inmobiliaria

Impost sobre el patrimoni: el pagues si tens un immoble a Mallorca?

Responsable del contingut: Frank MenzeDarrera actualització el 28 de setembre del 2026

Demana s'informe de mercat Q1 2026 — amb context fiscal per a compradors a Mallorca

Impost espanyol sobre es patrimoni (Imuesto sobre el Patrimonio) — sa base

Espanya grava, d'ençà de sa reintroducció de s'impost l'any 2011, es patrimoni mundial de ses persones físiques. Amb sa reforma fiscal de 2021 se'n va eliminar es caràcter inicialment temporal: d'aleshores ençà, s'impost és permanent. Sa data de referència és es 31 de desembre de cada any: compta es patrimoni que tens en aquesta data.

Calcular el patrimoni

Patrimoni (valor brut)

Explicació

El valor dels teus béns i drets abans de deduir els deutes. Els immobles es computen pel més alt entre el valor cadastral, el d'adquisició i el comprovat per l'Administració.

Deutes deduïbles

Explicació

Deutes i càrregues acreditats imputables a aquest patrimoni, per exemple el capital pendent de la hipoteca de l'immoble.

El gruix del teu patrimoni és a les Illes Balears?

Explicació

Els no residents poden aplicar la normativa de la comunitat autònoma on radiqui el major valor del seu patrimoni a Espanya (disposició addicional quarta de la Llei 19/1991). D'això depenen el mínim exempt i la tarifa.

Càrrega fiscal anual: 14.571,42 €
Impost sobre el Patrimoni: 14.571,42 €
Impost de solidaritat després de la deducció: 0,00 €
Mínim exempt (mínimo exento): 3.000.000,00 €

Normativa vigent a 1 de gener del 2024

Aquest càlcul és només orientatiu i no substitueix l'assessorament fiscal o jurídic en cada cas concret.

Càlcul detallat

Ses empreses i ses societats de capital no estan subjectes a s'impost sobre es patrimoni. Només afecta persones físiques: tant residents fiscals a Espanya (pes seu patrimoni mundial) com no residents (només pes patrimoni situat a Espanya, habitualment s'immoble de Mallorca).

Mínim exempt de 3 milions d'€ a Balearen d'ençà de 2024 — es canvi principal

Sa novetat més important per a propietaris i compradors a Mallorca: Amb sa Llei de pressuposts de Balearen núm. 12/2023 es mínim exempt personal per a persones amb residència fiscal a Balearen va augmentar es 1 de gener de 2024 de 700.000 € a 3.000.000 € per persona.

Conseqüència: qui viu a Mallorca i hi té sa residència habitual, i posseeix un patrimoni inferior a 3 milions d'€ (més una exempció de 300.000 € per s'habitatge habitual), ja no paga impost sobre es patrimoni. Per a matrimonis amb patrimoni compartit, es llindar pot arribar, en efecte, a uns 6,6 milions d'€: es mínim exempt correspon a cada persona per separat.

Aquest augment coincideix, quant a s'import, amb es llindar a partir des qual s'aplica s'impost estatal de solidaritat (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). S'impost de solidaritat es va prorrogar mitjançant es Real Decreto-ley 8/2023 de 27 de desembre de 2023 i s'aplica a tot Espanya als patrimonis nets superiors a 3 milions d'€; s'impost sobre es patrimoni ja pagat se'n descompta. En conseqüència, s'augment aprovat a Balearen neutralitza s'impost autonòmic fins a aquest llindar; per damunt, també s'aplica s'impost estatal de solidaritat.

No residents — mínim exempt estatal i dret d'elecció

Per a compradors que no són residents fiscals (habitualment d'Alemanya, Àustria, Suïssa o altres països de sa UE), tradicionalment s'aplicava es mínim exempt estatal de 700.000 €, sense s'exempció de 300.000 € per s'habitatge habitual, ja que sa residència a Espanya no és sa residència habitual.

Important d'ençà de 2015: Es no residents poden triar si volen tributar segons sa taula estatal o sa de sa comunitat autònoma on es troba sa major part des seu patrimoni a Espanya. Per a compradors a Mallorca, això vol dir que pots triar es Mínim exempt de 3 milions d'€ de Balearen triar, sempre que sa major part des teu patrimoni espanyol sigui a Balearen. Aquesta opció s'ha de fer expressament a sa declaració d'imposts i sol ser molt més avantatjosa que es règim estatal general.

Escala i càrrega fiscal — quant es paga realment?

