Mallorca.com
inmobiliaria

Vendre i descalificar una VPO a Mallorca: Sa guia completa

Vendre una VPO o VPL a Mallorca no és una venda immobiliària normal — i descalificar-la simplement (és a dir, treure-la des règim de protecció) no és possible des de s'entrada en vigor de sa Ley 5/2018 de la Vivienda de les Illes Balears es 19 de juny de 2018 per a ses vivendes de nova qualificació. Al mateix temps, molts propietaris de vivendes de protecció més antigues, que encara estan sota s'antiga normativa, no saben quines regles s'apliquen exactament al seu cas, quina és sa diferència entre una venda amb i sense Descalificación, i on han de presentar sa sol·licitud. Aquesta guia explica sa via balear dins es context espanyol general, esmenta es terminis i ses autoritats decisives i mostra quins passos són realment necessaris per a sa venda d'una vivenda protegida a Mallorca.

Vendre VPO i descalificar a Mallorca: així es fa es 2026

Tens una VPO o VPL a Mallorca i no saps què pots fer amb ella?

Què és una VPO/VPL — i què significa es règim de protecció concretament?

Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) o, a ses Balears, sovint Vivienda de Protección Pública de régimen general oder especial (VPL/VPP) és una vivenda de promoció pública que s'ha construït amb subvencions de preu i préstecs a tipus d'interès reduït. A canvi, està subjecta a una sèrie de condicions d'ús i de venda:

Condició Contingut
Preu de venda regulat Es preu màxim de venda és fixat per ses autoritats
Obligació d'ús Es propietari ha d'usar sa vivenda com a residència principal
Dret de tanteig de s'administració Sa Conselleria de Vivienda pot comprar amb caràcter preferent en cas de revenda
Perfil des comprador Es compradors han de complir determinats límits d'ingressos
Obligació d'autorització Qualsevol revenda requereix s'aprovació de ses autoritats

Es règim VPO està inscrit en es Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) i és consultable per qualsevol persona interessada en sa compra. Passa automàticament an es comprador — qui adquireix una VPO assumeix totes ses condicions que encara estiguin en vigor.

Nota: Es Registro de la Propiedad informa sobre si una propietat està subjecta an es règim de protecció i fins quan. Com pots consultar es registre de la propietat en línia ho explica sa nostra guia Consultar es Registre de la Propietat a Espanya.

Sa decisió clau: quan va ser qualificada sa teva VPO?

A ses Balears, tot depèn de sa data de la calificación definitiva (resolució definitiva de sa protecció). Sa situació legal es divideix en tres períodes clarament delimitats:

Infogràfic: Durada de sa protecció VPO a ses Balears – 50 anys, 30 anys o permanent segons sa data de qualificació
Data de qualificació Durada de sa protecció Descalificación possible?
Abans del Real Decreto-Ley 31/1978 50 anys a partir de sa calificación definitiva No (cap Descalificación voluntària a ses Balears)
Des del RDL 31/1978 fins al 18.06.2018 30 anys a partir de sa calificación definitiva No (cap Descalificación voluntària a ses Balears)
Des de s'entrada en vigor de sa Ley 5/2018 (19.06.2018) Permanent – il·limitat No – exclòs per llei

Sa conselleria competent a ses Balears és la Direcció General d'Habitatge i Arquitectura (DG.HAB) de la Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat. Sa seva pàgina d'informació oficial sobre sa durada de sa protecció confirma expressament: ses vivendes qualificades d'acord amb sa Ley 5/2018 tenen protecció permanent sense possibilitat de Descalificación voluntària.

Atenció: Aquest camí propi de ses Balears es diferencia clarament d'altres comunitats autònomes espanyoles com Madrid, on és possible una Descalificación voluntària un cop transcorreguts determinats terminis. Es consells d'altres regions o es guies generals espanyoles no són vàlids per a Mallorca de cap manera.

Es camí propi de ses Balears: per què sa Descalificación aquí no funciona

A moltes regions espanyoles, sa Descalificación és un tràmit administratiu rutinari: presentar sa sol·licitud, tornar ses subvencions i s'estatus de protecció desapareix. A ses Balears, aquest camí està tancat per a tots es propietaris de VPO – independentment de quan va ser qualificada sa vivenda.

