He de pagar realment s'impost sobre es patrimoni com a comprador alemany a Mallorca?

Sí, en principi sí — Espanya té es dret d'imposició sobre els immobles situats a Espanya. Amb sa franquícia balear de 3 Mio € (que podeu triar com a no resident) sa càrrega fiscal sobre immobles per davall de 3 Mio € és pràcticament zero. Tot i això, heu de presentar una declaració si es vostre patrimoni brut a Espanya supera els 2 Mio €.

Quan val sa pena es canvi a sa taula balear per a no residents?

Pràcticament sempre en immobles de més de 700.000 €. Sa taula estatal només ofereix una franquícia de 700.000 €, mentre que sa taula balear n'ofereix 3 Mio €. Per un immoble de 2 Mio €, amb sa taula estatal tributaríeu íntegrament (ca. 7.000-12.000 € p.a.), amb sa taula balear zero. S'elecció s'ha de fer activament dins sa declaració.

Què passa amb un patrimoni de més de 3 Mio €?

Aleshores s'aplica tant sa taula regional balear (sobre sa part que supera sa franquícia) com, si escau, s'impost de solidaritat estatal. Es dos mecanismes estan en gran mesura coordinats, de manera que no hi ha doble imposició — es mecanisme de solidaritat dedueix s'impost sobre es patrimoni pagat regionalment.

Sa franquícia de 300.000 € per a habitatge habitual també m'és aplicable a mi?

Només per a residents — és a dir, persones es domicili fiscal principal de les quals es troba efectivament a Mallorca. Per a no residents, aquesta franquícia addicional per a habitatge habitual no existeix, perquè s'immoble de Mallorca no és, a efectes fiscals, sa residència principal.

Com s'estableix es valor de s'immoble per a s'impost sobre es patrimoni?

Des de 2022, en molts casos és determinant es «valor de referència de mercat» (Valor de Referencia), calculat pes Ministeri d'Hisenda. Alternativament es poden fer servir es valor cadastral, es valor d'adquisició o es valor de mercat — s'aplica en cada cas es valor més alt. Això ha donat lloc en es darrers anys a increments fiscals de fet.

Val sa pena comprar s'immoble a través d'una societat per evitar s'impost sobre es patrimoni?

Poques vegades. Espanya va introduir l'any 2023 una clàusula sobre societats immobiliàries que, almenys en es cas de holdings espanyols, té efectes de transparència fiscal. A més, poden ser aplicables ses normes alemanyes de sortida i de CFC. Una estructura de holding sempre s'ha d'examinar des de ses dues bandes (Espanya + país d'origen) i només és rendible a partir de patrimonis considerables.

Impost sobre es patrimoni en sa compra d'immobles

Parli amb es nostre equip sobre sa seva situació individual en matèria d'impost sobre es patrimoni:

📩 Fer una consulta personal — assessorament sobre estructuració, elecció de residència i construccions holding

📊 Sol·licitar s'informe de mercat Q1 2026 — inclòs es context fiscal per a compradors a Mallorca

Impost sobre es Patrimoni espanyol (Impuesto sobre el Patrimonio) — sa base

Espanya aplica des de sa reintroducció l'any 2011 un impost sobre es patrimoni sobre es patrimoni mundial de ses persones físiques. Amb sa reforma fiscal de 2021 es va eliminar es caràcter originàriament temporal — sa taxa és des d'aleshores permanent. Sa data de referència és es 31 de desembre de cada any: allò que compta és es patrimoni que vostè posseeix a aquesta data.

Ses empreses i ses societats de capital no estan afectades per s'impost sobre es patrimoni. Afecta exclusivament ses persones físiques — tant es residents fiscals espanyols (sobre es seu patrimoni mundial) com es no residents (només sobre es patrimoni situat a Espanya, és a dir, típicament s'immoble de Mallorca).

Franquícia de ses Balears de 3 Mio € des de 2024 — es canvi central

Sa actualització més important per a propietaris i compradors a Mallorca: amb sa Llei de pressuposts de ses Balears núm. 12/2023 es va elevar sa franquícia personal per a persones amb residència fiscal a ses Balears a partir de l'1 de gener de 2024, de 700.000 € a 3.000.000 € per persona.

Conseqüència: qui viu amb domicili principal a Mallorca i posseeix un patrimoni inferior a 3 Mio € (més 300.000 € de franquícia per habitatge habitual) no paga cap impost sobre es patrimoni. En es cas de matrimonis amb patrimoni conjunt, es llindar pot pujar efectivament fins a uns 6,6 Mio € — ja que sa franquícia correspon a cada persona individualment.

Aquesta elevació equival en quantia al llindar a partir del qual s'aplica es impost de solidaritat estatal (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas). S'impost de solidaritat va ser prorrogat per sa Llei 8/2023 de 27 de desembre de 2023 i afecta els patrimonis superiors a 3 Mio € a nivell estatal. Efecte: s'elevació de ses Balears neutralitza s'impost regional fins al llindar estatal — per damunt d'aquest, s'aplica es mecanisme de solidaritat federal.

No residents — franquícia estatal i dret d'opció

Per als compradors no residents fiscalment (típicament d'Alemanya, Àustria, Suïssa o d'altres països de la UE) s'aplicava tradicionalment sa franquícia estatal de 700.000 € — sense es component de 300.000 € per habitatge habitual, ja que es domicili espanyol no constitueix sa residència principal.

