Lloguer amb opció de compra a Espanya: terminis i pagaments

Amb es lloguer amb opció de compra d'un immoble a Espanya, primer hi vius de lloguer i, alhora, obtens es dret de comprar-lo en ses condicions acordades. En català se'n diu lloguer amb opció de compra. Sa paraula clau és «opció»: pots decidir si compres s'immoble, però no estàs obligat a fer-ho només perquè t'hi hagis instal·lat. Que aquest model te surti a compte depèn sobretot de sa prima d'opció, de sa part des lloguer que se descompta des preu de compra i des termini que tens per decidir-te.

Sobretot, és fàcil confondre es pagaments inicials. Sa fiança des lloguer, sa prima d'opció i es pagament a compte d'un altre contracte de compravenda no tenen necessàriament sa mateixa finalitat. Aquesta guia t'explica quins imports se poden pactar, com trobar una oferta de lloguer amb opció de compra, què ha d'incloure es contracte i què passa si exerceixes s'opció de compra o deixes passar es termini.

Com funciona es lloguer amb opció de compra d'un immoble a Espanya?

Es lloguer amb opció de compra combina sa cessió de s'immoble en règim de lloguer amb una opció de compra. Per això, es contracte ha de respondre dues preguntes: en quines condicions hi vius? I en quines condicions el pots comprar més endavant?

S'opció de compra te permet decidir si compres s'immoble en ses condicions pactades. Només és vigent durant es termini d'opció establert. Si aquest termini s'acaba sense que exerceixis s'opció, perds es dret de compra. Per això, es lloguer, es preu de compra i sa possible deducció des imports que ja has pagat no s'han de tractar només de paraula, sinó que han de quedar clarament definits en es contracte.

Nota: «Lloguer amb compra posterior» no vol dir que cada mensualitat se descompti íntegrament des preu de compra. Allò que compta és sa deducció pactada.

Què ha de constar en es contracte de lloguer amb opció de compra?

Es contracte t'ha de resultar clar tant com a contracte de lloguer com a base per decidir si compres s'immoble. Comprova, sobretot, que ses condicions de pagament també siguin clares si no compres.

Es termini de s'opció no pot ser més llarg que sa durada pactada des lloguer i ses seves pròrrogues; pot ser més curt. Per això, deixa clar si una pròrroga des lloguer també afecta es teu dret de compra. Aclareix, a més, què passa amb s'opció si una de ses parts incompleix ses seves obligacions contractuals.

Quina bestreta necessites per a un lloguer amb opció de compra?

No hi ha cap bestreta fixa per a tots es lloguers amb opció de compra. Ja es terme «bestreta» pot voler dir coses diferents: sa fiança des lloguer, un pagament pes dret exclusiu de compra o un avançament derivat d'un contracte de compravenda independent. Demana en cada oferta sa denominació exacta i sa funció de s'import que et reclamen.

Aquests intervals mostren precisament per què no hauries d'acceptar cap import només perquè sembli habitual. En es cas de sa prima d'opció ses parts han de pactar si es descompta des preu en sa compra i si, en cas de no exercir s'opció, es retorna íntegrament, parcialment o no es retorna. Segons s'acord que hagin pres, un pagament per s'opció també pot remunerar exclusivament aquest dret de compra.

Atenció: No apliquis ses normes relatives a ses arras a un contracte de lloguer amb opció de compra sense revisar-les. Una prima d'opció i una bestreta derivada d'un contracte de bestreta poden tenir conseqüències diferents.

Què aporta descomptar es lloguer? Un exemple contractual

Un exemple de càlcul: valor de s'immoble 100.000 €, pagament anticipat 20.000 €, lloguer de 550 € durant 24 mesos. Es pagaments des lloguer sumen 13.200 €. Només amb aquests imports no es pot saber quina part es descomptarà des preu de compra més endavant.

Sobretot si es pagament a compte és elevat, es càlcul només és útil si es contracte també deixa clar es saldo pendent en comprar i ses conseqüències de renunciar-hi. No donis per fet que tot es lloguer és una mena de quota des preu de compra.

Com pots trobar una casa o un pis per llogar amb opció de compra?

Cerca específicament alquiler con opción a compra i, si trobes un immoble adequat, demana si es propietari està disposat a formalitzar aquest acord. Una oferta de lloguer ordinària o una oferta només de venda encara no inclou cap opció de compra. Es lloguer amb opció de compra només es formalitza quan ses dues parts es posen d'acord sobre ses condicions.

Si t'interessa un immoble, segueix aquest ordre:

1. Comprova si es propietari està disposat a pactar un lloguer amb opció de compra. Demana expressament quin és es preu de compra, quin és es termini de s'opció i quin pagament a compte es demana.
2. Demana que t'expliquin ses condicions des lloguer. Això inclou es lloguer, ses possibles pujades, sa fiança i ses obligacions periòdiques.
3. Exigeix que consti per escrit com es descomptaran es pagaments des preu de compra. Aquesta regla ha de tractar per separat sa prima de s'opció i es pagaments des lloguer.
4. Revisa s'immoble i es projecte de contracte abans de firmar. Es temps entre s'entrada a viure-hi i sa decisió de compra no substitueix aquesta revisió.

Si compares ofertes de diferents opcions, distingeix entre es lloguer amb opció de compra, es lloguer de llarga durada i sa compra immediata. Trobaràs més informació bàsica a ses nostres guies sobre sa compra d'immobles a Espanya i sobre es lloguer de llarga durada a Mallorca.

Nota sobre nosaltres: mallorca.com, s'operador d'aquesta guia, mostra ofertes immobiliàries. Has d'aclarir expressament si és possible fer un lloguer amb opció de compra per a un immoble concret.