S'impost sobre es patrimoni és progressiu. A Balearen, es tipus més alt és des 3,45 % anual per a patrimonis de més de 10,7 milions d'€ aproximadament. Es trams inferiors comencen amb un 0,28 % per als primers centenars de milers d'euros per damunt des mínim exempt i pugen gradualment.

Exemple de càlcul: no resident amb un immoble a Mallorca de 5 milions d'€ (opció per s'escala de Balearen)

Patrimoni brut: 5.000.000 €
Menys es mínim exempt de Balearen: −3.000.000 €
Base imposable: 2.000.000 €
Impost sobre es patrimoni (escala de Balearen, trams inferiors): aproximadament 8.000 – 12.000 € anuals

Sense es mínim exempt de Balearen (és a dir, segons s'escala estatal, amb un mínim exempt de 700.000 €), per aquests mateixos 5 milions d'€ s'hauria de pagar bastant més: devers 25.000 – 40.000 € anuals.

Obligació de declarar — encara que no surti res a pagar

S'ha de presentar sa declaració de s'impost sobre es patrimoni si surt una quota a pagar o si es patrimoni brut supera es 2 milions d'€ — encara que, després de descomptar deutes o mínims exempts, no surti res a pagar. Aquest llindar no ha canviat des de fa anys i no es va ajustar quan es va apujar es mínim exempt.

A sa pràctica, això vol dir que qui té un immoble a Mallorca valorat en més de 2 milions d'€ ha de presentar sa declaració, encara que, gràcies a es mínim exempt de 3 milions d'€, no pagui impost sobre es patrimoni.

Beckham-Ley per a nous residents

Qui es trasllada a Espanya com a professional qualificat o treballador per compte propi pot, en determinats casos, acollir-se a es Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). Amb aquest règim especial, es patrimoni — com en es cas des no residents — només tributa pels béns situats a Espanya, i es tipus impositiu sobre ses rendes obtingudes a Espanya és des 24 % per als primers 600.000 €.

A efectes de s'impost sobre es patrimoni, durant sa Beckham-Ley s'aplica s'escala estatal amb un mínim exempt de 700.000 € (o, segons s'opció de residència, s'escala de Balearen). Convé revisar es mecanisme concret per triar entre aquestes opcions amb un assessor fiscal especialitzat en Mallorca, perquè sa Beckham-Ley té interaccions complexes amb s'impost autonòmic sobre es patrimoni.

Marge de planificació — com optimitzar s'impost sobre es patrimoni

A sa pràctica, hi ha diverses opcions rellevants:

Planificació de sa data de referència: Qui compra a finals de desembre paga per tot s'any; qui ven abans des 31 de desembre s'estalvia un any.
Diversos propietaris:Ses propietats immobiliàries de preu elevat poden ser adquirides proporcionalment per diverses persones. Gràcies a ses exempcions individuals i a s'estructura progressiva de ses tarifes, sa càrrega fiscal total es redueix considerablement.
Préstecs:Es interessos hipotecaris poden tenir un efecte de palanquejament útil, sempre que siguin inferiors a s'impost sobre es patrimoni que s'estalvia.
Societats immobiliàries:Sa tinença mitjançant una estructura de holding és possible, però té implicacions complexes a Espanya i a es país d'origen (retencions a s'origen, normes CFC). Només té sentit amb assessorament fiscal a ambdós països.
Canvi de residència:Qui estableix sa residència principal a Mallorca es beneficia de sa tarifa de Balearen i d'un mínim exempt de 3 milions, però també assumeix altres obligacions fiscals (impost sobre sa renda pel patrimoni mundial).

Diferències regionals a Espanya — comparativa

Sa normativa de s'impost sobre es patrimoni varia molt entre ses comunitats autònomes:

Balearen (Mallorca, Eivissa): Mínim exempt de 3 milions d'€ des de 2024 (Llei 12/2023)
Madrid: Bonificació des 100 % — s'impost sobre es patrimoni queda abolit a sa pràctica
Andalusia: Bonificació des 100 % des de 2023 — també queda abolit
València (Comunitat Valenciana): Mínim exempt augmentat a 1 milió d'€ a partir de s'exercici fiscal 2025
Catalunya: Mínim exempt de 500.000 € (regional), 700.000 € per a no residents
Illes Canàries: Encara 700.000 € — es lloguer turístic pot donar lloc a una exempció

Amb es mínim exempt de 3 milions, Mallorca se situa entre ses regions més atractives d'Espanya que encara cobren s'impost sobre es patrimoni.

Conveni de doble imposició — qui pot cobrar s'impost?

