Què revisar abans de comprar un habitatge de segona mà a Mallorca?

Comprar un immoble de segona mà a Mallorca vol dir comprovar més coses que sa distribució, sa ubicació i es preu de compra. Una casa pot semblar ben cuidada i, tanmateix, tenir desperfectes per humitat. Hi pot haver una piscina sense que sa documentació n'aclareixi sa situació legal. I un pis que està en venda pot estar llogat al mateix temps. Per això, és decisiu què visites, què consta al registre de sa propietat i al cadastre, i què es pot acreditar amb llicències i contractes.

Aquesta guia t'acompanya en sa comprovació seguint un ordre lògic: de s'estat real de s'immoble, es certificat d'eficiència energètica i sa cèdula d'habitabilitat fins a ses càrregues, es deutes amb sa comunitat i es contractes de lloguer. També hi descobriràs per què un immoble que sembla buit no necessàriament es lliura desocupat i què pots fer si una casa ni tan sols s'ofereix públicament en venda. S'objectiu no és donar una recomanació general de compra, sinó ajudar-te a prendre una decisió fonamentada sobre s'immoble concret que tens davant.

Com pots saber si un immoble està realment en venda?

Un anunci o una confirmació expressa de sa persona propietària pot indicar que un immoble s'ofereix en venda. Però una visita, per si sola, encara no aclareix qui té dret a vendre'l. Per això, compara ses dades de sa persona venedora amb s'escriptura de propietat i amb un extracte actualitzat des registre de sa propietat, sa nota simple.

Si una casa no està anunciada, pots demanar a sa persona propietària si es planteja vendre-la. Saber qui n'és sa persona propietària no confirma que vulgui vendre, ni substitueix sa comprovació posterior de s'estat de s'immoble, es drets que l'afecten i sa documentació. Sobretot si sorgeix una oportunitat sense intermediari, no et saltis aquestes passes.

Un apunt sobre nosaltres: mallorca.com, que publica aquesta guia, mostra ofertes immobiliàries que pots comparar amb ofertes d'altres fonts. Una oferta és un punt de partida per fer comprovacions, no una prova de sa situació jurídica ni de s'estat de construcció de s'immoble.

Què has de comprovar quan visites una casa de segona mà?

No et limitis a recórrer ses estances. Sa teulada, sa façana, ses finestres, ses terrasses i ses sales d'instal·lacions formen part de s'immoble tant com es bany i sa cuina. Demana per ses reparacions i es treballs de manteniment, i anota quines parts no has pogut visitar.

Si hi ha danys a s'estructura portant, sa teulada o ses instal·lacions de sa casa, pot ajudar una inspecció tècnica independent. Pot delimitar ses necessitats de rehabilitació amb més precisió que una visita amb es venedor. Trobaràs una preparació més detallada a sa Llista de comprovació per visitar immobles.

Què cal tenir en compte pel que fa a s'estat energètic?

Demana es certificat d'eficiència energètica i examina'l juntament amb s'estat real de s'edifici. Demana informació sobretot de ses finestres, s'aïllament, sa calefacció i s'aire condicionat. Comprova també si ses estances es poden encalentir o refredar prou en es dia a dia.

Un certificat d'eficiència energètica no substitueix una inspecció tècnica: no t'indica si una instal·lació funciona de manera fiable o si hi ha humitat darrere una paret acabada de pintar. A s'inrevés, sa impressió que sa temperatura és «agradable» durant una sola visita no basta per valorar s'estat energètic. Trobaràs més informació sobre es document a sa guia sobre es Certificat energètic a Espanya.

Quins documents hauries de demanar abans de comprometre't?

Comença amb un conjunt de documents compartit. Només comparant es documents amb allò que has vist durant sa visita podràs detectar discrepàncies de superfície, ús o ampliacions.

Es períodes indicats són punts de comprovació per a sa teva documentació. Per si sols, encara no indiquen que una casa compleixi sa normativa urbanística ni que estigui lliure de deutes. Per aprofundir-hi, et poden ajudar ses guies sobre s'extracte del Registre de la Propietat i ses càrregues, sobre es cadastre i sobre sa Cédula de habitabilidad.