Què has de comprovar abans de firmar?

És possible que més endavant vulguis ser propietari. Per això, no deixis sa revisió de s'immoble per després des període de lloguer. Comprova sobretot sa titularitat i ses càrregues inscrites en es registre de sa propietat, així com s'estat de s'immoble. Per preparar-te, et poden ajudar ses guies sobre sa consulta des registre de sa propietat a Espanya i sobre sa visita a s'immoble.

En es lloguer amb opció de compra, també es pot plantejar sa inscripció de s'opció de compra en es registre de sa propietat. Si està prevista, es contracte ha d'establir qui assumeix ses despeses de sa documentació pública i sa inscripció necessàries. Fes revisar es projecte de contracte per saber si es pot inscriure s'opció concreta i com.

Avís: No és assessorament jurídic ni fiscal. Es contractes de lloguer amb opció de compra combinen diversos acords; ses conseqüències jurídiques i fiscals concretes depenen de com s'hagin redactat i de s'immoble.

Quin termini s'aplica a s'opció de compra?

Es termini es negocia i ha de constar concretament en es contracte. Es contractes de lloguer amb opció de compra solen tenir una durada d'un a cinc anys; no és una durada obligatòria. S'exemple esmentat abans preveu 24 mesos.

Per a sa teva planificació, compta sa data exacta de finalització que figura en es contracte signat, no sa durada habitual. Comprova també de quina manera i a qui has de comunicar que exerceixes s'opció. Per exercir-la, és recomanable fer servir un burofax o una acta notarial.

Què passa si exerceixes s'opció de compra?

Si exerceixes s'opció dins es termini, decideixes comprar segons ses condicions acordades. Cal distingir entre s'ús de s'immoble fins ara com a llogater i sa formalització posterior de sa compra: entrar-hi a viure, per si sol, no te converteix en propietari.

Abans que venci es termini de s'opció, revisa es càlcul de sa compra acordat: Quin preu de compra s'aplica? Quina prima de s'opció i quines parts des lloguer es descompten? Quins imports queden per pagar? Comprova també sa forma de notificació prevista en es contracte i es tràmits posteriors de sa compra. Trobaràs més informació sobre sa part notarial a Es notari en sa compra d'un immoble a Espanya.

Si decideixes no comprar o deixes passar es termini, es tractament de sa prima de s'opció depèn de s'acord que hagis fet. Llegeix aquesta clàusula abans de pagar, no només quan ja hagis pres sa decisió.

Errors més freqüents en es lloguer amb opció de compra

• Equiparar sa prima de s'opció, sa fiança i ses arras. Sa denominació i ses conseqüències contractuals de cada pagament han de quedar clares.
• Parlar des descompte des lloguer només de paraula. Una part des lloguer no es descompta des preu de compra només perquè paguis regularment.
• Passar per alt es termini de s'opció. Es dret de compra pot acabar encara que ses condicions des lloguer encara plantegin dubtes.
• Fixar-se només en sa renda mensual. Es pagament anticipat, es preu de compra acordat i sa formalització posterior de sa compra formen part de sa mateixa decisió.
• Ajornar sa revisió de s'immoble. Ses qüestions conegudes sobre s'estat de s'immoble o es registre de sa propietat no es resolen automàticament amb un període de lloguer més llarg.

Què ve després?

Si vols comprar, prepara amb temps s'exercici de s'opció i sa compra posterior. Per fer-ho, sobretot has de tenir clar quin pagament queda pendent i quins passos preveu es contracte. També has de tenir en compte ses despeses addicionals generals de sa compra, a més des preu de compra acordat; en trobaràs una orientació a sa nostra guia sobre ses despeses addicionals de sa compra a Mallorca.

Si no vols comprar, comprova per separat què passa amb Relació de lloguer i què passarà amb sa prima d'opció. Es final de s'opció de compra no resol per si sol totes ses qüestions sobre s'ús posterior de s'immoble.

Llista de comprovació abans des contracte de lloguer amb opció de compra

• Es propietari està expressament disposat a fer un lloguer amb opció de compra.
• Ses condicions des lloguer i s'opció de compra estan formulades per separat i de manera entenedora.
• Es preu de compra i es final des termini d'opció estan fixats.
• Sa fiança des lloguer, sa prima d'opció i altres pagaments anticipats estan clarament identificats.
• Per a cada pagament s'estableix si es descompta des preu en cas de compra.
• Està establert què passa amb sa prima d'opció si no s'exerceix s'opció.
• Sa part des lloguer que es descompta des preu de compra es descriu com una proporció o com un nombre concret de pagaments de lloguer.
• S'han aclarit sa manera d'exercir s'opció i ses conseqüències de s'incompliment des contracte.
• S'han comprovat s'immoble i sa situació registral abans de signar.

Conclusió

Un lloguer amb opció de compra te pot donar temps per decidir si vols comprar, sense que hagis de comprar s'immoble en es moment d'entrar-hi. Però es seu valor no rau en s'etiqueta «lloguer amb opció de compra», sinó en unes condicions contractuals verificables: un preu de compra fixat, un termini clar per exercir s'opció i un còmput inequívoc de tots es pagaments. Sobretot si es fa un pagament anticipat elevat, convé examinar tots dos resultats possibles: sa compra i sa renúncia a comprar.

Fonts oficials

• Boletín Oficial del Estado (BOE) – publicació oficial de ses normes jurídiques espanyoles, entre ses quals es Código Civil.
• Registradores de España – informació sobre es Registre de la Propietat espanyol.