Es Ministeri espanyol d'Habitatge (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, MIVAU) remet per al procediment de Descalificación a ses Balears expressament a s'administració autonòmica balear – és a dir, a sa DG.HAB de sa CAIB. I precisament aquesta instància confirma: no existeix cap procediment de Descalificación voluntària a petició des propietaris.

Què significa això en la pràctica?

  • S'habitatge roman dins es règim de protecció mentre duri es termini legal – o de manera permanent (en cas de qualificació a partir de 2018).
  • No pots convertir s'immoble no per iniciativa pròpia en un habitatge de mercat lliure.
  • Una venda al preu de mercat lliure no és legal, mentre duri es règim de protecció.
  • Què pots fer: vendre s'habitatge dins es règim de protecció – amb autorització, preu màxim i dret de tempteig de s'administració.

Vendre un VPO a Mallorca: com és es procés

Fins i tot sense Descalificación pots vendre es teu habitatge protegit. Sa venda, però, no és una venda de mercat lliure, sinó un procediment acompanyat per s'administració. Es passos a seguir:

Infogràfic: 6 passes per a sa venda VPO a Mallorca – des de sa comprovació de sa durada de sa protecció fins a sa inscripció en es registre de la propietat
  1. Comprova sa durada de protecció restant – Demana a sa DG.HAB que et confirmi fins quan dura es règim de protecció (en el cas d'habitatges més antics que cauen sota sa regla de 30 o 50 anys).
  2. Determinació des preu màxim de venda – Sa Conselleria estableix un precio máximo de venta que en cap cas pots superar.
  3. Sol·licitud d'autorització de venda – Presentes una sol·licitud a sa DG.HAB. Per a això necessites en general: DNI/NIE, escriptura de propietat, contracte de compra (original), justificant de possibles subvencions públiques, nota simple actualitzada des Registre de sa Propietat.
  4. Dret de tempteig de s'administració – Després de sa teva sol·licitud, sa Conselleria té es dret d'adquirir s'habitatge al preu màxim establert abans que puguis vendre a un comprador privat.
  5. Cerca d'un comprador adequat – Es comprador ha de complir es límits d'ingressos per a compradors de VPO i ha d'utilitzar s'habitatge com a residència principal.
  6. Contracte de compravenda notarial i inscripció – Es notari formalitza sa venda, es nou propietari assumeix es règim de protecció fins que aquest expiri.

Nota: Qui posseeix un VPO més antic (calificación anterior a 2018) i ha expirat sa seva durada de protecció de 30 anys, pot comprovar si s'estatus de protecció ha de ser formalment cancel·lat en es Registre de sa Propietat – però això no és una Descalificación a petició, sinó una simple rectificació des Registre un cop exhaurit es termini.

Vinculació de preu: Què pots demanar per sa teva VPO?

Es preu màxim en sa revenda d'una VPO es calcula segons ses directrius administratives, que varien en funció des pla de protecció, s'any de construcció i es tipus d'habitatge. Sa DG.HAB comunica es preu màxim permès a petició. Important saber:

Factor Efecte en es preu
Pla de protecció original Determina sa fórmula de càlcul aplicable
Anys des de sa primera venda Pot permetre increments moderats
Mida de s'habitatge (m² útils) Es preu es calcula per m²
Possibles subvencions Han de ser retornades proporcionalment si escau
Preu de mercat Irrellevant – es preu màxim s'aplica de manera absoluta

Això significa concretament: amb un preu mitjà a tota l'illa d'aproximadament 7.370 €/m² a Mallorca (segons s'Steinbeis Transfer Institut, estudi 2026, publicat es març de 2026), es preu de venda de sa VPO és considerablement inferior. Aquesta diferència és es cost d'haver pogut adquirir s'habitatge originalment a un preu molt més baix – ses VPOs costaven en sa primera compra normalment només aproximadament sa meitat des preu de mercat d'aquell moment.

Conseqüències fiscals en sa venda d'una VPO

Sa venda d'una VPO no és un cas especial a nivell fiscal – s'apliquen ses normes espanyoles normals per a ses transmissions immobiliàries:

Impost Qui paga Observació
IRPF (impost sobre sa renda del guany) Venedor Diferència entre es preu de compra i es de venda; possible exempció si és sa residència habitual
Plusvalía Municipal Venedor Increment de valor des sòl des de s'adquisició
ITP (impost de transmissions patrimonials) Comprador Trams baleàrics; es compradors de VPO poden tenir un tipus reduït

Avís: Si sa VPO era es teu habitatge principal, en es cas de venda es pot aplicar una exempció d'IRPF sota certes condicions – per exemple, en cas de reinversió en un nou habitatge principal. Tots es detalls els trobaràs a sa guia Exempció IRPF habitatge principal venda. Es impostos generals en sa venda d'immobles els explica sa nostra guia Impostos en sa venda d'immobles Espanya.