Atenció: No et fiïs, pel que fa a sa Cédula, de s'afirmació que «en algun moment n'hi havia hagut una». Comprova es document i sa seva vigència per a s'immoble concret. Sa manca des certificat pot causar problemes, especialment a s'hora de donar d'alta es subministraments.

Coincideixen es registre de sa propietat, es cadastre i s'estat real de sa construcció?

No comparis ses dades només damunt es paper. Recorre sa casa una altra vegada amb es plànols i sa descripció de s'immoble: hi ha una terrassa addicional, una piscina, un garatge reformat o més habitacions? Anota qualsevol discrepància i exigeix sa documentació d'obra corresponent. Una inscripció tota sola no resol totes ses qüestions sobre sa legalitat urbanística.

En es cas d'edificis antics, pot ser pertinent una inspecció addicional de s'edifici:

Mereixen una atenció especial ses finques rústiques, ses propietats prop de sa costa i ets edificis protegits com a patrimoni: hi pot haver restriccions addicionals d'ús o de reforma. Si hi ha ampliacions sense aclarir, una promesa de «legalitzar-les més endavant» no substitueix sa revisió des cas concret. Sobre això, pots consultar ses guies sobre ses ampliacions il·legals en comprar una casa i es dret de costes a Mallorca.

Quins deutes i drets de tercers poden afectar sa compra?

Sa nota simple és es punt de partida per comprovar es drets i ses càrregues inscrits. Entre altres coses, has de revisar ses hipoteques, ses servituds i es drets d'habitació o d'usdefruit. Demana expressament com s'ha de gestionar qualsevol càrrega existent abans de sa venda o durant sa venda.

Si es tracta d'un pis, sa comunitat de propietaris també forma part de sa revisió: demana es certificat de s'estat des pagaments a sa comunitat i informa't des assumptes que afecten s'immoble. Per conèixer ses obligacions habituals, és útil sa guia sobre sa Comunidad de Propietarios.

Avís: «Pagada» i «cancel·lada en es registre» no volen dir sa mateixa cosa quan es tracta d'una hipoteca. Si encara consta en es Registre de sa Propietat, fes revisar sa documentació de s'amortització i sa cancel·lació registral.

Què passa si sa casa se ven però està llogada?

Sa venda i un contracte de lloguer vigent s'han d'examinar conjuntament. Demana que te presentin tots es contractes de lloguer i d'ús, i aclareix qui viu o fa servir realment s'immoble. Per planificar-te, és decisiu saber si hi vols viure tu, continuar llogant-lo o rebre'l lliure en una data acordada.

Per això, no revisis només s'extracte des Registre de sa Propietat. Demana també informació sobre s'ocupació real i deixa constància en es contracte de compravenda de s'estat i de ses condicions d'ús en què s'ha de lliurar s'immoble. Un anunci de venda o un canvi de propietari no garanteixen, per si sols, que un llogater se'n vagi.

Això també val des punt de vista d'un llogater: si sa casa que tens llogada està en venda, convé que facis revisar es teu contracte i ses comunicacions des propietari, en lloc de deduir de s'anunci que es lloguer s'acaba. Trobaràs més informació sobre es marc contractual a sa guia des contracte de lloguer d'habitatge a Mallorca.

En quin ordre has d'actuar abans de signar?

1. Identificar s'immoble i es venedor: confrontar sa visita, s'escriptura de propietat i sa nota simple vigent.
2. Documentar s'estat de s'immoble: Deixar constància de ses deficiències, ses instal·lacions tècniques, ses zones exteriors i ses zones no accessibles; si cal, fer-ne una valoració independent.
3. Contrastar sa documentació: Comprovar es cadastre, sa Cédula, es certificat energètic, sa documentació d'obra i es justificants fiscals i de sa comunitat.
4. Aclarir s'ús de s'immoble: Comprovar es contractes de lloguer vigents, altres drets d'ús i s'ocupació real.
5. Resoldre es punts pendents abans de comprometre's: Tractar clarament en es projecte de contracte es documents que falten, ses càrregues i s'entrega desitjada.