Abans que Espanya pugui cobrar cap impost, ho ha de permetre es conveni de doble imposició (DBA) entre Espanya i es país de residència. Es DBA entre Alemanya i Espanya (art. 9 i 25 de sa llei espanyola de s'impost sobre es patrimoni) estableix que es patrimoni situat a Espanya, especialment es béns immobles, tributa a s'estat on es troba, és a dir, a Espanya. Per tant, sa propietat immobiliària de Mallorca d'un no resident alemany està subjecta a s'impost sobre es patrimoni a Espanya encara que es centre de sa seva vida sigui a Alemanya.

Preguntes freqüents sobre s'impost sobre es patrimoni a Mallorca

Aquesta guia ofereix una visió general de la normativa aplicable i no substitueix l’assessorament jurídic o fiscal per a cada cas concret. Les lleis i els terminis poden canviar; cal atenir-se a les fonts oficials enllaçades.

Com a comprador alemany a Mallorca, he de pagar realment s'impost sobre es patrimoni?

Sí, en principi sí: Espanya té dret a gravar es béns immobles situats a Espanya. Amb es mínim exempt de Balearen de 3 milions € (que pots triar encara que siguis no resident), sa quota és pràcticament nul·la per a immobles de menys de 3 milions €. Tot i així, has de presentar sa declaració si es teu patrimoni brut a Espanya supera es 2 milions €.

Quan convé triar sa taula de Balearen si som no resident?

Pràcticament sempre per a immobles de més de 700.000 €. Sa taula estatal només preveu un mínim exempt de 700.000 €, mentre que sa taula de Balearen en preveu un de 3 milions €. Per un immoble de 2 milions €, amb sa taula estatal pagaries s'impost (aprox. 7.000-12.000 € anuals); amb sa taula de Balearen, sa quota seria nul·la. Has de fer aquesta tria expressament a sa declaració.

Què passa si es patrimoni supera es 3 milions €?

En aquest cas, s'aplica sa taula autonòmica de Balearen a sa part que supera es mínim exempt i, si escau, també s'impost estatal de solidaritat. Es dos mecanismes estan coordinats en gran part per evitar sa doble imposició: es mecanisme de solidaritat descompta s'impost sobre es patrimoni pagat a escala autonòmica.

També em correspon es mínim exempt de 300.000 € per habitatge habitual?

Només correspon an es residents, és a dir, a persones que tenen realment sa residència fiscal habitual a Mallorca. Es no residents no disposen d'aquest mínim exempt addicional perquè, a efectes fiscals, s'immoble de Mallorca no és sa seva residència habitual.

Quin valor s'assigna a un immoble per calcular s'impost sobre es patrimoni?

Des de 2022, en molts de casos es pren com a referència es «valor de referència» (Valor de Referencia), calculat pes Ministeri d'Hisenda. També es poden tenir en compte es valor cadastral, es valor d'adquisició o es valor de mercat: s'aplica es més alt. Això ha provocat augments d'impostos de facto en es darrers anys.

Convé comprar s'immoble a través d'una societat per evitar s'impost sobre es patrimoni?

Poques vegades. Espanya va introduir el 2023 una clàusula per a societats immobiliàries que, almenys en es cas de holdings espanyoles, permet mirar a través de sa societat. A més, es poden aplicar normes alemanyes sobre es trasllat de residència fiscal o sobre societats estrangeres controlades. Una estructura de holding sempre s'ha d'analitzar des de ses dues bandes (Espanya + país d'origen) i només sol convenir a partir de patrimonis més elevats.

A Espanya s’aplica un impost sobre béns immobles des 100 %?

No. Sa disposició des 100 % afecta s’impost sobre es patrimoni: Madrid i Andalusia hi apliquen una bonificació des 100 %. No és un tipus impositiu de s’impost sobre béns immobles (IBI). Això no és assessorament jurídic ni fiscal.

Temes relacionats

Procés legal de sa compra d'un immoble — notari, NIE, precontracte, tramitació de sa compravenda
Càrrega fiscal de ses propietats de luxe — IBI, ITP, AJD en detall
Impost de turisme sostenible — Impost de Turisme Sostenible en es lloguer
Consells per comprar un immoble a Mallorca — Guia passa a passa

Avís: Aquest article ofereix una visió general de s'impost sobre es patrimoni a ses Balearen (dades de 2026) i no substitueix s'assessorament fiscal individual. Per a sa teva situació concreta, te recomanam que consultis un assessor fiscal especialitzat en sa normativa tributària de Mallorca.