Pacto Sucesorio Balear: transferir immobles als fills en vida sense impostos

Qui té una propietat a Mallorca i la vol deixar als fills algun dia, pensa primer en s'herència o sa donació — i sovint no veu s'instrument més eficaç des dret balear: es Pacto Sucesorio Balear. Aquest contracte successori permet transmetre béns de manera vinculant i, en general, lliure d'impostos a sa generació següent en vida, sense haver d'assumir es desavantatges fiscals d'una donació ordinària. Sa base jurídica és sa Ley 8/2022 de l'11 de novembre de 2022, que està en vigor des des 17 de gener de 2023 i ha modernitzat fonamentalment es dret balear en matèria de contractes successoris. En aquesta guia aprendràs com funciona exactament es Pacto Sucesorio, quines dues variants principals hi ha a Mallorca, qui el pot utilitzar — també com a no resident o estranger —, quins impostos s'han de pagar i on es troben ses trampes més habituals.

Vols transmetre una propietat a Mallorca als teus fills de manera fiscalment neutra?

• 📩 Fes una consulta personal — Primera valoració per especialistes locals
• Tota sa informació sobre herències i donacions a ses Balears

Què és es Pacto Sucesorio Balear — i per què no és una donació ordinària?

Es Pacto Sucesorio és un contracte amb el qual una persona regula sa seva successió de manera vinculant en vida: designa un o més beneficiaris — com a hereus o com a receptors de béns concrets — i aquests accepten sa disposició de manera expressa. Es fonamental: aquest contracte no pot ser revocat ni modificat unilateralment per un testament posterior. Només si ambdues parts hi consenten de mutu acord és possible fer-hi canvis.

Fiscalment, aquí és on rau s'avantatge principal: una donació clàssica (donación) tributa d'acord amb es dret espanyol com a donació, amb una obligació fiscal separada, i pot generar per al donant un impost sobre sa renda per sa plusvàlua realitzada. Es Pacto Sucesorio, en canvi, es tracta com una herència per causa de mort — queda subjecte a s'impost sobre successions (ISD), no a s'impost sobre donacions, i sa plusvàlua fiscal de sa propietat es considera no realitzada.

Nota: Sa diferència essencial respecte a sa donació clàssica és que en es Pacto Sucesorio no s'ha de pagar impost sobre sa renda per ses plusvàlues en es transmitent — mentre que en una donació normal sa revalorització des de sa compra pot tributar com a guany.

Sa regulació no és un instrument nou, però va ser considerablement modernitzada per sa Ley 8/2022. Abans d'aquesta reforma, es Pacto Sucesorio estava lligat a s'anomenada vecindad civil mallorquina — es dret civil balear només el podien fer servir persones que tenien aquesta condició. Aquest requisit va desaparèixer des des 17 de gener de 2023.

Ses dues variants principals a Mallorca i Menorca

Sa Ley 8/2022 distingeix sa regulació segons ses illes. Per a Mallorca i Menorca són sobretot dues formes rellevants:

Atenció: Per a Ibiza i Formentera s'apliquen normes pròpies – allà sa figura corresponent és s'anomenat Finiquito de legítima . Aquesta guia se centra en Mallorca i Menorca.

Ses dues variants només són vàlides en forma notarial (Escritura Pública). Sa Ley 8/2022 estableix a més que en es contracte notarial s'ha de fer constar sa data i s'hora de sa signatura. A més, sa formalització es comunica al Registro General de Actos de Última Voluntad (Registre Central de Testaments).

Qui pot fer servir es Pacto Sucesorio?

Abans de 2023, s'ús estava restringit a persones amb vecindad civil balear . Sa Ley 8/2022 ha ampliat considerablement es cercle. Avui dia, es decisiu sobretot la Reglament (UE) de successions núm. 650/2012: Segons aquest, es dret successori aplicable es determina pel lloc de residència habitual (domicili) en es moment de sa mort – o pel dret nacional escollit pes testador.

