjunta d'un immoble

Llista de verificació: comprar un immoble entre varies persones

1. Fixar expressament ses participacions (quotes) en es contracte de compravenda i en s'escritura notarial, especialment si s'aportació no és igual
2. Acordar un reglament escrit d'ús i de costos: qui utilitza quan, qui paga què
3. Establir una regulació per ses reformes i inversions importants, ja que aquestes requereixen unanimitat de totes maneres
4. Revisar es contracte d'indivisió segons s'Art. 400 Código Civil i, si escau, incloure'l a s'escritura notarial
5. Aclarir si es preveu un lloguer de tipus empresarial i coordinar amb antelació sa classificació fiscal amb una assessoria fiscal
6. Conèixer es dret de tempteig des copropietaris i es seu curt termini d'exercici abans de vendre una participació
7. En cas de compra des de s'estranger, si escau, un poder notarial davant un notari espanyol es pot establir
8. Fer revisar prèviament es Registre de sa Propietat, per conèixer ses càrregues i ses inscripcions existents
9. Comptar amb un advocat de parla alemanya in situ, idealment abans de sa firma de s'escritura

Què ve després?

Una vegada constituïda sa Comunidad de Bienes, val la pena fer una ullada regular a tres punts: si es reglament d'ús acordat encara s'ajusta a sa situació vital de tots es implicats, si es contracte d'indivisió s'ha de renovar abans que acabin es deu anys, i si mitjançant es lloguer o una successió planificada canvia sa classificació fiscal. Qui pensi transmetre sa seva participació a llarg termini hauria de treballar amb antelació amb instruments de dret successori com es Pacto Sucesorio, en lloc de deixar sa regulació en mans des cas normal establert per llei. Trobaràs interlocutors adequats per a s'acompanyament continu en es Directori de sectors d'agents immobiliaris i en es Directori de sectors d'advocats.

Conclusió

Sa Comunidad de Bienes neix a Mallorca més aviat des que molts de compradors se pensen – ja basta es contracte de compra conjunt. Ses normes legals des Código Civil són clares, però incòmodes en diversos punts: quotes iguals sense pacte diferent, unanimitat p'ses obres, cap majoria automàtica en cas de 50:50 i, sobretot, es dret de qualsevol copropietari a demanar sa divisió en qualsevol moment. Qui aclareix aquests punts abans d'anar an es notari – sa quota, s'ordre d'ús, es contracte d'indivisibilitat – s'estalvia més envant disputes cares. Qui pensa fer un ús econòmic, per exemple llogant, hauria d'aclarir també prest sa classificació fiscal amb un professional.

Fonts oficials

• Código Civil, versió consolidada (Art. 392–401, 1521–1523): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE): https://www.boe.es
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB): https://atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), seu electrònica: https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Colegio de Registradores de España: https://registradores.org
• Consejo General del Notariado: https://notariado.org