Aquest ordre és especialment important perquè es contractes signats entre particulars també poden tenir validesa jurídica a Espanya. Per això, fes revisar ja un contracte de reserva abans de confiar que podràs resoldre ses qüestions pendents més endavant. Com s'integra sa revisió jurídica independent en sa compra s'explica a sa guia sobre s'advocat en sa compra d'un immoble a Espanya.

Errors més freqüents en sa compra d'un immoble de segona mà

• Valorar només s'aspecte cuidat: Unes superfícies acabades de renovar no resolen cap dubte sobre sa teulada, ses canonades o antigues humitats.
• Acceptar ses superfícies sense comprovar-les: Allò que visites ha de coincidir amb ses dades des registre de sa propietat, es cadastre i sa documentació d'obra.
• Donar per suficient una Cédula antiga: Allò que importa és que sigui vigent per a s'immoble concret.
• Donar per cancel·lada una hipoteca pagada: També s'ha de comprovar sa situació registral.
• Confondre «desocupat durant sa visita» amb «lliure en es moment de s'entrega»: Sa revisió ha d'incloure expressament es contractes i s'ús real.
• Donar per feta sa possibilitat de llogar s'immoble: Qualsevol ús futur que vulguis fer-ne requereix una revisió jurídica pròpia.

Llista de comprovació per a sa teva decisió de compra

Abans de donar es vistiplau a s'esborrany des contracte, hauries de poder respondre totes aquestes preguntes:

• S'ha identificat es venedor a partir de sa documentació de propietat?
• Hi ha una versió actualitzada de nota simple disponible, i estan aclarides ses càrregues?
• Coincideixen es Registre de la Propietat, es Cadastre i s'estat visible de sa construcció?
• Es poden comprovar ses reformes, sa piscina i es altres elements constructius mitjançant sa documentació?
• Es disposa d'una Cédula vàlida i des certificat energètic?
• S'han revisat prou s'estat i ses necessitats previsibles de reforma?
• S'han aclarit es justificants fiscals i, si escau, es pagaments a sa comunitat?
• Estan descrits clarament es contractes de lloguer, es altres drets d'ús i s'entrega acordada?

Una casella sense marcar no és necessàriament un motiu per descartar sa casa. Però sí que cal aclarir aquest punt abans d'assumir un compromís vinculant.

I després, què ve?

Si ses comprovacions quadren, ve sa revisió des contracte i de sa formalització davant notari. Ses característiques constatades de s'immoble, ses càrregues pendents i s'entrega acordada no hi haurien de figurar d'una manera diferent de com consten a sa documentació que has revisat. Sa guia sobre es notari en sa compra d'un immoble descriu aquesta fase amb més detall.

Després de s'entrega, cobren especial importància es tràmits registrals i de subministraments, així com ses obligacions recurrents. Si tens previst llogar s'immoble, comprova'n es requisits per separat de sa compra: Ser propietari no dona, per si sol, permís per llogar.

Conclusió

Comprar una casa a Mallorca és una bona idea? No es pot decidir per tota s'illa, sinó només per a un immoble concret i es teu pla d'ús. En un immoble de segona mà, és important sa concordança entre s'estat visible, sa documentació i s'ús real. Si encara hi ha deficiències, reformes o contractes de lloguer sense aclarir, necessites respostes abans de firmar, no només s'esperança d'obtenir-les més endavant.

No és assessorament jurídic ni fiscal.

Fonts oficials

• Registro de la Propiedad – Registradores de España – dades des Registre de la Propietat i nota simple
• Sede Electrónica del Catastro – dades des Cadastre
• Consell de Mallorca – informació sobre Cèdula d'habitabilitat
• Boletín Oficial del Estado – normes jurídiques espanyoles