Avís: Sa qüestió de s'estatut successori aplicable és complexa. Es Reglament (UE) de successions permet escollir es dret nacional mitjançant una elecció expressa de llei – cosa que en casos concrets pot obrir o tancar s'accés al Pacto Sucesorio balear. Consulta obligatòriament un advocat especialitzat en dret successori internacional abans de formalitzar res.

En es Pacto Sucesorio a ses Balears, segons es dret balear, en principi es poden beneficiar descendents directes – és a dir, de pares a fills. Es cònjuges, es nets o altres parents no poden ser beneficiaris directes d'aquesta construcció específica; per a aquests grups de persones, s'herència o sa donació són ets instruments més adequats.

Tractament fiscal: què es merita i quan?

Impost sobre successions (ISD) a ses Balears

Des del 18. Juli 2023 s'aplica a ses Balears una bonificació del 100% de s'impost sobre successions per als grups I i II – i sense límit de valor. Aquesta bonificació es va confirmar en ets anys següents i segueix vigent sense canvis també el 2026.

Es Pacto Sucesorio és tractat fiscalment com una herència, per tant, se'n beneficia de ses mateixes bonificacions. Això significa: en ses transmissions entre pares i fills, en regla general no s'ha de pagar 0 € d'impost de successions – independentment des valor de s'immoble.

Atenció a sa base imposable: S'impost es calcula sobre sa base des Valor de Referencia (valor de referència cadastral) o des valor de mercat real, segons quin sigui més alt. Pots consultar es Valor de Referencia actual de sa teva propietat a través de sa web des Catastro.

Cap increment en s'impost sobre sa renda per a sa persona que transmet

Un avantatge decisiu respecte a sa donació clàssica: sa persona que transmet no ha de pagar en es Pacto Sucesorio cap impost sobre sa renda per s'increment de valor realitzat pagar. En una donació normal, s'incremento de valor des de sa compra es considera fiscalment com un guany realitzat pes donant – això pot suposar uns costos IRPF considerables segons sa durada de sa tinença i s'increment de valor.

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

S'impost municipal sobre s'increment de valor des terrenys (plusvalía municipal) pot aplicar-se segons es municipi. Igual que en es tractament fiscal, sa configuració concreta des Pacto Sucesorio és aquí també decisiva. Fes aclarir sa situació per an es teu municipi prèviament.

Sa perspectiva alemanya: Què passa a Alemanya?

Per als ciutadans alemanys amb residència a Alemanya que volen transmetre un immoble de Mallorca mitjançant un Pacto Sucesorio, hi ha una particularitat important: Entre Espanya i Alemanya no existeix cap conveni de doble imposició per a s'impost de successions i donacions.

Això significa teòricament una doble obligació tributària. A sa pràctica, però, hi ha dues atenuants:

1. Principi d'imputació: S'impost pagat a Espanya es pot imputar a s'impost alemany de successions. Com que a ses Balears per an es Grup I i II actualment corresponen 0 €, en ses transmissions entre pares i fills alemanys normalment no hi ha res a imputar.

2. Exempcions alemanyes: A Alemanya s'aplica una exempció que es renova cada 10 anys de 400.000 € per pare/mare per fill per a s'impost de successions i donacions. Si es valor de s'immoble de Mallorca per pare/mare transmitent és inferior a aquest import, tampoc no s'ha de pagar cap impost a Alemanya.

Nota: Aquesta visió general és una orientació, no un assessorament jurídic. Si i com es Pacto Sucesorio es classifica a Alemanya com a donació o herència depèn de sa configuració en cada cas concret. A més, cal tenir en compte sa qüestió de sa residència fiscal de totes ses parts implicades. Fes revisar això per un assessor fiscal hispano-alemany.