Important des de 2015: Es no-residents poden triar si volen tributar segons sa taula estatal o segons sa taula de sa Comunitat Autònoma on es troba sa major part des seu patrimoni espanyol. Per als compradors de Mallorca això significa: poden triar es franquícia balear de 3 milions d'€ sempre que sa seva propietat es trobi a Mallorca. Aquesta elecció s'ha de fer activament a sa declaració de s'impost i normalment és molt més avantatjosa que s'estàndard estatal.

Tarifa i càrrega fiscal — quant és realment s'impost?

S'impost sobre es patrimoni és progressiu. A ses Balears, sa tarifa més alta és des 3,45 % anual per a patrimonis superiors a uns 10,7 milions d'€. Ses tarifes inferiors comencen al 0,28 % per als primers centenars de milers per damunt de sa franquícia i augmenten gradualment.

Exemple de càlcul: no-resident amb una propietat a Mallorca de 5.000.000 € (elecció de sa taula balear)

Patrimoni brut: 5.000.000 €
Menys sa franquícia balear: −3.000.000 €
Base imposable: 2.000.000 €
Impost sobre es patrimoni (escala balear, trams inferiors): aprox. 8.000 – 12.000 € anuals

Sense sa franquícia balear (és a dir, segons sa taula estatal: franquícia de 700.000 €) s'haurien de pagar quantitats molt superiors per als mateixos 5.000.000 € — de s'ordre de 25.000 – 40.000 € anuals.

Obligació de declarar — també sense càrrega fiscal

S'ha de presentar una declaració de s'impost sobre es patrimoni quan es generi una càrrega fiscal o bé quan es patrimoni brut superi els 2.000.000 € — fins i tot si no s'ha de fer cap pagament després de deduir deutes o franquícies. Aquest llindar no ha canviat en anys i no va ser ajustat amb s'augment de sa franquícia.

En termes pràctics, això significa: qui posseeix una propietat a Mallorca valorada en més de 2.000.000 € ha de presentar una declaració, fins i tot si no paga cap impost sobre es patrimoni gràcies a sa franquícia de 3 milions.

Sa Beckham-Ley per als nous residents

Qui s'instal·la de nou a Espanya com a professional qualificat o autònomo pot, en determinades circumstàncies, acollir-se al Beckham-Régimen (Régimen Especial Trabajadores Desplazados, RETD). En aquest règim especial, es patrimoni —igual que per als no-residents— només tributa pels actius situats a Espanya, i es tipus màxim sobre es rendiments d'origen espanyol és des 24 % per als primers 600.000 €.

A efectes de s'impost sobre es patrimoni, durant sa vigència de sa Beckham-Ley s'aplica sa taula estatal amb una franquícia de 700.000 € (o, en funció de s'elecció de residència, sa taula balear). Es mecanisme exacte d'elecció s'hauria de revisar amb un assessor fiscal especialitzat a Mallorca, ja que sa Beckham-Ley té interaccions complexes amb s'impost regional sobre es patrimoni.

Marge de planificació — com es pot optimitzar s'impost sobre es patrimoni

Hi ha diversos instruments rellevants en sa pràctica:

Planificació de sa data de referència: Qui compra a finals de desembre paga per a tot s'any — qui ven abans des 31 de desembre s'estalvia un any.
Diversos propietaris: Les propietats d'alt valor poden ser adquirides de forma proporcional per diverses persones. Gràcies a ses franquícies individuals i a s'estructura progressiva de sa tarifa, sa càrrega fiscal total es redueix considerablement.
Es préstec: Es interessos hipotecaris poden — sempre que siguin inferiors a s'impost sobre es patrimoni estalviat — tenir un efecte de palanquejament útil.
Ses societats immobiliàries: Sa tinença a través d'una estructura holding és possible, però té interaccions complexes a Espanya i al país d'origen (retenció a la font, normes CFC). Només té sentit amb assessorament fiscal bilateral.
Es trasllat de residència: Qui inscriu sa residència principal a Mallorca se beneficia de sa tarifa balear i es mínim exempt de 3 milions — però genera noves obligacions fiscals (impost sobre sa renda sobre es patrimoni mundial).

Diferències regionals a Espanya — per comparar

Sa regulació de s'impost sobre es patrimoni varia molt entre ses comunitats autònomes:

Balears (Mallorca, Eivissa): Mínim exempt de 3 Mio € des de 2024 (Llei 12/2023)
Madrid: 100 % de bonificació — s'impost sobre es patrimoni queda de fet suprimit
Andalusia: 100 % de bonificació des de 2023 — igualment suprimit
València (Comunitat Valenciana): Mínim exempt augmentat a 1 Mio € a partir de s'any fiscal 2025
Catalunya: Mínim exempt de 500.000 € (regional), 700.000 € per a no residents
Ses Illes Canàries: Segueix en 700.000 € — es lloguer turístic pot donar lloc a una exempció

Mallorca, amb es mínim exempt de 3 Mio €, se situa al capdamunt atractiu de ses regions que encara recapten s'impost sobre es patrimoni dins sa comparativa espanyola.

Es convenis de doble imposició — qui pot gravar?

Abans que Espanya pugui gravar, es conveni de doble imposició (CDI) entre Espanya i es país de residència ho ha de permetre. Es CDI Alemanya-Espanya (Art. 9 i 25 de sa llei espanyola de s'impost sobre es patrimoni) estableix que es patrimoni situat a Espanya (en particular, ses immobles) es grava a s'estat de situació — és a dir, a Espanya. Per als no residents alemanys, s'immoble de Mallorca està per tant subjecte a s'impost sobre es patrimoni a Espanya, fins i tot si es centre de vida es troba a Alemanya.