En s'ITP, es compradors de VPO a ses Balears paguen normalment un tipus impositiu reduït. Es trams baleàrics exactes per al 2026 els trobaràs a sa guia ITP Balears 2026.

Llogar una VPO en lloc de vendre-la: és possible?

També es lloguer d'una VPO està subjecte a restriccions. Bàsicament està concebuda com a habitatge principal des propietari. Un lloguer de llarga durada és possible sota certes condicions – per exemple, en cas de trasllat per motius laborals – però també requereix autorització. En aquest cas s'aplica:

  • Sa renda màxima està vinculada a un precio máximo de alquiler fixat per s'administració.
  • Es lloguer turístic (llicència ETV) queda exclòs de principi per a ses vivendes VPO/VPL.
  • Es propietari no pot tenir un segon habitatge protegit.

Per a totes ses qüestions relatives al lloguer de llarga durada d'un habitatge normal a Mallorca – com a marc de comparació – t'ajuda sa nostra guia Lloguer de llarga durada Mallorca.

Què passa quan acaba es període de protecció?

En es cas de vivendes més antigues (calificación anterior al 19.06.2018), es règim de protecció acaba als 30 anys (o als 50 anys en cas de qualificacions anteriors al RDL 31/1978). Quan s'acaba aquest termini:

  • sa vinculació de preu i es dret de tanteig de s'administració s'extingeixen automàticament;
  • sa vivenda es pot vendre com una vivenda lliure;
  • s'anotació de VPO en es Registro de la Propiedad s'hauria de cancel·lar formalment – això es fa a sol·licitud al jutjat hipotecari competent (Registro) amb justificant de s'expiració del termini.

Atenció: S'extinció de sa protecció no significa que s'anotació en es Registre canviï automàticament. Qui vulgui vendre al preu de mercat un cop acabat es termini hauria de sol·licitar sa cancel·lació de s'anotació abans de sa comercialització – altrament sorgiran incerteses en es comprador i en es seu banc hipotecari.

Es errors més freqüents en sa venda d'una VPO a Mallorca

1. Suposar que sa Descalificación és possible Molts propietaris sol·liciten sa Descalificación per analogia amb experiències d'altres regions o seguint consells generals. A ses Balears, aquesta sol·licitud és denegada — es temps i es doblers es perden.

2. Venda sense autorització administrativa Un notari pot formalitzar un contracte de compravenda sense verificar activament si s'ha complert s'obligació d'autorització VPO. Una venda sense autorització és il·legal i pot ser resolta.

3. Ignorar es preu màxim Exigir un preu per damunt des màxim fixat per ses autoritats — fins i tot de manera informal o com a «suplement per mobiliari» — és una infracció administrativa i pot donar lloc a multes.

4. Comprador sense dret a VPO Es comprador ha de complir es requisits per a s'adquisició d'un habitatge protegit. Si no és així, sa Conselleria pot rebutjar sa compra o exercir es dret de tempteig.

5. Planificació fiscal errònia Qui assumeix que es preu de venda baix no generarà cap guany imposable passa per alt que en sa compra VPO original es preu d'adquisició també era baix. Es guany imposable pot ser considerable igualment.

6. Oblidar cancel·lar s'anotació al Registre de sa Propietat un cop vençut es termini Qui ven directament un cop acabat es termini de protecció sense corregir prèviament s'inscripció registral arrisca retards i complicacions en es procés de compravenda.