Pas a pas: Així es du a terme un Pacto Sucesorio

1. Preparació i assessorament: Revisió fiscal i jurídica per part d'un advocat i/o assessor fiscal especialitzat en es dret successori balear – especialment quant a sa qüestió de s'estatut successori (rellevant per a no residents).
2. Valoració de s'immoble: Determinació de s'actual Valor de Referencia i, si escau, d'un informe de valor de mercat com a base per an es càlcul fiscal.
3. Esborrany de s'Escritura: Es notari elabora s'esborrany des contracte amb totes ses dades de ses parts, es bé transmès, sa variant triada (Definición o Donación Universal) i es moment de s'efecte.
4. Atorgament notarial: Ses dues parts (transmitent i beneficiari/ària) signen es contracte davant un notari espanyol. Sa data i s'hora queden registrades en es protocol.
5. Comunicació an es Registre de Testaments: Es notari trasmet sa formalització automàticament an es Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Inscripció an es Registre de la Propietat: Si s'immoble es transfereix de manera immediata, es fa sa inscripció an es Registro de la Propiedad.
7. Declaració fiscal: Presentació de sa declaració de s'ISD dins un mes davant s'Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) en cas d'efecte immediat; si s'efecte es produeix a partir de sa mort des transmitent, s'apliquen es terminis normals de s'impost de successions (6 mesos, prorrogables a petició).

Avís: Es termini d'un mes per a sa declaració fiscal en es Pactos amb efecte immediat és un termini legal. Es incompliments donen lloc a recàrrecs i interessos.

Pacto Sucesorio vs. donació clàssica vs. Testament: sa comparativa

Nota: Des del juliol de 2023 s'aplica a ses Balears sa bonificació des 100% també per a ses donacions (Grup I/II). Es avantatge essencial des Pacto Sucesorio davant sa donació resideix tanmateix en sa desaparició de sa càrrega de s'IRPF per part des qui fa sa transmissió.

Irrevocabilitat: Què significa això a sa pràctica?

S'irrevocabilitat és s'altra cara de s'atractiu fiscal. Qui signa un Pacto Sucesorio cedeix es patrimoni en qüestió de manera vinculant. Per als propietaris de Mallorca això significa concretament:

• Cap testament posterior pot anul·lar unilateralment es Pacto Sucesorio.
• Es canvis només són possibles amb es consentiment de ses dues parts en una nova Escritura.
• Són possibles disputes amb altres hereus potencials (p. ex. altres fills) si sa transacció es considera un perjudici des drets de llegítima.
• En una Donación Universal es cedent lliura tot es seu patrimoni actual — atenció a ses obligacions pendents o a ses inversions previstes.

S'irrevocabilitat no és necessàriament un desavantatge: moltes famílies valoren precisament sa seguretat de planificació i sa regulació clara que evita disputes entre germans després de sa mort des causant.

Es errors més freqüents en es Pacto Sucesorio

1. Estatut successori incorrecte Qui viu a Alemanya i només té una propietat de vacances a Mallorca, en general no té estatut successori balear. Qui malgrat tot subscriu un Pacto Sucesorio arrisca que aquest no sigui reconegut a Alemanya o que rebi un tractament fiscal diferent.

2. Oblidar sa qüestió de s'IRPF En una donació clàssica pot sorgir un impost sobre sa renda considerable per al donant sobre s'increment de valor realitzat. Qui considera es Pacto Sucesorio com una simple donació passa per alt es seu avantatge fiscal central.

3. No respectar es termini de sa declaració d'impostos En cas d'efecte immediat des Pacto Sucesorio, es termini per a sa declaració de s'ISD és de un mes. Aquest termini se sol subestimar.

4. No comprovar es Valor de Referencia Es valor de referència cadastral és sa base imposable fiscal. Si es preu de compra real o es valor de mercat és superior, s'aplica es valor més alt. Es poden evitar sorpreses amb una consulta al Catastro amb antelació.

5. No considerar s'igualtat de tracte entre germans Una Donación Universal a un fill pot afectar es drets de llegítima d'altres fills. Una planificació familiar amb previsió — si cal amb Pactos separats per a tots es fills — evita conflictes posteriors.

6. Confondre es dret alemany i s'espanyol Un Pacto Sucesorio no és un contracte successori alemany, encara que funcioni de manera similar. Es efectes jurídics, es requisits de forma i ses conseqüències fiscals s'han de valorar de manera independent segons es dret espanyol i es balear.

Particularitats per a no residents

Per als alemanys que resideixen a ses Balears (és a dir, que hi tenen sa seva residència habitual), es Pacto Sucesorio és generalment accessible sense problemes i avantatjós fiscalment.

Per als alemanys amb domicili a Alemanya i immoble de vacances a Mallorca sa situació és més complexa:

• Es estatut successori aplicable es determina segons sa residència habitual — en aquest cas Alemanya. Es dret successori balear no s'aplica, per tant, de manera automàtica.
• Hi ha, però, sa possibilitat de triar, d'acord amb es Reglament europeu de successions, es dret de s'estat d'origen — és a dir, es dret alemany. Amb això, però, es perd precisament s'accés al Pacto Sucesorio balear.
• En determinades circumstàncies — com ara quan es centre de vida es trasllada efectivament a ses Balears — es dret balear pot arribar a ser aplicable.

Atenció: Es tractament fiscal des no residents en relació a s'impost de donacions a ses Balears va ser adaptat per a ciutadans de sa UE arran d'una sentència des TJUE. Malgrat això: s'obligació tributària a Alemanya no queda afectada, i sense conveni de doble imposició és necessari un càlcul paral·lel de totes dues obligacions fiscals.

Qui planifica a llarg termini sa seva estratègia immobiliària a Mallorca, hauria d'ocupar-se també de temes relacionats com es procés de compra d'immobles, es costos addicionals de compra i es impostos en sa venda.

Què ve després? Registre de sa propietat, impostos, obligacions corrents

Després de sa conclusió d'un Pacto Sucesorio amb efecte de transmissió immediat, es nou propietari ha de seguir es passos immediats següents:

Més informació sobre s'IBI-Steuer i sobre sa Eigentümergemeinschaft la trobaràs a ses nostres guies separades.

Llista de comprovació: Pacto Sucesorio Balear

• Estatut successori aclarit – s'aplica es dret balear a totes ses parts implicades?
• Advocat especialitzat en dret successori balear i assessor fiscal mandatats
• Si escau, s'ha consultat un assessor fiscal hispanoalemany per a casos transfronterers
• Valor de Referencia de s'immoble consultat al Catastro
• Variant triada: Definición o Donación Universal?
• Moment d'efecte definit: immediatament o en cas de defunció?
• Cita notarial concertada (notari espanyol obligatori)
• Ambdues parts proveïdes de NIE vàlids
• Termini de declaració d'impostos (1 mes en cas d'efecte immediat) anotat al calendari
• Canvi de titularitat al Registre de sa Propietat iniciat després de sa signatura davant notari
• Canvi de titularitat de s'IBI a s'ajuntament anotat
• Drets de llegítima d'altres fills comentats amb s'advocat

Conclusió

Es Pacto Sucesorio Balear és un dels instruments més atractius de sa planificació patrimonial espanyola – i encara és massa poc utilitzat pels propietaris d'immobles alemanys a Mallorca. Sa combinació de 0 € d'impost de successions per als grups I i II, cap càrrega d'IRPF sobre ses plusvàlues per part de sa persona transmitent i sa seguretat jurídica vinculant en sa planificació el converteix en sa primera opció per als pares que volen transmetre s'immoble de Mallorca als fills de manera ordenada en vida.

Sa reserva decisiva: s'instrument només funciona sense problemes quan es dret successori balear és efectivament aplicable – i això depèn molt de si es transmitent té sa seva residència habitual a ses Balears. Per als propietaris de cases de vacances amb centre de vida a Alemanya, sa situació és més complexa i requereix un examen acurat de cada cas individual tenint en compte es Reglament Successori de sa UE.

Assessora't amb temps – preferiblement abans de prendre una decisió entre sa donació, es testament i es Pacto Sucesorio.

Fonts oficials

• Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012 – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (formularis d'ISD, terminis, bonificacions): https://www.atib.es
• Catastro – consultar es Valor de Referencia: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es