Llista de comprovació: vendre una VPO a Mallorca

  • Data de sa calificación definitiva (figura en es contracte de compravenda o a DG.HAB)
  • Calcular sa durada de protecció: 30 anys (estàndard), 50 anys (abans de RDL 31/1978), permanent (a partir de 19.06.2018)
  • Comprovar si sa durada de protecció ja ha vençut
  • Si ha vençut: sol·licitar sa cancel·lació de s'anotació VPO al Registro de la Propiedad
  • Si encara està en vigor: presentar sol·licitud d'autorització de venda a DG.HAB
  • Precio máximo de venta confirmat per escrit per sa DG.HAB
  • Esperar es dret de tempteig de sa Conselleria (en general: renúncia per escrit)
  • Verificar sa condició VPO des comprador (límits d'ingressos, obligació de residència habitual)
  • Incloure un assessor fiscal per a IRPF (impost sobre es guany) i Plusvalía
  • Cita notarial amb sa documentació completa
  • Nova inscripció al Registre de sa Propietat a nom des comprador (s'estatus de protecció continua vigent)

Què ve després? Opcions per als ingressos obtinguts

S'import obtingut de sa venda VPO és significativament inferior al valor de mercat lliure a causa des preu màxim. Qui vulgui tornar a comprar a Mallorca amb aquest import hauria de conèixer bé es preus actuals des mercat, es costos associats a sa compra i ses opcions de finançament:

Conclusió

A Mallorca, en es tema de vendre VPO/VPL i descalificar s'aplica una norma especialment estricta: una descalificación voluntària està a ses Balears exclosa per a tots es propietaris – no només des de sa Ley 5/2018, que fins i tot ha introduït una protecció permanent sense cap possibilitat de sortida, sinó també com a pràctica administrativa viscuda abans d'això. Es que queda és sa venda dins es règim de protecció – amb autorització administrativa, preu màxim establert i dret de tempteig de sa Conselleria. Qui té una VPO més antiga en què es termini de 30 o 50 anys ja ha vençut, té més marge de maniobra: un cop vençut es termini, es pot cancel·lar s'apunt des registre i comercialitzar s'habitatge com un immoble lliure. En tots es casos, s'assessorament jurídic professional a càrrec d'un advocat especialitzat en dret immobiliari balear és imprescindible – ses diferències amb altres regions són massa grans perquè ses guies generals espanyoles siguin fiables.

📩 Fes sa teva consulta ara – et posam en contacte amb es especialista adequat

Fonts oficials

Puc descalificar es meu VPO a Mallorca?
No. A ses Balears no és possible una descalificación voluntària a petició des propietaris — ni per a habitatges antics ni per a habitatges qualificats a partir de sa Ley 5/2018 (19.06.2018). Aquests darrers estan fins i tot sota una protecció permanent, inalterble per llei.
Quant de temps és vàlid es règim de protecció des meu VPO?
Depèn de sa data de sa calificación definitiva: es habitatges qualificats abans des Real Decreto-Ley 31/1978 tenen 50 anys de protecció, i es qualificats després fins al 18.06.2018, 30 anys — en tots dos casos a partir de sa calificación definitiva. A partir des 19.06.2018 s'aplica una protecció permanent sense límit de temps.
Puc vendre es meu VPO igualment?
Sí, però només com a habitatge protegit: amb autorització de sa DG.HAB, al preu màxim establert per l'administració i una vegada hagi vençut es dret de tempteig de sa Conselleria de Vivienda. Es comprador assumeix es règim de protecció vigent.
Què passa si veig sense autorització?
Una venda sense autorització administrativa vulnera es règim de protecció i pot ser impugnada i resolta judicialment. A més, es pot incórrer en sancions econòmiques.
Puc demanar més des preu màxim administratiu?
No. Es límit de preu s'aplica de manera absoluta. Fins i tot es recàrrecs encobertos — per exemple com a "suplement de mobiliari" — són il·legals i poden ser sancionats.
Què canvia una vegada transcorreguts es 30 anys de protecció?
Un cop vençut es termini, sa vinculació de preu, s'obligació d'autorització i es dret de tempteig s'extingeixen automàticament. Llavors convé sol·licitar sa cancel·lació de sa nota del VPO en es Registro de la Propiedad abans de posar s'habitatge en es mercat.
Quins impostos s'han de pagar en sa venda d'un VPO?
Es venedor ha de pagar s'IRPF sobre sa guany patrimonial i sa Plusvalía Municipal. Es comprador paga s'ITP — a ses Balears s'aplica en general un tipus reduït per als compradors de VPO. Una exempció de s'IRPF és possible en cas de reinversió en un nou habitatge habitual, sota determinades condicions.
Puc llogar es meu VPO a Mallorca?
Es lloguer de llarga durada és possible sota determinades condicions i amb autorització, però està subjecte a una renda màxima administrativa. Es lloguer vacacional (ETV) queda exclòs per als VPO/VPL.